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小议房价与新房开工量

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Z
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发表于 2008-1-2 10:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
现在有一种说法,就是新房建筑商由于房子难卖而减少开工量。必然导致未来新房存量的下降,而使得未来供不应求,房价必然回升。
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" ]1 W/ h; ?2 E0 ^) [7 |1 U- V这种说法很具有误导性。一个最简单的反驳就是:从过去几年的经验看,开工量一直在上涨,按这种逻辑,房价该降了吧?但房价一直在升。事实是,房价一直等到开工量下降以后才真正回落的。说到底,这里面有个因果关系,和相位差的问题。$ O% S2 K$ x6 S* {5 W; f
" S* F. y1 r* s- T
首先,这种看法有个不正确的假设。就是新房建筑量对房屋存量的影响巨大。按照北美的多年平均值,每年新房销量只有旧房销量的1/5而已。所以,即使一个新房都不造,也不会出现无房可买的状况。以爱城现在每月销量,假设一个新房都不造,假设一个旧房都不再新挂出来,仍然要将近一年才能把既有存量都消化掉。
+ D. C. M8 Q! Q. X3 {" j$ C1 Z! P+ I0 b$ i2 u1 q4 _- W# Y( V% N5 ~$ L
其次,我们要看到,多数建筑商永远在追市场走向,而不可能先发制人。开工量少,是对既有现状的反应,而不是建筑商的居安思危。否则,他们2006年少建造几个spec home不就得了?在整个过程中,建筑商只能是被动的。最终结果必然是,只有当开工量回升时,房价才有可能回弹。' j8 x. z9 \" I- F. d

8 L' [+ O0 [) L3 @1 ~# L6 v最后,必须要注意房市的螺旋效应。在初期,房市上升是因为石油经济。但到了中后期,房市上升跟石油已经没有什么关系了。完全是一个建房经济。一个房子需要3个劳动力1年的时间建造。换言之,为1个油砂工造房,需要从外省进3个建筑工。但这3个建筑工自己也要买房炒房,于是就需要更多的建筑工,还有地产经济。这几年阿省的主要经济增长是2个版块:建筑和零售。讽刺的是,化工采油都落在后面了。8 O+ {6 ?, v* ]3 s
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所以说,在初期,房市上升是因为石油经济。在中后期,房市上升只因房市上升。是个self-feeding loop。同样,房价回落和石油经济关系也没有那么大。回落的开端在于房贷收紧那么一丁点,炒家出手那么一丁点而已。之后,房价回落只因房价回落。在房市上涨后期,主要需求都来自炒房。既然是炒,买进必然要再卖出。一进一出,对于存量影响为0,不是真实长期需求。炒家也无需抱怨没人买,你自己不也不买吗?自己不做的,不要预期别人去做。
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* j. |) ~$ V, y' d回到开工量,这个螺旋效应和开工量紧密相关。不是说开工下降,未来新房存量下降吗?但为何房价会继续下降,开工继续下降?别忘了那些外省来的建筑工人。如果开工下降,他们吃什么?所谓建筑商都不永久雇佣建筑工人的。他们都是general contractor,就是总承包商。一级一级承包下去,直到建筑工人。里面只有眼前的合同。如果没有开工,建筑工人是瞬间失业,连一般公司layoff员工的缓冲期都没有。对于建筑工人而言,饥一顿饱一顿本来也平常,但要一年都没有活,估计也挺不住了。如果在阿省没有房子,随时可以走人,去沙省这样的下一个热点。如果有房子呢?如果要卖房走人,就会导致更多建筑工人失业。3 v, J) O# L0 G7 T1 J
# \2 m* T, g3 I& `$ f- T
我上述分析只是针对新房供应的。并没有谈新房需求,所以不能视为预言房价涨或跌。各位自己领会精神吧。
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发表于 2008-1-2 10:39 | 显示全部楼层
谢谢分享. 跟老杨学的.
5 F( {, o. p  M* f- w4 {4 T7 e+ j+ p
6 p$ w1 E9 t% y) q我觉得推动房价的最大因素是需求.% H; v& t' P: A6 j$ A6 P- S- u
放在爱民屯就是有没有新人来,不论是外省的,还是外国的.
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发表于 2008-1-2 10:48 | 显示全部楼层
没坐上沙发也给点鲜花鼓励.
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发表于 2008-1-2 11:38 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
看贴留名!
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发表于 2008-1-2 16:02 | 显示全部楼层
我很愚昧,没有领会其中的道理,请楼主进一步分析!!
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发表于 2008-1-2 17:27 | 显示全部楼层
Z老弟不是个简单人。是学经济的吧?
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发表于 2008-1-2 18:54 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
分析的很好,很透彻。
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发表于 2008-1-2 20:09 | 显示全部楼层
Makes a lot of sense!
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发表于 2008-1-2 20:16 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
没啥说的,一面学习一面交学费。
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发表于 2008-1-2 20:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
还是不懂
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发表于 2008-1-2 21:17 | 显示全部楼层
表扬
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发表于 2008-1-2 22:34 | 显示全部楼层
有点不合逻辑!
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发表于 2008-1-2 22:46 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
理袁律师事务所
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发表于 2008-1-2 23:04 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2008-1-3 00:14 | 显示全部楼层
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发表于 2008-1-3 01:52 | 显示全部楼层
说了半天不知道在说什么!6 y; T# n. ]0 a+ V* H

/ ?- A+ w5 j! k. e% V个人认为房市的暴涨取决于买家的信心,和经济的大环境和小环境相关,如央行利率,石油价格等相关,开工量只是个结果,不能控制房市的涨落
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发表于 2008-1-3 07:58 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
谢谢分享,只是没太读懂。
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发表于 2008-1-3 08:43 | 显示全部楼层
这么好的内容竟然不值得一个精品,
理袁律师事务所
Z
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 楼主| 发表于 2008-1-3 10:28 | 显示全部楼层
原帖由 zhucalvin 于 2008-1-3 01:52 发表
3 d2 D& @: ^# b6 X3 U. b说了半天不知道在说什么!0 d9 i; F1 r) D- \

+ y" U! S+ @7 }8 c1 @5 x: S, _; R# ~个人认为房市的暴涨取决于买家的信心,和经济的大环境和小环境相关,如央行利率,石油价格等相关,开工量只是个结果,不能控制房市的涨落

* `; e/ J1 A0 s' O1 C3 L2 T; z7 f0 l0 O, D8 S0 g' U& z! t
总结的简单点:
3 F: p5 V; P& \' D在初期,房价升是靠基本面(即经济好,正如你说的)
" e/ a! T4 o. }在后期,房价升是靠市场面(越升越要炒,越炒越要升,外地人员涌入一起炒,制造基本面良好的假象)
% V8 l7 Q" t/ K* p
7 U0 `9 [* O1 ~房价降也是一样。
. l) E$ {3 S( P% N' s* S- E! r' @, _& S1 ~7 H* [; a
你的,明白?
5 X  L& \( V2 B* |6 k* I" W# m4 v* k/ s. r
再举个例子,现在国内股票很牛(虽然小幅回落,但整体还很高),很多人觉得是公司业绩好造成的。但你要仔细看看,很多公司的盈利业绩是炒股炒出来的。这就是自循环,就是泡沫的必要条件。
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9 D# m% U' \6 N9 M[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-3 10:29 编辑 ]
鲜花(3323) 鸡蛋(28)
发表于 2008-1-3 11:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 giss 于 2008-1-3 08:43 发表 6 u3 Y& `" Z  y2 N0 o# X. B
这么好的内容竟然不值得一个精品,

* e! Q: `" D7 _) \: \6 Q
, V  H2 _" `# g# e同感,老杨应该设精。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2008-1-3 12:16 | 显示全部楼层
这篇论述有一个重要的错误。“以爱城现在每月销量,假设一个新房都不造,假设一个旧房都不再新挂出来,仍然要将近一年才能把既有存量都消化掉。”这个假设是不成立的。如果这个假设真的成立,那么“既有存量”就一定比现在市场上的低。  g8 c2 [7 q9 a( o7 o

) L1 K' t1 h, p% b2 J# u9 C6 O很明显,现在卖房子的,其中有一部分人是因为买了新房才卖旧房,如果新房不造了,那么他的旧房肯定也就不卖了。
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发表于 2008-1-3 12:28 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
哈哈,美国房市大跳水,其中就说库存量够卖9个10个月的,这Edmonton库存够卖一年的,还有这末多人看涨,真系奇迹。
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发表于 2008-1-3 12:55 | 显示全部楼层

同意楼主关于基本面的分析

同言同羽 置业良晨
如果大家有石油业内朋友,可以打听一下今年石油行业工作量,相信就会知道,ALBERTA,所谓龙头产业已经急剧下滑到2001年水平,但是房价涨跌和龙头产业好像没有什么关联,在2007年底房价些许下滑,砖家们就跳出来说房价要涨回去,但即使石油价格冲到100美元也没见房价应声而上。从这些现象我同意楼主的分析,现在房价高低就看有没有人炒,如果2008年所谓龙头产业还没有起色,08年底就是水落石出的时候了。顺便说句题外话,圣诞节和朋友聚会,大家都在石油行业混的,交流消息,得知现在油公司已经开始LAY OFF 人了,其它石油行业内,油公司也罢工程公司也罢,服务公司也罢2007年都不好过,明年都希望能见起色,但谁知道哪。
Z
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 楼主| 发表于 2008-1-3 13:04 | 显示全部楼层
原帖由 老杨 于 2008-1-3 12:16 发表 ; M3 F0 ^. v0 G- a7 R$ h$ }
很明显,现在卖房子的,其中有一部分人是因为买了新房才卖旧房,如果新房不造了,那么他的旧房肯定也就不卖了。

+ w  X+ K7 G/ Q$ @* z- P" F/ U1 o, ?9 s3 ?5 y
现在卖房子的,很多人是已经买了新房,同时持有2个或以上房子的。这些新房是已售房,法律上就是旧房。不再我所谓将建新房的范围内。我原文的新房指尚未有人付定金,尚未开工的新房(换言之,还在开放商手里的一块地)。6 M+ a. J, v$ @
3 n% o1 A6 ?. `, L! t# `
要说还没已经买进新房,现在卖旧房的,估计没有几个。) y9 m, l  e' \: }

% P) l' j! F# W/ U  D[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-3 13:06 编辑 ]
Z
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 楼主| 发表于 2008-1-3 13:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2008-1-3 12:55 发表
2 K" Q; m& |4 j# S. ]  I' x6 I顺便说句题外话,圣诞节和朋友聚会,大家都在石油行业混的,交流消息,得知现在油公司已经开始LAY OFF 人了,其它石油行业内,油公司也罢工程公司也罢,服务公司也罢2007年都不好过,明年都希望能见起色,但谁知道哪。
: o2 v8 _2 b- I0 @* S. j

7 p2 _, t- Q' [8 v' y 一手资料
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发表于 2008-1-3 15:48 | 显示全部楼层
学习学习!
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发表于 2008-1-3 17:42 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2008-1-3 10:28 发表 8 V, y; ?. I% m& {

9 ^" L  ?3 Y& s$ t; r7 N* W0 u
0 W8 f8 |. y* C$ R) ~总结的简单点:
; o# n' V& {, g! F; x在初期,房价升是靠基本面(即经济好,正如你说的)' s" s& G1 o& l5 {7 V3 H$ I
在后期,房价升是靠市场面(越升越要炒,越炒越要升,外地人员涌入一起炒,制造基本面良好的假象)+ }/ _9 s( N' q0 u& F) ^
7 H" \1 l. H9 S. S* M
房价降也是一样。. G; O0 E5 b& \" u* v+ h
: N& H: M3 p: Z  R2 l% @$ }
你的,明白?
4 }3 g- Z7 a0 _; f5 M ...
) Y2 a: ?& L  F

# U# Z, o) U  d) b2 k谢谢你的解释。不过,炒房不是炒股,你的明白?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 07:14 | 显示全部楼层
先回复下,慢慢看
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 09:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2008-1-2 10:31 发表 . P8 I+ t" ?; q" O5 i$ C3 d% C
现在有一种说法,就是新房建筑商由于房子难卖而减少开工量。必然导致未来新房存量的下降,而使得未来供不应求,房价必然回升。
+ O, h+ W+ r+ K# V( o: ]' A2 v2 Z# Q2 D. I* U  z5 f
这种说法很具有误导性。一个最简单的反驳就是:从过去几年的经验看,开工量一直在上 ...

* L/ F! h' D8 e/ z, c" Y9 U* h# O2 |! P6 f
你的分析是有一定的深度,但逻辑上不太好懂. 我的看法:+ v$ _* x# j, K9 s" P" m
6 ~! E7 C! A% y. ~8 z7 @5 ~
1) 大面的供求关系是价格的根本原因.
2 |' T  m: \' w. f5 Q2) 过去3年爱城的房价大涨,有一部分是对以前偏低价格的补涨.市场要达到一个新的平衡点,不会一定要回到 2-3 年前的价位.& J9 ?- t, W9 n  x
3) 新房开工量是结果之一,不是原动力.8 b! W; n9 v! n" }' s+ ~5 U0 N
4) 开工量对房价有反馈作用,但有时间上的滞后.注意:这个反馈会带来价格的振荡,但依然是稳定的,收敛的.
9 f4 d- P/ d6 Y, D# l5) 油价对房价(原料等..)有一定影响,但直接的原因是本省的人口增长较快.
2 O" m8 [" [  U0 d- ?1 ]5 Y3 U6)通货膨胀本身也会推动不动产价格上涨.
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发表于 2008-1-4 11:12 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 09:19 发表
+ R% k( X/ o$ E  G1 ]& I
8 t) s% ]' r- X' a& L4 l, b1 }4 a! [% t' E
你的分析是有一定的深度,但逻辑上不太好懂. 我的看法:
  `  i& u( u: B
" A' b, m* p% E1) 大面的供求关系是价格的根本原因.  b0 ~4 h$ D6 _2 L# D
2) 过去3年爱城的房价大涨,有一部分是对以前偏低价格的补涨.市场要达到一个新的平衡点,不会一定要回到 2-3 年前的
2 s5 J. Y7 j8 O( d% s! A8 u; T+ e3 `/ j" ~5 o
4) 开工量对房价有反馈作用,但有时间上的滞后.注意:这个反馈会带来价格的振荡,但依然是稳定的,收敛的.
% P& p' B+ Y% h: |0 Q+ _3 B( {6 {...
% e- k' N' f4 d! r
感觉你这第四点,是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。
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