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爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。+ w9 k# g/ D2 ~ m. B
譬如:
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1. 近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?
/ v7 F, B* U& O7 H; s2. 目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?
8 \) _6 X# y2 V* u) c3. 供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。
0 q+ z9 ^ V4 k+ m F& M3 @4. 影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?0 a5 \% s2 U9 {
5. 投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
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在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。5 K! N, K& H! K3 Y4 J8 ^
1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。/ E& X+ n5 w. z7 H1 |& X* f
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2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。
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' x6 M4 }. m+ o% E q- l 3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:
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下表为近年来爱城建房数量:
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M8 q2 c% ] c, d2 U" GYear housing start
- z, l2 I* D) f) m/ B/ F! o2 {8 |! Q; e" m! q( O3 ?- [9 f4 x0 P
2002 125819 a, o B* K7 L2 a
2003 12380
, M' ?6 m$ f3 t1 X9 n/ f! |2004 11488
1 k3 j3 I1 F0 p, Q3 V* _2005 132941 i3 |* Q% V9 I2 ?1 C3 D e5 @; a
2006 14970( Z% |) e4 Y" H) h% ]' j/ k* s
2007 15000 (估计)1 O1 P) x* L( Y! L% x
/ W$ D9 i0 p5 O! Q% Y* Q. Z# h' S以下连接为迄今人口增长:
: p: ], p P6 Q3 p) A- d0 B
2 Q0 w+ j8 W" O+ {8 JEdmonton Population- Percentage Growth5 w4 J: T3 t; H7 y8 x; O
5 O' f. M) }- i {5 c7 }' \3 X4 Z
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。& L5 ?! r% \4 T- W
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4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。 |
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