房屋负担能力增强 但就业形势影响买家

get8686

作者：牧涛

+ A. p( @* U$ R自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中，房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过，低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市，不少人仍在观望。近日，本地主流媒体金融邮报出台文章，就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。
8 j3 k5 ]4 ^1 [. z
- k7 [( F( r* k5 {) G. ?! j
% s% o( z5 F5 o6 d; [; U+ @
$ }6 J4 J$ R- b6 R8 e潜在买家的负担能力获改善
5 S' W, s8 ]/ R- C1 P7 d7 K+ k

4 j$ m  r/ M5 r; O5 e' R
由于房价的降低，以及联邦政府连续出台各样的优惠政策，本国房屋潜在买家的负担能力（affordability）已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据，今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。
) j8 c5 [( i' T0 y! o3 j

* G; }. d" g+ y) C) B
$ Z$ t  U  w9 a$ O. Y: m6 ?同时，走低的按揭率也增加了人们的负担能力：以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言，现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率，这便意味着每个月只要缴1,537.67元；而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候，则需要每月支付1,875.07，比现在高了22个百分点。
( }0 O% n8 V# G( k: Z
0 Y7 B$ }/ ~, R9 k' t

同时，皇家银行的“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index，用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重）也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示，指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高，这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。
* W: W8 }. f# F0 j- Z: s

0 G; w9 ~/ d5 b/ {: d
7 E: W8 N) c& m: Y+ a6 ~$ R# a
" z( q% D+ v% w

3 [  l3 @* n; G! S# K( q
例如，在温哥华地区处于房产市场最火热的时候，首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅（a standard two-storey home）的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭（median household）税前月收入的80%；而现在，据皇家银行最新的计算，以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。


7 p4 ?4 a. X  l$ k' B7 U- y
从全国来看，第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房（detached bungalow）的负担占了家庭税前收入的43.7%，比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示，随着本国房屋继续降价，这一比率还会不断缩小。据悉，这一数值的历史最高点是在1990年，达52.6个百分点。
( a- U, Z4 m- N8 g- v


# @. q: p. ~& V9 Z% `9 k9 X. V就业形势不稳定影响买家
5 {  M6 k5 B  c4 C; t
* m, Y! H: J+ s- R

$ l4 s5 {/ h- Y8 P5 G& s7 Z在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候，房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素；然而，在房价已经出现下降的今天，就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫，而这一阴影，则是前者所无法弥补的。

* k# O: G( q2 Z$ e

据联邦统计局上周五出台的报告，本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计，鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色，本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升，直到明年年中。  

; i# b% y9 O# _( u% u

皇家银行经济学家Robert Hogue表示，近几个月来，房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”，左右着潜在购房者的心理，这使得本国房价和按揭率在出现下降之后，买家并没有像很多人想象得那样，一个接一个地“跳”进市场。


0 g4 |( {/ F$ E
% |& n$ C9 a! u- l0 [同时，不少潜在买家仍然在观望，希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示，他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水，可是这一现象一直没有来。



于是，不少买家不得不面临这样一个选择：是继续等下去，还是趁着现在房价和按揭率都比较低，趁早买房入市。
. f9 H5 G0 T8 g

# S# s. m* j7 l! ~5 _7 q1 L& j$ T
. M' [9 e7 v- v, |  [/ H- B; E房市会不会很快复苏？

+ @& V% ~! S( q  o0 D( |$ J, |

) I7 z0 ?7 b6 i. V. O" g( G就在本国不少买家在犹豫的时候，经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。
' }, L: J" R, v: U4 N' x
* k6 }3 `. G) c( l: N
# c4 X9 O/ O: v  [) R
地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据，表示自今年入春以来，本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言，销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示，这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。
/ [' Y% D) o# z7 [


2 c/ G6 a- d- M然而，不可否认的是，和去年、以及前年相比，现在的房地产市场还远远没有“复苏”，四月份销售量也比去年同期下降了9.2%；而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。
3 ?! x/ ?5 K0 `( e9 `
: y7 c4 b' r1 {  c

值得注意的是，在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市，房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告，温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%，而平均房价也降至152,856，为全国25个城市中心（urban centre）中第四低的。
* S$ `3 w. M0 k' k( f8 ]
5 e' x# E8 y: G& I* q& |% I0 \
0 V1 J0 M9 m& y
. q2 M2 V4 c& P4 M/ t! b2 PCIBC的高级经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如，美国的房子已经降得很彻底，但是由于人们对工作、经济没有信心，所以买家依旧不是很多。

icing

红魔杖