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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:
- z7 a  s1 ^4 t  J: m6 L
2 o, a" |& T( V$ }- M4 {+ y1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;
/ M: L' _( L& X" D' n3 }2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.
% y9 X. H: f$ I! L8 x3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%
& r! ~, x7 Z6 M( E0 ]) u  y+ i5 O1 S/ k- E5 ]. K4 [# f! b: @
另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。% r, [% y% k9 P8 t- w* e! I& C2 U
感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑
( h# ~$ I% z* |8 K$ v# k1 H3 V" d' [. v; ~' q1 h3 p
cibc的人好像是这么给我推算的:
$ i, [7 @0 Y* [) Y2 n& B. \
- g+ g- l* T% R, r2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%. X: q1 |) K) Z9 m
2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%" A* j& l, x% D! x- N- V

9 H' }" ~9 H" }按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。
+ P% J3 D# s+ }) W; F
. R( l  G/ ?) T$ o. W6 D! C我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
大型搬家
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options.
% `% J2 l8 [! C* N$ _, j1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.
6 S% P" }# A  E/ x2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back
7 V, Q0 Q9 Z) f% E/ l" L6 v
+ p; D0 e0 J1 K% m; t& dOption 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest
/ Q& O. b# @+ y/ p* S2 [" WIf you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.
& r6 _( a) T/ {- p3 W
- E) D) V' {; |Option 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become
: R! x* n. s  ?* @$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.! u9 E8 x  b8 S9 ?' U: {2 k
If you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years
! Y; M! d# Z4 z4 g3 b
* F: L2 G9 D6 B/ EBasically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.
) y9 C6 c4 |5 ]If you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC
$ P' P3 f. t9 M/ t谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:( m; C( W% K0 g! j
The Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
4# 诺言 # ?% J# G  p% {" @& m+ W3 C

& H: c/ h0 `: v: K$ e1 y/ HThere is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言
& r+ P# V9 a) q- C4 @7 o1 G: s
5 Z/ `& I/ J3 ~There is no fee/cost to transfer your mortgage
' e6 q' `3 U4 |4 ^: ePierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26
+ @4 [+ n, S. o; Z! Q
但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail- X* Q4 R6 A) @1 H. G& N( {

+ ~9 R1 H: ?8 v3 c; G: o" I* Nhttps://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。
) f' @/ Z7 E- T  X) {( ~" j, r6 `' b- T
居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”% t) @+ F3 i9 d
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”- W+ F* g( @* w. L6 ~# |$ ~1 a
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?7 }) }$ ]4 Z1 o4 c4 j
诺言 发表于 2010-3-11 11:41
  S4 _, h, P. M- z( l9 a
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
大型搬家
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...
+ a/ H# V# @* `; bcaifan 发表于 2010-3-11 11:59

& C$ D. z% U7 _6 A是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言
4 F: G5 v1 m, K; C& U( ?, f! F, L8 ]  \# I' Q5 x" T9 M" E
  K+ c0 }# y- h$ O
当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言
$ S# c7 x! M1 u' I
5 O- o$ R4 x, K( U5 D6 ]" ?
" m7 I$ C" U2 K是free money,直接打到您的银行帐号。
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