埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
查看: 9694|回复: 31

爱城房市的过去,现在和将来(1)

[复制链接]
鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 11:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
3 s% k: w% ^  }  ?2 D9 {2 ]# }; l" j譬如:; l8 X! C* e5 }  k) @6 y! X
) v5 g6 ]" B; V: `1 B
1.        近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?
3 T5 j' l. |, w* \3 s% O2.        目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?
6 R3 K9 Q/ v3 l; D8 W! M% n3.        供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。
7 J7 @; _7 L( s( v3 W* \. q6 j4.        影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?
' I4 G1 e3 |" Q) k2 u  ^+ [5.        投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
# O8 X5 D1 f0 ?0 F+ z
* t4 G) g. b/ ?0 J: c$ p# l在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。  m; y  o" K+ @, b$ {+ ~+ c1 \
      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。  y0 a, ~9 B- a7 w- L# N$ h3 t* z
3 L& s3 i! b( e
      2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。 / K5 D; W6 u5 y1 E+ P8 _; {4 H  W

0 X- h; C7 c% `4 ]+ c/ N! W# v0 Y      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:$ U7 Y0 K9 u* E) i& h# j1 t

6 Z5 K/ t2 ^! f: ^, P下表为近年来爱城建房数量:8 A* M* T) N. m6 V
7 B, u" w: O: [" ]; y2 f# }
Year                      housing start
# g* r/ Y0 Y$ y4 |8 d  h# d+ h' P+ w- Q! u$ W+ C8 B, M  ]
2002                        12581, I# x3 m$ y+ s4 R* g9 p
2003                        12380
; W- N+ B1 R' _; F1 R2004                        114884 c" e' F  b- `
2005                        13294
; [' G& T# [, }  o) r+ V2006                        14970) t, f! I. N- Y7 Y
2007                        15000 (估计)
. L+ R) `, ~9 ?" \8 N$ ]; d$ Z. }* r6 E
以下连接为迄今人口增长:
2 X7 B# o& C& p. [0 Z' ~8 }4 I" w5 l' @' q4 m: q' Z6 m2 D5 e  j
Edmonton Population- Percentage Growth- m( j# w! P7 I; D
( t8 ]* }% z2 w- B" d
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。
! T9 B/ b/ c" b( k" q- Y3 ^
2 w! |' k3 l- K' Z" e) h' R* R       4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:55 | 显示全部楼层
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:58 | 显示全部楼层
支持原创,送花、加精!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-28 12:20 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
补上 population-pctgrowth 连接:
$ ]3 O* L+ X4 @  y
2 W5 x" @. C: d+ u. z; F! I4 B! f0 e' ohttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf
鲜花(168) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 12:30 | 显示全部楼层
路过
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:22 | 显示全部楼层
# a" J$ g8 D9 M! `' d0 R5 T$ o
期待(2)ing
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有表及里
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:55 | 显示全部楼层

期待

期待期待期待
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:44 | 显示全部楼层
原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表 0 n, ~) K1 G" W( Z, B
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!

1 @1 G1 Z; n% a& R/ w$ e# b  z反应不强烈,热剩饭所以没有回贴.
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
UP!!! Expecting.......
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-12-28 22:45 | 显示全部楼层
WST出品,必属精品
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:10 | 显示全部楼层
11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:50 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

同言同羽 置业良晨
waiting. thanks
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-12-28 23:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
. i* _  X* g: @. n2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。' d: ~3 E) u) Q9 f. S/ u, f9 p5 K
3。“可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。”5 _& g+ ?$ T7 _) j
大家不用恐慌,当存货在1-2年内消化时,房价在2-3年内基本不变。6 v! S) S# h0 H. [
以上观点都是醉话,或者酒后直觉。1的对错,几个月后就见分晓。2的对错,大家可以自己找数据。3的对错,需要1-3年后才能看到。9 [2 @  H! u0 |* \; P9 `9 p. B5 {
6 `' p7 N) P9 W! j
原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表
$ R# |) n% O& Q$ T. x7 N
2 _% X. Z. ]1 u 1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。) P( L* k" _- i: Q
9 S7 b5 W5 b" M; \) z
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。

0 ?( @( ?- b. F[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 00:41 | 显示全部楼层
如能找到新的需求点,房价也许可以看好。但是,很难看到有新的需求点。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 07:10 | 显示全部楼层
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。7 t% d7 [1 p$ D, g
- ~8 z# }2 `- {4 q& l
后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 10:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表 6 q7 N& L" r. ]* r8 W0 E3 {8 t
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。8 S# P- c5 \- q3 k$ Z. z  x
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...

. K0 R7 w( N5 ?3 z
! a$ x1 M7 S% G' G# J* o1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有,但买压会不断增加,少则数月,多则半年,终将释放。再跌的可能性很小。当然,如果经济出问题,则又作别论。
4 \4 l# E: `, t) W( ^4 Z2。 连接如下:: H9 x- f9 X& c7 B- i$ n5 @
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf3 Z' r& a, k# E% U! p
2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
( R' y. V- u+ w& F$ t8 {2006 - 2007 人口平均增长约3%
& K! [3 ?$ ^7 C8 a, l2 m4 ]2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。, B0 N( f) v3 n4 n2 W+ g3 h
3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。, e6 I- W# {* i/ w' u2 N3 y+ U
在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见,欢迎批评。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 11:07 | 显示全部楼层
原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表 6 H( W, Y* e& U2 A% I( B  d: \
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
* j+ g3 x1 b" ?2 T& Q6 a+ f1 v5 P, ~2 Q( |: a  T
后市看来不大好吧,要是后市 ...
" x$ O1 d$ |8 v' _! D# u1 R' O" E* v2 Y
正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 18:10 | 显示全部楼层
期待下文
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 19:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
! G# [7 ~5 R* {: {
# N# b; r! X7 Q2 T% C  U& t9 ^" ?$ h
) w  |0 h" I; y/ o3 H  D3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。, V# z7 d; k8 D$ k/ b, z
8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...
  U. v1 B4 b  ^. a8 Y: n9 u
老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:32 | 显示全部楼层
好贴,期待下文!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
好贴  
' q5 l7 k" ~# S. N  U1 s8 z' B1 H$ d$ M
可以影响房市走向的因素很多,比如供求关系,经济大势,市场预期,替代品价格(如租房价),外地房价等等。不过纵观全市,现在房价还是偏高,处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应,如果没有刺激市场的事情发生的话,房价大体上还是会向下调整的......
6 O! `5 o7 M0 |" i, _: T- N- i  v6 q5 ^; z
仅个儿意见。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 13:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
9 P! C) B4 b+ d: p! U5 C
6 I2 ?" x' a. V
- T  Y3 M+ {9 x+ V3 D6 v) }3 r房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
: x( s. Q: j( I  `8 r: n2 {% k) M
2 W( V# D! J+ d/ `* F1 r% \
同感,更关注明年本地市场是否还有动荡。
. o3 ?, c6 d( a* Y) Y3 i$ N( W
. j) |) O7 ?8 g. B0 }, s- }
原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表
% A$ d) G' i5 o1 g- m8 N# D: Y: L9 k6 c) L9 g% V
正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

) M2 R! [  M/ e8 u( h& o- e: N$ {& I1 |0 p- y
有的建筑商是不按规则出牌,盲目乐观,自食苦果。
鲜花(16) 鸡蛋(2)
发表于 2007-12-31 22:10 | 显示全部楼层
期待下文.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-31 23:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老兄你把两个不同的基数混淆了,一个是前些年的新建房(20%增量),一个是总人口(3%增量)。7 @8 E3 t* Q7 X$ r* G
& m3 q( K/ O1 |
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
1 U2 W9 R* \0 E# U! K: S7 g。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。0 ...
理袁律师事务所
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 05:56 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表 7 `4 e9 [7 U  i3 i) o' d* I9 j0 d
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。' j7 o4 f7 b5 I- H# Q/ M
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...
1 p4 N7 V' g! z- t$ d" X
已阅,请温总阅办。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 23:12 | 显示全部楼层
谢谢分享您的思想精华!
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 00:13 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-3 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-5 00:26 | 显示全部楼层
期待下文.
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2026-6-26 18:45 , Processed in 0.189689 second(s), 61 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表