论加息！论泡沫！加国楼市好淡争持

get8686

论加息!论泡沫!金融界好淡争持

1 ~2 k" r# H0 n4 @* \! t! L
& ~; M! }7 Y; h- ^! Z1 f$ q( _/ z加拿大央行在9月8日宣布提高1/4厘隔夜拆息率(overnight rate)，加息后，新利率为1厘。 央行在这次的声明中亦承认经济增长比他们之前在7月份的货币政策(Monetary Policy Report)预期的为低，并特别强调加国的经济目前只是「稍微」减速。 加国各大银行在央行加息后，马上纷纷宣布将最其优惠贷款利率相应加息一码，各自调高1/4厘。 利率开始回升，加拿大人立即感到压力，尤其供楼一族。
0 a, N7 f$ z9 L
- F+ V7 S% Z. J3 [6 Y$ h这次加息是自6月以来央行的第三次，虽然央行行长简尼(Mark Carney)早前表示，央行只有在仔细权衡国内外经济发展形势后才会采取进一步行动，但下个月会否再加息? 加息以后会否影响消费力?按揭贷款人会否增加了开支，从而导致消费萎缩，间接影响房地产市场需求? 会否如之前闹得热哄哄的话题，再加息会否触动加国楼市神经，令「泡沫」爆破?

两大阵营对垒
* J2 a) R4 R7 @" Z; H早前加拿大另类政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)和贺维学会(CD Howe Institute)两大阵形就加息会否引发泡沫爆破这问题各执一词，前后两天发表截然不同的结论。
' z9 M$ D& O2 [0 f# `
: k, p1 b1 l6 X& e
$ {4 y" \! I& h* |* @  |+ Z加拿大另类政策中心指出，加国6大地产市场楼价自2002年以来升幅不断，泡沫已经形成，只要央行再在现利率上加息1%左右，加拿大的房地产就会像美国一样的崩盘，并认为按揭息率应该以慢速、小幅度上调。 (见《明报地产金页》9月9日时事话题 )

* o$ E7 J8 i' r. U% U, P贺维学会却在第二天否认这种可能性，认为加拿大不太可能有像美国式的房产没收潮或楼价崩溃的局面。 贺维学会表示，加拿大的按揭市场结构谨慎，银行按揭贷款政策完善，按揭要求严格，例如最少要有5%的首期付款，而非美国银行的零首期。 同时，加国反对风险借贷，从不鼓励高风险产品，次按市场规模比美国小得多，这些这些，都足以保护加国的房地产业。
' C+ d# c4 J% `. n2 l



「泡沫」的其他说法

( O9 |- s' f2 i# o加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)经济师Bob Dugan也表示，下半年度新屋施工预计减缓，要到2011年才趋于稳定，泡沫机会应该不大。

5 h, d6 ]3 O, }
4 l- T/ X. l' |/ j+ X综合许多经济学家的意见，加拿大房产市场未至于出现泡沫，虽然加拿大另类政策中心考虑的是消费者收入、供楼能力、经济增长以及利息支出等等基本因素，但加国目前的按揭利率是贴近历史性最低水平，加息1厘所带来的伤害有没有其所说的那么严重就有很大商榷的余地。 再者，全世界的央行在加息时，经济一定是在增长、市民收入日趋稳定的时候，很难想像加国央行会在经济走低时，断然加息，从而令楼市崩塌。
据加拿大地产商会(Canadian Real Estate Association)在其9月15日公布的8月份数字显示，加国住宅经季度调整后，成交录得较7月份多4.1%，但数字相对去年同期却跌22% 。 虽然房市需求正在冷却，但平均房价仍和去年同期的差不多，能企得住脚，证明加国整个房产市场仍具支持力，有其韧度。
) N: U% }) T/ d% Y( j+ M

) {7 v" U* H1 c! Q/ \! g市场的种种质疑与忧虑然而，对于这次调整，也有人有不同的解读。 满银经济师Sal Guatieri于9月17日发表的研究报告Canada's housing market stabilizing中指出，加拿大统计局最新公布的家庭负债率，以极速创下第二季度新高。 当利率开始上升，很多加拿大家庭便会发现，他们已经或开始陷入经济困境。

$ `- |8 e. m6 a% k3 X4 t/ v; m6 K央行行长简尼9月24日也向美国CNBC电视频道表示，美国低通胀或促使联储局采取相应措施，他指出，在异乎低的利率下，加人放胆借贷、消费及置业，央行对现时家庭的借贷水平什表关注，尤其是房贷方面。
( d$ i, f# j5 X8 x- _4 r无可否认，以家庭平均收入的相对上升幅度不及加息之快来说，确实令加国家庭对房屋的负担百上加斤。 当隔夜拆息上升，银行优惠利率(prime rate)及浮息按揭利率立刻就会被推高。 如果央行不停加息，而最终加国经济真的放缓追不上，就会面临衰退危险。
2 k0 z  O! o6 v1 g6 X1 H
市场众说纷纭，不停猜度，以下为众大行分析员最近发表的研究报告:
; C) |  {* q! i* \9 Y6 v
; j* [+ \" y" Z3 {
, ]% V. B# `0 i; `" D, z美银美林：央行将按兵不动
; L; `4 u( [2 Q( t, z8 R4 |0 A3 l1 e美银美林加拿大经济分析部总监Sheryl King早前表示，因受到美国经济复苏缓慢拖累，加国央行今年的加息潮已经结束，央行秋季将按兵不动并保持这利率水平到年底。 (资料来自9月8日多伦多路透社)
细摩：秋季加息1/4厘
3 _, v  ?5 E; g* V9 q摩根大通银行发表的分析报告Global Data Watch 中表示，虽然央行稍为调低加国经济预测，但现阶段缺乏任何具体证据，从而拟定任何利好或利淡的预测。 摩通认为，央行并没有跟上两次发表货币政策一样作出任何评价，反而对经济给予正面评论，对国内消费(domestic consumption)、企业投资(investment spending)作出稳步提升的展望。

摩通揣测，央行此举是暗示市场现正消化早前货币的收紧政策，预期更多的抵销活动正在市场进行中。 摩通认为，还观央行自6月以来，在那么短的时间内连环加息3次，恰恰以行动表明央行对此次9月份加息对经济影响不大并对加国经济前景依然看好的立场。 w w w.c a n a d a m e e t .c o m
6 G' r0 G2 _6 j7 ?2 o在9月22日的分析报告World Financial Markets: 4Q 2010 和Canada CPI inflation well behaved in August 中重申对加国央行今年秋季(10月19日)加息1/4厘的看法。 除非经济进一步萎缩，否则摩通依然相信央行不会减慢把利率带回正常水平的步伐。
道银：加息机会很微
0 d/ z. p5 |4 G* d! f( q1 p5 N, Y* W/ |
% H4 V: J& K% Q2 G. a: `% @
反观多伦多道明银行经济分析师Francis Fong却有另一番见解，在其9月15日公布的报告中指出，在09年经济低迷期间以历史性低位借贷购房的按揭贷款人，一旦利率上涨，有可能遭受极严重的经济压力，导致消费萎缩，间接影响房地产市场需求。 Francis Fong 并预测，明年房屋成交量跌幅可达20%而二手楼价可跌达7%。

) ^9 h0 Z, n) E* T
8 U2 o5 Q& I+ b2 \对于央行会否加息，道银首席经济师Craig Alexander表示，央行要看到经济指标明显好转后，才会考虑继续加息。 央行也许还想加息，但如果经济环境持续走下波，央行也会被迫放弃加息念头。 以现时状况，秋季加息的机会应该很微。

% t# a' x# z$ v2 X0 Z
0 _8 D3 C' X5 X3 v1 B满银：息口今年底1.25厘，明年底2.25厘
2 W6 A0 w3 J. a( R+ ]满地可银行首席经济分析师Sherry Cooper于9月15日发表的研究报告Cdn. Existing Home Sales中指出，8月份平均楼价和1年前相比并没有什么变动，加拿大房地产市场结构稳定，没有任何证据显示有泡沫现象，但明显地，楼市销情开始降温。 满银维持较早前的预期，即是，今年楼价还有温和的下调空间。
. w! h1 x# Q* c7 D0 ]& x
' d  ?1 L0 y9 H* o2 w4 ]" ~而Sherry Cooper 于9月17日发表的研究报告Global Growth: Emerging World Leads中再提到，加拿大经济处境比环球其他大部分国家都来得好，加国央行绝对有能力在必要的时候作出干预。 满银跟摩通看法一样，央行有意将隔夜拆息率带回正常水平。 她预计，今年年底隔夜拆息率会达1.25厘水位，而明年年底则达2.25厘。

, }# x4 L7 J+ A" t+ h  K4 S% e而满银副首席经济分析师Douglas Porter表示，行长简尼在短期内数次加息，虽然是冒了一定的风险，但风险也还未至于太大。 以目前的经济情况，若央行继续采取紧缩手段，会打击借贷，进一步放缓住宅销售和建设。
6 g$ n( G9 m" e0 h8 _7 L: V9 a6 O
; L- s$ e& m6 h* C
6 [6 {3 R, g* B0 y- |5 w" }+ _

: }" J& O0 m) T7 _
皇银：秋季利率应该不变


9 h7 K2 J0 H" W1 ]& i: h皇家银行最新发表的经济展望报告指出，加国经济自第一季度录得急速增长后，第二季度的增长速度已经下滑，而房地产业的放缓也对第二季度的经济数据造成极沉重的打击。 至于秋季加息如否? 皇银助理首席经济分析员Dawn Desjardins表示，加国通胀数据相对乏力，央行能保持利率不变，以观望美国经济复苏力度。 www. canada meet . com
而对于加国地产展望，皇银高级经济师Robert Hogue指出，随着购买力和供应逐渐达到平衡，房价升幅会逐渐缓和下来，他看不到房价会有急速下挫的现象。 而在8月11日发表的研究报告，他预期明年的房地产市场会比今年差，沙省和阿省表现会较好，魁北克省和安省表现会较差。 他更指出，安省的房价在今年三月时炒至历史高位，今年下半年度将会回吐。 皇银预计今年和明年安省地产重售市场将停滞不前，预测今年安省重售房子数目升幅为将0.9%，明年为-1.8%。


$ k0 O& ~9 F( d帝银：加息与否视乎外围因素
. k# l* W: O0 A/ P" L加拿大帝国商业银行经济分析师Krishen Rangasamy早前则表示，这当眼口美国的经济疲态毕现，若加国经济遭到冲击，央行应该会暂停加息步伐直至明年春季再议。 帝银并预计加国房价会慢慢回落，并持续到2011年，而房贷的承受力肯定也会有所下降，但问题在这未来两年都不会太严重。 而刚公布的8月份数据温和，央行有资本可以暂缓加息。

4 i$ |" X6 o; ]5 Z/ U2 F
4 i) L* C# j, R0 j5 z0 j- ?丰银：楼市不存在泡沫
2 O6 V, C2 c8 [/ r4 n丰业银行经济师分析员Adrienne Warren认为，加国地产市场楼价早前高企是基本供需条件炒高，并非与任何投机活动有关。 所以，加国楼市基本上不存在泡沫。 而在她9月17日发表的研究报告"Not Yet Down For The Count" 中认为，加国的房地产虽有点萎靡不振，但不至于崩溃灭顶。

' z, b5 F# O- h$ q2 z* s
丰银经济学家Derek Holt表示，央行的连继升息，令消费信心萎缩，虽然借贷成本增加未必令加国家庭濒临破产，但毫无疑问会缩减未来数月的消费开支。  


- y! B; `. M* {8 @5 S! u姑勿论央行加息与否，买家都会因为之前楼价上涨过快而动摇信心，对房地产市场采取观望态度。 事实上，确实有很多不明确的外围因素，天天新款。 例如， 美国国家经济研究局(NBER)早前宣布，美国经济早于2009年6月走出长达18个月的衰退，美国经济是慢慢的在扩张，但似乎扩张的幅度几乎感觉不到，继续打击加国的出口及经济。
% R9 P! Q% E' u( v; B8 r

1 W( c/ A0 ?% s% Q2 S6 y9 ^纵然逾6成分析员都认为加国央行秋季不会加息，但是真是耶还是未知之数。 明年加国经济和楼市的走势方向，势头走高走低? 还要看10月19日的央行议息日。

sunnyliwoon

精辟

diangong

不崩盘 也得让房价降下来吧