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如今市场之我见

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-12 22:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
" L. H0 F3 k" _0 V  Z先看看数据:
1 o; T4 i( q/ E& u: M" ~- Q4 K             Single house                   condo          duplex              Avg.
! [! ^0 W! h& P) k+ i# c! I8 jJanuary          357,325                233,175         294,148         303,820
2 W; [- k, _( |& NFebruary        375,412                 247,266        319,513         321,307+ |- `, p2 J$ N
March             398,476                 246,719        323,322         325,339
  i8 d; e5 y; g8 s( d5 iApril                413,488                 261,044        341,083         344,137
% f: J& ^5 O" }6 b; m% u; v$ X9 kMay                 426,028                 266,100        347,257         354,410
" x7 w. K! \- q. R% |$ K; nJune               417,265                 265,172        342,836         348,056
9 `1 _6 A* T( w! a7 LJuly                 417,150                 271,908        339,417         354,718$ M  w4 j4 P! B) \3 S1 n: i! }
August           403,757                 269,139        329,764         344,792) N5 P7 V. a; [; H9 s" d9 Z7 @
September   399,555                 270,745        310,110         344,286
) v2 q! l* U) U; R' ]( c* V# Q. aOctober         397,189                 262,875        367,964         347,6683 n! F  ~( q( ^- x
如果分析这些数据可以发现:
- C8 z. o: W7 [4 K! O' ]: Q1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多;# N: ]' k# `* D- G# A, A8 S- v8 x# ?
2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?
# `& @0 @+ e5 r' ]3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大;2 ?% _8 `9 Q* S  ?" r" a6 C
这些数据的联想——纯粹个人意见,再次提醒!* O; [- ~8 p6 o! Y- Z7 A2 D
condo为什么不跌:现在太容易出租,而且租金完全可以cover mortgage,即使是今年最高点时买的不能完全cover,但每个月要补贴的钱非常有限,所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。
9 ]0 V1 @$ q5 H1 V) k" Osinglehouse和rowhouse为什么跌幅较大?% E" I. c: N# @, V! g5 P  e
我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外,必须出售。
9 I7 P3 T& a- I+ D3 m* f$ [; m但会不会如很多人期望的持续下跌呢? 我认为不会,因为:2 x) R9 e) \' a
1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论,这里就不累赘了。
/ S" C; i  t% d9 q1 Z$ A2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。) P& M0 D/ R' h* N) F- N' U
大家都应该承认,在可能的情况下,每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房:1、换房者;2、moving;3、投资者; 4、just for fun3 w% s1 }% X  p: }% x- n6 F
Just for fun:人不多,但也不是稀有动物,各种动机和原因想试试市场,如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算,在如今这个淡市,这种人除了增加一些LISTING,并不影响价格波动。& M5 \4 M. P% f# J) [0 Y4 z
换房者:一般在换房的时候都有个最坏的算计,比如我给自己的房子估价40万,想换个50万的,最多增加10万块的MORTGAGE,经过10-16个月的建设期后,如果市场好,只用加一点点钱或说不定一分钱不用加;如果市场不好——好象头几个月,40万就是他们的心理底线(或者再让个2-3万)。但是别指望他们会30万就卖给你,因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的,又或者旧房子买得早的,能同时负担两个MORTGAGE也说不定。- |7 Z4 @" V; e( V( U. f5 e2 T  a
MOVING:比较简单,这边房子慢慢卖就是了,大不了那边先租个房子过渡一下。
, a( Y& x9 p4 I5 f1 }5 u投资者:2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你,因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子,因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子,该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。2 [. p1 C$ e& p) i: O! \; m8 \% j" L- c
2006年下半年以后买的——恕我直言,由于本身成本高,降价幅度是有限的,大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住,更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。
0 ?9 [2 [9 S7 g- u所以我的观点是:市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍,但是这种房子卖一个就会少一个,所剩机会不多了。1 \. e/ ?4 I  @9 t
一个佐证:在BUILDER那里是同样的道理,如果有朋友有兴趣,可以去问一下。降价的大多是SP-HOME,也就是提前建好的——在建的时候,地价和成本都比现在低,所以有空间降价。但如果你要建一个全新的,价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别(至少是我去问过的那些BUILDER)。$ S1 n% u  `3 h4 ^* s; y) L, r1 j
因此不管我们有多么好的愿望,我们也不得不正视市场,不妨问问自己这几个问题:
% w2 G; p, F9 RALBERTA的经济短期内会垮吗?4 f5 p$ {9 I7 |/ N, \3 d- D; g
我会随时都有失去工作的可能吗?& Z; t6 a0 U: q& T
我的工资会越来越低吗?
2 x8 `. |" E/ f% U会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗?: i7 R  L% E+ R- z3 ?  E  p
最后一点:
' y- W& T& O! u/ p# A; N去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套,现在淡市也卖1500套,你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗?
5 C$ E5 p3 S9 l
. ]9 h- v8 u- J: Q[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ]
大型搬家
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:15 | 显示全部楼层
现在的市场是烂房子卖不掉,好房子不好找。# h( w& U# G5 T3 l% ?6 D0 H
房子烂,再便宜也没人要;好房子出来一个,卖掉一个。
5 x2 ~$ P! {( e这个和汽车有点相似。
理袁律师事务所
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发表于 2007-11-12 22:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
: I" [$ K: p- o3 b! A) F7 S既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
) H8 l3 t9 s! e& E( d先看看数据:2 K$ n5 Q8 n* W) l
             Single house                   condo          duplex              Avg.
1 C* f! U$ _) k" I* eJanuary          357,325  ...
' G2 n+ H4 d% Y& _5 d( W
支持
7 F- D+ }- S- r8 P" l2 {% k- f! M! ]还有从纯市场角度考虑——涨的快了,就跌一点,跌的多了,就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了,而是正常的波动: W' {- C. b6 T. e1 D- P' X- ]( R
% h- ?6 j* f: U1 o
[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2007-11-12 22:21 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

老杨团队 追求完美

+ b1 z% F0 y* x比如这个:! a7 r1 B) J" d2 Y
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6295836! y$ M* \. r1 ~+ U, W* |
最火的时候就这个价,已经卖了1年了,换了5、6个REALTOR,但因为房子外面是绿色的(洋人最反感的颜色),连看的人都少。
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发表于 2007-11-13 00:40 | 显示全部楼层
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 08:54 | 显示全部楼层

这才是 详细分析市场数据

  这 洞察力. A' ?% g- ?3 @+ K
' T2 U% t5 R8 n+ I4 n
比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了: H  p( S/ k; U/ E" ]2 q) ~

- ?) Y7 |* t  e* l5 i% L, Z( ~* `  
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 楼主| 发表于 2007-11-13 10:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表
% }0 c7 o  {  O呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...

2 y, z* O8 U% h  N+ m, `6 T4 A: [- W) H0 }* p0 h3 O3 e* y
石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。9 r' l+ u' Q1 ^! u; [
但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。
3 O% @0 [3 |5 x* z0 s2 z另外,现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了,该卖的早就卖了。
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发表于 2007-11-13 11:30 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

Good Job!% _  e/ J! J( w1 O( a
: [! z0 K2 {& A" R% O1 a9 F
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发表于 2007-11-13 13:10 | 显示全部楼层
在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾……
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发表于 2007-11-13 17:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-13 10:28 发表 ; |8 _. z' {( W

- u. o$ I8 I# Y' k! W5 a
: A( T* K7 I/ K8 v. _石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。: C: S* `; {! L" q8 ~
但总体而言石油工 ...
. k! X+ w1 g6 S4 a) E+ d

6 k) k( n2 h; m* I* t' h不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
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发表于 2007-11-13 18:24 | 显示全部楼层
原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表 4 E! R' K4 [7 k  \5 O

+ P& r( e+ I: b) p. v  g& x: m. x8 I3 I( s' M) E7 D2 F
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?

0 Q1 j! Y( b+ F3 |4 O3 E除了石油就没有别的了?别总拿石油说事,俺是石油行业的,俺承认现在不如以前,但是石油几十年内还是主要能源,什么时候石油用光了,什么时候再说工作机会少也不迟吧
# |& a' c( [  x3 A) f+ L5 t# D( p4 [3 Q3 w; r& q, C
[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]
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发表于 2007-11-13 18:32 | 显示全部楼层
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
雁过留名    
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发表于 2007-11-13 18:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
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发表于 2007-11-13 19:46 | 显示全部楼层

回复 11楼 的帖子

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗,不是其它人,既然承认现在不比以前,哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 23:45 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表
- F+ |9 D$ m' l9 z9 N8 ]各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
0 R4 y& o# c' ^- O" w* y# P
9 v# c, x. s9 l. t1 m  m

. U( p  B) `5 g0 pThank you very much!: }, w0 N  g! H$ O% G

1 V3 q$ ~8 W; ~3 h% j* U( C[ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:26 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
姜昆他们来的那天,大家在一起吃饭,代表团的人见面就问 大家是不是做石油 工作的,结果我们那桌 没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关,但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房,或者认为埃德蒙顿只需要石油工人?我真是大惑不解!!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:32 | 显示全部楼层
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 09:47 | 显示全部楼层
原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表 + m5 L1 n. a5 g' d$ \1 O3 L2 A
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!

0 z  n! P0 b, w0 Q如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。1 @1 M( T: T) {8 _% V0 K+ n

4 w8 P0 o7 ]0 K3 X2 A3 j( q$ W[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-14 09:48 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表 8 Z' ]; G( c1 a4 ^% p3 b3 k9 T$ R+ Q

4 }2 z3 V2 [: A, Z# E! Z- t如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

7 V. s; o( i4 ?+ C: R- r这个计算是基于平均每年上涨4%,略高于每年平均的通货膨胀率。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 11:45 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表 ' n! W: l: S  E. r& p5 Z. \

5 P- @+ J. O  y* S" `如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

, i8 @; H' |8 G3 |( a
4 d: q+ Q) O- k7 o如果爆发三战,必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方,房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。
0 {4 i# Z4 f/ k# `; G, t! d% ]6 A) e/ V7 g. Y5 y( J* n
不过,三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。$ P! E- T. f( [( q( f
5 G6 ?# X: [! C5 @" S+ U
至于油价持续上涨,也是没有保证的。1980年油价39美元,1998年13美元。今后的事情是说不好的,不如不说。
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2007-11-14 15:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表 & X6 d2 G" I. p3 A3 L
比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了
! C2 w* j  b8 y* t& A& r9 V+ @
无知者无畏
  F9 w  r% ^' K( U' D* l2 {+ j$ j  k; _
理论联系实际知道不?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 11:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾…$ A& Y& [( Y9 R4 d! V" }
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
" h# p2 z6 Y! V. T) d/ V- R既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
; L  K0 \6 k& W: D( B: `' S" |7 R先看看数据:& G$ f6 `% Z+ p5 B( f0 m5 |- R
             Single house                   condo          duplex              Avg.
: n+ c, h, \( Q0 {9 q! Z- k$ yJanuary          357,325  ...
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 14:04 | 显示全部楼层
Good job !ZI GUANG!
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 21:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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