房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？


记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。

但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。
0 z5 {* j  `, P* X# R7 e3 W( \
但结果怎么样呢？

几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
. N$ T9 E0 F% X. w
' ^  x4 \$ y: T& K. F/ Y( n3 ~% N前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。
- y1 s2 f# ]& R- J5 Q
两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。
8 [2 s$ F7 g4 B3 b: v
0 u  E" D8 ~; l! R3 A. i其实，这根本就不是一个值得争议的问题。
$ M& x! m- A+ {1 I; _9 o7 G# J
0 z$ V/ ^# r- {+ b( E; r) m2 m首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！
5 z$ f3 \% Y2 z  `4 v
7 _8 g( U2 M1 a9 R. v如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。

身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
# [) ~. p7 ^# i+ K9 @) ?
0 X' {  A+ z( D( E1 a2 O算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！

买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

) O* X3 Y! g: q( y* t) [
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
& ^$ w) P6 J9 eTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
% x$ j% [7 E4 [- D' n5 Y% z- }Year Average Price %
1 B% N! Y9 O9 u" b1 Z5 Y
1953 14424 0.00%
( t- W: |! E7 q1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
' p7 L/ ~' q, r) J1957 15732 4.60%
) B8 F- [) ?" y; @6 P1958 16085 2.20%
" ^+ J) Q  U  T( ?5 w0 r* a1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
1 N# _; z3 R# i, s1961 16334 0.03%
) {/ X- c* F9 m0 \3 q. Z7 k, a0 E1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
2 W2 n4 o; P% C. n; a7 m( n1964 17370 5.10%
6 L5 ^  p4 A1 @* d1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
1 y+ a) B* ?5 e/ g1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
9 x4 ]$ |7 g$ l2 W2 [% G, `' Q1969 28929 8.20%
- w% V4 H2 h, }- ?# @. T1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
$ s6 z# D. z6 e  b; w2 ?- n1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
$ O- n8 m& G7 H1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
1 p' e* E/ W7 ~& }* t# R1978 67333 4.30%
4 V6 b% w3 |5 `- n1979 70830 5.20%
$ W! }4 e0 [3 w8 J. Z( F1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
! R$ j& v/ U+ T+ r. I% J9 b1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
' }' p, q7 ?& x2 [1 F1985 109094 6.60%
6 ]2 _- w# K, p4 i1986 138925 27.30%
, N1 v! G9 p" Y% A' j1 b- R1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
) g/ V" T1 p9 L5 y3 |& C- ]! {1989 273698 19.20%
  q* o! ]3 {# ?4 C' H4 U6 a2 ]1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
1 E3 i1 J1 m8 k: S$ W" z) j% Z1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
; b6 t" M( u5 Q) S8 y, |! N  W1998 216815 2.60%
7 [* d& Z% W. t$ a: W3 d! g1999 228372 5.30%
8 ?6 p* u; i" {2 o4 h0 ~7 R: R4 ]. d2000 243255 6.50%
( v4 q: o$ z4 i7 J1 b! m/ h5 K& k  Z2001 251508 3.40%
2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

高桥

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好奇的看看下表就可以估计出来了
  d, B; \' Q+ I0 F& @! G. b1 D% K. K/ O8 iTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
6 i7 J. w* C. k+ aYear Average Price %
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1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
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1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
' B* m3 K' p" k  a, g1964 17370 5.10%
* f( J0 a& Z: Z7 r: @/ E1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
! }# G2 `9 i' v2 L& ~( i1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
  O6 x! a. _3 |+ n' e6 f3 _. u1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
8 s# w- S$ o$ `5 ^9 E3 U- B' G- X1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
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1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
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4 Q- S2 g- B# G; Y( _; }+ U# [1992 214971 -8.30%
1 ^& b5 U+ v: X. u6 u* c1993 206490 -0.39%
% e, x0 r; W- p, l1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
; h# G* j. _, B" y! ?% m2001 251508 3.40%
, E% D$ W' o4 \6 `2002 275231 9.40%
( R& R2 o6 L7 r" C& j7 x2003 293067 6.50%
3 ]/ [9 B- f5 v) l6 D, B' `" q9 T2004 315231 7.60%

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4 y) R7 F% _* y' N, M弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
$ n% Z/ b, E5 @4 m6 A& R. e& V:
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好奇的看看下表就可以估计出来了
; M6 Q, y0 T& r: e; a- e8 ?TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
2 {( E8 b7 v8 F4 W7 fYear Average Price %

* @: R; d$ T* u( h5 ?1953 14424 0.00%
3 _; T8 {( B2 i' ]. C1 a ...

我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。

6 I" T8 S1 M% m( {9 T结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
, I) W" m7 U7 s6 w/ L. {

/ |  i6 c1 i; p* w2 `3 O结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
...

7 s) j( ~1 A, ], k5 H老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

4 N3 @/ \- |/ n" `: }[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表

. E  D  K3 ~7 @9 j1 ^
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

+ L& I( A6 ~! F! ^% C这点我同意。
" \& B; [3 B: c2 ^+ j/ O40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。

大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
  |+ E& l; i, {4 G. W
那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
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三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表
! J* Y& k$ U+ U) |4 j( W4 A
( _4 @. K4 x7 n: R2 @
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

3 A. R9 B3 \' d' f* L. ^! I9 s( `# Y银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
0 W7 E' }, J; i* D. G+ d7 m我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。

我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
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) l  C2 @/ F% ?1 v总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
4 s" v. U; C3 P1 m1 J" \% ^数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

, j! T$ m' A0 T1 p% X5 N这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌