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如今市场之我见

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-12 22:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。& D8 X& Q& D9 v: [, {3 q8 k
先看看数据:. j" u' i" p( y7 _
             Single house                   condo          duplex              Avg.
1 C6 {# N7 D1 HJanuary          357,325                233,175         294,148         303,820$ `. E1 ?9 p: I9 Y
February        375,412                 247,266        319,513         321,307
) }9 E5 ]8 T: M/ @$ I" y1 G7 mMarch             398,476                 246,719        323,322         325,3398 D% S, Z/ t" f. w
April                413,488                 261,044        341,083         344,137
0 S8 U' S8 a/ E- PMay                 426,028                 266,100        347,257         354,410
* s5 y2 e8 M: n. ~- J2 YJune               417,265                 265,172        342,836         348,0560 p2 b) z- Q. h' k/ a' k% N: D
July                 417,150                 271,908        339,417         354,7182 i' ~0 D2 @8 O: X" v, ~
August           403,757                 269,139        329,764         344,792
7 n' _8 |6 }7 z- x+ \September   399,555                 270,745        310,110         344,286 ! g2 Y8 B9 J0 ]$ Z2 k! V
October         397,189                 262,875        367,964         347,6682 p$ p' n7 z4 Z$ p
如果分析这些数据可以发现:
* s5 e5 S6 J- M! \, @# o" c1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多;4 ~! m! t# ~& J0 [
2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?) A, W& l  L: w
3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大;4 G- K4 r( u6 o/ u
这些数据的联想——纯粹个人意见,再次提醒!
( t/ L* L5 ^9 Y2 `) L( i  vcondo为什么不跌:现在太容易出租,而且租金完全可以cover mortgage,即使是今年最高点时买的不能完全cover,但每个月要补贴的钱非常有限,所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。0 O1 t4 M( n" F2 G$ C* H1 \+ Z3 o
singlehouse和rowhouse为什么跌幅较大?
0 H* X# O, U9 r0 T; }6 c) J我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外,必须出售。
7 Q; s# L1 X! Q  Z. r但会不会如很多人期望的持续下跌呢? 我认为不会,因为:5 `* y7 x; k+ E% P6 ^& i8 a, C! P
1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论,这里就不累赘了。
' {6 c8 P6 d9 ~* q( D2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。( F- b! R8 d; F1 l
大家都应该承认,在可能的情况下,每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房:1、换房者;2、moving;3、投资者; 4、just for fun
: k# g, j1 E7 l) d8 p7 y- ]) VJust for fun:人不多,但也不是稀有动物,各种动机和原因想试试市场,如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算,在如今这个淡市,这种人除了增加一些LISTING,并不影响价格波动。2 {8 X% b. @# T! F
换房者:一般在换房的时候都有个最坏的算计,比如我给自己的房子估价40万,想换个50万的,最多增加10万块的MORTGAGE,经过10-16个月的建设期后,如果市场好,只用加一点点钱或说不定一分钱不用加;如果市场不好——好象头几个月,40万就是他们的心理底线(或者再让个2-3万)。但是别指望他们会30万就卖给你,因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的,又或者旧房子买得早的,能同时负担两个MORTGAGE也说不定。+ d7 a! S8 a3 {- U+ b
MOVING:比较简单,这边房子慢慢卖就是了,大不了那边先租个房子过渡一下。
( O+ F/ `+ C! ], u投资者:2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你,因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子,因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子,该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。& P0 V3 k$ p4 K5 z' q! Q
2006年下半年以后买的——恕我直言,由于本身成本高,降价幅度是有限的,大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住,更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。# s; X' J9 L% a# x; d% W
所以我的观点是:市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍,但是这种房子卖一个就会少一个,所剩机会不多了。  u  d: ^, A4 d- S8 L. m4 E+ w
一个佐证:在BUILDER那里是同样的道理,如果有朋友有兴趣,可以去问一下。降价的大多是SP-HOME,也就是提前建好的——在建的时候,地价和成本都比现在低,所以有空间降价。但如果你要建一个全新的,价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别(至少是我去问过的那些BUILDER)。
3 K9 q1 o4 v; w& S3 `因此不管我们有多么好的愿望,我们也不得不正视市场,不妨问问自己这几个问题:9 [/ x3 `( R$ w; M+ D5 H: R( _2 [
ALBERTA的经济短期内会垮吗?# n4 O; d1 _" |8 P
我会随时都有失去工作的可能吗?6 @4 c# q4 W' p* |/ k
我的工资会越来越低吗?
& C- K2 g6 {2 V会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗?
: N2 m! l, O, c2 X最后一点:
8 c* |& b# g' z6 f! c0 f去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套,现在淡市也卖1500套,你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗?
- T# D1 {. ^& O4 i# T7 W( M; F- x; P: g, r9 W! n5 g; |
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:15 | 显示全部楼层
现在的市场是烂房子卖不掉,好房子不好找。5 m' F" `3 Y0 _2 @8 m' _' x% a- N  p& b
房子烂,再便宜也没人要;好房子出来一个,卖掉一个。7 L, P$ T: M; ~
这个和汽车有点相似。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表 . x% u; u& Y8 O8 h4 ]' `/ {9 y
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。, T) c8 W% `# w3 Y( R$ n- Q
先看看数据:
$ @' D8 J, J0 d; n8 p' y             Single house                   condo          duplex              Avg.
) s8 O2 F6 \4 L0 R4 MJanuary          357,325  ...
& F' z3 D8 r7 K# f+ p4 `! u, f9 a
支持
( M5 h, ?& O! V2 k( f" i/ W还有从纯市场角度考虑——涨的快了,就跌一点,跌的多了,就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了,而是正常的波动* C; j6 e& U/ l9 ~
6 X! {' p" b3 d2 }* G- {
[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-12 22:21 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

老杨团队 追求完美
( ]( v( s3 p/ S5 f- U
比如这个:! X0 s4 g# J* h
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6295836, K6 H( n4 {% G, p% P4 Z) T
最火的时候就这个价,已经卖了1年了,换了5、6个REALTOR,但因为房子外面是绿色的(洋人最反感的颜色),连看的人都少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 00:40 | 显示全部楼层
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 08:54 | 显示全部楼层

这才是 详细分析市场数据

  这 洞察力
9 t, ?( f" d. E+ ]& w8 I/ L- w0 f* p3 l% b& I6 I* |' |
比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了
& f9 ^3 s, x' K2 i. e3 M$ @1 T% g
$ C" `/ Q7 l/ N# ?$ |' l  
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-13 10:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表
1 x- K. l* D8 ~呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...

, R9 `, X9 w% W* P) |2 e$ X, T4 q$ \  O
石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。
, j9 F. C# i- ?' k+ }0 Z8 t但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。
6 t  N! u( v/ V9 k另外,现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了,该卖的早就卖了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 11:30 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

Good Job!
5 O- ]2 l: x8 u) }8 E
+ S; l, ~- ?' U/ j
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾……
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发表于 2007-11-13 17:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-13 10:28 发表 2 j  K8 N! l9 s2 c& f
1 j- Y% i; c6 H
1 V2 h9 ]0 @7 b* p. p8 ]* H, l
石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。5 W1 k3 L: U. j
但总体而言石油工 ...
# D! |2 o& K4 k3 X( a

. P& z1 o) y# U+ B3 X, `, G不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:24 | 显示全部楼层
原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表
5 A# O( s6 o; Q3 [. N
& c+ L0 w! c" T6 [4 v5 Y/ E# Z+ z* F/ S- ?
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?

/ h" t6 a# Z1 \+ t# \, d5 L除了石油就没有别的了?别总拿石油说事,俺是石油行业的,俺承认现在不如以前,但是石油几十年内还是主要能源,什么时候石油用光了,什么时候再说工作机会少也不迟吧1 t) q# K* g: c
' h+ n  E1 f5 m7 |7 |/ r6 E
[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:32 | 显示全部楼层
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
雁过留名    
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发表于 2007-11-13 18:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 19:46 | 显示全部楼层

回复 11楼 的帖子

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗,不是其它人,既然承认现在不比以前,哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 23:45 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表 % h" n" I2 K0 I& l
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.

9 J2 l9 B' W/ M( g. y: F2 i 7 V2 n- \! j6 C* n8 I

) |5 {, l4 ]7 Y# n+ E+ D* H5 `Thank you very much!
# n4 \& Q# t  ?9 y
& ?+ \4 k& T3 B, f7 N1 V" I( v/ M7 Y7 v[ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]
理袁律师事务所
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:26 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
姜昆他们来的那天,大家在一起吃饭,代表团的人见面就问 大家是不是做石油 工作的,结果我们那桌 没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关,但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房,或者认为埃德蒙顿只需要石油工人?我真是大惑不解!!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:32 | 显示全部楼层
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 09:47 | 显示全部楼层
原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表 3 Z  n* r' N- D9 C
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!

% P0 D) s9 x, Z# e3 d% }2 ~6 f3 J如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
$ `8 e, q1 z" q7 |4 O2 U5 U+ C: ]2 M' ^
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-14 09:48 编辑 ]
大型搬家
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表
$ i8 {0 K" p; E1 Y  K' c4 v! h6 t; F% k0 Z8 k
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
2 U6 ?9 F# B3 s$ v
这个计算是基于平均每年上涨4%,略高于每年平均的通货膨胀率。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 11:45 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表 & ?: ]5 w" v4 c0 s
* ^( i! M1 {# y+ i2 q
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
* K* {  L5 T3 e9 Q" g3 h

5 m$ t# l3 c  ?如果爆发三战,必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方,房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。! A2 q) t3 [) I
! u! D# l! b2 t9 _+ n/ K$ _0 n- r
不过,三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。+ n/ b9 U' m2 {( _# v2 J
1 Q  l5 ]: r% J% R1 O$ J
至于油价持续上涨,也是没有保证的。1980年油价39美元,1998年13美元。今后的事情是说不好的,不如不说。
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2007-11-14 15:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表
4 I$ {, r+ o- F. W比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了
1 P0 l/ q: Z5 s9 K0 \! \
无知者无畏  h* \7 R. q7 }* I4 ]
& k, L. Q5 i- N3 z/ [* B
理论联系实际知道不?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 11:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾…
' n+ M$ ]$ c2 T' R
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
1 R" @  v3 S0 K% O% @+ k既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。; A5 k3 T. O# O4 ^/ @
先看看数据:7 j% j: M4 q4 y1 K8 {
             Single house                   condo          duplex              Avg.7 y! s, Q. G, k  C2 s9 y
January          357,325  ...
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 14:04 | 显示全部楼层
Good job !ZI GUANG!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 21:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
读帖留名。
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