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爱城房市的过去,现在和将来(1)

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 11:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
) \( j8 K# K- e0 N6 x譬如:
" w! W' }# K$ _4 F. \, E; o
) t! ]6 l1 `8 T  L1 O& m1.        近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?
9 [6 Y, O9 z9 S# y: m& y) r% f2.        目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?$ f/ c1 L0 z4 u- j9 j: P
3.        供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。
: \7 e" M8 z- L( @4.        影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?
' b% F( F1 r  x4 ^" W2 `1 g- Y: `& d5.        投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
& w0 ?5 i: V3 I: E' |( @
# L% b" F% I  F" a2 b! x0 J在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。0 p3 x3 M7 Y; w# V
      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
, W( S4 ]5 a6 i8 Y% {) U7 w
) k4 j' |+ I, @      2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。
1 g% L& f5 S  `0 K% a  w# |" U
3 p8 W' N2 B- ^8 o' Q# k3 h      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:
3 r. [$ E, v. W4 T) |3 R: B) _0 W4 S+ ?! K# e$ E
下表为近年来爱城建房数量:9 u8 ~6 {2 s% g. c/ e
0 N+ G# ^# O/ N* Q% a+ c
Year                      housing start
# b5 f5 g: Z1 f9 g1 s  ?) \/ p. Z+ o
2002                        12581& }3 C# Z$ Q. o" \2 K" I0 ?$ |
2003                        12380
6 ]( U" ~( f, A1 h7 T' Y: ]& z( n2004                        11488% G0 s, n, Z  l( ^" X
2005                        132942 U' h& a1 e$ p  N! q7 m, e2 ~& k
2006                        14970
/ J# B# J+ I4 z( ^9 j! I6 V3 Z2007                        15000 (估计)# [( E  |8 ]( Q
1 z% X: |. \: k" F9 c, A4 o
以下连接为迄今人口增长:5 Y2 N# y7 l2 |3 Q
+ l* F% @) ]. p9 n3 d# d
Edmonton Population- Percentage Growth
) H8 X0 e3 a2 `+ D" `9 E
, D! E! N% ]: r3 D8 F# y& o如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。
4 i# T1 b3 c6 p! ?: v% M3 c
0 \4 y7 R/ j! G+ J# e. N       4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:55 | 显示全部楼层
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:58 | 显示全部楼层
支持原创,送花、加精!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-28 12:20 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
补上 population-pctgrowth 连接:# S- V- Q; G: d# s( l+ x& p: ]- @

" S9 l5 G/ g: I) {" A% K$ mhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf
鲜花(168) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 12:30 | 显示全部楼层
路过
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:22 | 显示全部楼层

8 Z. @# S  z/ m; G- |2 K' i1 u期待(2)ing
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有表及里
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:55 | 显示全部楼层

期待

期待期待期待
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表
. J6 ^; ~7 m  x" T6 `+ A% j好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
7 h% w; l, s, O( [( @- A
反应不强烈,热剩饭所以没有回贴.
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
UP!!! Expecting.......
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-12-28 22:45 | 显示全部楼层
WST出品,必属精品
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:10 | 显示全部楼层
11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:50 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

同言同羽 置业良晨
waiting. thanks
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-12-28 23:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
- z) E1 V0 d% J; m. y2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。; r  w6 @! l# A: H
3。“可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。”6 D, t4 G! h6 ^& `
大家不用恐慌,当存货在1-2年内消化时,房价在2-3年内基本不变。( |( ]/ v' U$ R8 D3 U$ Y
以上观点都是醉话,或者酒后直觉。1的对错,几个月后就见分晓。2的对错,大家可以自己找数据。3的对错,需要1-3年后才能看到。# y  s: O" r' |

) a% E2 i! I' F. i5 |
原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表
0 {! @# e1 H& ~2 O. S4 H/ j: Y4 L- Z! J3 {+ Y
1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。/ {& g6 [+ M# \: p3 S) T' B

& R4 r; H2 W) k4 j& Y" h. ^: q如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。
8 j' `' N+ \8 z8 F* j. H
[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 00:41 | 显示全部楼层
如能找到新的需求点,房价也许可以看好。但是,很难看到有新的需求点。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 07:10 | 显示全部楼层
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。7 b& r/ N: ^$ ?
- n! w7 |2 r9 G5 U7 ]' K7 N
后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 10:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表 - K1 Y# W5 D5 m. h
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。, F/ o) Z6 V( h
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...
4 O/ a, v) e' w# E' ]$ c

4 r) x( U& a1 o% ^1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有,但买压会不断增加,少则数月,多则半年,终将释放。再跌的可能性很小。当然,如果经济出问题,则又作别论。
* R$ E* l8 \& r' T8 D2。 连接如下:1 A7 [0 D+ Y/ m$ P0 P
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
% A8 v% v& \4 n$ {0 t2 E, J7 X+ u2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
( o& B; F6 r7 ^6 B9 j( w+ s2006 - 2007 人口平均增长约3%  g2 s( q! T" J( U( d* Q9 t
2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。5 z0 N: C0 T% o' V
3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
& B3 u3 ?, c; w' m, @8 h在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见,欢迎批评。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 11:07 | 显示全部楼层
原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
) w+ V1 l3 v( ^3 ]8 L# E2 x4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
, g2 O/ u, N- }7 j; l9 K7 u/ @3 t; z2 [& ]; z+ S8 _4 H
后市看来不大好吧,要是后市 ...
% D, o- t% K' D  _8 p
正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 18:10 | 显示全部楼层
期待下文
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 19:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
7 P1 w; U& n3 D6 ]
: [+ z4 P: g1 J% w/ h  Q, L( e5 t% R4 I% X
3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。8 s  K! y, U* `/ G
8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...
+ ~" m+ {3 j& g5 @! k4 N, O
老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:32 | 显示全部楼层
好贴,期待下文!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
好贴   7 L4 |* Z( M& T; @* u& [+ y. N
' X2 F, d3 m, k7 r
可以影响房市走向的因素很多,比如供求关系,经济大势,市场预期,替代品价格(如租房价),外地房价等等。不过纵观全市,现在房价还是偏高,处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应,如果没有刺激市场的事情发生的话,房价大体上还是会向下调整的......
1 A) ?3 [6 S7 \2 G! {) \* x" }7 B3 c; t9 P( H9 Q: A  V
仅个儿意见。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 13:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
7 G; ~! I! K# {! k
  V4 `) d4 F% {& P
4 t" H7 B1 m- R. J, @- h, G! p" t房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
& S3 E% s5 a8 B/ |
# Z' w3 n  i+ b
同感,更关注明年本地市场是否还有动荡。  [  ^2 j6 Q8 J/ L
& D$ h$ F8 d- f4 Q3 l( M& @9 S
原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表
) }$ Y# ^. ]$ O  S3 Q% J! N9 f, u  u5 F* ?: z, C1 b4 Y0 H% ?- F5 U: p
正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

( k  k+ @6 W# A; ^  V* O: X; |9 G: |5 N3 `" e4 X# i, p# j
有的建筑商是不按规则出牌,盲目乐观,自食苦果。
鲜花(16) 鸡蛋(2)
发表于 2007-12-31 22:10 | 显示全部楼层
期待下文.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-31 23:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老兄你把两个不同的基数混淆了,一个是前些年的新建房(20%增量),一个是总人口(3%增量)。
9 o' C$ V7 Q# f2 T
/ [  \$ |, f7 m( b+ r# s
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表 / [/ T0 z; \/ O$ @2 ]: P7 _, n
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。0 ...
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 05:56 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表 2 B* d7 A5 g% o* a5 R# M) q
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
4 Q  G0 t1 `: R& O6 K; Q2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...
. n: b; d, S9 \) {6 J2 C( e
已阅,请温总阅办。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 23:12 | 显示全部楼层
谢谢分享您的思想精华!
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 00:13 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-3 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-5 00:26 | 显示全部楼层
期待下文.
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