 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上1 H3 l% p% q z; z: `! t: |
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
3 K4 ?5 J- T Z5 h* [3 b f空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左7 w E# [4 [* I) Z: u: B3 @8 r
右。. U5 m9 u5 `+ f# N: g4 q
/ I4 @8 f. o! Q# k2 x% u3 Z6 i1 R２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
& o4 m9 l7 Y6 S1 ?! W% Q1 w- O. P) N主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
$ h- i! ]( e/ E的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮" Z- {2 [; ^* Q, ~
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
- F, `1 g) Z8 h }的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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9 v9 @+ h2 N8 w5 e2 ]+ H$ { r４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长' z3 L, W% \- m- f0 ~
唯一发达国家。
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的) @2 \+ v; J! x7 l" q1 G1 I
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子) H9 {" R( o2 U, L+ f
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
0 b8 e( x3 p0 X. e$ U重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
- s' O. X9 O9 w$ k7 V! Q经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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@& ~% C( w: x6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
% o0 W- R2 r5 f. c房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于4 V+ W& N8 r& U+ N0 ~
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的- B( W! O* Z2 z( A
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。7 i* v7 b* k# M4 }: w+ r
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的( r5 g/ ]' {# \& d( O/ O9 B
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人0 P$ ? O }& d" @8 t- I# y$ e
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
6 u9 {, T4 s, N o4 i2 H可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年. p+ M+ Y. _% i& q, }: p" \) B+ A) L
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
1 l4 w' S; S+ G! P7 H1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed & U" L6 h2 Z/ r# r
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原/ r9 `2 u9 B( c) Z2 n0 h
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
8 x5 f9 v" F) ^3 V$ K+ v/ F1 O* P! R& z在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许* n& W- m7 A$ A4 J x
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
$ x; d }' e( ^$ H/ Q息，进入本金将更多。
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个3 h# J7 H" _7 h$ g
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例& \ V( w7 X, N
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
$ [6 ~5 ^3 h1 y" n计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），0 e4 X+ V$ \: d. l! a8 F. Q" i6 _
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
, O/ s- m5 r4 b2 Q6 b. B年11月你可能会追悔莫及。$ Y# S2 c! ]& G1 j3 z
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明8 u( R' R8 p( S- q* ~! l, X
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气8 C8 r4 W$ p v3 w5 |9 u
氛下，很难卖出好价钱。( o5 F+ U" _- i
, M6 K1 g0 x+ h8 i. P15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前+ c$ q: R! ?1 p$ s- Y7 P0 y
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
4 b$ N0 p* l$ m( P线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线( {; k. a& k( C5 F
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们! {8 T1 K, E0 E' k
便宜出货？, G7 C. f; ?/ t
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
, t. Q/ E4 h" U, m原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
$ F: y& }0 h6 w, ~5 ?9 Z走长线。
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大* U9 D* g9 W4 W) }5 _1 J, I
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
# L6 t- d* A- g6 s. C/ M０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
& i4 d0 l4 t7 f降低了。
, \( x' M7 {" Q* d$ @8 L例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
# O! l/ z9 `* o- K9 x+ a么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０. h, G) w& C2 z% k+ Z. r
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
, W" C! G# Y6 O# `些统计方法误导了别人。. `- M4 X8 o* ^3 X }
; [% z) K j& I8 w$ ]17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再- C7 f1 N) s/ }) c+ o
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
4 y+ Q' o: \0 I3 g4 t他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价* R, l/ B$ f( P+ P
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差5 p q# y4 t& A) M0 c6 c! R
的时刻出手。9 X0 P( Q) z7 s! f7 P
( B6 p: I+ {! a; o18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上! Z; m$ E" V' h% M- b2 |
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。: Z( R5 A6 J6 ]4 T
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
$ t& \- a3 @0 J大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
0 F4 `# v, M8 Z1 J. ?- m: r就被消化了。
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补充两点：2 T* h, e- E7 l
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
( M y4 W% s; @* J1 y出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢$ W% h! U* Y T2 R9 u# m
慢复苏。, ?3 G, w1 t) E+ P) Z
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但+ o' X) o. A" V' X0 r0 @3 Z
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：5 e/ t- Z1 \) s% F* Y. @
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果/ `1 H. @3 F( ~( Y- H3 w2 I
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
1 j' B2 T& T$ ~- X8 ^" x% C肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。6 m7 z9 Y( q" u$ q
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交$ a" W' X( }0 @* N
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
: ^% V7 l t) u7 t也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买* ]. L) @2 e9 n% j, _4 n$ C
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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2 |8 H; z' u) [7 S) T- [3 A本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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