为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
( U0 W1 n/ ]8 R( k* F, l5 n) g
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
4 G0 `) _! Q  ^& J5 w9 C2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
8 U. y9 ^6 A& B& s; m1 V2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
8 {# [6 i; X( A0 O9 G9 l, ]" _& o
$ X' s& Q% C0 c+ L+ {+ I, I以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
% p/ |0 V. v) K. _: S2 k4 o' V4 \* P
4 m: O- r# Z& u2 w结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
4 m. V" N$ j# Q7 \! P% H
* U# f- ~+ \8 M; m2 _- D3 ]9 S其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
. i% M, t7 p) [许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

% S; o3 F5 e* \( |% ~. L, _2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

- Y6 ^$ r4 a5 ?' G. {, ^

) I8 `  c# b4 T- k# D为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
2 \8 ?2 e" I* `/ z6 m谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
1 U9 |4 Z& q- f0 u. @' @谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
' ^+ M. n3 k/ Q% H' |% D2008年爱城房事将继续调整
# L, J" k. v$ W: a3 a/ f9 M爱城新闻----Edmonton News
+ b- n2 g, i1 Z: L* \- ]4 _# u不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
# t- G; l- w$ S- W/ R6 G/ U让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
0 V4 R4 i4 o( S& V, ~/ Z谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



为什么现在不是买房的时候？
! q2 c1 R5 i1 Z6 J2 ?  E$ i$ c谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
. m5 `' o$ F  C一月份售出房和上市房之比降至历史最低
+ q2 k- h$ c# B  M! b6 z& i谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
. F# U6 Y+ g. O谈房论地----Hou ...

# K/ k* z- h& V" P" C0 t* V( A( ?收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
& i% i5 H% y9 }2 w6 v& z有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
6 A# N2 r1 b6 k5 C1 {

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
; M! f; E/ B4 g# H( m2 R7 J

" V, N% c, e5 j1 j( U' o6 r
+ P% h1 w; R/ x+ r- X* i" P9 y为什么现在不是买房的时候？
2 g5 j% T& R" s) ^" D谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
& T8 {1 O) t. y

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
3 \7 X3 z: q% ~5 M1 U为什么？
1 m2 ?4 C7 Z! y/ J5 e- u9 d8 P请问：2003年一月份的平均房价是多少？
# `, W, K! ^; k  ~' V* JRatio是57%。
7 {( u* T1 @% s" M+ ^+ m) i+ M* G
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
! L$ j% j) |, G, f/ y4 D# }7 i5 P/ B我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

& ?9 s- l# Y* a; u" H& n" j+ o# y9 [恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
* ]0 J/ K- D1 Q' W; J' s楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
& e- E9 Q1 h8 n$ `
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

* n+ }, @3 I7 h$ c: B$ u" @) V如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
+ V5 v9 L7 K! K) D2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
! i! ]1 t4 `# W; N我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
& ~6 r5 F; o2 q" X
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
9 @" [' c# o. [. m  V. h

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
9 e3 u/ F# _* v7 Q说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
6 ^- i, Y( C* h9 d
) x8 o9 G5 z' Y! P, T7 z# y8 H
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
& K1 ]2 k  `  b5 ]# w1 D8 l

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
! e  x$ U9 I3 {8 ?/ g
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
/ {- s/ l; [+ p, l, d/ x+ q

3 q4 b+ K# L" e1 x我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
% b9 Z3 }/ C5 T& E6 @7 e“这位同学 (指yxi ...

8 k- r- T0 l* a2 v$ d: Q
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
4 z+ s4 ~  T9 D; ]4 v0 S, P
/ X  q1 R1 e4 \! x$ E0 ~- [  i) Q- R我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

& A. l0 s7 ]  f0 Z# Y1 C+ P" o
. a4 e  X# I5 x/ G" H8 f. R2 D- e是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
( i+ D: `6 [) {. t" f
也太简单了吧！！

4 F, e' w% O% C, v( c/ s" w2 W
7 G; W4 X+ \; s  _5 F& y2 ~房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
4 t7 {1 T) P; z6 ?$ W+ R3 h- \房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

/ I% L' r1 n; @* `我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
* ], h5 X+ e1 n% Q7 D; m" j7 n% V. ]2 t& Y
% Y" q0 V8 L( L# y2 p2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2 h: ^/ r; F( \2 R- a2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
. |; h+ [$ B, }8 A2 v2 _2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

% s# D: K  m8 h7 y% b2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
, b) `  H" e9 N: C2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
& _4 i- X1 J/ g/ I2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
( i3 @* [+ c0 J  O9 @5 z2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
$ P2 k! l1 B9 i, ~. i/ I! Y
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
% j: C$ i0 V* ]" Q1 J" o: n; a4 {3 v
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
8 V8 ]4 y; C# G) b! F, r3 a; a( g
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
5 y+ `7 p8 W' v7 @
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。
+ n. S8 [% p4 x
. l' Q1 {6 K' O) S+ C[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
9 \# V2 E7 t$ |0 {9 e8 z2 F* P! N我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

, @8 _$ D5 O( V3 x你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
: _. d/ l7 E; K: P' o3 v1 _我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
' p" g# B4 ]0 M9 B4 N0 F" U大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

+ i+ t+ o6 U) `/ i8 d9 M0 N& U到底是谁病态？
. X" q+ [4 _( f, w# C& p# r6 Z5 z( U
+ x# n# \) P) N8 Q我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
$ j0 e1 B' ~2 M0 @+ G7 u
% M2 m+ H3 _" x% {你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

7 p" n) Q  _! F另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

5 H' F4 d" b* |' [3 m
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

7 j; O; Y2 ^5 N5 R+ ]$ v  C1 A也太简单了吧！！

3 j+ P3 H* X) D: b: o难道你反而观之。