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爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
% Q+ i4 c* X! ^& ~$ |譬如:
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1. 近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
* \0 o. `9 }1 Y5 H! k8 Q2. 目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？$ U- |: d; P4 B6 N6 x
3. 供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
4 k. \5 _+ g( z: f4. 影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
" ?: B4 I6 K9 M" f3 i4 w5. 投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
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在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。) F$ @$ N& {" e# Q6 p# b) L& \/ Z
1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。8 h! D; F6 q, K @
, L. r' C* H5 H% q+ h4 n4 l
2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。
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8 S% C7 L0 r7 @* g5 [7 c; ~& i1 f 3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：- p! n0 v% [. \# r. l6 }
3 a9 t+ ~7 p& x9 t' y5 k3 m* C
下表为近年来爱城建房数量：
4 Q2 Q: j. C5 N3 |- F4 i8 F* A
. H9 h6 w* A1 e$ _3 c! kYear housing start
+ V% {; U0 K* o
* F; | h; p4 m6 a) T* c1 L2002 12581! G4 ]' v' w$ n+ ?
2003 12380
% p9 l; w' g2 N4 A( ]; C B- f2004 11488( Y \, n2 \0 E. E3 Q4 C; K6 @2 m
2005 13294
$ f; L# p \1 K/ I2006 149705 L/ z( Z" L* H8 z1 w9 Q
2007 15000 （估计）+ d' z K) p6 P/ I( E
$ X& }, z, H! a8 H以下连接为迄今人口增长：
' l/ f- X) Q- D, J8 E0 ?- }9 o* s. y+ x5 |9 v) |* t1 N1 L- n6 J
Edmonton Population- Percentage Growth. [& g" i+ l, S0 v- B
. o' X# V) x8 |) F
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。3 r2 C& ?) T, m3 u% H5 y
6 z# m1 ^5 l, G: H9 m4 X
4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。 |
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狗仔卡
发表于 2007-12-28 11:00
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2007-12-28 11:55
楼主
: _# q# d- l$ o' y
发表于 2007-12-29 18:10
