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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:, T6 @3 ]. C0 Q, B) h8 r* @

* g& y7 y# R: D5 P2 p3 W, Q1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;
0 b% }6 ^* k7 U- i4 y2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.4 o  F# H. Z+ F5 j% T- y! l( h
3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%  d# ], a+ z5 Z2 e$ ^: }. ~

7 ^/ Y4 y1 n) R. D) Q3 t, P另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。
- ?% e; z; H3 H& z  m  q1 u感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑 + m9 |: f) h" r9 E2 G
/ a" S! h# o7 x% O
cibc的人好像是这么给我推算的:
8 R. ?6 d* v4 P% A# U
! D4 a- V6 W3 Z& `2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%
; I  F5 S3 z- p/ S) n2 e2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%1 c& d* s: K$ V! g; h0 {7 `
7 b/ a1 ~# [: q, P$ }6 t( e
按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。
/ c! L2 P0 z9 h) D; [+ G
$ ^  b; A1 Z8 V+ z4 d* Z我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options. 0 J1 o% N! h2 _
1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.+ x* d2 d. b) O- ~9 t& ]$ l
2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back
! E7 Q; t2 u% u7 I" M- N( ~& [& `' e3 x6 [: G% A2 R8 o
Option 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest' P) _# E, W( z( d+ I/ Y: c
If you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.
5 D7 N  ~$ H0 w5 ]9 b
: W4 u' n- B- {9 ?6 m( t1 cOption 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become1 a- \* [: m8 v: n1 n
$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.
# Q0 F3 Q. v9 R- BIf you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years3 M+ m  ?/ R: u% H# R3 o0 }) k- G
" o8 X! S+ N$ c# N
Basically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar." f2 g2 c$ @1 E4 g6 ]
If you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC
: d( M. s. y$ Z$ z谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:( J3 q! c! s* Y' w' i# S" C$ J
The Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
4# 诺言 + _1 m+ p7 W  m5 S- j
1 P% z  y/ z9 Y. Z! Y6 A
There is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言
4 E! U8 g6 v6 C% u* `% _( m* p6 |3 f0 Q& O! U4 B
There is no fee/cost to transfer your mortgage
: F: m5 ]% Q- w. }& x' RPierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26

6 j, L. x7 x% d- _8 M但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail' j8 M8 f6 c& w7 G
4 l2 Y. i6 l+ N  p
https://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。
( z  W( }5 N$ h/ Z
# ]% L+ v  k# B' N居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
- [/ `4 z4 j; C/ Z  P% T6 q, h这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”  S' L" i9 l' J( g' C/ J; {  R
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?' @. z0 m2 S4 r. I
诺言 发表于 2010-3-11 11:41
: S9 N3 O6 I! ]( M
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...
5 E3 P3 I+ S, W, pcaifan 发表于 2010-3-11 11:59
+ U3 z! [8 o3 P! k1 _8 Q
是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言
8 L2 P3 q/ {0 G
  ?* q6 O( t3 ~- p6 J
2 B/ p- R0 S% j, P$ _' S当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言 7 x, d. \/ ~! @6 e8 a5 [# v) u
. n3 n9 u. p3 P- e, F: h

1 @5 x, z( v2 Y  F0 q; R9 f是free money,直接打到您的银行帐号。
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