浮动还是固定, 精算!

ceramistpalace

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

Oh I know what that means now.

Rapala

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。

如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。
  b+ B7 S( o' U: {6 }8 p小黄 发表于 2010-1-24 20:46

& \5 A4 [: R6 J  O: S5 year fix 30day Close (金融机构)
       
2 h, t4 ^  [( h. V/ [3.59%

0 t7 K# P/ _$ @7 F) `) i. O8 R: ]! {. d; PVariable 　p = 2.25 %
　5 Year Close        
4 Q0 u: N4 E7 K$ p( UP-0.20%
* r  B# o; ^6 }. u1 {$ [- ~
) C" P  s" w7 _, ?: U0 `5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
. R9 V8 }. b4 W4 O这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输者把自己ID密码交给对方。

精打细算

这个讨论有意思。

如花

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。

小黄

5 year fix 30day Close (金融机构)
       
3.59%
: S! S6 Y% m: `2 r% C  E" [$ L; L! b
* D5 y; P$ P& W; GVariable 　p = 2.25 %
　5 Year Close        
' q5 M( h3 q' r: k" t4 `P-0.20%

4 N$ ]! a- E1 V/ w* a5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
$ U. P) @$ x7 F0 L0 j: \) a这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输 ...
/ U/ e: r' ~" sRapala 发表于 2010-1-25 08:54

1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？

6 M! e/ C" I4 J7 E  a- v2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。

4 f3 G7 j0 W  N  E9 S/ |3）你的账号于我无用。还是吃饭吧。谁输谁买单。赢家决定地点客人。价格上限为1/10盎司金。

小黄

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。
如花 发表于 2010-1-25 10:33

' z9 r2 ~6 p5 g+ u7 Z* s& I7 T9 i不见得啊，格林斯潘下台前不是把利息涨上去了吗？没过多久又降下来了。
9 E) ]# T. M( [0 O% L! b所以即使“绝对利率在两年半内高于5%”，固定也未必胜出。还是等满5年才能看清。

Rapala

1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？

2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。
- ^7 j# k9 o$ n) `% @- J" O
3）你的账号于我无用。还是 ...
: J6 Y6 w' w) u: l) E) C小黄 发表于 2010-1-25 18:26

我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。
. }: e# T; K9 D- M: Q& k6 F
8 z; k0 h+ L+ v贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌注是5年以后实际付利息的利息差，不算本金，怎么样？如果你觉得赌得大，设一个上限，比如你说的1/10盎司黄金。
  @% r. k; U9 M3 |" a/ x
2 U7 a; ~% \. h" n3 c9 h* X3 n7 u计算公式简单一点，5年fix, 10万x3.59%x5
5年varible, 把不同利率乘以时间相加
另外还要提醒，考虑到每个银行的prime不一定相同，你用那个银行的最优惠利率，比如RBC的variable=prime-0.20%, 那么以后永远用那个银行的prime计算，公平吧？

小黄

我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。

. H0 D1 o0 y% P  o, u贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌 ...
5 S$ ?! K/ |. tRapala 发表于 2010-1-25 21:59

6 W* H3 D  X/ q0 a; \/ j" ^" f最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。

我提出的条款是：
1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
2） 固定以10年还清算每月还款。大陆移民我所知的往往都在10年内就还清了。
3） 浮动以每月还款和固定相等计算，无论利率。
8 B% q3 q0 v) C) w4） 算5年终止时的贷款余额。
3 O3 j( B, t4 C; S) l5） 2010年一月开始，月底还款。

Rapala

最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。

我提出的条款是：
1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
2）  ...
小黄 发表于 2010-1-25 22:49

& g$ ]$ M4 K& \- L看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！

3 G) \3 Q5 ^2 Y, J- E* O" i; @5 R- S! C你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：

3 y% }) F! k+ G" i8 K3 r3 E3 |浮动任何时候都比固定利率要好。

换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号）, 固定也比浮动好的时候。

小黄

4 u' D& q9 P8 @! a# M( H! h

看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！
3 A" ?, l! X. p) q- k
% b. m, t9 M" z6 A你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：

9 D9 Y6 g4 m0 v: t/ l% M1 c浮动任何时候都比固定利率要好。
0 O) i* ?; r+ s- a, n0 k" u: A
$ ?) }; A5 k4 k! i- V6 R换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号 ...
Rapala 发表于 2010-1-26 08:49

1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。

小狗妈

39# Rapala

8 e* F. W. b  z" [) M. Z% o看高手过招，就是外行看看热闹，也爽心悦目。

有一问题请教，请各位高手给看看该如何是好：

5 H/ N  B8 v& `/ W) w期房，可能在9月份交付。银行给HOLD ON 一年的五年期固定：3.99；我觉得太贵。因为央行刚刚
4 a) V& M' O) G- {, x0 E
7 G5 `) ?, ]3 b: S1 N发话至少在年中前不可能更改PRIME RATE ，有专家，或者权威人士甚至说要到第四季度才有可能变动。

% E) I4 D: |6 t" o9 f我有点小小的奢望：希望能在6~7月份定一个3个月有效的（象现在的3.75）那样的 或者干脆改成浮动。

, O. V4 S( _3 ]& m5 G4 I+ j9 m! t银行的MORTGAGE SPECIALIST 说可以选择：3 YEAR OPEN VARIABLE RATE （2.75），说随时可改成
  O+ g% ], t, e3 b% [* }: s- l+ X
CLOSED VARAIBLE 或 FIXED RATE。甚至可以随时更换银行（交房后）。我不确信她说得对不对。

# z0 A4 b: i8 Y1 _# C: T# [问题：1  她说得对不对？可随时更换吗？交房后可以换其他银行吗？
% V, o0 E" ]' i9 Z! c      2  到底该选哪种好呢？

: E: A, A! }& f! G4 D# T! A+ H  v谢谢各位！跪等答案！

小狗妈

41# 小狗妈
* N2 c# q9 _# y6 \
* T4 B: R/ E4 R; Q; Z" e2 T我必须马上做出选择。大师请施援手！

小狗妈

期房选浮动是不是太冒险了呢？
* D7 z% n- s( b' m
还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？

小黄

期房选浮动是不是太冒险了呢？

* j! b8 Z2 V4 d0 @还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？
小狗妈 发表于 2010-1-26 19:14

这个指的是3年内全open，到了3年要续。如果你5年固定不可能比3.75%更好，而又能拿到 prime-0.2% 5年close，就拿。

当然，只是一家之见。

小狗妈

谢谢黄教授指点。
7 k$ o! t% l( ]- V$ j1 Y. s
但是有的地方还是不太明白，我想我是太笨了哈。

我真正的开始付MORTGAGE 是搬进房子后才开始。现在只是5%的首付，以及“预定”的贷款利率。
" C& C% e4 l  B
银行只是相当于PRE-APPROVAL（我的理解），而后 BUILDER可以到银行借钱开始造房。但关于

, v% l, M+ }3 F% K) z6 o1 }1 LFINANCING的所有资料都必须送到律师手里，其间不能更改。

我的问题是：如果我选择3年全开放，也许半年后 5 YEAR CLOSED VARIABLE 变得更好，比方是：PRIME-0.3，那我到时可以选择那种，是不是更好？

小黄

如果不是马上付款，先open也可。但要问清楚条款。好比我的open，头一年如果要还清该用其他项目，要付出100多元。

Rapala

41# 小狗妈
你仔细看看我和小黄的争论，就可以找到答案了。他在开始时间上都要和我争，就是越往后越对variable利率不利。
8 Q( _- A, Z- u
5 A4 z- ?: B9 U. U( e  M8 r+ h根据你的情况，我在一搂只是顺便提了一下，现在详细讨论一下吧。９个月以后交房，那么你不管选什么利率，期限都是交房那天算起，从现在开始到交房由builder帮你付给银行利息。

１。如果选variable open, 到了交房后再选最适合的利率，但是到时候说不定没有比现在更好的固定利率了。而variable close的折扣可能比现在好，因为在很短时间内变利率，银行没有罚款但是会有一些closing fee，具体要看合同。
2 o; s- q5 L- j) D. ^
6 ^3 H5 s, M' o２。选固定，那么如果你选３年的，实际相当于现在锁定一个好利率到９个月后开始用，根据当前形势，９个月后固定３年可能要涨０。５％，　prime也可能涨０。５％，已经和你的利率差不多了。如果选５年更保险，你的贷款合同到2015年９月才结束，将近６年的时间而利率只是３。７５％。

３。如果选variable close, 是最下策，因为９个月后有可能有跟好的deal出来，比如prime-0.5%而你没有任何变动余地。

Rapala

1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。
小黄 发表于 2010-1-26 18:52

) {: T" J5 ]% p% M: R9 T黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

5 p# _4 a% C8 t% p% a那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
$ I2 ]' u# [1 h那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？

阳光沙滩

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

4 l7 ?; w4 A" H( J8 ]/ N  A那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
. Z$ k9 S% H* tRapala 发表于 2010-1-27 09:06

7 \0 w1 ?5 d) F2 H赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。

小狗妈

谢谢大师指点。
3 D: S" Z9 q$ p0 p! L, _; r
只是银行给我的利率因为不是3个月内要用到的，所以是3.99， 而不是3.75。因为央行的政策起码维持到年中，所以我希望在6~7月份的时候固定住一个5年固定利率（那时就是3个月内了），实在不行转成浮动什么的，但是有风险。才拿不定主意。

Rapala

' w; V4 m/ b5 e; s

赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。
# I# b9 V# u! R$ o5 k; ^阳光沙滩 发表于 2010-1-27 11:12

黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。

1 w% ^# @$ C' R: R如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。
1 h# m! z% E2 s6 u
3 o1 C- \% [: d2 T0 f不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜利会很小，小到以１／４目取胜，我一楼的例子充分说明这一点。黄教授只是犯了教条主义的错误，教科书上说历史上浮动好于固定，他就相信了。其实人家比的是大银行的历史浮动和固定，并没有考虑一些特殊因数。这些特殊因数包括：

$ P/ C5 b6 |" `6 ?( E１。从小银行可能拿到更好deal ,比如３。５９％的５年
! x) a* G* G* {7 x- L4 r２。开始时间正好是利率上升周期的开始，比如２００４年时，或者２０１０年下半年
3. 期房，开始时间推延了几个月。小狗妈
) g9 g2 m! |  W1 D% o( H/ C2 T5 o4。由于通货膨胀的影响，利率上升速度很快，比如２００７年时候。

小黄

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
% j2 k7 z  ]3 c9 k( m5 ~
那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
5 Q+ u6 W4 N( m0 B: X那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
+ Y0 h6 B- T5 `9 N5 h9 U/ PRapala 发表于 2010-1-27 09:06

+ A  M' o% F% Q8 b& g你又偷换了概念。
我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
' |; ]% x! L9 E0 h6 I. G; u你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”
( H8 T, ^/ f0 I4 P' f- f* v
这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好比买指数基金，可也没有谁咬定只赚不赔。稳妥可以是90%，但没有必要是100%，看稳妥不稳妥很简单，把过去N年的都算出来，好比2009到期的5年固定比5年浮动，还有2008，2007，倒推上去，看看究竟哪一种是稳妥赚钱，哪一种稳妥赔钱。

小黄

黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。
- _) z5 N! k8 V
" Z. C$ A7 ^- Y) A2 E如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。

不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜 ...
Rapala 发表于 2010-1-27 12:10

恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。

# |. q$ h" E# V* i( |我38楼的条款你是否答应？

张玉

３。５９％的５年固定 /  
) M- ~" {! ?/ @8 f* V$ @是哪里啊?　　

Rapala

恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。
' Q) j0 i' T4 r. V2 y* J1 {9 Q
1 Y/ `9 {" l6 h0 M6 U: u我38楼的条款你是否答应？
4 N& ?+ W, N- B- K: Q% \) L小黄 发表于 2010-1-27 18:27

  v% \( [  w  ^5 `你自己慢慢玩吧，赌是你提出来打的，赌的方式方法也由你定，那我还怎么打得赢？
# n' s5 K- z8 K3 P' s* T$ U
要不咱们也按江湖规矩，你提出挑战，那时间地点当然由我定。

Rapala

你又偷换了概念。
我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
: x1 J3 y" ~  K$ F. U- P8 V' U你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”
" g& O# ^( l5 t& E
, I- g- @# W! I$ w* V. b这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好 ...
% w1 S5 Z/ e9 L小黄 发表于 2010-1-27 18:23

: {2 Q5 O0 i5 i: c: d* T; ]看来你是挑战大家的中文理解能力，还是自己的中文换会小学老师那儿去了？

ChiaPet

继续讨论呀！
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