报税问题----急

cooldown310

有没有了解关于卖投资房报税的哥们儿姐们儿啊？是不是属于captial gain啊。用guide T4037对吗？ 在线等答案。多。。。。。。。。。。谢！

紫光

如果出租过一段时间是captial gain，
) L" r( w+ b6 y1 f6 [# t9 T& u如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
& H7 H8 k" U* T1 w! S* q100%肯定。

billzhao

借贵地也问个报税问题。报税一定要有SIN号吗？俺报的是scholarship，但没有SIN号。多谢。

执迷不悔

原帖由 紫光 于 2008-4-23 13:43 发表
如果出租过一段时间是captial gain，
! x9 _0 ?4 k' O4 u1 X. Y# r如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
100%肯定。

; A& O% H9 q) |. j' ~那岂不是先出租一段时间合适

苹果鸭梨

一般出租少于一年的，很难归到Capital Gain。 你可以那样保税，问题是最后的解释权在税务局。他们不愿听纳税人解释。一旦他们定性，这利息就不会少。所谓Capital Gain的收入，主要来源于销售可产生Capital的Business。对于房屋出租，他们的唯一解释是长期出租。但多长，没定义。

如花

验证了一句话：“免费得到的信息，绝大多数是没用。”

cooldown310

如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

如花

原帖由 cooldown310 于 2008-4-24 14:51 发表
如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
4 m2 u) R# }) B9 x+ C问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
' K1 T1 p; h7 d
5 i% V; e9 m8 `# x6 O我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。
1 D4 B" l: k. r. G8 B
! X- h. \0 p0 g, H; O; B$ y5 t8 K[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 15:48 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:43 发表


当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税

我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

- z5 `8 s3 l9 D3 e关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
6 M# E6 O& c6 V楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问题直接打电话给CRA不是比在这里问要方面很多。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 16:00 发表
/ \& D  o4 ?) S# i; `4 Q
关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问 ...

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
% M  V' s+ I* W9 I
# f9 y+ w$ b1 K1 i5 h# {* ]! }% X你如果想讨论，不妨大家根据income tax act 及相关条例，要指明出处啊！
% Y+ Y. ^+ b* D7 C+ K. H7 I9 M
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 16:58 编辑 ]

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表

- \8 V2 h" f6 N. {7 o
我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
; I$ @2 e4 J2 l) o
* c2 Y, `9 @; X$ f你如果想讨论 ...

% u0 y9 q% f' @6 m$ O就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

smilecccc

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
0 d$ K3 c/ }$ E' M$ ?: R3 x0 h
就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

顺便说一下，不小心用老婆的ID回帖。不是马甲，因为是老婆的电脑。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
& L7 u+ p- A4 e
% t  ?& D! z4 _6 n  `3 m就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

4 M4 ~# ~0 S! Y/ [
完全不一样！anyway，反正我又没有炒房子，你喜欢100%纳税，我就多事了

苹果鸭梨

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
) V5 [3 V# |% D* n; q/ z" g
& O. ]& A, A3 X& R: m& [5 j& [- c
我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

# E: c# C0 F9 w) O) Y# _你如果想讨论 ...

& h: Q* y8 |4 r
我是读了REVENUE CANADA TAXATION INTERPRETATION BULLETIN : NUMBER: IT-218R 以后认为如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME 以下是LINK和部分内容.
; _1 S8 U( P: T( r& X" A
http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it218r/it218r-e.txt
( i8 _) f" }. I6 t. o7 ~. [
3. There is no provision in the Income Tax Act which describes the
; y4 W3 [3 a; t! u+ |' t% k% gcircumstances in which gains from the sale of real estate are to be determined
8 G4 V& z$ b! L+ e/ T" mas being either income or capital. However, in making such determinations, the
courts have considered factors such as those listed below: (The list is not
7 F' g% _4 V! T' q5 C6 h/ Kintended to be exclusive of any other factor.)
% h' a( R. U$ `2 o: q, [! r, A
(a) the taxpayer's intention with respect to the real estate at the time of
its purchase;
(b) feasibility of the taxpayer's intention;
(c) geographical location and zoned use of the real estate acquired;
(d) extent to which intention carried out by the taxpayer;
6 @" z; ^% y9 ^, r9 K1 u5 C  g  ]4 F( b' P(e) evidence that the taxpayer's intention changed after purchase of the real
# p  Q' V0 ^' z& o' K6 bestate;
; N$ N$ b" i% w# M& ]/ O* p(f) the nature of the business, profession, calling or trade of the taxpayer
and associates;
(g) the extent to which borrowed money was used to finance the real estate
acquisition and the terms of the financing, if any, arranged;
(h) the length of time throughout which the real estate was held by the
" J2 v/ u3 B0 \0 `5 N* ktaxpayer;
(i) the existence of persons other than the taxpayer who share interests in
the real estate;
(j) the nature of the occupation of the other persons referred to in (i) above
* Q# `* t  U+ [9 ]$ R6 @as well as their stated intentions and courses of conduct;
$ r) ~$ L3 X9 o& X* d) I! Q(k) factors which motivated the sale of the real estate;
- i1 t2 h9 y# }' A/ ^* Z4 N3 h$ N(l) evidence that the taxpayer and/or associates had dealt extensively in real
estate.

如花

你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
# {1 m# x( C; o; x" F5 ~% [

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。

2 ^; M/ l6 N6 G4 J+ t
3 K/ k: J" w  g你应该把全篇文章都贴出来

1 s7 v: S* J. e/ S2 ~* d

5. A taxpayer's intention at the time of purchase of real estate is relevant
in determining whether a gain on its sale will be treated as business income
or as a capital gain. It is possible for a taxpayer to have an alternate or
secondary intention, at the time of acquiring real estate, of reselling it at
a profit if the main or primary intention is thwarted. If this secondary
& w0 U2 ?! J  L# q0 f% ointention is carried out any gain realized on the sale usually will be taxed
as business income.

' j1 n+ K, e0 K! o[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 20:41 编辑 ]

whst111

原帖由 如花 于 2008-4-24 20:37 发表
. f$ ~+ x; }! R! Z/ K8 p你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"

& y2 i0 r1 W& l1 I2 s5 ?) `. d/ B

你应该把全篇文章都贴出来
( W; _4 U1 D3 H3 @" R
! p  w! f! }: h, O! \. q! S3 e [/quote]

"我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的"

4 T) k3 F3 _5 `( x. A7 BProfit既可以是capital gain, 也可以是income.
这个问题的关键是你的房子是Capital asset还是Inventory. 如果是Capital asset,卖房的赢利是capital gain; 如果是Inventory卖房的赢利是income.

"Capital assets, comprising tangible properties, such as land, buildings and equipment, and intangible properties, are identifiable assets that meet all of the following criteria:

  J6 |3 F- f. N) R. e1.Are held for use in the provision of services, for administrative purposes, for production of goods or for the maintenance, repair, development or construction of other capital assets;
) J4 c: y: {, |6 h2 |0 c, N9 S2.Have been acquired, constructed or developed with the intention of being used on a continuing basis;
3.Are not intended for sale in the ordinary course of operations;
4.Are not held as part of a collection"

capital gain is profit that results from the sale or exchange of a capital asset.


Inventory is a list for goods and materials, or those goods and materials that are ready or will be ready for sale.
# G$ @% S8 u- u2 S7 X" {Any gain on its sale will be business income.
: O5 f( }* \' z' u5 y6 k, v+ K
8 Q8 ]7 Q. O, p( N; d+ t4 s你觉得买了房很快就买了, 它是符合Capital asset的定义呢,还是Inventory的定义?
( F" {2 |& W! C% _! K7 t1 O7 d
说实话, 我很希望它是capital gain,这样我能少交税.你能给帮我提供一些税法上的支持吗?

hunter

紫光说的是对的。特别要提醒的是，如果你报错的话，不只是补交，很可能罚款。请参照我在去年6月的贴子。
+ R, e# |1 ]# R& g! Z8 M) _http://www.edmontonchina.ca/view ... mp;highlight=%2Bwst

如花

楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

1 g" E$ g6 U% E4 {0 r0 V各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案都在那里，看看自己符合那种情况，自己有什么合理的理由可以说服法官以自己最有利的方式交税。 仔细看完后，你比这里任一个伪专家都强。

7 ?* R) S- @) I3 b如果你们要按100%纳税，那也好啊，为加拿大多做贡献。

blueland

如果你是专职的developer, 你的房子当然是inventory。
  \! {! A) g. G. w6 j2 _如果你不是呢？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

" p* i  z4 [, b( F3 R各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

8 ^. L  O2 C: F5 [5 C, \其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

8 f4 D$ O* `/ @" d. n6 s6 y  U2 f各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

还有一个佐证，在你买第二个房子的时候，这个房子被保险公司定性为商业住宅而不是居民住宅。
* c5 d3 v, |+ t: r4 F. B商业住宅如果不用于出租获利，它不能被看作是Capital assets，只能被当成Inventory.

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:18 发表
3 s, N3 F9 [2 I. b  c. A+ T
其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

* U& p" r/ R5 K
- _  W& r* m9 d, I" ^- b( {6 e我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
) |) w7 h2 y1 k
你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而你的依据是打3个电话。哈哈
0 `/ z8 N0 ^2 S8 q
+ _, x. e! r4 f* j& o: v想起一个笑话，某电台的天气预测是根据印第安人的预测，当人们去问印第安人如何预测天气，他们说听电台的。
# k: q7 X+ T" E
8 J# x5 P! p8 B1 X* p/ z9 @[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:11 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
! v5 }7 N+ w' I8 H  M0 Q' M) A4 S# ]
+ n0 P  o+ ~; e2 S' j# H
" ~+ {3 S5 R% u其实，我自己有专业知识，我为什么要问可能没有牌照的人呢？
) C) U8 K* y5 p$ c1 R
你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据

如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
* {: j7 X0 \7 I$ L6 e再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表

# f3 j1 j0 E0 T; e! l
: u; Y7 v) y4 y- r7 Y) J我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
: i, S! ]% a/ n5 M& u2 Y, ?
; M5 Z4 _0 H( O, _) t你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而 ...

另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:17 发表
( E2 @2 V; u: q, q8 e0 D4 b1 C
如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

7 A3 `( Z8 L+ K) d" ]$ u6 m" h1 q
对不起，以上两个我都不是，但他们无论怎么混出来，好歹也是混出了，比有些连混也混不出来的可信性要多一些吧

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:48 编辑 ]

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:21 发表

另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

- e0 L  T6 e" _1 n- G他们的做法权威吗？他们这样是基于什么立场？不是出于保护自己利益吗？就像某人发1000贴，就等于他说得全对吗？

紫光

还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

如花

我突然发现这样努力改变你们的看法，其实是吃力不讨好，我又没有利益，我为什么要这样呢？奇怪！你们继续炒你们的房子，交你们的税，我就继续炒我的股票。

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:32 发表
  C& F; A% ^1 p# M7 v还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
. S# ]' Q; ^6 a6 t) }) V你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

. E: ^- S2 S& @! l- \; p( t2 P% d
/ m9 m2 C" W; ~( F: v我的牙呢？谁看见了...

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-25 11:58 发表

* m: K3 S( j5 \* `2 V: d

: K9 M6 j$ ]: H# R+ B% w; q' x8 f1 [
6 a: y2 o; T( U& A2 _我的牙呢？谁看见了...

/ [5 r3 U* N) i( v' g; b! _我捡到了,你想买回去吗?