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爱城房市

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发表于 2008-3-12 11:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
对目前的房价和走势有以下一些看法,供大家参考:5 F% H$ U$ M0 L
  }5 z$ F* N1 L$ n7 C/ n  g. |! [% S
1。 今年以来,房子存量不断攀升,但房价却稳中有升。看来似与供求决定价格这一常理相背。这种背离也必有其因。我想来先谈谈爱城房市的利空和利好因素:3 n$ P! w& s3 O; a
2 m7 u: g( S% z# z5 @- F' b. f
利空:
/ A- K5 \& W  x, q" p$ d1)存量增加,SALE/NEW LIST 比下降,市场为明显的买方市场。; T4 I/ @; c* p( N; J
2)虽然急于出售的卖家已大部分卖出,但仍有相当部分的卖家由不急变急,愿推低房价出售。3 R+ i+ ]5 I) y2 B3 B
3)大部分买家仍在观望,若买卖双方较量买家多占上风。, `: ^/ G# ^0 G* q9 h3 J
4)建筑商在2006和2007年每年多建了大约2000 - 3000 套房子 (总量见下表),不少Condo 和Spec home 仍在不断投向市场,存量会进一步增加。; X! U- ~+ R3 {  x# X* N0 U

3 s& G4 r$ T$ |2 zYear                      housing start. J7 A9 U! G6 f  Q8 B! L% {
7 F* E  s/ N# M$ b$ y  g# o+ W, Q
2002                        125817 A( o: W; A/ w7 {6 M# m
2003                        12380& V! R+ V* T- s6 `# G: T
2004                        11488
# `) z% [* P# `, T1 r: C. A2005                        13294! O5 G$ l9 E$ J0 J4 m2 T5 i
2006                        14970, {! D. N; V# F  n  }
2007                        15000 (估计)
6 D! F( y$ g& e: _) y+ E3 P# Q! i5 w
5)美国房市的危机对爱诚房市造成心理压力。
; n' \/ @+ w8 a0 ]3 E6 N1 Z4 |# H8 r6 T
利好:- ^, l3 G; Z$ w9 |/ p' a& X, H
1)亚省经济向好,油气价大幅度攀升,卖家看好后市,底气较足。
% O* m3 I5 t" D- C( M2)银行降利率,卖家持房成本降低,以目前open variable 4.5% 来算,即使以独立房出租,租金也可以支付开销。房价下降的空间会以正现金流为底限。
7 ^6 F6 T! Y6 f0 G+ y3)建筑商已从去年下半年大幅度减少建房开工(约50%),这种效应会滞后1年左右,供求关系的转变将会在今年下半年开始。
! g6 R' a. ]$ ]& x/ |3 I2 @4)建房成本依然居高不下,市场上很多房子的销售价已低于造价,这种状况不会持续很久。) o9 c2 M) j- ^& k& A2 h; L

7 M$ d0 ]/ L) U! e$ t鉴于以上分析,我对房市的看法是近期房价持平,下半年应有回升。
/ v6 h1 U  a* ^2 |" ]$ x5 n0 G5 y: U2 Z8 r2 H/ m8 i
2。 本人一直认为,影响房价的因素众多,但最直接的因素是新房的价格。实践也证明,爱城房价每次涨跌都是以新房领涨或领跌。特别是建筑商在去年11月份的大幅降价抛售是爱城房价回落的主要原因。关心近期的房价趋势应多观察新房的销售状况。+ B) |, A, Q$ V, e  e* X  ?

4 o" i" ~7 T4 g6 n3。 对于买房子自住,有经济基础,在大多数时候买房都是合适的。市场很难预料,碰到高点买进,只好算运气不佳。如果经济实力不够,还是租房好,不然,省吃俭用,省电,省水,省气,不仅不能享受,反而受罪。3 P: e2 j+ k; A: F3 B
4。 对于投资,也可以说任何时间都有机会,都是好时间。只是投资的项目和方式要因时制宜。大体说来,投资房地产有以下几种:
8 |, Y0 v! G5 D& k7 P
  u6 V* W- U& N5 R% u1。炒楼花。4 C1 _! L( T2 ~3 X+ ~+ X
2. Flip, 低价买进转手卖高价。. r! y% q: u/ G8 ?# I3 ?
2。 Wholesales, double closing., 以panic sale price 买进,同时以合理价卖出。, s! @, d5 W! q
3。 Lease options.
: ?8 h2 T+ Q+ T4。 Foreclosures.
2 H  D) X1 k# d5。 买房出租,得到正现金流。
- F* ?' T+ ~0 _0 d
# R# u+ \" t5 e8 w# r目前。1-2 已不合适,但3-5的机会和利益却在增加。
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发表于 2008-3-12 11:29 | 显示全部楼层
沙发.
8 u7 i/ z: t, x' {- x. h5 R谢谢分享.
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发表于 2008-3-12 11:34 | 显示全部楼层
Z
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发表于 2008-3-12 11:36 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 WST 于 2008-3-12 12:24 发表
& n! M( F; p, Z) b对目前的房价和走势有以下一些看法,供大家参考:
+ i. @, i6 a5 P0 t
3 B9 A$ b8 m9 e, c# ]3)建筑商已从去年下半年大幅度减少建房开工(约50%),这种效应会滞后1年左右,供求关系的转变将会在今年下半年开始。

1 N* g0 E. a/ D3 I- M  A
1 {, U5 E  [  P. [: W你这说的是独立屋。但对于公寓而言,项目周期长,2007仍然增加了很多开工。要真正停止大规模投放,恐怕要过3~4年。
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发表于 2008-3-12 11:43 | 显示全部楼层
分析的挺专业的,虽然俺没完全看懂,呵呵.
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发表于 2008-3-12 11:58 | 显示全部楼层
挺专业!
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发表于 2008-3-12 12:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
与供求决定价格常理相背的只是暂时现象,总要有个过渡期,至多5月份就不会违背了
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发表于 2008-3-12 12:03 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-12 13:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2008-3-12 15:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。& m7 J9 p9 ]5 k
3 u. C) w" V, Z5 k
补充一点,edmonton今年绝对不会跌的,能不能大涨我不敢保证,但12月一定会比1月的价高,道理简单得有点弱智,除了Alberta, 你看加拿大其他的哪个大城市跌了?
3 U, ?9 _- E' v
2 k& z" Z4 H$ A- D[ 本帖最后由 Monster 于 2008-3-12 16:09 编辑 ]
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发表于 2008-3-12 15:54 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-3-12 16:02 发表 $ W1 u# G8 g' I0 a# x
支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。
1 F! t( s8 L3 Z6 V3 _4 ^4 R2 j' `0 M
补充一点, ...
7 M' ]2 h3 o9 E

# }6 s; J5 X- U2 u) J7 e同意,看看SASKATOON,已经涨到天上去了. 好区的房子已略比同等EDMONTON的房子稍贵,不是耸人听闻,大家去MLS.CA一详. SASKATOON涨得可怕,EDMONTON迟早要翻盘.JMHO
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发表于 2008-3-12 16:51 | 显示全部楼层
好文,谢谢
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发表于 2008-3-12 19:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
炒家之言.
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发表于 2008-3-12 20:38 | 显示全部楼层
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理袁律师事务所
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发表于 2008-3-12 20:40 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-3-12 16:02 发表 3 h/ n; R+ f8 j( Z0 O5 C3 g  J3 L
支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。
* E" v: n& T' p. g9 L% }- p' V% W' o) K3 l' I" r5 z
补充一点, ...

( m( m" U7 H" L0 \* V; O! e( }) n% F( Z6 s: K
About 8% incease I believe.
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发表于 2008-3-12 22:07 | 显示全部楼层
:xie:
理袁律师事务所
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发表于 2008-3-12 22:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-13 00:57 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-13 18:48 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-13 21:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
很有见地
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 11:57 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 14:29 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 17:58 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
专业,多提供一些让大家分享!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 19:40 | 显示全部楼层
thank you for sharing
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-15 20:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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