为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
+ |4 K( g3 Q5 ~* [! ]
' v( J0 {9 J% [. q2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
& Z, W* C* P. g5 D. F+ I7 U' c" R9 E+ d2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
+ w% X* @' V7 L( O5 i- i
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

* _9 D# |* h4 d  y结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
1 C; w$ y8 W4 w% l8 `8 H; v
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

' f0 {1 y' f0 c' _. _% S$ J1 ^2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

: w& Q9 |: ?+ b: D1 `/ Q
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
1 ]5 Q) P; ^6 h" j+ A8 e看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
# z8 G; J! M3 W  \2008年爱城房事将继续调整
. k6 p4 [/ v* W9 H- ]* v  G爱城新闻----Edmonton News
. i" @5 K5 z& c$ T/ o) r. G不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
. ]& x. Y% ]- A- R. X6 c- P让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
+ ~4 x7 u; S8 ~7 o谈房论地----House & Land
/ `0 h1 i- |6 [! t/ ?
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
& U) \! v' J9 F% |' s4 U% f/ M

5 y1 [' ^+ B) Y+ G2 J; ~
& p8 ^7 i3 l( V8 H为什么现在不是买房的时候？
& ?8 |* a* Z* c" ^. q  r( p7 o谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
! B: i; x2 u3 F: g( g' j3 P8 k看涨派帖子的几个通病
- D2 O# q! l* _谈房论地----Hou ...

! P" [: V3 I9 B! Z9 `3 A3 y收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
. ~! z3 \7 x& V! e" \

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
- \( v0 ~0 V6 w; e( V; G
* T+ i3 B8 C8 K3 k: I  _! d9 X
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8 ~4 I' H2 i4 ]3 y& v为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
. c1 _. z: W! H0 |, ?看涨派帖子的几个通病
9 @% ?" h9 f1 d& C& q! m谈房论地----Hou ...

4 t$ s6 ~% ^- ]  k6 @4 E
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
5 l5 B3 w4 k1 f* @
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
6 H! a; Q2 Z7 K* @# f: v/ u1 Z我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

/ u! @; [1 I( I7 }3 P8 D- B恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
+ c7 }% a, h1 p- w- n楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
! `6 d, ?/ P, ^5 P) f为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
0 V6 e* F6 y% j' y" b' Q( D: R/ MRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

0 L& H  _8 \' G1 i3 Y' e1 }

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
5 X5 a4 K; G9 k' l" M" A2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
* A! o1 `" z5 S9 q- E7 Z, T. T- u, y我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
+ i5 N+ k2 e6 h这个结论怎么样？事实就是这样。"
7 u$ r. b+ ]5 W3 f# d4 i; `
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
. Y' t: b! g* l  z. o, U说实话我确实是马甲,现实见过你.
% |: g$ D  ~) C我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

3 Z3 v& r$ P& Z! @+ e# y5 I/ P现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
/ w2 l& ]7 R8 w0 S
5 P$ u& R: ]% j* }
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
+ \: e0 C7 I( b4 |

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

$ U  d  G  w+ e是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
1 f, r; Z9 |+ F) |$ y% Y
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
9 p  \( Q7 O: M, P, U

( Z' R2 N, @+ ]我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

5 D# a' e, y6 L" X0 l: T
5 B5 X/ `0 L# b6 A  k/ {
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


6 |- `0 K* o4 Q( _, L是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

/ R1 i( Y2 Y+ r% f
, ^/ n# g& F1 m3 P房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
6 l; {! t5 k6 {' b$ T/ J我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
' s% l2 h; [, l$ n, t/ Z/ r. s
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

7 O# t  ]( ^# y+ m+ q2 \2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
. y# x! Y- n; [! Q* C5 E8 _2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
+ [( b& }. U! @$ T2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
7 i( D, l* E* p1 u, \4 ^8 m8 ?2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2 R$ J0 V# S% N/ g2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
4 e- B8 O" k! @/ R& I, m9 x
7 j" h: }$ o5 B2 t1 A6 [% P0 N按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
7 w1 R4 F# Y$ j) G- r
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

( g5 W+ Y5 \9 d* Z, s大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

- I7 P8 j6 G$ P! H7 u3 T
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
# g  T- J, A6 z& \7 W' B0 o
: G$ {0 [! X* A: `% u4 R你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
4 ^+ f9 |6 s( H1 b+ n

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
) e* X9 p* B/ d* c2 ~6 G) m  G不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
; z# i& P5 m# ]7 R大家看看他回贴就能了解出来.
, W" [4 Y+ X' Z! P% I* J; j- M我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

) C# N+ ^5 K; X0 G0 q' d4 g% f
到底是谁病态？
5 _$ D7 n/ o; C
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

# i8 l; B6 @( B. _% F你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
/ S& l# R% R5 Y
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
% j1 k' @" j( }

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

7 ~4 b& R4 k% _% Q/ R& x6 Z
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
" k2 [( G* e- Q, V: f
4 p! o" W8 ^" n' w( H也太简单了吧！！

  V- d3 C1 L+ T; v0 V, T
; n4 {+ |0 _' t/ @2 ^难道你反而观之。