第一套房损失卖出的有关税的问题

UncleSam

有个问题, 下面是我的理解, 如果不正确, 希望清楚的朋友纠正:
% ?  M% s3 M2 W; j5 `
+ I: X9 a9 ]8 ^. b第一套房, 目前亏损, 如果卖出; 理解是这是primary residence, 所以亏赚都不需要报税. 损失也不可能在以后税务方面有补偿.

! \) r# ]% ^6 h8 l. c3 U) j
如果不卖, 直接买第二套, 住在第二套, 那第二套是primary, 以后亏赚也不需要报税. 但第一套, 出租的时候, 要报税; 以后卖, 如果算上房租的收入, 还是亏, 也不需要上税, 甚至上交的税, 可以退回, 因为是capital loss.
8 B. ?( |+ V7 `9 n$ ^) n" |
如果先卖第一套, 第一套的损失是无论如何也拿不回来了. 好处是能在买第二套是时候, 多些down payment, 减少利息方面的损失.
% e) @1 d( a) o/ e
' P$ K; J- P4 l5 r" j/ b! M5 S大家看, 是否理解正确. 谢谢!

urspace

看这个

这和primary residence没关系，你的loss可以carryforward。
. x: v) \  f/ q! |  u/ L8 x
, N( J- ]. {2 r3 Brental income和你的capital gain/loss是两码事，无论什么时候都不可以互相补偿。

urspace

另外，再给个建议，如果你第一套房子不卖，你还有钱买第二套，那么其中一套出租更划算（当然不排除其他特殊情况），关于利息，再给个tip，利息可以作为expense抵rental income

UncleSam

谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?

urspace

谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:48

capital gain/loss，是单独的一项，举例说明就是，你这次卖房loss 10k，下次卖房赚20k，那么下次你可以用把第一次10k拿来抵你的20k，这部分credit不可以拿来抵你的employment income或者rental income

UncleSam

另外，再给个建议，如果你第一套房子不卖，你还有钱买第二套，那么其中一套出租更划算（当然不排除其他特殊情况），关于利息，再给个tip，利息可以作为expense抵rental income
- M0 B. u% l. Y* Xurspace 发表于 2011-6-15 09:48

$ O+ b  U: s; m4 Y4 X; e+ K
再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?

urspace

再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:51

# W# V9 d. A, ?, T$ ?
7 G& L9 L' a3 x( _. g. |第一套的interest只能抵第一套，第二套同理，因此，有时候很难说interest就不是好东西。要根据收入以及各方面情况来看。

UncleSam

哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.

urspace

哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
% U  j& H2 S* M/ T5 gUncleSam 发表于 2011-6-15 09:57

2 Q( n( `8 ~" c! y# B: o; q
primary resident的好处是，赚钱可以不交税，亏了可以拿loss credit，即使不是primary resident，capital gain也只是50% taxable

UncleSam

6 g% @, u4 b/ J: t
* X0 q8 R# {- a. b  [! F那你看这例子算是否正确:( 谢谢)
* c0 u1 P( b; A' C9 D1 W
7 Q3 p( o/ P% o1 Z0 u9 u2006 到 2011年 住在自己的唯一一套房子 (5年) (06年30万买的)
2011 买 第二套, 然后住在这里;
0 y- H+ L7 g+ j$ d2011 到 2016 (5年) 出租第一套,一直交rental income的税;  2016 卖出25万.
# j! N( p' w7 @! ~可以claim 5 万的loss credit.

( Q3 @% o" N* X# m' |* O9 O2017年40万买进另外一套, 2020年45万卖出, 这5万和以前的5万loss credit 抵消, 也没有任何capital gain. 当然期间, 如果出租, 是需要交rental income的税的.
/ M7 E7 J' G1 j; ^
' m) @  A& @: |4 G8 _0 J这一切都和第二套没关系, 因为那是自住, 也没成交. 就算成交赚了, 也不需要纳税. 损失了, 又可以claim loss credit, 用于以后投资房的capital gain的抵消.

8 X, D* }& n  F  y* O总之, rental income和房屋买卖没关系, 出租就算收入, 当然可以扣除利息, 管理费等等. 自住房的卖出的损失, 只能在投资房里拿回来.

UncleSam

这是别人给我的回复. 我想是不准确的:

% R  ^# W! f8 X, E& E"第一套自住9年，出租1年，卖时的亏损，只有1/10可以算 capital loss"

urspace

看你的例子有些晕乎。。。你理解是对的。。。
* U+ [; B  q% p: I
那个人的回复是扯蛋。。

urspace

谢谢花，不过善意提醒一下
# J3 N" K2 s' [: L7 }  A买卖房屋不要太频繁，三五年一次还行，每年都有，税务局会把你的收入划出capital gain，转入business income，那就是全额都是taxable

天上明珠

; Q4 |/ B9 I" N  v8 _' g' H
没有年份的关系？

精打细算

插一口， Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
" g3 v  o7 l* S/ V+ w1 P% L% Z2 x前几年每人有 50万， 这几年涨至 75万。

kaixin123

当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

kaixin123

我不是很明白，只是觉得楼上的某些答复有歧义，建议楼主直接问专业税务会计。

urspace

插一口， Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
2 W* S" d2 q/ @前几年每人有 50万， 这几年涨至 75万。
( `2 q1 U! s. w精打细算 发表于 2011-6-15 20:06

是的，不过几乎95%以上的人，凭capital gain一辈子赚750k以上是比较困难的。
& Y+ U! y- R6 H* p

当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36

5 L$ ^6 C7 Q% ?: C# ?3 @! @
这位仁兄怎讲？是在给政府提建议吗？

urspace

根据如花的回复，已经证实，prinsiple/primary resident，loss是不可以carryforward，收入也不用交税。

kaixin123

21# urspace
3 E' Y; R; M: Q8 A/ p4 r
呵呵，我什么都不懂，哪里还能提什么建议，政府建议在这里呢：
" z% l+ f% t2 H1 ?* f+ w# A4 h: J! yhttp://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvd ... chngs/menu-eng.html

Changes in use

/ K: D8 W; B3 gYou can be considered to have sold all or part of your property even though you did not actually sell it. The following are some sample situations:

2 z7 y+ U! K. p7 F, QYou change all or part of your principal residence to a rental or business operation.
+ w( G+ }% ^& [% D4 ?. zYou change your rental or business operation to a principal residence.

Tiggie

简单地说，自住房亏了是不可以抵税，赚了不用交税。自住房转出租房，在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进，如果当时市场价高于成本价，不用交税，但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本价，亏损部分也不能用，但可以加到出租房的成本，即出租房的成本为房子的原始成本价。
: _- O  G$ x) ^6 d- s  w8 u
. s' b. a$ M- u# V# p但在自住房转出租房时，可以执行一个选项认定房子没有按当时的市场价卖掉，前提是不能申报折旧。如果执行这个选项，房子成本价为原始成本价。将来如果房子赚了，可以指定转租后4年该房子仍为自住房，即使不住在那里，在这4年中赚部分也不用交税。将来如果房子亏了，因为是投资房，亏损部分可以抵税。

, h2 q9 o3 }2 p" q! e# `$ C) I房子亏赚与房租盈亏没关系，房租收入和亏损都得另外报。只有投资房的利息可以减税。
. Q% j2 n$ C6 n5 }$ g5 v
自住房赚的部分不用交税，这个没有上限，也与一辈子75万资本增值免税额没有任何关系。

希望以上有助于澄清在这个问题上的误解。

good-sunny

只有投资房的利息可以减税。
% u7 S* M9 _, c! q
那么如果是自住房转为出租房的话，利息可以抵税吗？

Tiggie

29# good-sunny

* A, f& t! |# ]& U8 {8 u
当然可以，因为有出租收入。但比如以前是自住房，房贷已付清，又买第二套房，有房贷。第一套房转出租，就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。

kaixin123

这个说得很清楚，赞一个。
, H% A8 o, w& i6 V) s另外补充一下，每个人同一年只能有一个指定自住房。
9 u3 D& {  i9 a) ~! ]- ]9 ?6 [
) W0 P# u5 b: D$ q- x$ C$ m

简单地说，自住房亏了是不可以抵税，赚了不用交税。自住房转出租房，在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进，如果当时市场价高于成本价，不用交税，但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本 ...
Tiggie 发表于 2011-6-19 16:38

kaixin123

大多数人这时候会选择re-finance，把贷款尽量转到出租房。
  v8 H+ y, x' p$ p7 P% q
4 S; v3 P3 L; ^6 j

29# good-sunny
! J, O3 h8 H1 D
3 g, X/ Q$ A7 @; f5 p
9 N' ]; H6 T5 i. }当然可以，因为有出租收入。但比如以前是自住房，房贷已付清，又买第二套房，有房贷。第一套房转出租，就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
* c( Y" e9 \; a" q" S( U1 f' ^2 _Tiggie 发表于 2011-6-19 21:32

good-sunny

问一个问题，如果我现在买了个新房子作为投资用，在卖的时候只算capital gain/loss是吗？没什么GST的问题？另外能申请GST rebate吗？申请的条件是什么？多谢！

sun_and_snow

好深奥哦
6 {/ K) T3 W# S! j; [% O

职业会计

自住房不用考虑税的问题，买卖赚赔都不可以报税。

wafer3011

kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36
4 \2 c5 B5 v8 h( ~当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

$ \, }2 W- w2 u/ R7 z- ?1 B6 d! K什么是CONVERT PRICE, 扫盲以下，这个怎么WORK