银行最快下周减息 贪低息换房贷要罚

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来源：明报
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加拿大帝国商业银行房贷顾问Vicky Zhou表示﹐本国银行的定息房贷可能会跟随加拿大中央银行减息﹐但对于一般供楼人士来说﹐减息初期不宜为图较低的利息而提早更换房贷。
/ U6 o. R+ w& l5 o) T她解释﹐房贷提早解约需要支付银行罚息﹐所以可能会得不偿失﹐或是效益不大﹐但如果央行继续减息下去﹐则不妨弄清楚得失才作决定。

0 R) k# |3 V4 q" z! z* k在谈到定息还是浮息房贷产品对借贷人更为有利时﹐她强调﹐这两类房贷各有优点﹐选择的准则应以个人的条件及需要为依据。
* J/ b7 X1 E9 I+ u2 f+ ]) c她指出﹐个人的经验也是一个因素﹐例如那些经历过20厘房贷利率的香港移民﹐不少都会选用定息的房贷。
2 R! N0 l9 W) p$ L& W$ D$ t她又向楼市准买家建议﹐当减息之后﹐可以考虑预先向银行锁定息口﹐通常90天内有效﹐最后不用也没有损失。
以下是房贷顾问Vicky Zhou接受本报访问的答问内容﹕
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问﹕本国的银行会否跟随央行减息﹖

答﹕以过去的情况来说﹐银行的Prime Rate﹐一般都会跟随央行的隔夜利率而上落﹐所以也理由预期今次的情况相同。
有一点值得说一下﹕央行在周三早上宣布减息﹐但其实已有银行早一天发出减息通知﹐也是在周三生效﹐虽然只适用于6年期或10年期等的年期较长?也较少人采用的房贷﹐但也许可以反映出银行本身亦有减息的倾向。  
问﹕银行最快会在什么时候减息﹖

( o, B3 C9 M# b8 f2 s, Z+ v" M答﹕银行可以随时宣布更改利息的决定﹐在时间上没有一定 的模式﹐所以可能快至一或两个星期﹐慢则一两个月甚至更长的时间。不过﹐可以说的是﹐若然减息﹐应当是浮动利息先调﹐因为这类的利率往往涉及Prime Rate﹐而Prime的增加和降低主要参考央行隔夜息口。固定的利率牵涉到债券﹐未必会降﹐即使是升高也不足为奇﹐尤其是在现今固定利率已处于历史最低点的情况之下。

问﹕一般客户对央行突然减息如何反应﹖
* x3 z4 s) r( u  p! r  L5 c答﹕减息消息公布之后﹐收到了很多电话﹐都在问银行会否减息﹐准备买房的人较关注到银行的房贷浮动利率的减幅。 无忧 资讯 info.51.CA
4 U0 Z3 [3 @. l浮动利率的优惠幅度可以有很大的变化﹐所以受到关注。

+ @: N! N$ O* Y# R  P  u举例来说﹐2011年曾出现过Prime减0.9厘的房贷浮动利率﹐当时的浮动利率低至2.1厘﹐同期的固定利率多为3厘以上接近4厘﹐这个差别还是很大的。
问﹕今次减息对开放式及封闭式的浮动房贷利率的影响相同吗﹖
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* m. w* M$ h- H/ ]9 b2 @3 U/ y! _1 I/ E答﹕减息的影响应当以封闭式的浮动房贷产品为焦点﹐这里所谓的封闭式﹐其实是指有年期的﹐大银行一般主要提供5年浮动房贷﹐因为有年期规限﹐所以银行会在利率方面提供优惠﹐大多可以在Prime之下。

6 W1 w/ k- m/ f' e; _# \开放式的浮动房贷可以除时解约﹐在这种情况下﹐银行不能够在利率方面提供折扣﹐所以都较高﹐目前在Prime加0.8厘的水平﹐主要适合准备卖屋的人采用。
问﹕若然银行减息﹐浮息房贷还是定息房贷对消费者较为有利﹖
" L/ J+ i. |" Z' x9 U9 P- n% Y答﹕不能够一概而论﹐它们各有本身的好处﹐最终还是由消费者自行按本身的条件及需要而作出选择。大致上可以这样说﹐定息房贷的利率会较高﹐但可以在未来的一段日子免受到利息波动的影响。虽然现时较多人选择了浮息房贷﹐值得注意的是﹐目前这两类的房贷的息差非常之细。
2 f: y4 N' i) D' [可预先锁定利率90天
9 P( q' @, f  X问﹕准买家应当向银行预先锁定息口吗﹖
; J$ z4 {8 i0 s8 M% t& Z* i% Q答﹕这做法没有坏处﹐因为一般都可以预先锁定利率90天﹐最后不用也不会造成损失﹐但期间的加息不会构成影响﹐减息则可以选用新的较低的息口。
问﹕为了新的较低利率而提早更换房贷是否可取﹖
' S  d; a, ~: n2 w% [答﹕一般来说﹐暂时不值得这样做﹐除非本身所承受的利率非常之高。但如果利息进一步下调﹐有意的人不妨向银行弄清楚提早解约的罚息金额﹐自行计算是否能够节省开支。

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