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早在2015年7月，就有分析师指出，加拿大房地产市场中存在的巨大泡沫已经揭开了冰山一角。当时，分析师预测，加拿大最大的非银房地产按揭贷款机构Home Capital集团的经营业绩中潜伏着较大风险，其中虚假房地产按揭贷款以及过于激进的贷款业务模型都会给这些不重视经济基本面的房地产按揭贷款机构产生巨大的冲击。
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此后两年中，包括华尔街知名做空机构柯霍德斯(Marc Cohodes)在内的多名投资分析机构纷纷指出，股票投资者应当谨慎评估Home Capital集团在业务经营中存在的巨大风险。
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如今，这些股票分析师警示过的投资风险终于爆发。/ t# _4 x8 k% v! i) D8 `& ], c
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随着加拿大最大房贷供应商Home Capital集团披露签署一项紧急资金流动性协议后，本周三该集团股价一度暴跌超过60%以上，创下历史最高跌幅记录。这暴露出加拿大房市面临的泡沫破裂危险。2 i6 R: H* G# {0 X: L8 w; v: ~
9 t% b0 h, b( S- O% ]5 l. D Home Capital 周三透露，向不具名的机构投资人借贷20亿加元(15亿美元)，利息10%，但借约不具约束力。加拿大国家银行分析师Jaeme Gloyn指出，若加上其他费用及支出，则Home Capital首笔10亿加元借款实际利息高达22.5%，若借满20亿加元则其余贷款利率降至15%。; V, J z( H7 S- F [6 w4 q5 b& G
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多伦多财富管理公司Baskin 总裁David Baskin 指出，Home Capital简直是借了高利贷，他们为了挽救财务报表基本上将收入夸大，我猜若非面临存亡关头，他们不会这么做。- ? j/ s# |1 J4 e7 @) b$ y* h
( H2 p; K! V c% ?+ ` 此消息传出后，Home Capital集团股价大跌61%，创下2003年以来的新低，并拖累整个房地产按揭贷款板块全线下跌。其中，Equitable集团股价下跌17%，同时Street资本集团以及加拿大第一国家财务公司的股价也分别下跌13%和7.6%。分析师认为此次房地产按揭贷款公司股价大幅回落标志着加拿大房地产市场的巨大泡沫终于开始破裂。
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8 i- ~- ~* }( }& W6 ?在Home Capital集团此次签订的紧急资金流动性协议中，分析师还发现了一些令人寻味的细节信息：/ ^. c+ V/ [; e
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加拿大国家银行分析师Gloyn在研究报告中表示，根据合约规定，Home Capital集团需要对剩余借款总额支付10%的利息费用，还需要一次性支付总额高达1亿加元的不会退回的保证金，以及对没有使用的预备借款资金支付2.5%的利息费用。Home Capital集团首次借入的资金总额必须高达10亿加元，并对首次获得的10亿加元流动性支持资金支付22.5%的高额实际利率费用，这对于Home Capital集团是非常沉重的财务负担。不过，如果Home Capital集团决定全额使用这些补充流动性的预备借款资金，整体资金成本将会下降至15%。- p! n0 t* ?% R
5 z" t- R; N2 h0 B, p8 {3 z: C 本周三，Home Capital集团表示，集团此次签订的这项资金流动性协议目的是为了抵消Home Trust信托公司旗下高息揽入的储蓄资金余额大幅下降对公司业务经营产生的巨大冲击。从今年3月28日至4月24日，Home Trust信托集团旗下的储蓄资金剩余总额大幅下降5.91亿加元至14亿加元。同时，集团预计这种储蓄资金流入的情况还将延续下去。& ?3 j1 A* w$ V% M; p5 k4 Q4 H' ~
+ S! J$ r9 J, O6 y1 n7 n 本周三之前，Home Capital集团的经营业务性质是像储蓄银行业务的长期慢跑，但是如今Home Capital集团的业务性质已经变成了一场流动性的短途赛跑。此次第三方机构向Home Capital集团提供的借款中，资金总额将超过35亿加元，比Home Capital集团旗下截止今年4月24日持有的流动资产总额15亿加元高出一倍。目前，Home Capital集团账面上还拥有总额2亿加元的可出售证券资产，但是高利息储蓄账户资金余额在过去一个月中快速下降25%至14亿加元。由于Home Capital集团一直以来以来高息揽储来为房地产按揭贷款业务提供资金支持，因此随着集团旗下原本稳定的现金流来源开始抽出，Home Capital集团很难避免资金流动性持续恶化的局面。, S# ~2 X7 R6 E6 l/ G
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加拿大Lawrence Park资产管理公司创始人兼首席投资官Andrew认为，目前Home Capital集团正在面临一些资金流动性短缺的挑战，因此集团的管理层认为集团需要尽快解决流动性短缺的问题。但是，目前Home Capital集团的信用评级仍处于投资级别之上，因此此次集团为了获取流动性支持而支付如此高额的保证金以及借款利息费用出乎大部分投资者的预料。- V; }4 v: ?) i6 d. A
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不过，分析师认为，Home Capital集团的信用评级尚未掉落投资级别分界线或许是因为一些信用评级机构未能及时更新信息。如果从此次紧急资金流动性协议中规定的22.5%高额利息费用来看，目前Home Capital集团的处境可能已经十分接近破产边缘。! F/ }- F8 e, ~5 ?- q& ]4 O. g
3 U- f) t* b% E, V" f4 {4 Z 如果我们追溯回两年前，实际上股票投资者是可以预见到Home Capital集团的股价大幅下跌。从2015年夏季开始，Home Capital集团就陷入是否应当被吊销营业拍照的争议当中。过去几个月中，加拿大安大略省证券委员会指控Home Capital集团误导投资者并违反加拿大证券法的规定，或涉嫌参与房地产按揭贷款欺诈活动。这些监管部门的指控导致Home Capital集团的发展前景雪上加霜。
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与此同时，本周一Home Capital集团集团透露，集团创始人Soloway表示将在继任者确定后辞任集团董事会的职务。目前Blowes将会暂时担任集团临时首席财务官一职。Home Capital集团表示，集团预计储备资金余额将会继续下降，此次紧急流动性协议提供的信用额度将会帮助公司消化这些不利影响。
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不过，仅仅两个月之前，Home Capital集团在披露季度财报数据后，集团管理层又设定了新的经营业绩目标。Home Capital集团预计今年集团总营收将会同比增长5%以上，稀释后每股收益年化增速将会超过7%以上，集团长期权益资本回报率将会超过15%以上。如今，Home Capital集团不仅没有实现这些乐观的业绩增长预期，反而陷入了流动性短缺的困境。% T# f1 z+ h- `
. b9 p* }% V( d0 F 加拿大Baskin资产管理公司创始人兼主席Baskin指出，Home Capital集团此次签订的流动性支持协议中隐含的资金成本非常高。简而言之，这次Home Capital集团完全放弃了盈利目标，以换取不会陷入资不抵债的绝境。这样来看，除非Home Capital集团内部出现了非常复杂的资金危机，否则集团应当不会答应这样高昂的融资成本。
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& M2 \0 q& |; O& x- E% Z$ q3 b 加拿大金融机构监督办公室OSFI在接受媒体采访时表示，不会对监管范围内具体的金融机构经营状况作出评论，但是监管部门将会维持目前与各个金融机构的关系，并密切关注Home Capital集团经营状况的进展。这似乎传递出加拿大房地产贷款按揭行业即将出现裂缝的信号。
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就在Home Capital集团消息传出后仅仅数个小时内，加拿大房地产按揭贷款与房地产企业监管机构CMHC发布的一份报告指出，投资者应当注意目前加拿大房地产市场中存在的明显负面迹象。而在不久之前，加拿大房地产行业监管部门还表示将继续致力于维护加拿大房地产市场和金融系统的稳定性。这两个消息传出的时机似乎有些过于巧合。 x' n, @5 v8 b* ^/ A
: f8 \8 {0 J: |/ w. t 在这份报告中，加拿大房地产按揭贷款与房地产企业监管机构再次提醒投资者，尽管加拿大的房地产市场中出现一些复苏的信号，但是监管部门对房地产市场给出的官方整体评级仍然是“有明确证据表明存在潜在风险”。
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8 W' G9 E8 }8 ?# L# k 每个季度加拿大房地产市场的监管部门都会发布房地产市场评估报告HMA，这份报告根据加拿大市场内能够获得的最全面的数据，向加拿大民众提供专业且公平的房地产市场分析与展望。监管部门出具这份分析报告的目的是为了给加拿大房地产市场设置一个早期预警系统，也是一个维护加拿大金融系统和房地产市场稳定的重要工具。. v& M' S. L+ ~3 G) x9 b
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在新闻发布会中，加拿大房地产市场监管部门透露，加拿大房地产市场的官方评级维持在“有明确证据表明存在潜在风险”。在全国范围内，房地产市场出现估值过高的问题的评级从“严重”下调至“中性”。整体来看，目前，房地产市场过热的问题出现在六个区域中心城市中，低于此前八个区域中心城市。房地产建筑过度建造的中心区域数量也从八个下降至六个。
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9 S: f7 d- y$ o" N6 n$ Z' T 在加拿大维多利亚地区，房地产市场估值过高的程度从“中性”上调至“严重”，由于该地区经济发展的基本面没有跟上房价过快上涨的趋势。同时，维多利亚地区中也有一些证据表明房地产价格上涨趋势已经开始加速并出现过热迹象，加剧了房地产市场中存在的潜在风险。
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/ l' c4 H1 _9 |: b 而加拿大勒吉那省、蒙特利尔省和魁北省房地产价格过热的问题已经开始好转。在Mon以及圣约翰地区，房地产供应量开始趋向于需求量。7 z- t' o4 ?; E) T s5 D
; i7 \, F$ [( y1 l- b6 e7 f9 Q 不过，多伦多和哈密尔顿地区仍然存在房地产市场价格加速上扬导致市场高估和过热的问题。在新建房屋市场、房屋租赁市场以及二手房交易市场中，房价开始加速上涨，房地产市场需求量增速已经超越供应量。2 w/ w: ]' q9 W; l
; o+ J& n, U% P7 L u 加拿大温哥华地区房地产市场继续出现明确证据表明市场风险较大，主要是由于一些证据表明该地区房地产价格加速增长，并有明确证据表明该地区房地产市场价格出现高估泡沫。而加拿大Prairies地区仍然出现较为明显的房地产建筑过度建造的迹象。
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根据加拿大房地产市场监管部门的定义，市场存在潜在风险意味着房地产市场存在供需不平衡，包括过度建造房地产建筑、房地产估值过高、房地产市场过热以及房价加速上涨等指标大幅偏离历史平均水平。5 J0 T4 g% ]: ]* f- ?- i$ L- B
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过去一段时间内，大部分加拿大民众都没有细致深入地了解加拿大房地产市场监管部门出具的这份报告，只是将注意力集中在温哥华以及多伦多地区房地产市场价格出现的大幅上涨。但是，在Home Capital集团的问题爆出后，投资者应当更多关注加拿大房地产市场中存在的潜在投资风险。8 x/ K" ^! u( X6 o: P) b
( C) k( q- g- C! A- R# e 多伦多3月份房价较前月上涨6.2%，创史上最大单月涨幅，与去年同期相较更飙涨近30%。加拿大投资公司Fairfax总裁上周在股东大会上警告，多伦多房市正处于泡沫，而提供这波泡沫膨胀资金的银行将面临痛苦结局。房价若腰斩，大部分银行将无法存活。
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狗仔卡
发表于 2017-4-27 18:08
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