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爱城房市的过去,现在和将来(1)

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 11:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
$ m' V! A* P  j9 a" E* H- C+ V% Q譬如:
# e0 P: R, o5 ~& V8 S+ |1 Z8 G, y$ f2 }  Z; ^, J* I
1.        近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?+ ^# [2 l* S7 [
2.        目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?+ ]. s" Z& a1 L" b7 Q% p/ E6 g
3.        供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。
( l' z& _1 v% e/ |; j6 e4.        影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?2 {; ^3 W0 M" j5 W& ]
5.        投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.5 ^6 O) d% o( r4 }& j

* [# o2 z' g" H. h6 O. ?' I在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。" f1 Z# }- Y2 {. V3 z( E
      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。! ^5 r/ N( T3 E8 g9 [: c; q0 M
" n1 E1 y5 O" k6 ?( _! _
      2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。
6 e% |/ H( \% e  R: l! `. P% w  b
0 Y/ U* K/ I: o1 }6 `4 l1 O      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:- h# T$ h7 {9 d; i( h9 y
" n+ v3 A6 `2 o2 ?% u2 Y& [
下表为近年来爱城建房数量:
& J8 {! G. P+ |4 B% w  W4 V) w- I- P; i+ i" V& r; c
Year                      housing start
3 d" J3 n* Y- D" G' i8 A% F& S& V! V  b9 c1 Q- r- L" \. f
2002                        12581
$ F4 E+ L3 ~- @7 I: |+ x+ P$ a2003                        12380# b9 s, C- h4 o  _7 P8 y
2004                        11488% h8 c2 V! F% r3 Y+ E$ s
2005                        13294# V- a# a8 }' f/ H
2006                        14970
. A0 P% E3 F6 e3 K) {2007                        15000 (估计)
' r2 N9 W' @% z4 f) ]- o; S$ m( j- w$ i: ~% y& D' r1 \! N& G
以下连接为迄今人口增长:
5 U# w# h) r0 p6 e- d
5 y: m+ G4 l+ w: y" \! u- y! X1 tEdmonton Population- Percentage Growth
5 y7 }+ S, \( e  r( M  B5 ~( ]+ A0 h
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。6 @* n, Z6 s5 T. m: I

. \: f6 J- a1 }4 p4 ~: A* r* Y& K       4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:55 | 显示全部楼层
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:58 | 显示全部楼层
支持原创,送花、加精!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-28 12:20 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
补上 population-pctgrowth 连接:: M7 s/ @* K; t8 Z7 F

5 X1 g6 V5 y1 y5 O4 r$ J! Ghttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf
鲜花(168) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 12:30 | 显示全部楼层
路过
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:22 | 显示全部楼层
! f& N: L. f. b4 J! J0 j  _8 U* R
期待(2)ing
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发表于 2007-12-28 13:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有表及里
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:55 | 显示全部楼层

期待

期待期待期待
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表 ) w; B- {, s9 [$ C, n) K9 _$ K1 K
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!

, p: j" H" f3 a9 ]& p& I反应不强烈,热剩饭所以没有回贴.
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
UP!!! Expecting.......
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-12-28 22:45 | 显示全部楼层
WST出品,必属精品
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:10 | 显示全部楼层
11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少
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发表于 2007-12-28 23:50 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

同言同羽 置业良晨
waiting. thanks
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-12-28 23:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
  A" B8 i0 B0 S" ^8 K; E/ M2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。
* B5 p+ }. `; P3。“可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。”
6 J8 p7 \. ?/ w3 R1 m" O& N大家不用恐慌,当存货在1-2年内消化时,房价在2-3年内基本不变。7 H$ `9 P; w4 F  b" g
以上观点都是醉话,或者酒后直觉。1的对错,几个月后就见分晓。2的对错,大家可以自己找数据。3的对错,需要1-3年后才能看到。, g1 m; B  c5 W. ~6 i3 M

% P6 D) v  a: Y" w
原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表 / m0 R* z) `6 r& a9 r  A

, J5 A# V( `% K: L+ a 1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。2 h' W" D1 c. y+ y* Q% C
0 S% M! u1 p7 }+ H- n! M) x! @4 H
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。

7 |# O7 E0 E6 H8 z/ `' i[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 00:41 | 显示全部楼层
如能找到新的需求点,房价也许可以看好。但是,很难看到有新的需求点。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 07:10 | 显示全部楼层
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
) U6 \( B: g7 M  @* t- `; c/ u4 N4 ?( q% Y* K' |* A. }/ [9 q
后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 10:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表 6 \- C' r3 Q% M* I
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
  K) L( F; W3 t8 r; V; ]& E2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...
* t& @, }. }6 Z0 R  p/ ^" Y6 D+ R2 M
7 ~7 o5 j1 Z' v* r$ H
1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有,但买压会不断增加,少则数月,多则半年,终将释放。再跌的可能性很小。当然,如果经济出问题,则又作别论。' Q3 P' v* L* Q4 Q! _
2。 连接如下:. {) o' Q6 A2 ~. S8 u  p
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
" H/ Z* X" ^! d' J2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
$ R( y- ]9 E4 f1 F2006 - 2007 人口平均增长约3%
2 p% d+ M4 d" c2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
( `1 L4 s! k! u/ y6 F7 ^3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
8 h$ w2 r7 c. x$ G9 u在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见,欢迎批评。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 11:07 | 显示全部楼层
原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表 5 p; y, ]1 h3 C( |4 n5 D
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。+ n7 {, ]$ M) v5 v' E
* h- [7 v' w7 Q1 c0 X6 M
后市看来不大好吧,要是后市 ...

4 `* S; K8 ^5 G正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 18:10 | 显示全部楼层
期待下文
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 19:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表 5 a1 i7 w- I3 [! k
! x$ k7 a! F/ T& Q! f+ Y2 u- f
; r6 K) ]+ V; s
3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
9 `  ^. T# Y7 I9 B# U! R8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

9 J% e. A* q7 y老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:32 | 显示全部楼层
好贴,期待下文!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
好贴  
$ p( t' q2 c; i8 f% T# k8 Z1 K
8 K' k. q% c: i& @2 {2 f. ]0 A可以影响房市走向的因素很多,比如供求关系,经济大势,市场预期,替代品价格(如租房价),外地房价等等。不过纵观全市,现在房价还是偏高,处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应,如果没有刺激市场的事情发生的话,房价大体上还是会向下调整的....... ^! l# M, D  p' o. {4 k' U6 j5 X
- M6 h, r( s1 C
仅个儿意见。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 13:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表 1 ^  G1 `  }$ C7 T" ]

- G8 m, M6 o; m1 |! G( K
% V" s# [8 s3 \2 A5 P  V& G房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。

# t% ?' o. L; J* q, U/ d" W
7 S/ j- e3 J' ?) L同感,更关注明年本地市场是否还有动荡。
( O6 K( b: c- J0 z" a; L$ I& I2 m% N/ k# Z" q; c# q4 V& B
原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表   M+ f3 m8 W) l! _$ h7 P5 O

, j7 ]3 m4 r4 }5 [" F" S正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
; @' A" `2 o/ A  w( @0 f: `9 P
$ n& U5 l7 f) D/ q
有的建筑商是不按规则出牌,盲目乐观,自食苦果。
鲜花(16) 鸡蛋(2)
发表于 2007-12-31 22:10 | 显示全部楼层
期待下文.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-31 23:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老兄你把两个不同的基数混淆了,一个是前些年的新建房(20%增量),一个是总人口(3%增量)。
3 O2 Y* k/ K! p6 E3 g( n
) _7 `5 N  s" R' [1 K# b
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表 / y) L5 [4 [' ~- L
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。0 ...
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 05:56 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
. g  m# k  U0 K& S1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
7 |# v. i) z4 b' D% c2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...
( T! B) A& X( i& I3 e8 B5 ~
已阅,请温总阅办。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 23:12 | 显示全部楼层
谢谢分享您的思想精华!
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 00:13 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-3 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-5 00:26 | 显示全部楼层
期待下文.
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