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从condo供应谈房市风险

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发表于 2008-1-11 08:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
众所周知,爱城过去几年的房价飙升的最直接原因是外来人口的涌入。以往每年涌入1万人是正常,后来提高到2万人,峰值更接近3万。这每年多出来的1万多人是推动房价上涨的源动力。" t* y! C0 `5 W/ H& L2 T
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我们需要注意到,这些外来人口,其多数购买力并不强。即使薪水不少,很多也是单身,开销不小。更有很多薪水本来就低。不像本地人可以卖旧房买新房,实力较强。这就注定了外来人口的多数只能承受20~30万的房子或公寓,要不然就只能租。这也就是为何低价位的房子按百分比涨的快了。这些租客里面,有的租到原本的出租公寓,但这个量是不够的,还有很多合租一个地段较核心的陈旧的独立屋,再一次的推高独立屋价格。* B9 @! _3 ]+ O: S
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目前的情况是,即将有大量的公寓投放市场,对既有公寓和独立屋都造成很大压力。不说别的,就说South Terwillegar现在有上百的独立屋待售。但真正可怕的是还有上千套公寓等在那里。这只是一个区而已,其他的如Rutherford等,也有大量公寓在建。这还仅仅是南区一部分,事实上全城这样的建设还有很多。这些公寓投放市场之后,对于低端独立屋有严重打击。
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有的人也许会说,这些公寓很多都有买主了。这是没错,但这些买主无论是自住还是出租,对既有房市和租市都必然有影响。现在这些住宅没有交付,所以无论是否有人付了钱,都没有能够解决一家人的住房。但交付以后,无论是自住还是租,一套住宅必然解决一家人的住房。
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现在独立屋的开工量已经降下来了。公寓项目一般都比较大,不能马上停止。估计未来两年慢慢降下来。等到空的公寓里面住满了人,就是房价回升的时候了。
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发表于 2008-1-11 10:55 | 显示全部楼层
谁再研究下baby boom退休造成的影响吧,这个应该有主要影响,却无人涉及,上次的房产爆发应该也是他们造成的。大温的价格持续走高我觉得很有他们的功劳
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; m& W& G" L) n+ Q4 ]! Z[ 本帖最后由 giss 于 2008-1-11 11:47 编辑 ]
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发表于 2008-1-11 20:56 | 显示全部楼层
Z的分析的确有道理.
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: [9 i" e( b$ k- I# g这么说,1-2年内,房价可能会徘徊.3 |: }$ O% ?( `$ ]+ a
换个角度,如果今后的1-2年还是向以前那样疯长,应该是没有理性的.毕竟,这种机会不是常有的.5 R* Q7 `- `: S, Z
还有,一定要考虑到美国的因素,加拿大实在受美国影响太大,估计有个时间差,1-2年之后回波及到加拿大,就向爱民顿和卡佳丽的时间差一样3 d+ t# P- f! u9 \
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不过Z的车的分析没有房子的分析精辟2 p1 k4 T1 l+ \3 W0 n
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[ 本帖最后由 endeavor 于 2008-1-11 21:01 编辑 ]
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发表于 2008-1-11 23:01 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
有个有趣的信息。' _! c$ f/ p+ V& e! Y
BOARDWALK这个大型房屋出租公司,在Calgary的出租价(网上)已经自动下浮$100
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