温哥华房价飙升的“幕后推手”，真的是中国人吗？

片儿刀

按理说，加拿大地广人稀，独立屋最受欢迎，公寓只是小众选择，但是为什么市场却出现了独立屋价格趋于低落、公寓价格飙升的反常局面？究竟是谁推动了大温公寓价格飙升？
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自卑诗省2016年推出海外买家物业转让税以来，大温哥华地区（下称大温）房地产市场出现了严重分化。一方面，都会区独立屋价格趋于稳定，卑诗省物业估价署对西温地区许多独立屋的估价，甚至下降了5%-10%；另一方面，大温地区的公寓价格却大幅上涨，像列治文、北素里、中素里等地竟出现了34%-40%的涨幅。


: u3 N1 w# N/ @* X按理说，加拿大地广人稀，独立屋最受欢迎，公寓只是小众选择，但是为什么市场却好像故意开玩笑，出现了独立屋价格趋于低落、公寓价格飙升的反常局面？究竟是谁推动了大温公寓价格飙升？

* j" @- h" J( c2 v$ @9 v一直以来，加拿大政府及主流媒体倾向于认为，外国买家与加拿大房价飙升有密不可分的关系。2016年7月，卑诗省政府曾公布一组数据，记录了当年6月20天内的外国买家数据。根据该数据，外国买家占大温地区房产交易量的3.3%，其中中国买家占76.6%。仅就这组数据而言，中国买家确实是大温地区外国买家的主力军，但是外国买家的整体比例仅为3.3%，又很难说是他们推动了大温房价。
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# p8 w4 {$ ?: Q( e% }) r7 r2017年12月18日，美国地产调查公司Engel & Volkers统计温哥华1月至9月房产交易数量后，公布了一组外国买家数据。该数据显示，外国买家在此期间主宰了温哥华豪宅交易市场，占总交易量的85%，在外国买家中，又以中国买家为主，其次是法国买家和德国买家。
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以上两组数据各有不足之处，卑诗省的数据仅统计了20天交易量，Engel & Volkers公司的数据主要针对高端交易市场，两者涵盖面都不够。根据这两组数据，只能说中国买家在外国买家中占有较高比例，尚无法得出外国买家就是大温房价飙升推手的结论。事实上，前文已经提到，近一年来大温地区的独立屋价格是稳定甚至趋于低落的。

! x9 R4 d5 f1 V2017年12月19日，加拿大统计局公布了温哥华、多伦多地区非居民买家数据。该数据显示，大温地区非居民买家比例为4.8%，其中公寓中的非居民买家比例为7.9%。不少地产分析家据此认为，这组数据再次说明了外国买家或海外买家不是大温房价飙升的推手。

其实，加拿大统计局数据根本不能说明外国买家的影响，因为它统计的是“非居民买家”。统计局的准确定义是“An individual whose principal residence is outside of Canada”，翻译过来即主要居所在加拿大之外的个人。据此，一个不住在加拿大，但是在加拿大有房的外国人是非居民；一个长期住在国外，但是同样在国内有房的加拿大人，也是非居民。这个“非居民买家”概念与“外国买家”概念完全不是一回事。
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6 U  k4 r1 N4 ~" P2 t加拿大统计局数据能够反映的，是非居民投资者（包括加拿大人）对大温地区房产的影响。从数据来看，4.8%的比例意味着这些身在加拿大以外的房产投资者，对大温整体房价应该影响不大。即使在公寓市场，静态地看，7.9%的非居民买家比例似乎也到不了推升公寓价格飙升的地步。但是如果分阶段来看，就会知道事情没有那么简单。
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从2011年至2015年，大温地区非居民买家的比例为10.12%，温哥华市为12.39%，列治文为16.2%；从2016年至2017年，大温地区非居民买家比例上升至15.54%，温哥华市上升至19.14，列治文上升至23.69%。这意味着，在短短一年时间里，大温地区非居民买家比例就上升了5个多百分点，温哥华市和列治文非居民买家比例则上升了7个左右百分点。这种短期内增加的大量投资（非居民购买公寓肯定不是为了居住），确实应对2017年大温公寓价格飙升负有一定责任。
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. @" z5 m# a# y( B不过，在2016至2017年投资大温地区公寓的“非居民”中，到底有多少外国人或中国人，到底有多少加拿大公民或永久居民，仍然是一个未知数。
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& _: N. f& n) B% F8 A# z. P过去一年中，连身在境外的“非居民”都来大温投资公寓市场，按照常理推测，长期居住在大温地区的炒房族，肯定会更加积极和主动。他们比境外人士信息更灵通，更清楚公寓投资的利润空间。这部分投资者所占的比例，没有数据可以说明，但是应该高于非居民买家比例。归根溯源，他们才应该是大温公寓价格飙升的主要推手。
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/ p( J! O* L/ D+ |- E1 L居住在大温地区的炒房族是什么背景呢？这个就很难说了，可能有长期居住在大温的外国人，也可能有本地加拿大人；可能有加拿大公民，也可能有加拿大永久居民；可能有大量华裔，也可能有不少西人。这样复杂的关系，恐怕永远都说不清。
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) [( C0 _& o; q* J" S- G实际上，大温房价飙升到这个地步，再细化下去追究谁是幕后推手，已经没有多少意义。加拿大房地产是一个自由交易市场，本来就应该允许各色人等在法律允许范围内购买地产。政府应该关注的是，外来购房资金和各种交易行为是否合法，法律是否存在房产炒作和投机的漏洞，房产供给是否能满足本地居民的刚性需求，而不是非要找出哪些人是幕后推手。市场经济的根本解决之道，还是要靠市场和法律。
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从现实来看，部分本地居民甚至非居民，都热衷于炒作公寓和楼花，说明背后存在巨大的交易需求。“婴儿潮一代”卖掉独立屋置换公寓，十几万留学生需要寻找栖息之地，新移民和年轻人先购买公寓作为过渡，都是实实在在的刚性需求。如果政府不能从房源供给入手，有效缓解老人、留学生、新移民和年轻人的刚性需求，即使找到房价飙升的幕后推手，恐怕也解决不了根本问题。