为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
, {8 F  @. `; [$ ]. F/ m
  J2 S; ]8 {- w5 F2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
* J2 t/ E  _4 w. ^7 o. E% s- _2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
% P" ^( q+ l8 l0 d6 v2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
( o( H$ A6 H' z& D) _2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
0 ]' A9 Z9 i2 N/ r& s$ D* }1 n, }
# y: a: _# U9 p6 l# `2 i以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
' W9 y! H- U6 D$ ^! F2 i- d3 z' @
4 m0 D9 [/ }% O7 `  M( r注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

' j' A& ]* E3 Z1 @其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
2 h) }: v6 z8 J
. e$ [, W# M7 ^  @' F2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

' e% `8 q" |. ?

为什么现在不是买房的时候？
, l7 x* Y( k) S2 R. S谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
( D9 [3 F2 d  {& ~( ?一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
; m' n2 C$ [! y, Q, q谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
7 t+ t  D. J. W
) ]4 W/ A+ t, L3 V6 ]. ^
! }" a. q) G: l+ z! \' j& V1 @" P6 E
  B/ ?5 \9 t7 [9 A为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
0 J$ ?! z7 H( K1 f. Y5 s8 x一月份售出房和上市房之比降至历史最低
( T; ]1 c* m3 ~4 @& v5 s谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
0 j  X5 `' n! o0 O3 v, w+ [' y; z谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
) W/ q: r4 J. Z0 R有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


% n8 |+ c2 o* e0 }8 Q. r: k! ]7 ~8 l& p
9 [0 K: \1 J/ `/ o6 b为什么现在不是买房的时候？
4 t- v7 R$ f, D2 I, u, u- E+ f谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
- w9 A& W$ ?/ s0 x4 H4 a一月份售出房和上市房之比降至历史最低
4 P( ~( O7 t0 c2 H3 Z8 ^- G5 p谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

( @8 _( T: b3 e/ j9 @# G8 [( i忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
$ m9 Y7 `- K- I: C3 y说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
7 O# l( P8 Z: b, b

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
7 ^8 n+ f- a( ~- m/ F为什么？
; Q; Y. o6 r; U6 a请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
: M7 S2 Z0 E4 f7 H6 {! B0 V/ d" K
: x- X" F7 p' I% V: ^恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
  }, O$ O8 R/ o* X2 k( E5 K& x
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
( }" m% f% V9 f7 q6 FRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

( C# P1 D, ?+ ~# m7 I; ~

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
9 a& a4 N6 g, L! A3 B) o4 w6 {2 G2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
1 T/ V6 F! p# O  n6 c. c* {ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
5 }, b+ N) U) }2 P- D这个结论怎么样？事实就是这样。"

" k2 Y7 [# L; D3 |" k/ T现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
- L% ]4 v+ t# T8 j% L: z* f7 w说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
5 |0 T5 ]8 @; q# ~1 E这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
* o4 G' h% ?! A6 s

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
6 E0 m1 p. K" {! X$ k

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

& x7 e0 F  ?: Y% f( c5 @
/ Q) U6 L/ {) E; e/ Q是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

+ A6 v# a. A, u& u也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

: Y* L% n; _) I9 {. o6 g
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
/ `# D9 ^# \( s, F/ m+ |4 h# q“这位同学 (指yxi ...

5 z/ F/ K# b1 `/ `7 S, ]# s# f* j请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

' y( g, {8 j) v+ m5 u; P/ T! A我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
& K7 _1 @- b1 w/ d  I5 i
- i$ K; |) J2 b" f9 [% a
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
1 ]! t) G7 r0 B6 Y: U
, h$ g' C3 ^3 V, f& ^& Q3 n也太简单了吧！！

6 D2 K2 @: {, |/ J3 c  n1 ], g! Q
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
7 J, Q. [: R# B大家看看他回贴就能了解出来.
3 Y+ H1 j* S  F+ L7 q' m我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

) `$ ^0 I# w1 f% v9 C& b. x我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
3 N* U$ ]/ F. W% v+ j6 Q2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
5 T: K6 d( v" N2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
. z8 ?' ?4 [) T' E& h* M2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
8 |; y" ^$ {  P% n/ H
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
( F6 n9 o" J: ~" k0 A2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
/ ?) m: O$ K9 `! [8 ~) y  |( f2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
; y! {. N2 [& D. A" J% a1 `
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
, o/ _! a! H& L: x; ]1 |
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

5 b. s! s4 B  Z再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
" Y5 Z: Q& ^3 D+ l* A$ E
$ e9 h) P) I3 w0 g" |( A3 X真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
3 b4 I2 @' O* Z  \7 T% S
1 i9 S6 }0 |4 }$ ^% k# _( r大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

8 m* n6 q* e7 O+ i2 S
* w6 H  c3 U  u5 b你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
7 c/ ]; o1 j: I: Q: H  j我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
( q' X1 A$ v5 q  B* d不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
; W; U  M; O2 E1 v" p& G* b大家看看他回贴就能了解出来.
; @% p* D# R: H1 m0 Q6 `. Z8 G( ~我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

( k6 a, ^. Z# c4 ^5 i
到底是谁病态？
" O$ K: n3 E  A; V, r4 I% s
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
8 P& d& }5 f' t( C2 a1 M1 Z
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
/ D; J) F2 D/ i( u- w2 B+ f
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

# m: ]. S4 `6 B1 J
5 j3 z# y9 F% z) J" R9 m" q是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
) C5 p. c% S) J7 i* Y" ?& v8 K1 v
也太简单了吧！！

$ h/ Q# X) E5 U
难道你反而观之。