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Listing与房市供求关系

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发表于 2007-9-24 15:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
对于房子后市,看涨看跌,各执己见。谁也说服不了谁。但有一点看来是大家的共识。无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。我在以前的帖子 “爱城房地产及思考“里曾分析探讨过卖家的组成,动机以及listing 暴增由来。现在再作一些补充.
5 ]0 T' m' W* }* p! i/ J) R大家都知道价格取决于供求关系,而Listing 似乎是反应供求关系唯一指标。对此我有几点看法。和大家探讨:
- P7 h% ]5 o" K5 O5 y, T我以为:5 Y% s1 c( w* s* P6 Y8 t* l; Y
1。 Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。八月份的官方统计表明爱城空房率新低,因此,认为房市供求关系已根本改观恐为时过早。( H! `3 k4 Y* h1 x  y

0 i& U8 |6 C2 m% N& g/ t2。Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。可以说爱城多数卖家并非必须卖出,不大会竞价出让。 而部分必须短期出卖的人只要让价也可找到买盘,这部分人已陆续出局。在十月份房市买卖淡季,很多卖家会选择退出市场。
" B0 C! }# M4 h( \! K* t* f8 ?6 B" C" t( ^) G* ]
3。在五月份以前,不少人同时拥有多处房子,也有很多换房人惜售,要等到最后再卖。那时MLS Listing 不足2千, comfree 不足1千。造成了房子奇缺,供不应求的假象。现在,正好是另一个极端。真正要卖的房子未必有listing 那么多。举例来说,刘先生去年盖一新房,预计今年10-11月完成。刘先生原计划接到建筑商通知后再卖现在旧房,但房市行情突变,担心到时候更难卖,六月份刘先生把旧房在confree 先卖卖看。登出1个多月,没有一个问询电话。倒是招来很多经纪人打电话,要帮卖,佣金虽高,但卖不出不要钱。刘先生同意一试。 又过一月,仍无半点起色。此时刘先生觉得住新房或旧房差别不大,重要的是不能有两个按揭,更不能让两个房子同时下跌。也许新房好卖,他又把自己的未建好的新房在comfree 和 mls 上重复列出。 最近,有朋友建议他不用着急。卖不成还可出租。刘先生看房价已趋稳定,没有大跌,心下坦然的多了。决定先继续卖,卖不出好价就将自己房子出租。Listing 到期就不在续了。刘先生占了4个list, 现在只要卖出一个,其他listing 即消失。现在卖不出,4个list 也会消失。
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发表于 2007-9-24 15:41 | 显示全部楼层

How many "刘先生" are out there ?

My friends are selling, no showing at all for a whole month ... ... open house doesn't work well ...
; ~$ y0 p1 t" ^8 s7 ], r1 X
( V6 q! O4 t& a$ c% yHow to get people to look at their houses are their concern now.
6 F+ I6 l; f+ w8 w/ B, x! P* E3 K2 C$ ~3 A/ J( `
But they are not desperate to sell.  
1 T+ V1 q6 `' F$ @+ Q1 O) m# P( P3 `% s  w( h
Wait and see  
鲜花(17) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-24 16:15 | 显示全部楼层
We will see that who have more patience, buyers or sellers. Some houses are listed for a few months, but the listing prices didn't drop. It seems a lot of sellers have not lost confidence yet.
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发表于 2007-9-24 20:42 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-9-24 21:09 | 显示全部楼层
支持原创!
Z
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发表于 2007-9-25 06:48 | 显示全部楼层
4。阿猫夫妇本来想模仿阿狗夫妇炒房赚钱,看到近期波动吓坏了,决定不炒了。爱城近几年很多销售都是炒房者接盘,如果这一块减少,势必造成需求下降。
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发表于 2007-9-25 08:03 | 显示全部楼层

Many 炒房者 moved to Saskatoon already

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!

: G$ v3 i( A2 B5 c) F+ |: e! t5 c4 \! o7 F+ [
Who will be the 接盘者 in Edmonton or Calgary ???
; y5 G. W! u  v6 q1 t; j4 Y: W- N# U% H/ m( a6 O  P9 s
Wait and see
# M0 k, X% g+ [8 _
5 a6 ^7 f" v! L3 t8 b6 W3 P  d- t
* P2 G9 F" e4 A6 A2 o( s7 L
* `) m, m9 z, `+ G4 r[ 本帖最后由 MyFairy 于 2007-9-25 09:05 编辑 ]
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发表于 2007-9-25 08:12 | 显示全部楼层

9 b) s# m2 g3 g: v. {; i6 d随便给大家两个例子:2 |- Y# `: w" e* M1 @1 y
http://edmonton.comfree.ca/displ ... 4b2a5b5dad32efc8157* D  t# V' Q8 _+ C( z% |
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6123257) G9 R, G9 x& M) X
同一个房子' F" c0 z0 ^2 ]- W
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6123254: T% v; c/ D$ W/ J3 |
http://edmonton.comfree.ca/displ ... 4b2a5b5dad32efc81572 X( r  Z- ]9 W/ t0 k- E3 b4 \
同一个
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发表于 2007-9-25 08:40 | 显示全部楼层

Many 建了新 房的 will sell one

Some listed both the new and the old at the same time, just to 变现
: p; x) D- \% @: x( p& k4 x$ G
$ b, C- J/ E- T. a, {+ y1 Q" ~This may be one # }+ F1 z! D, H' i4 U2 B8 _9 d. Q
; M  O  M4 a7 E" n* j
http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D2
% H# g3 M% @6 _6 @; B
9 [( c& w, z/ e3 y4 }5 W0 pWait and see( B5 b& ~  F# N1 u
  a/ [. A" z5 I+ W# U* @

) G: v2 Y. ~9 _) e% Y7 g2 }$ \+ V' G* Z+ i, Y8 w3 p( g/ F; Y" E7 O
[ 本帖最后由 MyFairy 于 2007-9-25 09:43 编辑 ]
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发表于 2007-9-25 10:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-9-24 16:31 发表 $ y- I+ U2 t3 e7 b; X) p/ v
对于房子后市,看涨看跌,各执己见。谁也说服不了谁。但有一点看来是大家的共识。无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。我在以前的帖子 “爱城房地产及思考“里曾分析探讨过卖家的组成,动机以及listing 暴增 ...

: a& L2 G) p& b8 g
  Q) }/ C( o8 S0 D8 F- z1 HCOMFREE 和 MLS 可能有重复, 但这种现象一直存在. 只比较COMFREE这几个月的数据, 三月份有893套房子, 八月份有2929套, listing 还是增加了好几倍.
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发表于 2007-10-5 15:03 | 显示全部楼层
这个帖子应该顶起来给大家再看看!
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发表于 2007-10-5 19:49 | 显示全部楼层
lz用空置率来说问题,那是对于一个稳步发展的城市而言的.
1 _% o3 v6 R4 k' S/ p3 W- W; Q! ?, ?. r- u7 H# u9 I0 R9 s; Z
现在的AB省,只能套用淘金热来对待.找到金矿了,大家闻讯而至.只不过时代变了,石油值钱了,现在是淘油砂罢了.+ H3 D3 L8 U; M& S4 a
% k5 W7 p1 F) T. C3 l. s* w) e
看历史就看从前发现金矿的城镇就好了.个人认为类似.
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 楼主| 发表于 2007-10-7 18:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 elephant 于 2007-10-5 20:49 发表
! k5 N; k% g, A: clz用空置率来说问题,那是对于一个稳步发展的城市而言的., B0 O9 X) ~8 o0 Y4 r
( D1 l+ Q& N- ^& X3 {) L
现在的AB省,只能套用淘金热来对待.找到金矿了,大家闻讯而至.只不过时代变了,石油值钱了,现在是淘油砂罢了.
5 a6 o( t: Q$ f2 G
) s+ y' ]1 j7 S( t5 Q% k5 a0 l5 \看历史就看从前发现金矿的城镇就好了.个 ...
4 Z& _+ m7 x1 v1 S6 `
你说得对,亚省的房子暴涨得益于油价的攀升和油砂的储量。但是大多数人低估这一影响。我以为爱城正是稳步发展的城市,而且,正在加速发展。
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 楼主| 发表于 2007-10-7 18:52 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 水管工 于 2007-9-25 11:12 发表
$ J! i/ i2 M+ B- g* h( ?6 q% n( k. ~2 |/ V9 C# J5 F/ ^

9 Q2 e! Z) I4 P* S9 ECOMFREE 和 MLS 可能有重复, 但这种现象一直存在. 只比较COMFREE这几个月的数据, 三月份有893套房子, 八月份有2929套, listing 还是增加了好几倍.

" r) y' i8 k- w0 P- b6 f/ E
8 ?1 ~( j  l) y9 b6 yComfree 收费在前,广告可登一年。即使有些房主已不想再卖,或房子已经出租,也不着急撤掉广告, 说不定过半年又想卖了。因此,comfree 上的LISTING 应在一年到期后才会有明显减少。
% K2 C0 J: e/ @7 N另外,comfree 上的卖主大部分不着急卖。着急卖的多找 realtor 卖了。
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