为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

% Q$ t4 i( y  D+ ~" x$ i% o' \2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
9 d* ?. V! S2 g7 `
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
* l7 ~& }0 Q" L# I
$ X7 q( H# p( i( h, i; v结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

& |4 [# R: L. |# I3 S) F注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
. b/ X- S+ u& H
1 z! E* |; M7 O* B2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
4 F! o% l8 S( n: U% d0 H( J+ Q$ e2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

为什么现在不是买房的时候？
# u+ {2 ~1 U& w$ C谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
' ^& F3 d" a" l/ }( I+ J+ i一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
# \0 m4 g5 U  G, U: I看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
7 j7 z0 t: y5 T  f  v2 o2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
" l3 \+ Y# v3 p9 q7 V# J移民生活----Life of Immigrants
( s& T( P  J( i4 C# c0 A0 v0 Y让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

2 k4 N8 h* U& J+ I1 d3 k! L' [其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

8 r4 ]9 A/ B5 I# r& N
& ^" @" b$ x$ ^4 {8 F
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
, e. B7 c4 |: l7 Y1 o' g1 y谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
4 v0 r  q* p# s* D' V看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

$ }# w$ z7 c! \' j
2 @) H- a! ?. [( L) A/ J4 F9 M收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
6 O+ v: R) g& ~) b+ ]
! M  N( U3 [) A1 t, P1 b1 v+ i4 ]6 L
* ?  \+ W. ]2 m  @5 K8 d' t0 W9 ~
为什么现在不是买房的时候？
( Q# }( g( l8 z3 v谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
+ C' z& i' S6 l2 I! V( E一月份售出房和上市房之比降至历史最低
& F& v$ D/ U4 }* r7 G谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
# d6 a+ E# Y2 `0 l看涨派帖子的几个通病
4 S/ F& P/ r9 e* y6 M: V谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
7 X- @9 x( ^' }8 g4 V为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
6 L  i. s; |0 z) ]! K* j: IRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
! ^! ~# c) Z4 l; \我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
2 m3 P5 x& f7 _+ ~# Y0 m3 R% N为什么？
9 {7 C) T3 R$ N/ o) T请问：2003年一月份的平均房价是多少？
# G( H1 `0 D' n) K! s% ~9 VRatio是57%。

8 k) `1 x7 I. L如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

9 P- x9 Y( {3 |9 U% f
# f8 G. F$ W( P+ d

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

1 q) Q: d# g; _1 u/ K3 e3 k“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
. g; H+ B4 M7 d" c  l2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
9 \0 B- S; R& Uratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
. K0 M% x. `+ O: [这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
& p1 N/ h( m) x

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
" }' f. u& {7 ^& [$ j我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

0 E8 i/ i# T9 i# f. N5 T3 P9 d
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
5 G+ A/ `1 L& [8 a7 a9 ]+ X这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
# J% z. v9 X; s5 ~0 z; o

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
: {' W" C$ e! E9 `

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
8 b+ T, \" z* I7 C说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

4 v4 d% E2 a- [  b/ t
% g  D+ y9 j" X9 w是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
! b3 P, r/ B3 K2 L7 a! H9 u
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

; G9 l1 X* J  w7 X& m1 v
' z) }" C# P  g) H5 a我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
/ p: F( D0 B& l* ^“这位同学 (指yxi ...

4 @4 D; ^' h. b1 {
2 S- Q$ ]( l, X7 d) j7 M
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
/ g( X& {! m. J# z! u1 ~. @
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

% o3 ~7 M% C  \+ r  J3 `$ d( v
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
  d& y8 k+ P# e: v( D
也太简单了吧！！

9 d4 S- c- Y% s
% z! v7 N4 u/ q+ G' ^9 R房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
8 b+ F. W1 R, U

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

1 Y* k' g7 e+ N我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

" E6 }' p- S/ z1 z- s! _  I3 O2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
  L- S3 s. Q4 g0 i2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
8 V. J: [7 [, u0 W8 y3 f2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
: j7 K6 k: }& p. L2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
4 W1 X% ]6 ?# B( }; c2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
! T, ]0 k- x" j3 K1 T
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

- D* ~- q. N' ]& h2 _% l' \打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

: p# B1 b3 H1 Q, A9 Zratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
  p; M( v0 G1 O" y6 B4 `
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
6 A" M0 a7 m: e
$ k1 a4 h* Q. o6 T0 S$ e: L真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
# [; w; P4 U; L4 R  @, L
大家多交流。谢谢。
. R! k8 s  S- l  Y5 i# p
# ]( u, v; [! ^[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
8 d! J& M% W2 a! \
8 O* b6 q/ \* {" u4 H我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

* ?% {. @5 \6 i你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
9 ]; D5 Q  V5 v6 J5 r
2 r* H3 u, U8 H/ ~; D你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
! i8 _& P' ]2 x* s! I

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
8 A1 B: s' q- @  H3 K不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
7 v8 z% f& y( H% L& H( [% ?; ?我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

/ M: [& m, A6 C" e- g
到底是谁病态？
3 s8 H& o, F8 i7 p6 a! Z) A4 Q9 q* R
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

+ V1 B- A9 T. D0 @- W你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
( H, u- t- {; H, j- q. t

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

7 c8 W4 T! Q+ a* Z9 X
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

% O3 M7 M: P1 g难道你反而观之。