Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

音响神仙鱼

http://www.edmontonrealestateblo ... dmonton-real-e.html

白水

thanks

十年移民路_

看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
/ P, J& A0 O7 m% \: d. \% Y
从ＬＯＮＧ　ＴＥＲＭ　看，（１０，２０，５０年），　房价有个大趋势，那就是：
  q; m% c2 S( P
卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．
$ s, r; F' a! ]; M3 t( K) F
Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

+ U8 m; W) y& L6 z例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
今天的房价大约是：　２５万


3 Z5 s5 Q- y" O* `, s9 U　　
! V6 _( @/ |3 g: L
　　

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．
# x" ]& C9 M5 n% z5 o
0 |* ~1 E& X/ g4 S( k) `. HＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
* T3 M0 _- i0 ]0 o( J4 b
例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
! ~) r3 {: q( L" Y' F- u4 h1 t今天的房价大约是：　２５万

3 ~% E! R; D2 g$ g
好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居，价格都是10万。张三有钱，10万一次付清。李四0首付，20年贷款10万，利率6%，月付712.87，在第10年上累计付出利息49755.
; J: K( T$ s1 K  }5 R
按照你的算法，今天张三的房子值：
10万x1.03^10+0=13万4
, F' Q/ F) l* g7 |' ]% P" J李四的房子值:
10万x1.03^10+49755=18万4
) A8 V: o* y7 a
按说些许误差可以理解，不过二者相差5万，和你估计的25万也相去甚远，可否帮忙解释一下？

十年移民路_

按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
- v3 @) _0 M& ^4 c1 j) G以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
% \. X7 J/ U+ B2 }$ L8 Z5 b; ?以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

* E$ r+ U' T; E# O/ y7 e
我笨，您算给我瞧瞧。
' ~0 ]. F) L* v/ W
, d- O, u  Q, ?& I1 w按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了，和你的17万差了一倍！
/ d  k2 m0 X- p7 J4 n
[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]

circle

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表

6 E7 P, q$ G  U
我笨，您算给我瞧瞧。

按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

十年移民路_

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表

! F* g3 Q$ _9 F, F9 }+ t
& z' E" f. L2 J* c我笨，您算给我瞧瞧。
! S9 M2 O1 Q/ ~3 D
  J$ |* h' L8 h  k: U按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:
+ S, ?& f4 o7 F" W* f* N& Z( `- Q
卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总数.

9 T6 R7 j7 n9 v! g4 \/ @Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

7 @; G! m( g5 y( `% \' O
) ?) v5 `* n* ?3 \2 e' [* x# A这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.

Z

不跟你抬杠了。我认为，你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比，我前面举例张三李四一个一次付清，一个0首付。他们什么样的付款方式，什么样的利息成本，与房价无关。这样计算利息，和计算通胀率实际是重复计算。

* I: J+ y6 J1 k' N( ^1 d我的看法是：
现在房价 = 从前房价*（1+通胀率-效率提高）^总年数+市场因素
6 L* m# F; e+ Z4 i
4 o- H' @( Q  U# ~/ A- w; S3 D: |0 g市场因素主要看人的信心，贷款松紧等因素，是波动的，牛市为正，熊市为负。
至于通涨率，我认为是每年10%左右，这是北美央行的印钱速度（与CPI并不同，CPI永远不考虑投资类升值），效率提高我估计在2%左右。这样，大概就是历史长期的房子涨价速度：每年8%. 当然，再加上即时的市场因素。

十年移民路_

奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过，我看你的公式比较好用。有一点，你看来对统计较有了解，一般上，不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况，和历来50年的统计有较显著的差异，和其它身份的情况也有较大差异。

' `  _% Y3 o7 M3 j, E你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。

laozhao

谢谢分享. 无任对错!

YOKO

我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
/ \! s! G1 B. @  h.
7 y- z/ q( f! a. }7 @) g6 ~