爱城房市的过去，现在和将来（4）：建筑商和建筑工程队

WST

3。 建筑商：
( C! b) Q: |. s* V' y$ |     1）传统的建筑商先卖掉房子，收定金后再建新房，在这一轮暴涨中，保持这种方式的建筑商不多。举例来说，Park royal, Caliber master 属于此例，他们基本上根据客户的要求建房，只有很少量Spec home. 其定价主要根据建房成本，加上10%左右的利润。由于价格合理，薄利多销，少有积压。即使现在淡季，少量积压的也只是没有卖出的空地。持地成本低。操作非常稳当。
    2）也有少部分建筑商建好成品房再卖，以期获得最大利润。如sterling, bedrock 全部是Spec home. 先前大量积压，如果卖不出，持房成本极高，也可能导致资金链断裂。Sterling 200 多套房，有如烫手山芋，只好将部分地区的成品房大幅度降价，造成对二手市场的冲击，11月大跌6%。好在倾销的房子全部卖出，也未导致其它建筑商加入减价战。从11月至今，sterling 已卖出30% Spec home (总数包括正在建尚未出售的房子)，并已停止倾销。
    3）大部分建筑商同时提供Customer 建房和Spec home, 如Jaymen, Landmark其 spec home 在极早期就开始出卖，因此，手头积压的成品不多，未卖出的成品房大多数提供优惠价。
* \4 T' B, S: }' H! g    4） 新房动工的大幅度减少是因为建筑商已接受建Spec home 的教训，不再建，或少建 Spec home，甚至将已挖地基的spec home 填土 封上。传统的Customer 建房要价不菲，而且是先有买家买下才动工。 对这些regular price 房子 目前很少有人问津，动工自然大幅度减少。
  v/ F! {" ^8 I) u0 H/ ?4 R    5)  其实，建筑商最关心的并非房价涨跌，而是销售价与建房成本的差值。前文提到建筑商每次提高房价，开发商和各路施工队都要分享利润，以致于成本也节节攀升，在房子暴涨的过程中，销售价与建房成本的差值变化不大。只是建筑商背了一个恶名，真正得益的是开发商和各路施工队。
* w( T9 f) G0 u" I/ r# E' l     6）目前，房价回落，房子滞销，建筑商可能亏本，不少建筑商要求sub-contractor  降低建筑成本，共度难关。但是，这些sub-contractor  是有福同享，有难却不同当。即使让利，也非常有限。可以说，在经济向好的时期，建房的成本基本上是不可逆的。对此，我将在分析施工队时详加讨论。
     7） 由于爱城建筑业没有垄断，建筑商不会有计划的减少供应。限制开工量关键因素是建筑商的利润。当销售价接近或低于建筑成本时，建筑商无利可图，才会减少开工量。这种状况在目前独立房市场比较明显。
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# t" Z: @- t$ O8 A1 e# a" f     4。建筑工程队（Sub-contractor)

! f3 m% D4 g6 w 1）前文提到，大多建筑商既无土地，也没有工人，只是组织建房而已。真正动手建房的是各路建筑工程队，包括：木工，水管工，电工，筑路工，上瓦工，等等。随着房价的提高，这些sub-contractor以 相当于，甚至高于房价的涨幅来提高建房的价格，以分享利润。从而，迫使建筑商进一步提价。造成爱城房价暴涨一年多。建筑价格的暴涨可由装修地下室，建deck提价的幅度看出, 也可从建23 Av. – Calgary trial 立交桥的预算增幅看出。我想，能够使sub-contractor提价实施的原因是：
i.        技术工人短缺；
: E# {5 R- G$ t  tii.        对油田技术工人高薪的攀比；
4 y1 b6 _# a  W2 B  n) c$ o5 j, F4 ~iii.        炒家在市场上扫货，造成供不应求的表象，使爱城房价可以不断上涨。

2）当房价上涨时，建筑商，开发商，炒家，建筑工程队，经纪人都皆大欢喜。但当房价跌落时，对于以上利益集团的冲击却是各不相同的。如果一切都是可逆的，就是说，房价跌，sub-contractor  的要价跌，那么，虽然建筑商的房子卖价降了，建筑成本也在降。建筑商也不吃亏。现在，多家建筑商要求sub-contractor  回调价格。 问题是，建筑工程队是否有必要和建筑商患难与共。当初，建筑商贪心不足，以至于手中大量Spec home 卖不掉，如同烫手山芋。建筑工程队利润早已落袋。回调价格实在没有任何好处。至于共度难关，都是豺狼之辈，有何义气可讲。
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+ V5 J$ T, X; D) L4 q% M3） 也许有人会问，建筑商利润少了，必然减少建房数量，建筑工程队岂不是要失业，不如让利以求保全饭碗。我以为这种担心大可不必。原因如下：
i.        要sub-contractor  回调价格, 势必要减少工人报酬，当今爱城劳工短缺，加之通货膨胀高踞不下，要减薪恐很难实施。
ii.        虽然民用建房数量会减少，但是非民用建筑却正在大兴土木，而且是个大头。包括，建工厂，商店，学校，医院，办公楼，艺术馆，地铁，公路，立交桥，等等。 最近，要在River band 建一个社区游泳健身场所，就要耗资9000万。爱城上亿项目不计其数。建筑工人不但不会失业，依然短缺。
iii.        退一步说，即使部分工人暂时缺少工作，也有工会和各种保险。还可另谋高就。和建筑商持房赔本相比，处境大不相同。实无必要去共患难。

! y* l* |; E3 O& z0 i8 v4）  由于sub-contractor  的价格不降，加之开发商的地价有增无减，建筑商的建房成本仍然停留在去年五月份高位，并将随通货膨胀继续攀升。虽然短期房价决定于买卖双方角力。当供过于求时，卖价可以低于成本价，但在经济向好的大前提下，这种现象不会持续很久。多余的房子终将被消化。举例来说，Sterling 已在2 个月消化掉30%。

5） 可以说，在爱城房价起落中，建筑工程队起了极其重要的作用。他是房价暴涨的更本动力，也是在调整时期力挺房价的台柱，也将是房价恢复走高时的中坚力量。我以为，在这场多方面利益集团的博弈中，建筑工程队是一个真正的赢家。
有时间将继续讨论开发商和地价，机会和风险，以及影响未来房市的诸多因素和变数。

紫光

分析得很到位。

我爱我家7878

酷暑严寒

老杨

支持原创，加精送花！

Homework

Sterling敢于这样大量、大幅度降价卖房，可能和他们成本相对二手市场低、仍然有利可图有关吧。
8 g9 ?3 B0 G# {. i" d这些房子出来后很快被消化掉，算是给买卖双方探了一个阶段性底部。

年轻的心

独到、精辟，高人啊！

yj151

流光飞舞

好文，精辟

veiclee

牛眼熊心

原帖由 老杨 于 2008-1-13 22:21 发表
) J( d- L( z0 ?* r支持原创，加精送花！

8 Y. O* p3 k1 a, k/ F想送花，钱都压到股市里了，什么时候可以换回来点啊，1：1M 换也行啊！

白水

好文！

白水

原帖由 Monster 于 2008-1-14 10:27 发表
% Z6 ^9 n- q, P- R# P: z
想送花，钱都压到股市里了，什么时候可以换回来点啊，1：1M 换也行啊！

呵呵，上了老杨的当了，我代你再送一百。

老杨

原帖由 Monster 于 2008-1-14 10:27 发表

想送花，钱都压到股市里了，什么时候可以换回来点啊，1：1M 换也行啊！

用你的龙币可以换大约10万金币，用你的积分也可以换大约10万金币。

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-14 10:45 发表

用你的龙币可以换大约10万金币，用你的积分也可以换大约10万金币。

9 s% Q' [. e. o呵呵，看来老杨如果榨不干MONSTER的最后一滴血汗， 决不算完 ~

LuoYangFengBo

分析的很有道理，支持！

TDBank

原帖由 Monster 于 2008-1-14 10:27 发表

想送花，钱都压到股市里了，什么时候可以换回来点啊，1：1M 换也行啊！

不行,那地方是暴力上的暴利,老杨一定要不可逆转,给他们换回来论坛里就要通货膨胀了,发大水啦.

elephant

楼主已经发到四了,四篇文章都是为"爱城房价还是会继续上涨"这个中心思想服务的,尽管没有直接提出来,但没有脱离过这个思想.

yxia

原帖由 WST 于 2008-1-13 20:54 发表
3。 建筑商：
( o% K* n, z  |  t     1）传统的建筑商先卖掉房子，收定金后再建新房，在这一轮暴涨中，保持这种方式的建筑商不多。举例来说，Park royal, Caliber master 属于此例，他们基本上根据客户的要求建房，只有很少量Spec ho ...

+ x7 o" k% Y, ]7 n$ A% {8 g

楼主分析的有些道理，不过结论不敢苟同，主要来自下列二点：

1) 亚省今年的经济已明显不如去年和前年，经济增长预计下降近30%，这是大前提。前几天公布的去年12月份加拿大失业人数出乎意料的上升只是一个开始。

2) 爱城前几年房价暴涨引起的泡沫并没有在6个月的调整中消除。房价虽有下降，但依然高昂。建房成本节节攀升是通货膨胀的表现。还是那句话: 是泡沫总要消除。
" z/ s! I! V/ B( T) L4 n
2 ?' T& M$ x0 R- Y. E- U# [& p房市现状：卖家不肯降价，买家不愿进场。这种现象持续多久？取决于经济，不取决于建筑工程队。现在民用建房数量减少，而非民用建筑却正在大兴土木能保全建筑工程队的饭碗，但不保全民用房子不继续降价。多余的房子什么时候被消化也不取决于建筑商和建筑队。说建筑工程队是“调整时期力挺房价的台柱，也将是房价恢复走高时的中坚力量”是本末倒置的认识。Sterling 从11月至今卖出30% Spec home，是在降价6%的基础上实现的，并不能说明房市将向好的方向发展。正如现在有些房子抄家挺不住而大幅降价售出房子，并不是房市向好，相反是房市不好。爱城房市的这种僵持状态，我认为会持续相当长的时期，这个时期房市的一个特点是房价相差极大，但总的趋势是买方市场。

Homework

你和楼主对基本面的看法基本不同，所以结论也不同。事实上现在最让大多数人吃不准的就是宏观大趋势。
8 e! u; J8 W- z0 a
! e" }0 g5 R' T建筑商大规模降价可以看作一个做空的信息，也可以看作一个探底，毕竟成交很快。
' D+ {8 l. l' `7 g. r
8 `+ p- t6 i% `% |. b如果要把失业人数和经济挂钩，那么事实上12月份Alberta就业市场的走向是向好而不是向坏。当然，全国就业岗位是下降的。而且，Alberta在经过两年多就业人口上升以后，有波动也属于正常。

5 C0 N3 s2 H$ k4 h; P

原帖由 yxia 于 2008-1-14 20:39 发表
* C! m. P* P' X楼主分析的有些道理，不过结论不敢苟同，主要来自下列二点：1) 亚省今年的经济已明显不如去年和前年，经济增长预计下降近30%，这是大前提。前几天公布的去年12月份加拿大失业人数出乎意料的上升只是一个开始。2) ...

yxia

原帖由 Homework 于 2008-1-14 22:28 发表
  Z; Y8 L+ F1 q# e; r7 S你和楼主对基本面的看法基本不同，所以结论也不同。事实上现在最让大多数人吃不准的就是宏观大趋势。
3 e, t& x, B1 c# Q: f
+ ?0 P0 ~1 @; s$ i; r+ Q# ^建筑商大规模降价可以看作一个做空的信息，也可以看作一个探底，毕竟成交很快。
6 N! \, Z5 ^  w6 R
如果要把失业人数和经济挂 ...

Alberta 不是世外桃源，它的发展必然受加拿大经济的影响，加拿大经济又受美国经济的影响，这就是宏观大趋势。
  F, g  l6 h& _' J0 q: M' J8 M
: C/ d, ^9 \; M+ U0 U尽管房市和股市有许多不同，但有一点是相同的：在一个下降趋势的房市中，没有探底，没有最低，只有新底，只有更低。
& C8 E7 s- t- h' W$ @! I% B

牛眼熊心

原帖由 yxia 于 2008-1-14 20:39 发表

5 Z! {" Y% S5 N! p
3 Y4 }* i4 Y* y- _楼主分析的有些道理，不过结论不敢苟同，主要来自下列二点：1) 亚省今年的经济已明显不如去年和前年，经济增长预计下降近30%，这是大前提。前几天公布的去年12月份加拿大失业人数出乎意料的上升只是一个开始。2) ...

! \! L& c3 _7 J  EWST的文章分析的大多数是当前现象，结论可以让大家自己做。当然就算一样的前提，不同的人可以做出相反的结论，这也是这个市场上总有人看空有人看多的原因。本人部分同意你的观点，但有一点要指出，Alberta和全国还是有区别的。东部受美国的影响更大些，如果出现这种情况，东部随美国而衰退，而西部还是增长（只是稍稍放缓些），那么对房子有什么影响？东部的人然道不会继续往西部留入吗？

giss

还没有找到根源，为啥同样的前提会有不用的结论，那只能说明前提太片面，太少，挂一漏万，才会出现不同的结果，综观大家的分析，着眼的内容太少，结论当然鲁莽些

Z

原帖由 elephant 于 2008-1-14 19:23 发表
, v$ K0 f* }9 I, i  [$ R楼主已经发到四了,四篇文章都是为"爱城房价还是会继续上涨"这个中心思想服务的,尽管没有直接提出来,但没有脱离过这个思想.

精辟

牛眼熊心

原帖由 giss 于 2008-1-15 14:03 发表
" r8 ?; B6 z5 Q还没有找到根源，为啥同样的前提会有不用的结论，那只能说明前提太片面，太少，挂一漏万，才会出现不同的结果，综观大家的分析，着眼的内容太少，结论当然鲁莽些

说对了，能够提供给大家的前提永远不会是全面的。在此再次感谢LZ给我们多提供了可供分析的条件。
1 g+ t6 |/ b! g: P
我可以给出很多例子，可以得出不同的结论。比如说降息，紫光认为是支持房子上涨。但有人认为这说明经济放缓了，房子会下跌。又比如说中国股市的加息，现在市场上把它当利好来看，每次加都大涨。说明人们的结论是会随着条件不断变化的。再比如加币升值，对加拿大的房子是利好，但对加拿大的经济有影响反过来对房子是利空。石油工人被laid off和降工资是利空，但挤掉水分后，有利于石油公司利润提高和长期投资，对长期发展有好处，也可以看成长期利好。很多很多，要综合很多客观和心理因素考虑。

ZJDX

谢谢分享.
* N  \$ d0 e/ V5 z有个疑问, 什么东西都往利好面上拉,算不算是一种八股文呢?

熊猫阿宝

原帖由 ZJDX 于 2008-1-15 16:09 发表
谢谢分享.
有个疑问, 什么东西都往利好面上拉,算不算是一种八股文呢?

哈哈

浪里黑条

原帖由 ZJDX 于 2008-1-15 16:09 发表
谢谢分享.
有个疑问, 什么东西都往利好面上拉,算不算是一种八股文呢?

# N8 ?+ e6 n+ X) F4 i+ D9 M
: F! _9 [. n$ {6 n% K笑死我了。

WST

原帖由 elephant 于 2008-1-14 19:23 发表
楼主已经发到四了,四篇文章都是为"爱城房价还是会继续上涨"这个中心思想服务的,尽管没有直接提出来,但没有脱离过这个思想.

我最后想得出的结论是：“爱城房价将回复到去年高位，其后，将保持稳定， 以时间来修正前期过快涨幅“

WST

原帖由 yxia 于 2008-1-14 20:39 发表


楼主分析的有些道理，不过结论不敢苟同，主要来自下列二点：1) 亚省今年的经济已明显不如去年和前年，经济增长预计下降近30%，这是大前提。前几天公布的去年12月份加拿大失业人数出乎意料的上升只是一个开始。2) ...
& k9 `; K0 \3 g+ n! P房市现状：卖家不肯降价，买家不愿进场。这种现象持续多久？取决于经济，不取决于建筑工程队。现在民用建房数量减少，而非民用建筑却正在大兴土木能保全建筑工程队的饭碗，但不保全民用房子不继续降价。多余的房子什么时候被消化也不取决于建筑商和建筑队。说建筑工程队是“调整时期力挺房价的台柱，也将是房价恢复走高时的中坚力量”是本末倒置的认识。Sterling 从11月至今卖出30% Spec home，是在降价6%的基础上实现的，并不能说明房市将向好的方向发展。正如现在有些房子抄家挺不住而大幅降价售出房子，并不是房市向好，相反是房市不好。爱城房市的这种僵持状态，我认为会持续相当长的时期，这个时期房市的一个特点是房价相差极大，但总的趋势是买方市场。 3 W" X, ~& w2 i8 Y- h' f

: L* V9 L* t% |( z# @. e0 L说的很好。也同意你的部分观点。如你所说的以下的观点：
4 X* x! p3 D( z( H
" U2 M5 o: s2 n+ g7 o! Q房市现状：卖家不肯降价，买家不愿进场。这种现象持续多久？取决于经济，不取决于建筑工程队。现在民用建房数量减少，而非民用建筑却正在大兴土木能保全建筑工程队的饭碗，但不保全民用房子不继续降价。多余的房子什么时候被消化也不取决于建筑商和建筑队。
' q1 O! e1 R" t8 O: r$ m
对于我的结论和我为何认为建筑工程队是“调整时期力挺房价的台柱，也将是房价恢复走高时的中坚力量“我再作些补充说明。

1。 我在第三部分谈到，按卖房的动机强弱和愿意出的最低价钱可以排列为以下顺序：
a.         建筑商甩卖已建好的新房；
b.        个体卖家卖急于出货的房子；
$ N/ H0 y# S+ F* Pc.        个体卖家想以市场合理价出货的房子；
d.        建筑商卖已动工的新房；
3 K; k. ?( Y$ w3 g* X6 O7 Me.        个体卖家想以理想价卖出的房子；
2 u, x3 @, q  C( N) e# H7 X) l$ af.        建筑商未已动工的新房

字母的排列顺序也是卖家出货的顺序，估计a – e 共有5-6 千套，f 则平均每年有上万套。
9 w4 m# W& n+ o  U; w# S如何消化掉这5-6 千现房，需要多长时间，取决于经济和建筑商的销售策略。经济火爆，也许2-3月，经济降温，可能要8-10月。但迟早要被消化。在消化过程中，如果建筑商进行减价战 ，房价会再降，建筑商不减价，房价不会降，但无论房价降或不降，最终价格将回归到f.

2。目前，市场价格应是a, 大约比f价低10-15%。如果我的推理是正确的，现在买进，虽然不一定是最低点，从中线来说（8-10个月），总是合算的。
% f$ a& V  `$ `. x  ^
3。我的推理要依赖于假定f 价格不变。而建筑工程队正是维持f 价格不变重要支柱，其重要性不言而喻。
6 f; F/ H. O8 q4 q. T' ?1 v# G     
4。至于能否维持f 价格不变，要取决于宏观经济。我以为只有经济萧条，失业率攀升才会导致f价格跌落。对宏观经济以及其对爱诚房市的影响我将在后文详细叙述我的看法。