Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

音响神仙鱼

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白水

thanks

十年移民路_

看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．

( V- I3 C$ a) V5 M7 s1 b: D$ M从ＬＯＮＧ　ＴＥＲＭ　看，（１０，２０，５０年），　房价有个大趋势，那就是：
. [0 S5 @% c/ Z" y, |" A1 i
7 w9 [& j; S8 k# K% T# G+ d卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．

' I# D9 U0 r: O6 l7 k, {Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
) R  e$ M6 ]+ a$ g/ u
例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
今天的房价大约是：　２５万
% L/ G3 Q) V! I1 g+ E
; b6 J* Y2 r* A) Y7 j
& X/ c  t" T6 V2 N　　

2 D( @5 a; A. }0 V 　　

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．

$ }& p' c1 G1 n& e5 N. B* |( E' JＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

# h6 \0 w$ o- E  K: a例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
今天的房价大约是：　２５万

% ?1 \" W/ V4 E0 ~- F
好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居，价格都是10万。张三有钱，10万一次付清。李四0首付，20年贷款10万，利率6%，月付712.87，在第10年上累计付出利息49755.
7 Y2 I) P( [' I2 D% H5 a
按照你的算法，今天张三的房子值：
) a0 \# [+ p0 Y: Q! ]10万x1.03^10+0=13万4
, t7 A) [+ u. o+ k! P. j: K# |2 q* q6 {李四的房子值:
+ A- _+ Y; S3 ~& \10万x1.03^10+49755=18万4

4 B" v- d! i) ]+ U" M2 W* I按说些许误差可以理解，不过二者相差5万，和你估计的25万也相去甚远，可否帮忙解释一下？

十年移民路_

按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
' B0 ?- m9 c: ?按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
' z& _3 @& L4 L以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

! w  w8 @( }) P8 m8 }4 C- o
* O! Q& x  S$ J* y. H# f/ P, U我笨，您算给我瞧瞧。
4 q! |+ Y1 Q. a3 {
6 Z/ x1 l  a# l4 s. p' C  L  F按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了，和你的17万差了一倍！

[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]

circle

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
) d9 `7 ~+ t$ ?; X* v: }

我笨，您算给我瞧瞧。
1 b, R# l$ c+ O8 r
按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

十年移民路_

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
$ U6 y7 D. {6 N! b" s* }: |; J
  u$ M0 w7 [$ e* i6 X% O* M
我笨，您算给我瞧瞧。
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按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:

% d( ?+ I8 _* _$ x2 Y6 G* D卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总数.

Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
% \. p  C( v! J; g
1 }/ d+ [! H! E
5 O! M+ X+ \7 u0 o  n这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.

Z

不跟你抬杠了。我认为，你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比，我前面举例张三李四一个一次付清，一个0首付。他们什么样的付款方式，什么样的利息成本，与房价无关。这样计算利息，和计算通胀率实际是重复计算。

7 H5 o6 V& E5 e5 E0 K* i' e我的看法是：
现在房价 = 从前房价*（1+通胀率-效率提高）^总年数+市场因素
) M/ K" l% ~1 W! v
市场因素主要看人的信心，贷款松紧等因素，是波动的，牛市为正，熊市为负。
至于通涨率，我认为是每年10%左右，这是北美央行的印钱速度（与CPI并不同，CPI永远不考虑投资类升值），效率提高我估计在2%左右。这样，大概就是历史长期的房子涨价速度：每年8%. 当然，再加上即时的市场因素。

十年移民路_

奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过，我看你的公式比较好用。有一点，你看来对统计较有了解，一般上，不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况，和历来50年的统计有较显著的差异，和其它身份的情况也有较大差异。
3 m7 o( A: \4 p1 e4 m, L& B
你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。

laozhao

谢谢分享. 无任对错!

YOKO

我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
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