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如今市场之我见

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-12 22:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。& N; A  @4 d% D1 R5 ?
先看看数据:& S! Y# E; v& V
             Single house                   condo          duplex              Avg.
1 j6 W9 [) {3 R1 `1 wJanuary          357,325                233,175         294,148         303,820; B) @" M( ^+ P4 m3 x2 h  r
February        375,412                 247,266        319,513         321,307
* G0 M1 r7 R' O. M$ ?3 {March             398,476                 246,719        323,322         325,3395 l) i& X6 ^8 F7 S
April                413,488                 261,044        341,083         344,137
' z  g6 @- s6 e) y1 [# ]( c# i8 nMay                 426,028                 266,100        347,257         354,410% Y% v0 d# h% ^  O/ V+ W
June               417,265                 265,172        342,836         348,056
- [" H+ e# H2 J* j- }$ wJuly                 417,150                 271,908        339,417         354,718
* g4 Y& V( e! L2 LAugust           403,757                 269,139        329,764         344,792
  }) }9 |  ~8 XSeptember   399,555                 270,745        310,110         344,286 - r7 Y1 B2 R3 [+ S0 o! d9 b
October         397,189                 262,875        367,964         347,668
/ A; \8 k  R( Q: y如果分析这些数据可以发现:% U8 C4 v+ U) I6 Q0 [- _- S8 W0 ^
1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多;
$ L1 R' P+ h* _9 n7 i9 n2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?% e/ c5 E% t5 w& A# P7 U
3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大;
( s+ f! p! Z4 n) O0 P这些数据的联想——纯粹个人意见,再次提醒!1 Z8 @' Y$ L2 y
condo为什么不跌:现在太容易出租,而且租金完全可以cover mortgage,即使是今年最高点时买的不能完全cover,但每个月要补贴的钱非常有限,所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。
% ?  `! b. o" C) ]. \2 o5 ssinglehouse和rowhouse为什么跌幅较大?% \# P2 q9 ~# ?$ ~( |/ D
我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外,必须出售。' }2 F( e; w1 N2 H
但会不会如很多人期望的持续下跌呢? 我认为不会,因为:
( N# K' c# K/ \1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论,这里就不累赘了。) D. i* D  g1 ]3 \. N
2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。
) |; d" o# |6 G  s" C- _  ]大家都应该承认,在可能的情况下,每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房:1、换房者;2、moving;3、投资者; 4、just for fun* ]1 c. W/ F2 }
Just for fun:人不多,但也不是稀有动物,各种动机和原因想试试市场,如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算,在如今这个淡市,这种人除了增加一些LISTING,并不影响价格波动。
0 x9 |1 w7 f9 ]6 k7 Z0 [/ {3 ?3 S换房者:一般在换房的时候都有个最坏的算计,比如我给自己的房子估价40万,想换个50万的,最多增加10万块的MORTGAGE,经过10-16个月的建设期后,如果市场好,只用加一点点钱或说不定一分钱不用加;如果市场不好——好象头几个月,40万就是他们的心理底线(或者再让个2-3万)。但是别指望他们会30万就卖给你,因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的,又或者旧房子买得早的,能同时负担两个MORTGAGE也说不定。
' \% c4 f3 @3 ~- E& O- D3 Q% VMOVING:比较简单,这边房子慢慢卖就是了,大不了那边先租个房子过渡一下。
+ u+ T, |# \  l7 y8 `8 }- ?投资者:2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你,因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子,因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子,该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。
1 F' Y# O1 g( n" r1 S2006年下半年以后买的——恕我直言,由于本身成本高,降价幅度是有限的,大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住,更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。. I- T4 L* |8 o) M
所以我的观点是:市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍,但是这种房子卖一个就会少一个,所剩机会不多了。
! _2 Q& I$ m- `) q+ n一个佐证:在BUILDER那里是同样的道理,如果有朋友有兴趣,可以去问一下。降价的大多是SP-HOME,也就是提前建好的——在建的时候,地价和成本都比现在低,所以有空间降价。但如果你要建一个全新的,价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别(至少是我去问过的那些BUILDER)。
6 J7 \* p4 a) I6 Q2 H因此不管我们有多么好的愿望,我们也不得不正视市场,不妨问问自己这几个问题:8 h% ]* E3 n# b4 d+ C
ALBERTA的经济短期内会垮吗?- d8 y! F7 q+ k! U9 h
我会随时都有失去工作的可能吗?
5 K1 {& }3 t8 N  W+ _4 Q6 _我的工资会越来越低吗?
* q6 h7 N# O& ^% ]$ J, F5 Z# p( S会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗?
% y- @5 q, o6 R' @最后一点:
' t( ?& ^6 {! \2 H8 n. |' G去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套,现在淡市也卖1500套,你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗?9 _2 f2 P" @! `- Z1 s
3 q8 }  `" ^' v/ w. M" Q3 c# U. x
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:15 | 显示全部楼层
现在的市场是烂房子卖不掉,好房子不好找。
; Z" _9 C# b" w/ o( [# p8 f1 F3 X房子烂,再便宜也没人要;好房子出来一个,卖掉一个。! s  f) C% m  w$ n! @
这个和汽车有点相似。
理袁律师事务所
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
. d. l6 ]& A7 d+ ~* g( |既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。' u. H) Z* h; P4 }
先看看数据:: O; w6 X& m3 ^  c+ M' a
             Single house                   condo          duplex              Avg.
. ~# `6 T# o, M. BJanuary          357,325  ...

7 G! G/ o6 B# r8 n支持
. U3 f$ {* Y9 A: P. W, _  O还有从纯市场角度考虑——涨的快了,就跌一点,跌的多了,就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了,而是正常的波动! G! w5 e' X! F9 _% U3 g
) o. Q2 @" e$ Q# [
[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2007-11-12 22:21 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

老杨团队 追求完美

) F: }+ e! P, a, `/ c) z7 `比如这个:% d* J5 P' u6 f+ j8 Q
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=62958364 c+ j" T, J5 c# G" `/ U
最火的时候就这个价,已经卖了1年了,换了5、6个REALTOR,但因为房子外面是绿色的(洋人最反感的颜色),连看的人都少。
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 00:40 | 显示全部楼层
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 08:54 | 显示全部楼层

这才是 详细分析市场数据

  这 洞察力
+ L+ E6 x& Y2 s6 @; g. y- y9 W" |9 N9 r) R* u8 Y2 E% ?1 [
比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了
; X% s& \6 C+ n: ^% L0 ^5 P: ~, i, y! {- O" x, t: p! M; k
  
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-13 10:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表 / |5 m+ b. c! T+ A: }8 k
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...
) D$ d9 o' e; X5 u% h
- P# x& Y9 {% k, b8 Z. Q+ J
石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。" e3 U) p, w; F+ X1 N# ]4 ?
但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。
" f# }7 w" Y0 ~; x/ }另外,现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了,该卖的早就卖了。
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发表于 2007-11-13 11:30 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

Good Job!
8 U# a* @: N) I, c; G8 @; ^& o( V- o  k+ x% X6 ?
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发表于 2007-11-13 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾……
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发表于 2007-11-13 17:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-13 10:28 发表 # g. G& e6 n! h8 H0 r+ S: A5 Y6 y8 M- N

$ H2 c# [- S$ E7 o. k. J% Z5 c7 x4 W( D2 U# B
石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。  A# x9 d2 r0 u
但总体而言石油工 ...

9 {6 b* {" {5 v: E$ |" z! ^2 }' i
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:24 | 显示全部楼层
原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表 9 y' i9 P+ G2 s# K, G4 j2 `

/ {- r- W0 a# ]) V- U  _7 z. P8 t( S* M+ i0 E8 K' c( E( L9 p
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
/ X2 z, c0 W7 Z3 s  V& K
除了石油就没有别的了?别总拿石油说事,俺是石油行业的,俺承认现在不如以前,但是石油几十年内还是主要能源,什么时候石油用光了,什么时候再说工作机会少也不迟吧
. ~+ u  r2 ~9 z1 l3 O* U2 Q/ m- J/ g" \
[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:32 | 显示全部楼层
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
雁过留名    
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 19:46 | 显示全部楼层

回复 11楼 的帖子

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗,不是其它人,既然承认现在不比以前,哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 23:45 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表
! R2 b  {" i2 V: N- Y各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
6 c* O- V+ B5 U+ e
9 x4 C4 h& B8 R' l9 z: b

# B2 h5 G2 J2 Q/ q3 J" [" K$ zThank you very much!& K  m% S  |2 r4 B6 B6 b0 o+ c

% }* Y& d# l; }[ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:26 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
姜昆他们来的那天,大家在一起吃饭,代表团的人见面就问 大家是不是做石油 工作的,结果我们那桌 没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关,但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房,或者认为埃德蒙顿只需要石油工人?我真是大惑不解!!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:32 | 显示全部楼层
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 09:47 | 显示全部楼层
原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表
- ?  M8 I; E5 w石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
* J0 g3 l$ |! k6 u' @" u# G) M4 z
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。; Z7 Z, F7 c# i, C3 A! }1 k, S

6 e. L2 m; D8 }[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-14 09:48 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表
" X9 g0 ?! m$ Y8 g( |6 K  x8 e$ h! c' Y% q
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

* r/ x( E8 K% x2 I1 i这个计算是基于平均每年上涨4%,略高于每年平均的通货膨胀率。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 11:45 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表
( b5 L# W8 ^/ w1 b
( |+ Q( |: [+ C2 ?+ k" d如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

" `/ h; {! R. o! M% N2 U2 C5 v0 V* k' X- O  Y! k4 [
如果爆发三战,必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方,房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。) `. i& {, e  O  m- b% x

7 [' {& I) w( ^/ n$ A5 u不过,三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。
" R5 a# S# D- |' X, i* g4 }* J" u' z; j, B6 k6 j* X
至于油价持续上涨,也是没有保证的。1980年油价39美元,1998年13美元。今后的事情是说不好的,不如不说。
理袁律师事务所
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2007-11-14 15:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表 , F$ j$ i4 Q% L/ ]1 e5 p- s
比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了

' g9 w$ f( k5 J# N7 C/ N  q无知者无畏: q0 N1 e( ^  G

: }' o: T% M- n  E6 T理论联系实际知道不?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 11:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾…* L1 ^9 A* B3 u( a+ I2 f
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表 ' o1 t8 m9 _: ]
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
9 Y$ E( Z9 o6 A4 }先看看数据:' ~4 ?, ]) p3 E$ r# P& f2 t
             Single house                   condo          duplex              Avg.  m2 d( v4 b9 e' M% F
January          357,325  ...
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 14:04 | 显示全部楼层
Good job !ZI GUANG!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 21:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
读帖留名。
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