请教郭森一个问题

jeremy

有个问题涉及HELOC与MORTGAGE的关系，请郭大侠不吝指教。情况如下。

2 [( i9 W3 R# |6 G4 q目前的房子RBC评估400K，贷款全部付清了。家庭收入每年100K。(无其他债务). 如果想换房子的话，
- W* v' G  p# a: |% g% T1 H5 [+ _
( r% f8 S. ^& Y1。大概能拿出多少HELOC？
* h: |& d1 ?9 V  r, M" ?9 ]2 Q2。同时又能借多少MORTAGE？
: u. J/ o3 p9 M$ ]0 [" V5 P# J  x
9 r- v, a: U# L- Q( f先谢了。

% B! y& s+ N, l8 e/ U+ m* ]  D[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-4-1 14:50 编辑 ]

郭森房贷

您应该可以设置总的信贷额度至32万，即80% OF THE MARKET VALUE。  然后您可以自行规划HELOC/MORTGAGE 两者的数额，但两者之和应小于或等于32 万。

爱城飞雪

好像没回答全.
  [3 e. `# X; }  P
建议同时咨询楼主右边的

jeremy

原帖由 郭森房贷 于 2008-4-1 16:47 发表
您应该可以设置总的信贷额度至32万，即80% OF THE MARKET VALUE。  然后您可以自行规划HELOC/MORTGAGE 两者的数额，但两者之和应小于或等于32 万。

' _# e3 j- a5 O: q  L
9 ]( @* k* U# p- {% r9 G还是糊涂。好像只回答了第一个问题， 即现有住房的抵押价值。难道凭100K的年收入就不能再多借300K吗？(~100K X 3)。总数不应该是>600K吗？请澄清。
$ w  \9 l' C% {/ c* l9 N+ x: u
1。大概能拿出多少HELOC？400K X 80%=320K
% n, p$ }* b- k  k1 \5 h2。同时又能借多少MORTAGE？   ？？？
# }# O9 i( f7 j% B" L* u3 N
总信贷额约=？？？

$ |7 M9 H( k. }$ M& T再谢了。

Blindspot

原帖由 爱城飞雪 于 2008-4-1 22:51 发表
好像没回答全.

建议同时咨询楼主右边的

Told you so ...

郭森房贷

原帖由 jeremy 于 2008-4-2 07:58 发表
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还是糊涂。好像只回答了第一个问题， 即现有住房的抵押价值。难道凭100K的年收入就不能再多借300K吗？(~100K X 3)。总数不应该是>600K吗？请澄清。
0 @, |& c0 q: s: N+ U& d; P* F
1。大概能拿出多少HELOC？400K X 80%=320K
2。同时又能借多 ...

5 a- |/ t# W% P) V* Z4 A- m
/ |+ E) W" N  M! Q- ]" H如果用该房屋作抵押，最高额度就是80% OF THE MARKET VALUE， 以您的例子，您最多只能从银行借出32 万的额度来，其中已经包括了HELOC AND MORTGAGE。 即使您挣的再多，银行也不会多借。（但是如果您愿意交纳贷款保险金- DEFAULTED INSURANCE PREMIUM， 您可以REFINANCE UP TO 95%  OF THE PROPERTY MARKET VALUE）。您如果还有问题，请给我电话。

2 j: i: C/ s: J6 \3 A. S3 y3 z2 t7 [我会尽快回复大家的问题， 但如果您急需知道答案，可以直接给我电话。

jeremy

更糊涂了。如果我现在没有房子，凭１００K的收入还可以轻松借３００K的MORTAGE买房子哪。为什么有一个已经PAY－OFF的房子，才多借给我２W（３２０K）？

% u9 I* a( u! y大家小房子换大房子都是怎么办的？照这种讲法，怎么换的成？

郭森房贷

看来我是对你的问题有点误解，您是说用现在的房子抵押，设置HELOC，然后在设置HELOC之后，还能够再贷款多少买下一个房子（同时支付两个房子的债务）？

6 e$ [6 }4 F' L' C$ M# v. M如果是这样的话，我的解决方案是：先设置HELOC FOR YOUR EXISTING HOME= $200000, 用之作为下一个房子的首期，理论上讲还可以再贷款37万左右，亦即

HELOC=20万；
NEWMORTGAGE=37万。

/ a/ x4 v/ U* i# M5 k这只是个粗略的算法，贷款机构还要评估您整个的财经状况和信用情况，并且会将您现在住房的预期租金考虑进去。我有很多客人的情形和您的类似。

十年移民路_

原帖由 郭森房贷 于 2008-4-2 17:19 发表
4 U# E+ n2 Q, u3 s" [看来我是对你的问题有点误解，您是说用现在的房子抵押，设置HELOC，然后在设置HELOC之后，还能够再贷款多少买下一个房子（同时支付两个房子的债务）？
, p$ W9 K4 U) K0 y( n- s$ J! x0 N, @
如果是这样的话，我的解决方案是：先设置HELOC FOR YOUR EXI ...

4 Y& o) ^) ~/ L4 J( @% o) J他只要一个房子. 不是再买第二个. 他想知道能买多大的房子.
$ X: a  q. g' S3 c0 T+ i. }$ \
8 V! o" X3 m* Q5 {- A( t+ N6 ~% \答: 共有 77 万可用.

jeremy

原帖由 郭森房贷 于 2008-4-2 17:19 发表
9 ~- n0 m& e/ F! [. Y看来我是对你的问题有点误解，您是说用现在的房子抵押，设置HELOC，然后在设置HELOC之后，还能够再贷款多少买下一个房子（同时支付两个房子的债务）？
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7 ~$ a3 y) D  k如果是这样的话，我的解决方案是：先设置HELOC FOR YOUR EXI ...

终于碰见明白人了。

按郭先生的预算：在拥有老房子的同时(可以租出去)，还可以买个500~600K的房子自住。若卖掉老房子，负担基本忽略不计。
4 J, p9 K$ m6 m' p8 N
按9楼高人的说法：卖掉老房子，可以买个>700K的豪宅美滋滋几年。也不错。(当然要领导批准才行)

回头就找郭森搞贷款了。六七月份动手。