有史以来最大泡沫 2006年全球楼市震撼性调整

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据香港经济导报报道，近年来，低息环境下全球楼价的一路攀高引发各界的激烈争论，楼市是否存在泡沫？泡沫如何收场？可以说已成为目前影响全球经济发展的最大悬念。全球楼价严重偏离正常水平，就像高空走钢丝，很难实现软着陆；而即便以软着陆方式进行调整，调整时间可能需要十年之久。今年的种种迹象更进一步显示，经济学家克鲁格曼所预言一场震撼性的调整（Housing gets ugly）已经开始！

　　有史以来最大的泡沫
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　　根据《经济学人》杂志2005年发布的统计，2000~2005年间，发达国家的楼市总值由30万亿美元升至超过70万亿美元，升幅相当于各国国内生产总值的100%。这次楼市泡沫比上世纪90年代后期全球股市泡沫(历时五年、升幅是国内生产总值的80%)和上世纪20年代后期的美国股市泡沫(占国内生产总值的55%)更加膨胀，是有史以来最大的。

　　该杂志最近还公布了新一季楼价指数，数据来自借贷公司、地产公司和国际统计，涵盖20个国家和地区，结果半数国家和地区的楼价继续飙升，升幅达到10%以上。其中美国楼价比去年同期上升了12.5%；在欧洲，法国和西班牙的升幅最高，分别达到15%和15.5%。

　　飙升的楼价一方面大大推动了世界经济的发展，但另一方面，也埋下了隐忧。纵观历史，金融泡沫，不论是住房、股票还是郁金香，所持续膨胀的时间总是比理性的人们认为可能持续的时间要长，但令人不愉快的算账日子终究会来。问题只是楼市的非理性繁荣究竟以何种方式结束，很可能决定着整个世界未来数年的经济发展方向。
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" w8 G  n* o6 K　　美国率先调整
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/ _+ ~0 K3 {, b* n# D　　2006年，美国楼价经过数年双位数字升幅后，当地楼市第三季出现急刹车，广泛地区的房屋销售及价格均下滑，《华尔街日报》调查指，三分之二经济师相信美国楼市的最坏时刻可能已过，但预计明年楼价仍呈负增长。
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$ b) u# ?3 j+ U  J: L( u- n　　数据显示，美国人对住宅市场似乎热情不再了。至今年第三季度，联邦住房企业监察办公室（OFHEO）编制的住宅价格指数同比上涨了7.7%，这是三年来的最低涨幅。单从季度来看，第三季度楼价环比仅增长了0.9%，是八年多来增长最微弱的一次。全美房地产经纪人协会的报告显示，10月份二手楼成交价的中位数和9月份持平，比去年同期下降了3.5%。而统计局的数据表明，10月份一手楼中位数价格有所反弹。但是这两组数据均受到了各区域之间销售量相对变化的影响。10月份，只有西部地区的一手楼和二手楼销售量同时上涨，这一区域也日渐成为美国最大、最受欢迎的房地产市场之一。东北地区的一手楼销量则下降了39%。今年，全美二手楼销量下降了11.5%，而一手楼销量则下降了25%。待售房屋数量巨大，一手楼和二手楼市场合计有相当于7.4个月销量的待售供给量。美林的经济学家大维-罗森伯格（David Rosenberg）指出，新楼库存量比历史平均水平高出40%。今年已建成但未售出的房屋数量上升了50%，达16.6万套。美国的开发商正急于将这些存货卖出去。10月份，私人住宅建设支出环比下降1.9%，比去年同期下降了9.4%。
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% g& w: g. d" b0 l, Q' G( E　　虽然美国楼市未见暴挫，但其对经济的负面影响已陆续浮现，第三季国内生产总值因楼市积弱而减少1.1%。分析员预测第四季经济增长会由十月时预测的2.5%放缓至2.3%，并维持该增长速度至明年上半年，料消费环节最受打击，但应不会带来衰退。
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　　跟随在所难免
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: ]8 i# {8 v; H) X8 n0 K　　虽然美国的楼市泡沫正在缩小，但是美国以外的房地产市场看上去依然存在着大量的泡沫。在许多国家，人们购买住宅的欲望没有丝毫减弱的迹象。虽然全球几个最活跃的房地产市场在第三季度有所趋缓，但在《经济学人》的国家列表中仍有八个国家的住房价格增长了10%以上。《经济学人》杂志从2002年开始比较这几个楼价指标，以跟踪全球住宅市场的繁荣程度（见表）。丹麦在楼价升幅表上排名第一。在欧洲其他地方，法国、西班牙和爱尔兰的楼价仍然居高不下。一度走平的澳大利亚和英国楼价也再次上涨，截止到今年11月，两者分别上升了9.5%和9.6%。

　　澳大利亚的数据掩盖了其地区之间楼价的明显差异。悉尼（Sydney）的楼价在2003年迅速上升，从2004年年底到2005年有所下降，而现在再次开始上涨。佩斯(Perth)的楼市则热得发烫，到今年第三季度，楼价上涨了46%。英国各地区之间的楼价同样冷热不均。根据全国建房互助协会数据显示，今年第三季度爱尔兰北部楼价上涨了三分之一，而英格兰北部楼价的涨幅还不到1%。但是全国范围内的房地产复苏再次唤起了房地产泡沫论。

, P* c! n& M0 e0 j* G: K, O7 M　　摩根斯坦利（Morgan Stanley）的大维．迈尔斯（David Miles）最近发表了一篇深刻的研究，试图解释过去十年中英国楼价涨了1倍的原因。楼价上涨的原因部份可归究于实际收入的增加，人口增长也对楼价上涨小有贡献，较低的实际利率（包括优惠抵押贷款利率）也是原因之一。但是楼价上涨更多是由投机引起的。约有三分之一到二分之一的楼价涨幅应归究于楼价上涨预期的增加。这放大了其他因素的影响。楼价加速上涨使人们相信，未来楼价还会以更快的速度增长。结果，更高的楼价不仅没有抑制需求，反而刺激了更多需求。迈尔斯写道，楼价预期的变化对英国楼价上涨的影响如此之大，“这意味着目前的楼价水平可能很不稳定。”一旦乐观预期转向，楼价可能会下降。当然，问题是预计什么时候楼价才会下降。

　　影响难以估量

) l" }8 a, N7 l, i: P/ T% E　　泡沫越大，影响越巨。此次经济损失可能要比以往更为严重，因为楼价更有可能是名义下跌，而不是实际下跌。与先前的楼价高峰相比，很多国家不仅住房定价过高，而且鉴于通货膨胀如此之低，楼价至少要十年保持不变才能将实际楼价压回到长期平均价值的水平。最重要的是，在很多国家，这种楼价繁荣受投资者驱动的因素远远大于以往，因此如果楼价开始下跌，他们出售房产的可能性远远大于业主居住者。

　　因此，说目前整个世界经济都处于危险之中并非危言耸听。国际货币基金组织已对此发出警告：正是因为楼价上升是一种全球现象，因此任何下跌都很有可能同步发生，所以后果也将是广泛承受。房地产持续繁荣令人愉快，可是有史以来财富的最大增长却多半只是一种幻想。
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　　诚然，楼价不会像砖块一样骤跌。它往往是缓缓下降，更像是一块系在降落伞上的砖块。但是，等它着陆时，它仍然会造成伤害。在大多数国家，与以前的繁荣相比，最近的楼价上涨与房贷大幅上升是同步发生的。不仅新的购房者申请高额抵押贷款，而且现有的业主也增加了抵押贷款，从而将资本收益转变成可以开支的现金。如此一来，房地产繁荣就很可能比股市泡沫更加危险，而且通常随之而来的是反覆出现的持续经济疲软。
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, U8 R# Q2 G7 e! b  T8 F* r2 V　　国际货币基金组织进行的一项调查发现，在富裕国家，楼价泡沫破裂后的平均产出损失是股市泡沫破裂的两倍，而且通常导致衰退。