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Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

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鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 10:46 | 显示全部楼层
thanks
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:13 | 显示全部楼层
看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.* |- {0 p5 u+ v% T% u. ?

- }" F  z+ o  F, Z' J从LONG TERM 看,(10,20,50年), 房价有个大趋势,那就是:6 W0 o  j6 c/ ^* f* o; a1 O

# t5 G. j3 J7 o9 _" A- g卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.
+ w% o0 a# W8 C+ c2 y% R' m( `: k3 e: T
F 是通膨率, N 是年数.
. W0 ~7 k. {- F$ L
! x# @" u+ Y* l- ]! e  s0 t: f例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)
8 `; N/ A3 i, K( u; w今天的房价大约是: 25万
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) V9 M2 x$ D7 V, Q' t# V* j$ T: ~2 U
  
# R3 S* x1 N/ f3 B6 s
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鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:39 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
9 O6 E! d# A- w) g卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息., B# _1 ?/ c/ l4 g

8 i+ v5 d- _8 [& cF 是通膨率, N 是年数.* H! }9 t* m5 z$ ?8 M, e/ ?; |

  k* q5 e; v: ?, Y例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)
* U9 a$ b; m9 `( I% F9 x今天的房价大约是: 25万

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好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居,价格都是10万。张三有钱,10万一次付清。李四0首付,20年贷款10万,利率6%,月付712.87,在第10年上累计付出利息49755.  h. x' A% X4 X' U3 G5 X: C. T

1 Y' I/ U# `0 ?8 g  P按照你的算法,今天张三的房子值:
6 l. b. z5 G) Z" i# i+ \0 ^: j10万x1.03^10+0=13万4/ U3 }8 c- A; E& y# V: x& }
李四的房子值:
( x7 S) F* p2 j, a- l, M3 |( N" ~10万x1.03^10+49755=18万4
7 f! f: u, v- ~7 z/ B) h- l$ d! |
按说些许误差可以理解,不过二者相差5万,和你估计的25万也相去甚远,可否帮忙解释一下?
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:52 | 显示全部楼层
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
* ~. ]4 @" I* [1 u以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:55 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表 : h* J( G! y, `
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
7 a( k$ O" o" R' T1 `以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
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5 q1 @  M* T: C& Q$ s  w, Q
我笨,您算给我瞧瞧。
0 o, @- c$ F1 A3 Z5 \( [
4 ?% y5 ?7 F; F) \/ d! |! S按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了,和你的17万差了一倍!
0 r1 u8 j% d* g0 E9 X3 C/ z8 _0 [4 o' y- H
[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表 4 V) p$ O' x+ M4 }+ P
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- J" z+ G0 t" N" @# I我笨,您算给我瞧瞧。. |0 A( [6 U* \$ a/ t, E

: O* _8 l8 v. h" t按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...
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鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:15 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表 ( X' Q+ V0 c6 G+ E. ]1 P

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0 J) v6 n9 T1 H. n我笨,您算给我瞧瞧。
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按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...
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可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:
8 A& R- u  n9 L! F, W% o& \: ]$ m$ ~- h9 o% m/ o/ T! O
卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总数.( r% f7 X, v0 D5 q- G- P) S9 z
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F 是通膨率, N 是年数.- H  a7 V! [4 K  [, ]
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% ~! J: C0 b  U% g0 M这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:39 | 显示全部楼层

回复 8楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
不跟你抬杠了。我认为,你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比,我前面举例张三李四一个一次付清,一个0首付。他们什么样的付款方式,什么样的利息成本,与房价无关。这样计算利息,和计算通胀率实际是重复计算。- A2 U. C4 b0 S
' Q3 j! o- q# s6 U
我的看法是:
4 Z$ y; I* y  ^! `0 I现在房价 = 从前房价*(1+通胀率-效率提高)^总年数+市场因素4 M1 s  g$ e# I% P( u
* f2 ?# h# q" q5 S7 N, q: y; U6 y
市场因素主要看人的信心,贷款松紧等因素,是波动的,牛市为正,熊市为负。
+ @7 s$ q9 G: e& D6 a至于通涨率,我认为是每年10%左右,这是北美央行的印钱速度(与CPI并不同,CPI永远不考虑投资类升值),效率提高我估计在2%左右。这样,大概就是历史长期的房子涨价速度:每年8%. 当然,再加上即时的市场因素。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过,我看你的公式比较好用。有一点,你看来对统计较有了解,一般上,不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况,和历来50年的统计有较显著的差异,和其它身份的情况也有较大差异。
  v8 }) ~# t4 K9 T( J
4 T1 K: X( U  {! R! H9 p/ L( S0 m你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 17:43 | 显示全部楼层
谢谢分享. 无任对错!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 20:16 | 显示全部楼层

回复 板凳 的帖子

我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.1 R* o9 M4 i1 R& o* H0 }" J
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; Y2 p5 S. M" Q  O4 a
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