为什么现在不是买房的时候？

yxia · 发表于 2008-2-11 14:06

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝 · 发表于 2008-2-11 14:25

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway · 发表于 2008-2-11 15:48

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表 . B* g4 E) z( M" e2 C- k0 n2 j$ @
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
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7 C2 y- m+ A6 K3 i; }2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；# n8 I) J1 K; y/ ~2 X B3 b8 r m
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia · 发表于 2008-2-11 16:11

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
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为什么现在不是买房的时候？
5 \5 L) T" s) f# o1 ?" ?0 W# p谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
: Y f0 [4 ~, T8 {$ z. e一月份售出房和上市房之比降至历史最低
0 G. D$ h/ [6 t1 x谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
% @$ U! R# B+ ?' v8 w# x6 U看涨派帖子的几个通病
$ ]5 w' [/ L8 t L4 H+ c g5 J谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia · 发表于 2008-2-11 16:43

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
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3 N% i% S- }/ Q为什么现在不是买房的时候？
# B- M9 T- y1 S1 m* U8 D谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
2 T. |1 v+ O6 u一月份售出房和上市房之比降至历史最低 # {: K- a# [! h+ I: K
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
: c9 ~6 K" X- \; q看涨派帖子的几个通病6 N4 _, ]8 N( \# _+ O4 [2 O5 q1 n
谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework · 发表于 2008-2-11 20:31

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway · 发表于 2008-2-11 21:37

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship · 发表于 2008-2-11 21:59

楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia · 发表于 2008-2-12 11:06

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
$ t- Y7 E4 I& p8 h( V' j) w楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。* f# M+ ^$ ]" H4 N3 f9 D5 v: e/ Q/ P
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不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。* W  {/ J6 S/ @+ z8 @. u+ _
为什么？$ f, W) @) ^/ ?1 s4 ]1 e, ]. \
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
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如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia · 发表于 2008-2-12 11:30

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表 * f1 E" U$ |8 B
说实话我确实是马甲,现实见过你.# Z1 `6 n. ?% V! L5 m
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼 · 发表于 2008-2-12 11:52

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表 $ X/ e+ Z+ U0 W' |/ X ]& Q3 V

! `3 |8 ?1 E9 i; G( C5 ^' P9 _1 B. l, f% j0 ~
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！. x) b* R' D1 | h9 m7 k, t
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
# R% E4 M6 a. h8 q* s2 D

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy · 发表于 2008-2-12 12:01

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
8 q0 \0 Y) i4 }, h- p' `3 ?9 \9 N7 @$ I2 N/ O! {, J* q2 k
5 y! N. A3 g! x$ P# b E& M- ^
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
9 G- i7 ~6 J" Y1 t/ f( S* k“这位同学 (指yxi ...

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾，而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years · 发表于 2008-2-12 12:04

yxia · 发表于 2008-2-12 12:09

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表 , X) d0 V. N/ r: h" M! Z$ z) c
R% k( Q" N5 Q# i1 L
' W, e* K6 ~; g& c; S3 e# z
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
: V3 v* @* ]3 V5 w" {- h, q6 }+ p/ j
也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship · 发表于 2008-2-12 14:01

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia · 发表于 2008-2-12 15:05

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway · 发表于 2008-2-12 21:01

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework · 发表于 2008-2-12 21:08

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia · 发表于 2008-2-13 09:52

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表 " m% i' [ x; t
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。 R) {( R) e' k3 w, m C" o: ]* V

$ I$ Z8 ]) l% C2 w* u我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia · 发表于 2008-2-13 10:35

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
z+ W% v$ d+ P5 y& O" I& W不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲3 e! M9 a8 Z3 O
大家看看他回贴就能了解出来.
6 p4 q5 b5 z% O4 L" z9 d2 |+ e我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151 · 发表于 2008-2-13 22:28

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
0 ^7 v8 x, U! b2 J3 A5 |( I7 h" I: C2 T) m" o) @1 k) E
6 {7 d4 c; U% Q# ?
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？ : L2 a' N7 S2 U% @0 b, Z

/ |4 @- O4 k9 \也太简单了吧！！

难道你反而观之。

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