房市巨大利空

Z

原帖由 Tyler 于 2006-10-19 23:11 发表
. F2 `2 k6 q, ]请教一下：
CMHC 和 银行的 mortgage 有啥不同。 我们买房都是从银行（i.e. RBC, BMO,..)借的mortgage。
$ Y0 h. e/ l1 C0 F7 i8 eCMHC 和 银行 是平等关系，还是借贷关系。

$ ?% g: U9 ^" e! @9 Z8 O& h, z3 i/ U
CMHC和一般购房者最重要的关系是按揭的保险。一般银行都要求25%的首付以减小风险，这样许多人就永远存不到首付了。CMHC要买主以2.5%~3%房款的代价换得更少首付的可能，其责任是当买主破产时弥补银行贷款的损失（赔给银行，不是赔给买主）。从市场角度，就是起到推动超前消费，拉高房价的作用。最近CMHC不断放低对贷款者的要求，也是加拿大房价上涨的重要原因。我说这个新闻是利空是因为私有化以后CMHC的信用将下降，而因此它可能会重新提高对贷款者资质的要求。

音响神仙鱼

原帖由 Z 于 2006-10-20 11:12 发表
' e+ _0 @7 W7 f$ |
# K- b+ X2 c5 e' F
- b) m) ]; B* m0 r CMHC和一般购房者最重要的关系是按揭的保险。一般银行都要求25%的首付以减小风险，这样许多人就永远存不到首付了。CMHC要买主以2.5%~3%房款的代价换得更少首付的可能，其责任是当买主破产时弥补银行贷款的损 ...

. o! u" T* C! ^- j: V/ z3 z现在银行有35年MORTGAGE了吧

猪刀小试

国内好像有两代人接力贷款～

Z

原帖由 音响神仙鱼 于 2006-10-22 08:37 发表
/ q" @5 I- }& Z- p+ W
现在银行有35年MORTGAGE了吧

3 r' c' N5 B  |  [; f银行这样做，只是增加坏账风险。它再延长又能怎样，美国很常见的Interest Only，就是无数年的Mortgage嘛。只不过刺激市场最后一次。据说还有越欠越多的Mortgage，除了投机房市的，谁会用呢？但投机的人不是要长期持有房屋，买进之后必定会卖出。对于真正自住者，30年足矣。

音响神仙鱼

原帖由 Z 于 2006-10-23 16:31 发表


; @; V. D+ t; ~' i9 |: m 银行这样做，只是增加坏账风险。它再延长又能怎样，美国很常见的Interest Only，就是无数年的Mortgage嘛。只不过刺激市场最后一次。据说还有越欠越多的Mortgage，除了投机房市的，谁会用呢？但投机的人不是 ...

' Y) A' L) t3 S- ^7 \: i9 J  v
投机房市的不用35年借贷这么低Q吧?!

Z

原帖由 音响神仙鱼 于 2006-10-23 21:42 发表
# z. c5 X( J6 J
& F+ \* m  g; X3 A0 u5 n
投机房市的不用35年借贷这么低Q吧?!

投机者的特征是要每月付款越少越好。因为他们目的在于转手，不在意于付清本金。如果房市上升，升值部分远远超过利息成本。
# g. l3 U& c: y: K7 d
打个比方10万的贷款，6%利息，20年还清要月付712元，40年还清要月付545元，Interest Only（无数年）要月付493元。就是说本来炒家用20年付款可以炒10套房，如果40年付款可以炒13套，Interest Only可以炒14套。只要延长按揭期限，同样的月付，回报可以增加30%~45%. （当然，如果你没有资金去炒10套，你可以理解成炒10万，13万，14.5万的房，一个道理）。
3 b, `& A! {1 J) X5 ~7 F
这个道理我是回国内时朋友跟我讲中国炒房情况时明白的。后来在Time杂志上看到谈美国炒房，亦是同出一辙。

音响神仙鱼

原帖由 Z 于 2006-10-24 09:02 发表
! `+ ?5 B) [6 m: ]6 N

% C9 ]. o$ ^! ~4 o- @/ |% c" e0 C 投机者的特征是要每月付款越少越好。因为他们目的在于转手，不在意于付清本金。如果房市上升，升值部分远远超过利息成本。
5 Q2 L- n( R" R4 b
4 p( z' D4 O" y' U 打个比方10万的贷款，6%利息，20年还清要月付712元，40年还清要月付545元，I ...

美国的房屋借贷是否和国内一模一样,这个不清楚. 不过你可以试试是否可以在加拿大银行这么轻易空手套白狼拿10套房子的35年贷款

Z

原帖由 音响神仙鱼 于 2006-10-24 09:57 发表
/ t, _1 I0 Y! v# V1 t
6 [7 b, [7 e, I, g  l  k美国的房屋借贷是否和国内一模一样,这个不清楚. 不过你可以试试是否可以在加拿大银行这么轻易空手套白狼拿10套房子的35年贷款

: y8 o6 T5 Z. ~& Z6 B
我已经说了，这只是个比例。炒10套房子固然困难，但只炒一套呢？
7 ]- U# m& r- r
& ~/ {1 X  ?% z" y5 S3 b原来你只能炒30万（为了计算方便假设30万贷款）的房子，从20年延长到35年，同样的月付，你可以炒37万8千的房子了。这有3个好处：
* i1 f, H$ M7 Y2 z8 G; D
* \3 ]! n. ^7 k) u  O1）本金扩大26%，收益也扩大26%
- p& `; S& W7 y* t# Z0 u/ y$ R2）现在你可以挑选一个30万~37万8千的房子。选择面增加，可能更好找deal
3）如果是炒旧房，可以省下手中现金，方便装修运作。

) |# T; p  B) c[ 本帖最后由 Z 于 2006-10-24 10:20 编辑 ]

清清若兰

房市真的要跌了吗?看来要买房还是等等看吧。但据说银行贷款利率要涨了，着是否也属于利空消息呢？