为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
; e2 D2 Z& u4 `! d5 c3 v0 V7 k
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
" Y) T( u7 w, k( E$ c2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
$ M" w4 F* q" @( [7 J/ O2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
" q* d9 |" v) j# \  J2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
- ]" ]. ]% e1 H7 x3 v. S
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
3 o4 l% z9 [% ]7 T' b9 l, B2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

+ ^" j  s) j2 n7 L; a
2 u1 ~& g7 _& X5 X( o7 v
为什么现在不是买房的时候？
( c4 c) e1 N. S谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
! ?. ?, ]- c& r% M一月份售出房和上市房之比降至历史最低
1 [9 Y* y1 F! r) ?3 N( X& T1 c# d谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
- E3 B& S, N' @( W# W4 Z2008年爱城房事将继续调整
5 ?+ w  r3 x3 ?* ~- E# u爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
  }$ V" [) T% `9 C$ G6 n. K1 F) M移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
: y- D; T5 W% l9 |# c# ~谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

: p' b! R% U% N  }- |& W2 m

7 G1 `/ _8 i$ X4 u+ B2 V! p为什么现在不是买房的时候？
$ l6 b, _/ G1 ?谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
3 Q; q5 d* P+ p$ `  I. B谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
$ I" p" g7 d0 T/ l& T+ n看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

- h) d4 o, }3 H  J& [% C
2 z+ P# I, d" G8 {( R收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
! v' y2 V$ _* m0 e. y* e- l8 n% k' @. f

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
( m6 u' }0 B& b! T6 T5 c
3 [# h: z2 N. V( E

为什么现在不是买房的时候？
: x: P% B2 i2 v5 O' }# U5 @: `谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
9 x9 N6 x, m/ S% Y一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
5 e/ E. p( }. v' p: u8 H6 T- a看涨派帖子的几个通病
; Z6 H7 U( H( V+ q5 V' m谈房论地----Hou ...

: K4 N  q: h, W1 R) s
1 H& y2 [( j; y8 @6 k9 y1 @% [0 C忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
3 w) u4 h5 I8 A9 W3 v0 J# X$ Z说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

% k9 F* I8 D- u! h$ A+ ?5 P  v; n不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
3 g! a2 \  N9 Y4 x为什么？
3 t, C: m& h( K) Y( r- D2 C请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
( L) p$ Q$ n. O2 h5 c) l我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
, k* X& T, E' i: g2 q1 V7 ~
5 v0 M2 U5 V( b* J" j. D恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
' R2 P9 S/ ?8 ^6 I. |/ k
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
- C' B* w% Y  J1 ~; L' |为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
7 S  C1 N0 _  _" MRatio是57%。
; t0 O2 o' m2 ~7 U, T4 S# n
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

$ ~3 C8 M; L- M$ V. z

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
3 h% h0 u! e6 ^/ S- g3 o: D1 _+ z  b2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
6 h4 ^. T! I+ H4 E' F* L5 a% l/ N5 p9 aratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
2 V' J1 [% G$ ?; p" |7 ^* W) x3 H这个结论怎么样？事实就是这样。"

: j: j4 |  A3 \! D+ E) g; W* O- n现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
: m5 E# k9 _7 Q) Z; M$ }  e! e: H

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

( k6 O5 q  }$ t! A
5 o% j9 u0 {$ l3 f! Z! P7 P现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
5 r2 X. q9 }5 ^9 E" I  {这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
1 L7 X& H" z$ w

) g) Z% p/ a& X[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
! G9 S. q; U) ~0 {" }: R9 g
  e8 ~: D! |$ ]) k/ k1 ]3 s1 p
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
( y$ G/ O( ?( T/ b4 Z# B说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

, O+ a) ]" ]& S2 q  u: E" C7 b
% `8 ?6 ]: y3 ?是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
' K* v# ~) r2 X3 v' g& P
- P2 x. h# B: Y. L9 o4 s. I( B( A9 L
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

% {" |3 c9 h: _4 b8 o, |$ q

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
7 j) V6 H( ]' l6 A. R# \
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
  k# v; q: W' t  _/ r

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

3 [4 M$ h4 ?1 q' S8 R* _+ m也太简单了吧！！

5 E; C6 }  F( k3 {
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
" a: a6 X6 `* B2 |2 ^* U& Y4 f房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
: d1 T  z5 x% B6 R  i! q

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
5 ?2 J2 U- e! Q+ u2 P我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

, G! I: y  }- @$ E0 x7 X4 Y# F我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
1 n- P4 q' O: Z/ G5 m5 f
1 s3 {' U( X+ M; e+ B1 {' J2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
% z; ~' [$ _1 ~2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
" `9 @# E4 L5 Q3 s; s" v0 _# j% ~2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
8 A! V8 l1 U# j
  t& s% h' p/ b  k& @按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

% l9 N9 r2 _# T+ X  l再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

* I0 v, o# f# b# X  C真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

* o8 l0 h) L# {0 R8 K5 E. l3 P大家多交流。谢谢。
$ [9 e: Y8 ?; h0 Y$ D
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
: {: u% w% k9 X- R
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

+ q. d- a5 h- u( B% `
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

8 c, r1 S$ D: S  s你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
, ~% m/ E2 c- P' J' [  J* q不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
% a3 ~9 ]& S% U+ K1 }我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

' O% I1 I4 m; j
到底是谁病态？
1 H7 ~. [4 g1 z! ~2 N6 G; Q: h1 k9 Y
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

0 L$ V) e% L3 ?7 x你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

8 U2 o1 E5 [& @* o另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
. v  f; S) a# e5 Y/ B$ C

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
5 H0 O' T" ~; Y, r

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
  x, J# p+ i7 u1 E8 J+ H
( L; e9 Z& d) r, M9 O也太简单了吧！！

# J5 C3 T9 l+ k难道你反而观之。