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请教老杨等懂行大侠!

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鲜花(59) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-8 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小弟是新移民,算来算去觉得租房不划算,想买2室的apartment,当时毕竟对爱城的房产不是很了解。所以想请教大家,看了几处,有些犹豫,所以想请教大家看看:(房子都是西南区的)
$ y0 ~9 x9 u# ?% U' d1. 70末或80初的房子,codo大约200每月,95平,房价大约16万4 G; h& H7 u. z5 }
2. 07年的房子,在terwillegar south, codo也是200左右,83平,叫价22万左右
/ L1 L' v3 h( h* Y- `$ k% \) y. A0 }; {  m6 n; i# \8 g
顾虑主要有:
+ R9 l' F+ t$ d* ~3 n1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋,比如涨codo费用,维护,需要问住户收钱等等?
( x  q# l( K) n8 r: p5 Y- O# S2. 担心新房的房价还会跌?terwillegar的房子好不好?如果出租1室,是否好租?
6 n& Y+ [& X- p. d' {; X" y' p2 g, w( B! x1 J# h
谢谢大家,如果有好的房源和信息,也请假大家赐教。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2010-2-8 12:05 | 显示全部楼层
感谢您的信任,我也谈不上懂行,不过可以谈谈自己粗浅的看法。现在没有太多时间打字,麻烦您打我的手机:780-885-7077,如果没有接听请您过5分钟再打。
大型搬家
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-8 23:12 | 显示全部楼层
1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋,比如涨codo费用,维护,需要问住户收钱等等?
0 B6 A" S* S" m! z1 b( \" Qanweica 发表于 2010-2-8 09:52
, P2 A+ m' f- j" b( {
旧房condo fee往往已经稳定。倒是新房的condo fee一开始列低价促销,之后就不可持续而导致上涨。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 10:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我的理解和小黄的正好相反:
( n) g# f. E0 t9 BCondo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的ReseveFundStudy得出的。Reserve Fund Study是在新房的头二年中作一次,之后每五年作一次。  z, l/ {4 @) i% C* j: \
对于新房,在前十年,往往大部分的Condofee被存在ReseveFund里。剩下的少部分进入OperatingAccount。且新房在前十年是很少需要维护的。就是说,新房的Condofee涨的可能性很小。过了10年的房,需要修理和维护的就比较多。这是就是看Reserve Fund Study是否足够。如不够,就会额外通过动议,按UnitFactor向每户摊派零时维护费用。- A7 a+ Y8 R( n% d( [4 O
一般在第3次ReserveFundStudy时,CommonProperty的折旧和维护价格的计算之后,增加CondoFee的动议就会被提出并多半通过。那以后的Condofee就自然提高了。所以,旧的Condo的CondoFee肯定会逐渐增加。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 14:44 | 显示全部楼层
我的理解和小黄的正好相反:
$ b$ {( J& r' s+ ?' `Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...
- W4 R5 k& O- A* c0 b" ^/ V1 s衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32

, I- ?$ _1 E: e学习了。谢谢!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 15:27 | 显示全部楼层
我的理解和小黄的正好相反:! o' \9 X* c# p/ x: [  j; j/ m4 t
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ..." r0 w& E( c6 @  I- F6 l
衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32

& W! E& K/ _+ p3 q. B
. T* ]3 X( L" U谢谢!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-10 17:56 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2010-2-10 17:58 编辑
9 u: N  a9 k4 s. S+ U
我的理解和小黄的正好相反:; n) @/ I# K4 j# U- D
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...' U9 A1 d+ w& n, C9 i
衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32
7 ]# @, U* y# m7 G
你的逻辑有误。
4 }5 n/ P4 Y' K* B, J& ~; Z/ @
: c# A: b# `8 M0 C( s在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物本身可能就偏低,二来既然是study,肯定咋解释都行了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 19:39 | 显示全部楼层
你的逻辑有误。3 N4 A. t+ H1 E( }1 E) l4 j  c6 h

  O) I% K- `9 g5 T在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...# F# z- [& S7 A3 K9 \: ?" H
小黄 发表于 2010-2-10 17:56

8 Y- ?( K3 M/ x6 r* C' @( t同意!就拿我家的房子来说吧,2003年的townhouse,我们2005年买的,那时的condo fee 才120,现在算起来才7年的房子吧,外面看起来还很新,也没有什么要修的,但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal, lawn cutting, building insurance。因为定开始的时候根本就没有owner,所以说是开发商定的,当然也不是说随便怎么定,还是要有个方案,但是他们肯定是弄的越低越吸引人啊。所以现在有的房子说什么“包第一年的condo fee”,其实省不了几个钱,羊毛出在羊身上。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 21:51 | 显示全部楼层
同意!就拿我家的房子来说吧,2003年的townhouse,我们2005年买的,那时的condo fee 才120,现在算起来才7年的房子吧,外面看起来还很新,也没有什么要修的,但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal,  ..., T5 V/ r- n( l' n+ b5 ^
Phaeton 发表于 2010-2-10 19:39
( T3 b/ w- X8 ?
你的Case给我提了一个很有趣的问题。
$ B3 z0 ^3 C  \/ }& z& t, ]9 x# j你应该查查Condominium Corporation Meeting Minutes(一般,一年有两次GeneralMeeting). 这是你在买房时对方该提供给你的文件之一。我猜,你CondoFee的涨价应该是从2年前开始的。涨价的原因很明显:从2006年经济增长以来,几乎所有原材料和人工都涨价了。这点在ReserveFundStudy时会明显提出来。这无疑会对未来的维护产生很大的压力。基于这原因,几乎所有爱城的Condo的Condofee从2007年都涨了。这是这次经济增长带来的负作用。/ k% y. s: |$ n# c$ f
CondoFee的分配是CondominiumCorporationBylaws赋予的。CondominiumCorporationBylaws是独立于CommomLaw/CaseLaw和StatueLaw之外的独立Law。这个Law必须是Condominium Corporation(根据类似的Bylaws)向政府提出的。Builder是没有这个权力的。(可查询Law of Property Act 和Land titles act of Alberta. )
! A. {1 g) s" V* g2 T) f! ]ReserveFund和OperatingFundBudgets属于SpecialResolutions。必须75%以上UnitFactor和75%以上的Owner通过才行,缺一不可。
3 X( ^3 J4 T9 B: E8 Q8 Y! o4 O- f6 K1 y: n& @
你还可以这么想,如果小黄的想法是对的,Condofee开始可以设成30元/户,甚至更低,以吸引买家。但爱城没一个新Condo有这么低的CondoFee。 
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 22:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
你的逻辑有误。
# x# [6 ?$ @3 L* _. P* X  e0 W0 F6 T
在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...
, F* j: l, e  Z: g$ |4 [0 x4 N7 m小黄 发表于 2010-2-10 17:56

" i2 ]$ O9 K! h- L; U" M( @开始的CondoFee应该是参照类似的Condo。这点上,我还真不是100%确定。我明天去确认一下。8 z* p& I7 ^* x1 r$ u
整个Process是这样的:1。CondoPlan(Builder)。
  T; S2 ]& ~! H- L$ q& @3 C7 _  H2。Registration 3。Corporation 4。Bylaws。
; R' w- R- S" y! z0 u5。Board 6。Management。正规的Condofee应该在这之后。但最初的Condofee的来源吗,我还是去查查吧。
鲜花(113) 鸡蛋(1)
发表于 2010-2-10 22:31 | 显示全部楼层
1# anweica - j5 X. ?! l+ T; d# J, {

. E1 v) @7 R0 @4 ?+ C! F/ a8 J6 Y6 O; K$ Q
70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月,不敢相信,楼主要详细问问这里都包什么,水电煤气什么都包吗???
鲜花(59) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-2-11 10:51 | 显示全部楼层
1# anweica + j. Y, W0 T+ d: S
# ~( i' V/ E* N; M0 }0 R; `

9 u" C6 G  l; y& ]70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月,不敢相信,楼主要详细问问这里都包什么,水电煤气什么都包吗???
7 j0 S* t; z: Q7 B我的宝贝 发表于 2010-2-10 22:31

  Z0 Z& b, K% B+ P
! R" G* w8 D( K. a0 T& t" Y不包电,其他都包
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