房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？


记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。

- v4 x8 Z1 a, g; |但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

; L/ c" R; ]2 K  J. I+ {; ~但结果怎么样呢？
7 h7 G- I. l# d* @4 {
几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。

8 c8 o3 k( V$ D( S7 d前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。

两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。
' I2 _* h3 Z* e. z* m: o( M/ z+ Q
" f! u  Y. B1 \; B+ j2 n2 S# a' u( f! e最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。
& K' ]( R- o: p/ Y/ M
: N2 K' v0 |( }, P2 A0 n其实，这根本就不是一个值得争议的问题。
) c1 Z9 L$ j: n& j" y8 A
首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！
8 q2 y9 u, I+ ?6 \- D8 x
% n* o; {8 y+ p) i1 R如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。

2 W9 g2 G+ ]7 r& C身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？

  ]9 ]$ H+ s+ }! q, q2 y算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
  ^1 w* [1 |) H  ]6 o
1 W! p  m9 A! ]买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

! k$ e: c* M: h" R
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
+ }# ~+ s/ }  U3 ?- `TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
3 s8 n% z( o/ G5 M! ^$ M
1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
% I; a4 z) D; h' Q' c0 n1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
0 d5 ]- [+ v8 B+ f% T2 A; w6 j# V1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
$ [' u/ K. a1 P. T( X) V& `# K( E1961 16334 0.03%
: g: z  H$ R7 V1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
% h- u0 }& O! }1 S3 P9 n0 Y2 ]( S  o2 s/ w4 h1965 18883 8.70%
; E6 \; @3 E# Z0 n) k$ j% X# B# @1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
' Q' j2 y: z. j7 C1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
! ~; m% t8 {  T6 S/ t1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
& z. p/ y- C8 X1973 40605 24.88%
  W! E! k7 g! @& Z0 T7 Z# a1974 52806 30.01%
" o# f" A7 Z5 P/ N+ l/ `2 T* _1975 57581 9.00%
7 t3 T- l: d3 @: ?1976 61389 6.60%
/ W+ d4 X6 q5 r$ y& W8 C1 l. f1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
* g$ G& S5 b6 I; D8 E1981 90203 19.02%
5 k% l5 Z2 }# K$ N: @2 d1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
0 X- v7 W  M& q7 c1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
5 v6 x; T- C! a, K  [% m  t: N1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
- x9 [3 S5 H# P- ~1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
( \; u# k. O- R* v" L4 K! r1992 214971 -8.30%
; K3 W/ n* {5 P! Z1993 206490 -0.39%
& j9 z  e- g* |3 a1994 208921 1.20%
" @7 ]. X0 R, |$ v6 q) p1995 203028 -2.80%
( _5 p9 d9 n/ y7 j; R3 n8 x3 Y, t1996 198150 -2.40%
* g) t6 w4 N) a. L* z' l% v1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
( p3 n. b/ k* S( [3 p% R1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
  Q1 I4 V; A. J# Z$ M2001 251508 3.40%
) N' F+ F: _; d, k0 J2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

高桥

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1 d6 M" v4 {6 M: t6 a# n6 n好奇的看看下表就可以估计出来了
, ^4 N$ C) Y& y* C1 O4 _- ?TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
" p! e$ {% [& E# v0 ~! F& E, p
1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
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+ K" G% x: ]. S1 F: G- Z1962 16742 2.50%
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( |; y, }  }6 z0 ]1966 21360 13.11%
" z  h$ J% E# [" R8 g1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
: E1 Z4 y+ f3 g3 F- _" w9 [0 `) a$ e1969 28929 8.20%
; P0 |: L( {& r5 X8 j$ E7 V" b0 h1970 29492 1.90%
6 B8 e! @, C, P  f9 W6 i9 }, [1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
$ z9 A3 d1 n7 y9 a2 ^; }1973 40605 24.88%
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1996 198150 -2.40%
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0 {3 Q0 F8 s, o, h3 P5 Q$ W弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
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5 T1 N2 |+ W% V9 o3 n6 A
好奇的看看下表就可以估计出来了
! z; M7 d6 G4 _+ t7 o2 WTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
( E7 N$ s3 Q, }; d% z% Y, EYear Average Price %

! R, N7 t. W2 ]( _! }1953 14424 0.00%
$ \8 [* S4 V# k* Y  f6 o% W0 D1 r6 G3 [ ...

我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。

/ l1 A2 U+ {$ D# e结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表

# E9 A- C! \) N& a) Y) j  \
3 t+ e3 z8 ]+ H, E8 N结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
5 H' A( B. g+ f* i; }...

$ x% c) N1 b3 I* J2 f# E6 J2 g6 N
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

  s" K9 d# F7 N# M; d1 n& s[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
, T& g5 k; T0 r' v& `4 R0 v

40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

6 r/ ?! f, \4 G这点我同意。
( j2 \+ w1 t3 L' V0 u# H/ e40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。

大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
2 e: Z. @2 c9 m' Q$ `! x" i; G3 U* m7 f, l/ z
2 |1 Q* T6 N6 [' g: V1 w4 S3 t! C那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
% ~' e1 s' V, R4 f# z
0 M+ e+ D# A1 K; z! q% {三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表

6 i: L6 L) C+ x; t, G
0 B4 d! j1 k* w0 n老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

$ T6 l# Z4 G% t! e" @& C4 `, X
- v. I. R; q/ I银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
+ h% D. ~' r2 U& C0 O, ]6 a" X% T我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
. f: b2 z9 O+ D
0 o" V2 [4 y2 Q4 U我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。

! a% b" j4 M$ y( F( Q总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
  I3 L7 d5 I/ F& O% M5 l8 h数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌