加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。

5 P( v# O) ]! i! ~: s《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。

加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。
% c, d+ [5 Y* w7 [, i1 Y  f
" U7 w4 T2 C4 d( d# @( m加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。

目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。

最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。

与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。
9 Y5 c+ i% e, Z1 J
例如：

* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；
  @7 V9 M, Y) e" m
* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；
. C+ k9 ?" |- R8 W
+ C4 D. U9 W8 n& `3 \8 o: ^* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。
1 Q, @6 Q6 e1 z
与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。
" P' L" K( x8 F; J7 t% X+ X
主要城市房价预测
: h  }1 s0 ~' {# z! p, l
) p) n9 ?  M/ i& fTD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：
  Z' L/ {* {% f2 O3 A. E

6 E1 W9 U! D# x) F

增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。
9 Z6 \1 U7 j. s8 S3 I6 c
: F' o5 a0 U. F& O" P# c2 a+ v安大略疲软的原因与公寓市场的未来

推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。

不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。

- q+ T7 ^( g# H8 u1 q但市场仍有积极信号：

* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；
. g" u" Z0 j4 u. D6 }$ [
8 |) ]# i( j2 {* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；
& b/ p- z9 W$ I2 O  ?" x4 M, B
* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。
" |& a2 P* ^% \9 o: F
$ g7 b  m* V. d9 N3 X% v- h  V这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。

; t  [: ^) u: D/ R% ~' }公寓市场尚未触底
1 M  @- s$ s8 ~  [1 O1 M6 o
3 T8 D5 d% @# M/ o5 `# b, ESondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。
) t8 N1 T( z, h/ @4 n& r4 c: s
根据TD今年5月的预测：
# s. I* _6 I0 ~& x
* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；
9 O3 S  c$ K7 h7 r# {& }/ j  V) a6 e
0 l9 h0 T8 k7 t6 D+ k! s* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；
! D: C2 C: I& R$ j6 V, g, c
  N8 F) v" }& `1 K' p9 X3 b* 并且风险可能延续至2026年。

4 h1 f9 \( L- E/ v. w新建公寓放缓，未来或存供需缺口

2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。

完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。
" |8 g2 Z3 g2 ^
' a- b! H3 I& _( tTD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。
7 }0 b/ Y& Q2 g
2026年按揭重置潮风险有限
0 h5 y# x- m2 m
- T" A/ S9 x4 F" OSondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。
* I9 g; e0 y4 n8 j  L
, Z9 {. g& _' B; M截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。
7 ~) Z. k6 O( m
到2026年：

* 经济预计略有改善；

* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；
. b) R; H4 n2 U" o& D' D
* 失业率下降。

5 w3 p/ z, n: A因此，整体环境将较2025年更为有利。
+ h9 [* g% A0 W" k. e0 B9 ^
1 C6 w$ m" M" P. e2 E" [1 w哪些地区最具可负担性？

* R7 G2 K3 ~, Z在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。
1 X  z1 p0 f  J4 m
阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。

相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。

. H/ o- F9 j6 M4 M) N7 w8 E+ J值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。

" \  P+ J- i% i7 T* t长期风险：房屋类型错配

Sondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。
* ]: m% x% m; g6 L
9 O/ l/ l. y# m+ s. W6 U$ H> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”

6 Q/ W8 @4 V: j他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。
0 H5 T; K" T/ ]
6 f& u' P$ u& J4 Y5 `结论：适度回升，而非大反弹
" z; K5 h  d+ V0 m. r7 `3 X
> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”

2 _6 O$ m# R4 Q3 v% B此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：
9 j& z4 M- i. r
> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”
7 R9 V  i" M; e3 u  a$ {2 H8 w
7 V! D: Q9 I; W2 \2 a% z" w不过，Sondhi补充说：

6 k; @% p. z( |# a# Z8 L> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”