加拿大楼市患“渐冻症”！房价下跌、销量降、买家“挑得像在逛Costco”

片儿刀

往年这个时候，加拿大楼市本该开始“苏醒”。按照几十年的老节奏：春天挂牌暴增 → 夏天放缓 → 秋天重整 → 冬天休眠。

但今年，很多地产经纪都说：这个周期失灵了。目前的楼市，不再被季节主导，而是被三个词控制着：焦虑、观望、不确定。

大温成交量和价格放缓
3 L3 s1 [# C) ^
* s7 A' K5 l# M2 D+ b  W温哥华房地产协会（REBGV）数据显示：

2025全年大温独立屋销量下降约 10–12%
0 i  U- `  z2 d" V8 Z. o0 O  k
平均房价微跌约 4–5%

# T/ ?' f7 ]$ I; j# n9 n公寓市场表现更弱：一些热门区域如列治文、素里和高贵林的平均公寓价格同比下降 6–8%


* \5 J* U& J; l5 X" ?$ D
5 S$ n! _# ~2 w% p" H多位大温经纪表示：
: p1 @9 c. g% l* f- i# |0 ~/ ]& H
7 F2 \' K5 q1 Q( _7 f( @! W+ Y“现在市场节奏已经和季节无关。利率、全球经济不确定性、就业安全感，远比春夏秋冬更重要。”

" G) ?' E  F3 L买家更谨慎，挑选房源的耐心前所未有，而卖家也不得不慢慢调整预期，很多挂牌房源反复挂出又撤回，成交量降低并非因为没人买，而是双方僵持。

多伦多：销量跌了11%，价格也在退
; T7 _  l( k( w6 E
先看最具风向标意义的大多伦多。根据多伦多地产局（TRREB）数据：

" T3 f* F" M5 ~6 U; _( P2025全年：

成交量：62,433套

同比下降：11.2%

9 U# u7 H( o$ c平均房价：$1,067,968

, H7 X3 \" Y6 v6 q5 @同比下跌：4.7%

到了年底更明显：2025年12月：
% \7 T! S% t9 Q( u5 V7 p% C6 |) k. @
0 m! q4 C1 O( S; j/ [3 X# t综合房价指数：同比 -6.3%
3 ^& Q& ]+ ^9 E% I6 q
平均价：约 $1,006,735
7 ]" f6 m5 z: o+ w
( \! u) k' {0 V再跌 5.1%

: d7 N6 s% w% o5 s- ]* r& s也就是说：一年时间，房价蒸发了5~6万加元。
# K# J7 F. Y- ]; D) Z7 A
( f5 |) w% L% T3 A  _. I( o- p6 b更反常的是——往年年底通常会有一波“小反弹”，但2025年11月到12月，销量几乎原地踏步，仅微跌0.6%。

* \7 o8 y0 o8 O/ a全加拿大都在“慢冻”，不是暴跌

6 l2 O5 k. I; _/ u加拿大地产协会（CREA）数据显示：
* f* l5 g/ g! o9 L
全国销量环比再跌 2.7%

比2024年同期低 4.5%

! I* T0 h4 v2 E6 l# h挂牌量同比增加 7.4%

/ f( V! v5 U+ f) u, z2 l库存约 4.5个月（接近平衡市）

什么意思？不是崩盘。而是：没人着急买，也没人愿意低价卖。市场进入一种“慢动作冻结”——交易还在发生，但越来越慢。
8 p! W% b- G8 i- `8 r1 A
最惨的是公寓
3 l) C% B, y4 z% j3 i: C
) O# g0 N5 w6 W过去几年，大家都说：“买不起House，买Condo总可以吧？”现在连公寓都扛不住了。
  W/ m' }* H  |( M! d* @, {, @0 R9 z
& f! ?" K! W3 D6 [5 o2025年12月多伦多公寓均价：$628,029，同比下跌 7%–8%，这是跌幅最大的板块之一。

一位经纪直言：

6 _/ k' M1 Z* Z  Q/ X“现在是纯买方市场，买家挑得像在逛Costco。”
1 E! {) y8 I  r9 H) Y
看10套，砍3轮价，还不一定下offer。

5 ?+ V% u+ `& _, ~' [( }而卖家呢？只能一降再降。很多成交不是因为需求强，而是：卖家终于认清现实。
9 L3 c& O5 |3 O0 G( \% G/ M
! c5 N! Y0 J/ f! s# {% E预售市场：更是“一地鸡毛”

3 I/ G: u8 p* h; @# B9 I真正的重灾区在——预售 + 转让（assignment）市场。

0 s) X2 F4 s6 ?  ]经纪人的原话很扎心：

0 Z& S( N4 Q/ A& J1 U) z4 ?5 `“现在这个市场又丑又惨。”
  B- G, f6 C( K9 W
' j8 b- K, C/ V+ ^8 @  m7 I- d买家违约
) G, `* }- f  E* l5 c$ P
官司变多

: A5 C$ ?! U6 M0 }4 k% s被迫亏本出手

* r" B) Y' y5 e7 r* A2 f$ \. `) S首付打水漂
" n' U" c5 [; Z4 e. m( l6 d% s9 X# i, n
很多几年前高位买预售的投资者，如今面临：交房价比买入价还低，现金流直接爆炸，不少人只能硬着头皮补钱或认亏。

不只是多伦多：Barrie、渥太华也在犹豫
$ L8 E9 j) e. r2 i% ^( W0 E2 Z; Y
# m, }2 T- |% W" Q+ v! F2 `" HBarrieGTA外溢买家仍在，但大家更保守，很多房子挂了又撤。经纪人说：
% D3 ?7 U# f7 |0 d! L
& w% n8 Y4 `" g9 I4 S“这三年，季节性彻底消失了。”

- {( W2 v' O/ m* V9 z0 `  Y; e更真实的信号是：

' N% T+ s4 P& R4 n! R2 N5 m有人开始二按

; O5 Q$ J& O& D  C& h; S# o有人找私人贷款

房租也不够cover成本
6 D2 P; i& s0 U: m4 A
) A: A; m" ~3 G! W) X- u; l/ S家庭财务压力正在浮出水面

本地经纪总结一句话：

“不是急着买，而是等到有信心才买。”

- w, n, `/ Q: {0 n这听起来健康，但问题是：信心什么时候回来？没人知道。

3 @& p0 [* K" j0 [% T: A! y& e利率、贸易战、全球局势、裁员消息……任何一个新闻，都可能让买家重新踩刹车。
" R& N& l% O& c- d
但不是所有地方都跌

有趣的是，加拿大楼市正在明显“分化”。
( E0 ]& q. d9 a4 X3 P" t8 c' ~
) Q- [$ L  ~6 S' h! N" z& X一些小省份反而逆势上涨：

萨省：+9%
$ U. A, J9 H( ^; n
纽芬兰：接近双位数增长

# f3 ^8 C8 M# x- L, G: R魁北克城：+17%

原因很简单：便宜 + 本地需求强 + 就业稳定。

% j- {- t: j6 y, J9 A% m说明：不是加拿大人不买房了，是买不起大城市了。人口和资金正在向“二线城市”迁移。
5 C( f! Z' }0 M
  r3 P0 H" _# C# y真正的问题不是价格，而是心理
/ o- i; q) M& `; O; o
/ p* n; l& l% |+ Q9 K! g现在的市场有个奇怪现象：
+ B( x( o) t0 g) L& T1 n2 }
买家：
/ P2 v2 i/ s" S
有选择权
" S% a" W- h) |# a: S0 n
' t6 P9 I1 S' _! J但不着急

2 |5 ?) }+ M9 W" g% F6 f总觉得还能再等等
6 V/ u. O9 e' B
卖家：
/ I8 E# s) j9 x% y! S" f% Y
; B* v- u. ^5 Z( g4 }# a5 ~+ _不想认输

还想着高位价格

挂了又撤

结果就是：交易变少，僵持变久，整个楼市像被按下了“暂停键”。经纪人说得很形象：

# u+ P/ M( V! w2 t' L“如果春天来了，也不会是解冻，而只是慢慢挪一步。”

0 W, {- g# e* E' p% B8 ~给华人买家的现实建议

如果你在观望，现在是个什么阶段？简单总结：
# V( v( O$ c6 L
% r) I7 W- @7 Z* L! r自住买家

) c: e( B. p' S9 m/ a/ O议价能力最强的时期之一
+ J/ G% |* k) y' Y+ J& `; y. K
可以慢慢挑

别冲动

投资/预售

风险明显升高

  z$ V6 T2 i5 t/ ~现金流要算清

  u0 u* K7 n7 |0 F, F7 i别指望短期翻倍

高杠杆操作

* w. @4 L3 ~  l& T0 l现在真的危险

9 ^3 B% H! x9 c" J$ l' f未来一年，很可能不是暴涨或暴跌，而是：低温横盘 + 慢慢恢复。
8 |4 l- R) j# G* n, [. r) Q0 I( p8 a
3 d: d4 L7 y# e$ v加拿大楼市，也许正经历近十年来：最长的一次冬天。春天会来，但不会很快。