为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
7 L+ F  B# T+ }+ t1 [# _
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
' L' L$ w: i2 l, Q9 m2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
* Q% T% l5 i$ @2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
' F6 J4 \- W  y, U( @
5 v+ ?2 j. ?: T( Q以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

& w- X& c8 ], D7 ~; i& K+ I结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

' H  I2 A6 m7 @2 i注意：纸上谈兵仅供参考。
  E4 z0 x& F9 L" [4 v# p3 R

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
+ S& J8 f! D$ M! @6 f  H
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
" `$ X5 }5 y: E, I. F) B6 Y+ [
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
: X. o8 H. ]8 O7 e9 W2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

: Z& g: Q! U/ S7 T! y) \0 P$ w. y

( O2 M0 A( [2 j- x( `% [! F为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
) g: D0 T1 }0 P. Q; a看涨派帖子的几个通病
6 J5 S4 H  R4 N% p谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
  U. |& a  l+ \* J. `" m! p2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
1 |7 `! z( F; h7 N" b6 P谈房论地----House & Land
) }  H4 P  i4 h7 N  x! O3 O/ q
' m) m' M9 _5 L# e" L$ ]- ]4 k其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

; r2 G1 h- T  @- N

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
( [- o- ], U/ f# R7 E8 r一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
* Y" Z# V3 [" }. p( y9 t+ R谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
3 @! S2 d: p. M

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



& A% c" q( @: c: K2 G+ r为什么现在不是买房的时候？
1 h/ p, W- ~2 J! W; N9 x/ \谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
) e: K7 }; w/ z# V看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

9 o0 J1 [0 y2 J! X7 m& p
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
( z+ s5 Y  d% Z: R* v

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
0 e7 d9 U& N6 D* W/ X7 n
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
  {' {: n' Q0 `, f# D3 s' g为什么？
- K' V! F# B- ~8 L' V% S- Z请问：2003年一月份的平均房价是多少？
4 H4 Q+ t2 z) \( mRatio是57%。

  e+ l( E: Y4 s4 E" Z9 {如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
- y/ w: |4 O0 k( G7 U6 h: e+ y
  d  Y9 w! F. |+ A4 }, \  L恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
. X: W1 y$ L$ z& s* A楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
* W9 D6 b3 {0 @: S$ i
: m( _3 O7 j- ]7 r, W不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
2 P3 P4 d. J5 Z: _
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
# z0 Z6 v& [0 ^( x+ ^$ m7 P% tratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

9 X0 u$ V" D- {+ T现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
/ i1 i# \# y8 [

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

& v' v8 Y( x2 |$ ~/ D$ g
/ x; s  h0 I# r现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
; s) x9 a" U3 n2 e6 q) u6 W

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

5 \2 K, }1 ~$ H  B( y& L
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
9 r* V- J2 H9 O2 L说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
' }, J$ Q) z( J4 W3 N4 T: F) Q

0 M% Q3 ?6 L, R# K- T$ [是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
! {! [% c% \( L1 k
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
) U1 S' A$ c% r" ~$ e& k2 j

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
4 C' B2 ]* E& ?) i1 N3 p( O“这位同学 (指yxi ...

* @+ ^) w$ W% r# Y
% s  x# R6 d# y/ W
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

% z  @& h% i7 F6 j. h- y
0 j, N! ]: o. T是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

6 }7 j& [9 g+ c+ j& {+ x- n# v也太简单了吧！！

4 q8 s2 A' J. @: m
' M$ _3 s, v% z5 J9 j* ]; c0 v房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
6 ^# g; s$ L( |  z% [/ X房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
% t/ {. p+ |" H

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
1 D1 n% [! ?$ [我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

" P' l. b* y. J/ `" z我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
8 g( X* \: `, _5 Y% D0 L2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
  _- ^  Y- f9 ?9 @7 F2 A2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
! X1 S2 Q( [/ j5 Y. a, D/ f2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
4 [" W3 D, \- ^+ i. X2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
7 H6 W1 x, {/ g8 w4 {, M* \% g2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
4 J/ B# a5 f" o3 R8 G  F8 ^+ T5 }2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

! V; M2 w3 d6 f/ B  J按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

* V1 j- V4 Q9 E0 ]3 O再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
- Z* ~/ b% k! D
. y- t4 R) {3 T5 n( u+ x- j, q8 D真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
3 X3 q, V6 i% n5 J
大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

6 E- l5 L  ]6 i) P8 Q2 t' D1 h2 A我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

! U6 ^$ l* f2 f# t4 c# h2 ^你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
# r& T3 M; \! h$ c0 e  N0 s4 g7 M; x我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
1 G/ ^. E; z) G2 k- G9 [
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
" f* l6 K5 [2 C' b  }7 d不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
3 a! x+ Q; D, A( |9 Y我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？

6 Q8 \; U: ?8 X  ]) \! d/ W! ~我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
0 Y; O1 w7 }& E) I8 a) }/ z
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
+ A) e6 M5 l# n5 r, I% I' y

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

( G% L& O6 E0 Z- G难道你反而观之。