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小议房价与新房开工量

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发表于 2008-1-2 10:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
现在有一种说法,就是新房建筑商由于房子难卖而减少开工量。必然导致未来新房存量的下降,而使得未来供不应求,房价必然回升。
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这种说法很具有误导性。一个最简单的反驳就是:从过去几年的经验看,开工量一直在上涨,按这种逻辑,房价该降了吧?但房价一直在升。事实是,房价一直等到开工量下降以后才真正回落的。说到底,这里面有个因果关系,和相位差的问题。
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$ K7 E% i; Q2 q, |首先,这种看法有个不正确的假设。就是新房建筑量对房屋存量的影响巨大。按照北美的多年平均值,每年新房销量只有旧房销量的1/5而已。所以,即使一个新房都不造,也不会出现无房可买的状况。以爱城现在每月销量,假设一个新房都不造,假设一个旧房都不再新挂出来,仍然要将近一年才能把既有存量都消化掉。
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其次,我们要看到,多数建筑商永远在追市场走向,而不可能先发制人。开工量少,是对既有现状的反应,而不是建筑商的居安思危。否则,他们2006年少建造几个spec home不就得了?在整个过程中,建筑商只能是被动的。最终结果必然是,只有当开工量回升时,房价才有可能回弹。
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最后,必须要注意房市的螺旋效应。在初期,房市上升是因为石油经济。但到了中后期,房市上升跟石油已经没有什么关系了。完全是一个建房经济。一个房子需要3个劳动力1年的时间建造。换言之,为1个油砂工造房,需要从外省进3个建筑工。但这3个建筑工自己也要买房炒房,于是就需要更多的建筑工,还有地产经济。这几年阿省的主要经济增长是2个版块:建筑和零售。讽刺的是,化工采油都落在后面了。& c- n6 p' O' ^* y! M2 v  F& X

, E+ X$ O6 g9 O0 |% y. a所以说,在初期,房市上升是因为石油经济。在中后期,房市上升只因房市上升。是个self-feeding loop。同样,房价回落和石油经济关系也没有那么大。回落的开端在于房贷收紧那么一丁点,炒家出手那么一丁点而已。之后,房价回落只因房价回落。在房市上涨后期,主要需求都来自炒房。既然是炒,买进必然要再卖出。一进一出,对于存量影响为0,不是真实长期需求。炒家也无需抱怨没人买,你自己不也不买吗?自己不做的,不要预期别人去做。
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, U! D' K' C5 u' O9 p" W1 ^0 S. c回到开工量,这个螺旋效应和开工量紧密相关。不是说开工下降,未来新房存量下降吗?但为何房价会继续下降,开工继续下降?别忘了那些外省来的建筑工人。如果开工下降,他们吃什么?所谓建筑商都不永久雇佣建筑工人的。他们都是general contractor,就是总承包商。一级一级承包下去,直到建筑工人。里面只有眼前的合同。如果没有开工,建筑工人是瞬间失业,连一般公司layoff员工的缓冲期都没有。对于建筑工人而言,饥一顿饱一顿本来也平常,但要一年都没有活,估计也挺不住了。如果在阿省没有房子,随时可以走人,去沙省这样的下一个热点。如果有房子呢?如果要卖房走人,就会导致更多建筑工人失业。
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我上述分析只是针对新房供应的。并没有谈新房需求,所以不能视为预言房价涨或跌。各位自己领会精神吧。
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发表于 2008-1-2 10:39 | 显示全部楼层
谢谢分享. 跟老杨学的.
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我觉得推动房价的最大因素是需求.( L3 F2 D' n% u% L- A$ m/ I  }
放在爱民屯就是有没有新人来,不论是外省的,还是外国的.
大型搬家
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发表于 2008-1-2 10:48 | 显示全部楼层
没坐上沙发也给点鲜花鼓励.
大型搬家
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发表于 2008-1-2 11:38 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
看贴留名!
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发表于 2008-1-2 16:02 | 显示全部楼层
我很愚昧,没有领会其中的道理,请楼主进一步分析!!
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发表于 2008-1-2 17:27 | 显示全部楼层
Z老弟不是个简单人。是学经济的吧?
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发表于 2008-1-2 18:54 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
分析的很好,很透彻。
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发表于 2008-1-2 20:09 | 显示全部楼层
Makes a lot of sense!
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发表于 2008-1-2 20:16 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
没啥说的,一面学习一面交学费。
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发表于 2008-1-2 20:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
还是不懂
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发表于 2008-1-2 21:17 | 显示全部楼层
表扬
理袁律师事务所
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发表于 2008-1-2 22:34 | 显示全部楼层
有点不合逻辑!
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发表于 2008-1-2 22:46 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-1-2 23:04 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2008-1-3 00:14 | 显示全部楼层
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发表于 2008-1-3 01:52 | 显示全部楼层
说了半天不知道在说什么!0 W, ?- k5 D$ Q8 ~! w/ s$ b( K

9 a: U4 W2 w# v个人认为房市的暴涨取决于买家的信心,和经济的大环境和小环境相关,如央行利率,石油价格等相关,开工量只是个结果,不能控制房市的涨落
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发表于 2008-1-3 07:58 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
谢谢分享,只是没太读懂。
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发表于 2008-1-3 08:43 | 显示全部楼层
这么好的内容竟然不值得一个精品,
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 楼主| 发表于 2008-1-3 10:28 | 显示全部楼层
原帖由 zhucalvin 于 2008-1-3 01:52 发表 ; u/ E' k3 N1 W/ z8 U$ S- ~; [( i# {
说了半天不知道在说什么!- `3 o3 i: d4 f$ M- r
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个人认为房市的暴涨取决于买家的信心,和经济的大环境和小环境相关,如央行利率,石油价格等相关,开工量只是个结果,不能控制房市的涨落
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8 _( Y: W5 x+ `总结的简单点:
  h# z9 J8 P0 w, p% Z# }在初期,房价升是靠基本面(即经济好,正如你说的)
  v6 [+ X- k- o8 m在后期,房价升是靠市场面(越升越要炒,越炒越要升,外地人员涌入一起炒,制造基本面良好的假象)
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房价降也是一样。
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% ^7 I$ z- K0 V$ @; o$ l你的,明白?
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% S. @( z) x, [4 L) a2 [; m2 Z再举个例子,现在国内股票很牛(虽然小幅回落,但整体还很高),很多人觉得是公司业绩好造成的。但你要仔细看看,很多公司的盈利业绩是炒股炒出来的。这就是自循环,就是泡沫的必要条件。
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[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-3 10:29 编辑 ]
鲜花(3323) 鸡蛋(28)
发表于 2008-1-3 11:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 giss 于 2008-1-3 08:43 发表
  A2 |' N3 K) H这么好的内容竟然不值得一个精品,

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同感,老杨应该设精。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2008-1-3 12:16 | 显示全部楼层
这篇论述有一个重要的错误。“以爱城现在每月销量,假设一个新房都不造,假设一个旧房都不再新挂出来,仍然要将近一年才能把既有存量都消化掉。”这个假设是不成立的。如果这个假设真的成立,那么“既有存量”就一定比现在市场上的低。$ W5 h, f7 B  z' R9 B

( n' E. \& T2 ^* q: d8 d, _很明显,现在卖房子的,其中有一部分人是因为买了新房才卖旧房,如果新房不造了,那么他的旧房肯定也就不卖了。
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发表于 2008-1-3 12:28 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
哈哈,美国房市大跳水,其中就说库存量够卖9个10个月的,这Edmonton库存够卖一年的,还有这末多人看涨,真系奇迹。
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发表于 2008-1-3 12:55 | 显示全部楼层

同意楼主关于基本面的分析

同言同羽 置业良晨
如果大家有石油业内朋友,可以打听一下今年石油行业工作量,相信就会知道,ALBERTA,所谓龙头产业已经急剧下滑到2001年水平,但是房价涨跌和龙头产业好像没有什么关联,在2007年底房价些许下滑,砖家们就跳出来说房价要涨回去,但即使石油价格冲到100美元也没见房价应声而上。从这些现象我同意楼主的分析,现在房价高低就看有没有人炒,如果2008年所谓龙头产业还没有起色,08年底就是水落石出的时候了。顺便说句题外话,圣诞节和朋友聚会,大家都在石油行业混的,交流消息,得知现在油公司已经开始LAY OFF 人了,其它石油行业内,油公司也罢工程公司也罢,服务公司也罢2007年都不好过,明年都希望能见起色,但谁知道哪。
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 楼主| 发表于 2008-1-3 13:04 | 显示全部楼层
原帖由 老杨 于 2008-1-3 12:16 发表
& l6 O; Q6 ^- ^9 }0 w很明显,现在卖房子的,其中有一部分人是因为买了新房才卖旧房,如果新房不造了,那么他的旧房肯定也就不卖了。

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现在卖房子的,很多人是已经买了新房,同时持有2个或以上房子的。这些新房是已售房,法律上就是旧房。不再我所谓将建新房的范围内。我原文的新房指尚未有人付定金,尚未开工的新房(换言之,还在开放商手里的一块地)。
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6 P: c, F  g/ J/ Z3 W! U* P要说还没已经买进新房,现在卖旧房的,估计没有几个。" K+ W6 w% J: C& ^1 e6 Y

! n  h* C$ @2 M: w8 P1 O* `[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-3 13:06 编辑 ]
Z
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 楼主| 发表于 2008-1-3 13:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2008-1-3 12:55 发表 ; {/ A8 R& t9 n- p
顺便说句题外话,圣诞节和朋友聚会,大家都在石油行业混的,交流消息,得知现在油公司已经开始LAY OFF 人了,其它石油行业内,油公司也罢工程公司也罢,服务公司也罢2007年都不好过,明年都希望能见起色,但谁知道哪。

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% y  c/ S. H  U 一手资料
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发表于 2008-1-3 15:48 | 显示全部楼层
学习学习!
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发表于 2008-1-3 17:42 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2008-1-3 10:28 发表
) R: J, Q4 v& F1 O, P# ?) P3 q! K. b1 K
: w3 X+ @# J* S% w+ A( J, y; B2 P
总结的简单点:4 W9 A# ?  {/ |' y9 k5 Y5 {; V
在初期,房价升是靠基本面(即经济好,正如你说的)/ u8 n$ C+ v2 {; }; M0 F3 R3 [& T
在后期,房价升是靠市场面(越升越要炒,越炒越要升,外地人员涌入一起炒,制造基本面良好的假象)
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& j$ Y& P5 E5 I房价降也是一样。
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. N+ i4 B; D- B3 z0 V, I1 G- h你的,明白?3 ?* L6 {; c2 P
...

  B$ P' I1 P% q
' d. g' M9 k  c) X( D$ Q* u3 U谢谢你的解释。不过,炒房不是炒股,你的明白?
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发表于 2008-1-4 07:14 | 显示全部楼层
先回复下,慢慢看
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 09:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2008-1-2 10:31 发表 2 H% `& b, d1 R* ?1 g- C; @/ b3 w
现在有一种说法,就是新房建筑商由于房子难卖而减少开工量。必然导致未来新房存量的下降,而使得未来供不应求,房价必然回升。. k! I; H9 j! z

2 S) k# `# O7 F9 m2 E6 I这种说法很具有误导性。一个最简单的反驳就是:从过去几年的经验看,开工量一直在上 ...

* u& d) R% g- l
7 J" W5 u0 R: o+ t) v0 C- m3 z你的分析是有一定的深度,但逻辑上不太好懂. 我的看法:
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1) 大面的供求关系是价格的根本原因./ V4 B" _% {+ F4 J
2) 过去3年爱城的房价大涨,有一部分是对以前偏低价格的补涨.市场要达到一个新的平衡点,不会一定要回到 2-3 年前的价位.
$ v! J- c! m0 S1 Y# z' \7 X  A3) 新房开工量是结果之一,不是原动力.
( d8 p. }! ]7 z1 T- P9 J2 I4) 开工量对房价有反馈作用,但有时间上的滞后.注意:这个反馈会带来价格的振荡,但依然是稳定的,收敛的.
0 O( P- `4 x+ ~5) 油价对房价(原料等..)有一定影响,但直接的原因是本省的人口增长较快.
. k! b' [, [& s8 X% T8 a9 P" n6)通货膨胀本身也会推动不动产价格上涨.
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发表于 2008-1-4 11:12 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 09:19 发表
& c$ ?2 M* x8 w, E  m
& S4 Z: q' m, u5 x$ \& m7 I4 n( z* {0 C: b$ U
你的分析是有一定的深度,但逻辑上不太好懂. 我的看法:: W7 G1 s7 T6 C  F8 ~' Y8 d

: B9 J1 n( u' S  s; e" K1) 大面的供求关系是价格的根本原因." f' n; R9 i7 u! p6 D
2) 过去3年爱城的房价大涨,有一部分是对以前偏低价格的补涨.市场要达到一个新的平衡点,不会一定要回到 2-3 年前的 3 p; W6 i! |* L1 E3 F( [5 z
1 z$ V/ z4 t& z  m2 j+ A7 d
4) 开工量对房价有反馈作用,但有时间上的滞后.注意:这个反馈会带来价格的振荡,但依然是稳定的,收敛的.
3 r. M6 q8 J# y9 e0 c+ W...

% X# F" @7 v- U感觉你这第四点,是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。
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