为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
' Z) N5 }* E) w8 s( L% H
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
! ~# N3 C7 u) o2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
9 m: q# U) r( j4 u2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

5 u# u& x9 _4 k- F: f2 V注意：纸上谈兵仅供参考。
3 e7 d) |0 o. q9 h/ k

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
( K1 h: C) Z( c- |3 L许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
* A% n' i3 h* C/ O4 ^  `
* s. O0 ~8 O$ N6 g4 @  ]. j; {! f2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

+ P. V' H. k9 r& p% r6 ]

为什么现在不是买房的时候？
+ {1 B$ F; e3 F5 z# \* Q9 R谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
' h& Q& ]% u& K; o" `谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
, P, S- p+ d: F# U谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
0 @+ V5 F+ c% B+ e; t2008年爱城房事将继续调整
9 _2 q8 z. r+ U0 J0 E爱城新闻----Edmonton News
9 B& @; _* T' q8 [. u) j不要把歧视说成是窝里斗!
8 j- w2 k% v1 i* Z) n! h移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

& i9 c7 e9 Z5 @+ ~其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

; n# g- F: I/ j# {- Y2 C6 [

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
* R4 f- R; N6 g; i9 ]- l一月份售出房和上市房之比降至历史最低
& _6 C3 T6 l+ H' |5 Q) Y0 o; M谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
' [6 `$ \. a, T; O! c看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

4 ~) t7 f( v/ Y- J. d6 G
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
1 z8 I! B; y) v4 `; r

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
/ m7 O5 _1 K6 S
8 H; l  T$ {2 K" H' w! Z- M

; T. i: d% Y9 {+ d为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
5 y1 X7 c  y5 I3 J% u看涨派帖子的几个通病
3 I; X# d, d/ N5 i0 k4 [: X' U谈房论地----Hou ...

% Z1 q7 D% ]9 Q: @. T) \4 U
  s$ A5 S* }! S" H: q忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
# b* y# m$ J- \. M* L$ v说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
4 e! Q. v+ S; o3 M

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
% p- \5 F5 c# a2 M3 n
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
2 x5 x/ Z9 |7 q- b: B为什么？
* T* Y2 e( k2 n) L请问：2003年一月份的平均房价是多少？
+ V5 J1 }& U  x& G# ^: O. YRatio是57%。
  x  P- T4 K8 }" D4 h4 P
6 N0 E* z" i+ F如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
3 I/ h9 s+ S( e我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
+ l2 ^4 J% O5 Y5 v1 S- ]
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
6 N) l7 W/ V' k3 s/ k楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
- H3 |, E2 Q- z$ C
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
9 S( M, i) ~) Z/ |为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

7 `: E$ P$ g, Y2 B* U9 Q
% ~% {6 a' a- u! d

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

" W, X5 d* L$ A- K  i6 L“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
& K; s* ]3 V+ l, q7 y; J1 r2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
* o7 f& G$ O9 d5 J; N& ~: jratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
4 O4 U; z' [9 B  H  `3 M
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
& Q% a3 p/ }7 z  T/ d3 Y" q

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
  g  t% e8 G! P3 p0 K6 {5 R我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
  Z9 y! U& A4 n& o' b3 @这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
: `: v1 v7 L$ w; Q; F
. `# a& g9 |* Y0 M
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
  q" a4 n$ T  e* a1 d; v! E
; M* s. `+ Y1 ^5 x6 b6 U6 `2 Q( l
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
7 J* ^! O5 v3 t说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
0 N3 N, O: p1 B, e

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
4 [8 B0 J9 Y9 `* ~5 a1 i. ]# r2 \

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
" N! e5 U) F3 N$ H“这位同学 (指yxi ...

! B$ y% W! M& N
! T, {7 Y0 \6 |5 }# J$ E: z3 j请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

6 d- }" c+ _5 H1 m6 r( L& w
3 H8 b* c6 m. M8 R3 W; Q是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
: D5 r8 `9 q$ l$ {$ X+ n$ I& I) l
' f$ l( k+ g1 M1 d也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
' L9 {) C+ f1 k4 F/ k房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
8 @4 b1 o: K& r我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

. ]4 X% V' w0 j5 g! E# X& M  o我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
, n( |( y7 `5 V
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
" N* t- t7 C( l, k2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
6 d  g/ D; n. m- }& A# }" Q2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
, m$ x8 ~0 b, j, }
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
; q1 h6 y3 |/ M% _6 v' R! ~+ l( V2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
+ m( [5 _  w0 p5 Z3 d2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
+ w% l* Z9 Z$ U4 e/ p( X8 d" l
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

3 R8 f2 P9 q* T& g. W; N打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
2 h( a( `& F' g7 [0 s7 l
) m5 G+ R; U4 \ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
6 b' D" ^* L' y6 }! ^4 K
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

  o0 a8 j: H& [* j" u  c8 B6 W  `真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
- E0 q) S+ w  o: {+ l9 _
1 f1 V2 d; ^; _8 {: y大家多交流。谢谢。
$ p; f  M3 k4 V( q% G& Y- r! J
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
7 ^6 d# Q4 L! P$ M我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
/ S0 d7 v& J% X2 W- ]% d7 F/ ?
: z1 n% z8 e* |- L% B$ i, [我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

4 f9 b) Q& A5 x, Y1 l' t8 y$ a你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
( {( J+ ]* `4 R" q
* g: x! g, z/ @你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
. N1 ^5 s4 Z* A7 |) ?

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
2 A5 J; S* q* t' R5 {9 a* A大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

6 d- T6 I" p% T
9 _- ^: A; S1 t; q4 f到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

/ g/ B) r' v" K2 f4 W  x你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
! ^( Z! v3 n6 x8 \6 F3 F
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
+ n# _) T/ c7 v/ `4 U; L. o$ C+ z

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
8 b/ D' o, J% X2 K; `( p

+ R8 a5 s5 H5 l) k是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
5 ]- @' f( f4 Q1 ~. R" v3 e; X
也太简单了吧！！

& P) o  X: i  q+ `9 h; C" `% n# p
+ _. B- P# O) Z# l# I% ~0 `难道你反而观之。