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如今市场之我见

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-12 22:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。0 A! r6 ^; P; S0 q) z0 K
先看看数据:
% O  |# f' F' G, G, [( [             Single house                   condo          duplex              Avg.$ C% U9 o6 s$ H
January          357,325                233,175         294,148         303,820
3 }/ T. g" ?, x& T! k  V* @1 }: e  sFebruary        375,412                 247,266        319,513         321,307
2 `7 {$ S  |& F! e! o, jMarch             398,476                 246,719        323,322         325,339- S$ n  Y% M1 r* Z& Y/ L' j* I9 z
April                413,488                 261,044        341,083         344,137
4 k4 |# `. q$ s# c( ?" F: }& kMay                 426,028                 266,100        347,257         354,410
3 C% T7 Y* y, ^1 {* CJune               417,265                 265,172        342,836         348,056" u: l3 ^' |9 }9 g( L& U' K; g
July                 417,150                 271,908        339,417         354,718
; m* G0 U4 p  C; TAugust           403,757                 269,139        329,764         344,7927 g/ E) k7 o( S$ |2 n
September   399,555                 270,745        310,110         344,286 8 X' P* b- i, F! [7 k7 P
October         397,189                 262,875        367,964         347,668: A3 i) D; Y  [$ b
如果分析这些数据可以发现:3 r! Z% x% Q4 V6 @; y% [1 S
1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多;
' T" s: @3 j0 B/ b6 f( K2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?/ v" \( K; |& z. \; }1 o
3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大;9 x9 [8 r3 `# ]- T1 K/ M1 z! f) ~& b
这些数据的联想——纯粹个人意见,再次提醒!  v& Z# j% o  ?: K  A$ Q2 U* r
condo为什么不跌:现在太容易出租,而且租金完全可以cover mortgage,即使是今年最高点时买的不能完全cover,但每个月要补贴的钱非常有限,所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。
2 k, \( N, k$ }- Vsinglehouse和rowhouse为什么跌幅较大?
. h' H$ f" L" ]& i3 j& J; J我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外,必须出售。
9 W; C; P  `# ~. `但会不会如很多人期望的持续下跌呢? 我认为不会,因为:  W. \- v% k* \3 o  y& k" p
1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论,这里就不累赘了。( v( y4 \4 f; L5 R8 [: m! p
2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。, y* H8 X$ Q1 f" a3 _
大家都应该承认,在可能的情况下,每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房:1、换房者;2、moving;3、投资者; 4、just for fun% G  ^) j" H3 A* z- p
Just for fun:人不多,但也不是稀有动物,各种动机和原因想试试市场,如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算,在如今这个淡市,这种人除了增加一些LISTING,并不影响价格波动。% m/ ~1 v- c9 T* W2 e
换房者:一般在换房的时候都有个最坏的算计,比如我给自己的房子估价40万,想换个50万的,最多增加10万块的MORTGAGE,经过10-16个月的建设期后,如果市场好,只用加一点点钱或说不定一分钱不用加;如果市场不好——好象头几个月,40万就是他们的心理底线(或者再让个2-3万)。但是别指望他们会30万就卖给你,因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的,又或者旧房子买得早的,能同时负担两个MORTGAGE也说不定。
5 M3 y& A1 V, ?# p4 f4 ^MOVING:比较简单,这边房子慢慢卖就是了,大不了那边先租个房子过渡一下。
! S2 P. D$ j& [/ P7 B/ J+ I8 O) O投资者:2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你,因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子,因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子,该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。
4 ]3 I2 Z+ Q8 A* n# V0 n$ o6 Q2006年下半年以后买的——恕我直言,由于本身成本高,降价幅度是有限的,大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住,更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。; h2 L' R) [9 E, y% a; v
所以我的观点是:市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍,但是这种房子卖一个就会少一个,所剩机会不多了。
* [/ }7 \+ M4 x+ T; A一个佐证:在BUILDER那里是同样的道理,如果有朋友有兴趣,可以去问一下。降价的大多是SP-HOME,也就是提前建好的——在建的时候,地价和成本都比现在低,所以有空间降价。但如果你要建一个全新的,价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别(至少是我去问过的那些BUILDER)。4 o+ X& [7 j6 }- ~9 W+ S0 t/ j
因此不管我们有多么好的愿望,我们也不得不正视市场,不妨问问自己这几个问题:
! C! |9 G& X* sALBERTA的经济短期内会垮吗?9 S6 {4 r" |# ^" s' ^
我会随时都有失去工作的可能吗?- V2 G# M3 p. N' r
我的工资会越来越低吗?
% J3 V6 _3 a. A; }会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗?
. d: ]9 Q* c  d$ n  f. Y最后一点:. f* P( c, i0 g9 k. L" y5 ]8 k
去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套,现在淡市也卖1500套,你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗?) N' p# {) X& T# ]  i9 \
% z* y6 q5 B+ M  m6 L$ D) E
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:15 | 显示全部楼层
现在的市场是烂房子卖不掉,好房子不好找。
# W0 i  n: Q# ^房子烂,再便宜也没人要;好房子出来一个,卖掉一个。
9 @1 b3 U% z2 C: _* j; S这个和汽车有点相似。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表 % j+ V8 N; W: o  j
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。0 d$ v% \. D6 \  u
先看看数据:. M2 u# ?' Y6 T' `
             Single house                   condo          duplex              Avg.) H4 D0 ^4 m- A* {, M
January          357,325  ...
/ ~- F2 O( }5 P' h) O
支持
# _8 S+ L) v% V( J7 [( G还有从纯市场角度考虑——涨的快了,就跌一点,跌的多了,就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了,而是正常的波动
0 A) b. ]4 B8 \& ]4 p0 D" d
, Q; I! m# e9 T  I  V1 m; D[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-12 22:21 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

老杨团队 追求完美
" P: a3 f- Z* M3 g# ]
比如这个:8 M3 Z4 }4 a: c! B* K: y( Z, N. ?
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6295836
  a* P3 |3 p8 \* H最火的时候就这个价,已经卖了1年了,换了5、6个REALTOR,但因为房子外面是绿色的(洋人最反感的颜色),连看的人都少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 00:40 | 显示全部楼层
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。
理袁律师事务所
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 08:54 | 显示全部楼层

这才是 详细分析市场数据

  这 洞察力, l$ R4 O' N' P0 A% O' B  R8 U- [

5 }2 O0 R- T, {比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了
  C, W; @; Y3 A0 E  R
2 H( g) ^6 b6 Q. ^7 P& B  
大型搬家
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-13 10:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表 ) \0 [9 e, S" ^3 E! _
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...

& P, f4 ^, [/ f# y  ^
# [6 d% h: G  c* H& R5 u# f8 o石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。) r% y( O* g2 {' r3 d. W
但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。
. l+ w0 P+ G/ P$ u; F' r# P另外,现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了,该卖的早就卖了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 11:30 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

Good Job!
$ i( H. \# i7 _* `  S% i2 f# [4 o/ a+ Q
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 13:10 | 显示全部楼层
在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾……
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 17:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-13 10:28 发表
' }; j7 H" v0 b& L$ p) |9 m! p0 j2 `* ]2 J* U2 s
4 Z( }+ U8 Y+ Y
石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。
& G3 o" j$ {- I# g- n8 W5 A但总体而言石油工 ...
8 ~) D8 \5 Z' i1 O7 v% I* P

! f5 z& d2 A1 }5 }- O2 `/ ~不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:24 | 显示全部楼层
原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表
4 n) v6 ^% t9 I" B0 `+ Y9 v% j0 m4 w$ {1 `/ U, I

6 e7 p3 v9 p* H" \+ I' M8 t不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
7 d% j  p/ U# n7 [4 v! ?! ]
除了石油就没有别的了?别总拿石油说事,俺是石油行业的,俺承认现在不如以前,但是石油几十年内还是主要能源,什么时候石油用光了,什么时候再说工作机会少也不迟吧; }2 c5 ^1 x2 M
1 _. t% O$ L4 I- o5 s; O8 L- ?0 o
[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:32 | 显示全部楼层
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
雁过留名    
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 19:46 | 显示全部楼层

回复 11楼 的帖子

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗,不是其它人,既然承认现在不比以前,哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 23:45 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表 * J3 Y$ g  D. i; @& @: c$ x
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
3 d  W1 G/ T% A6 L/ i9 }
& W' d- e# O; D% a3 \8 M

: Z1 g) [* R0 m; [% SThank you very much!, Y9 Z0 d( I2 O3 ]

9 i5 V( v4 s1 P$ l% W0 x' w[ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:26 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
姜昆他们来的那天,大家在一起吃饭,代表团的人见面就问 大家是不是做石油 工作的,结果我们那桌 没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关,但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房,或者认为埃德蒙顿只需要石油工人?我真是大惑不解!!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:32 | 显示全部楼层
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 09:47 | 显示全部楼层
原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表 " x% U/ B+ ]. ?
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!

6 ?0 A/ ^7 C) I3 z如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。" m3 }+ Z4 w" r& Z

$ G4 w! O9 u, R: g/ t[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-14 09:48 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表
, X! J* h8 }% T+ F
4 H! K' Q. b% r! {- M/ w, n如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
- B! l  L" K1 U0 U' ^' ~
这个计算是基于平均每年上涨4%,略高于每年平均的通货膨胀率。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 11:45 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表 ' y5 U2 \1 m! _  C/ S5 I0 G

5 T$ q" _( J7 p9 ?5 d如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
* F4 b( B+ {, F6 B6 l% h
1 D" g2 \% E6 F9 B( M
如果爆发三战,必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方,房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。
% ~" H9 R9 r) z, D: o$ |$ ~
* J8 y% P& p: H  w+ M不过,三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。
6 o4 D( U, Q8 m+ J* s. h9 |8 Z7 O" q# b# ^
至于油价持续上涨,也是没有保证的。1980年油价39美元,1998年13美元。今后的事情是说不好的,不如不说。
大型搬家
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2007-11-14 15:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表 7 G" f- G( c6 t0 H4 N6 ^
比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了

. o2 F0 |  p+ p* X无知者无畏
, B# o' z) T8 P7 y, v$ [# Q% T
- ~; N  s& d0 u理论联系实际知道不?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 11:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾…. d  P: r' \- J  D* c- j
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
4 i7 V9 j$ f! p; z既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
4 ^0 Q: i. z, p( M先看看数据:. a& R' H. I5 \( M
             Single house                   condo          duplex              Avg.
( [" @) Y$ {, ]January          357,325  ...
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 14:04 | 显示全部楼层
Good job !ZI GUANG!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 21:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
读帖留名。
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