 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
|
作者 老老鼠
& ^& V8 `4 b, e" H9 [. Y% q本文很多内容来自网络，本人不拥有本文版权，请随意转载5 n7 f& x0 U/ v! j0 U f1 P
; v; F, F$ I, y1 `% w/ `0 G7 W１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
+ U* u ?# g5 r( m3 I/ p4 N5 O3 S一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。2 U1 v: n, l& f- x" b' S
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左* j9 Q' A& y# T7 n# `7 q# o
右。
2 q* u. z7 U6 ?. Y% y$ m9 f7 {0 n$ C$ _ b# X- }; t
２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
+ M- Z& S9 g, O7 u- C: I; h主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
, {" U, N' p K u _. d% p! _的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
# n6 @8 s+ |- r动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
) ^1 {2 V; L8 n2 r2 s, e- Z' T/ C" d( g% G* M( ~
３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键" J. n/ ]" y/ y" E) c% W
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
4 o1 j+ z$ [6 u0 k$ j$ z
( z7 T I% Q% {: e+ G４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
& L3 [$ O$ W s3 V; k0 c唯一发达国家。, \, }; f( g: A* y( E
4 N& F* e r/ O5 v7 h5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的! ?. f: k: R+ B) `
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子; T% |$ j* e# m6 R! w% i7 i; A
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严; ~" V% A% N) Z( J/ e$ {: u7 @, v2 Y
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大0 ]' ]& o5 { N7 V) a1 i& M4 j! \. j
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
' k( {( e4 X9 x- r; h7 i1 C4 R7 k7 h. |0 `7 X2 N, V* V
6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些# ^, K% p+ W! S- e1 N7 ~
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于- t' T+ ?1 K! z5 @" i
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
+ Q( b, A8 w6 I4 N; y" S) k1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
& I& B- ]" _5 G8 [5 P" u" ]
" d, T! ^* W# Y7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的* l* n( P1 n3 E+ ^8 w$ G
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
1 w" f v& K" J" X! C3 A/ O" ^说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
1 P6 M+ \5 ~. _7 @可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
+ z! p: i5 u h" y; R6 U1 v- w' t* k$ B! p
8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年! {; R' q! O4 a5 ^* X! v7 O
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
1 g% e8 E, h8 e6 I) p) u, t% z. [. r( Y
9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, ' P0 g z8 b4 R z5 V
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed & D* L' T5 N* e
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
5 X' }2 o# R( B) U3 q. G
6 K( j6 A, `: g y2 E10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。4 l9 ]8 B1 d# H
8 w8 w+ y; }, V A" _11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原$ O% ], j8 N+ F" X( q1 h0 n/ |+ z
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
% ^: T( X7 ?4 ~* [" K在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。# _- J7 @# Q G% p3 P
& e9 [& _: @1 P2 H# {
12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
a+ z4 ^; d; K) [你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
. b R1 X L) `" G6 l息，进入本金将更多。+ z3 p1 H5 @7 Z
; f2 D/ L; [0 _7 {13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
6 L9 j* v' O6 u: u" ~' t: ^新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
6 L3 i# p2 n+ w+ ]/ L7 s* n. ?" j如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预5 \. z2 r5 s$ |( Q
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
! G, R3 k, ^& S7 F' a4 V+ [可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明8 {# G3 t V8 u9 x$ D
年11月你可能会追悔莫及。0 X3 }1 h5 D' O& Y/ R& o5 v9 m
1 F. s7 p7 R" i* t/ H& b; I1 H; x9 w14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
1 A* v/ a. F6 j6 v) h年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
1 R, t# o; ?! Z/ [# F氛下，很难卖出好价钱。
5 N/ Q( Q3 o, \7 e& R: Z2 D3 |* X; v7 m$ }9 E! L. n+ Q' |
15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
9 N6 t0 X) _: C- O7 a3 c只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
$ j6 n& C( o2 }& @' A& G线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
% b/ R! Y$ v2 m# e) s炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们 S3 e* s1 t6 ]
便宜出货？7 q l# Q) B$ @% b) Z- I
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。( d/ S- x" G1 h" a% Y6 g" ^
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
/ m* B3 P8 R, G T4 I0 ~% T走长线。6 Q% R& m- G- {4 }% P
9 r! W- i. i& c0 C6 G6 S/ Q0 Q6 U
16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大0 I' h1 G h' L' L
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
, Q/ W! l6 o! [) u; o9 j０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
2 r# }7 \1 v5 ]# q& u: z% J6 @降低了。* f: ~2 q) Z* p9 }' @
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
+ I& R- S% b/ R; R9 G! p1 I: r5 M么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
! P& g" R* K4 m8 h. o& Z, y万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
; C; x" m5 s" V: w Y6 E ?. F些统计方法误导了别人。4 ~" X9 A, |; I$ G4 @0 E/ S) `$ } i8 w
! a5 Z) A6 i2 i' S$ E% w/ b- X
17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
" g" a( [* f/ l7 F* F) M3 N降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
6 w1 b, W# A5 ]& v. |1 O他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价& B; a d4 _3 P/ z0 e/ ^1 Q
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差; J9 C' Y' O* W+ \
的时刻出手。
# H5 D4 W B) O3 N% G3 F1 O* j7 f O) U# F/ B
18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上8 N* y& E% S0 }! \) p5 n' H0 Q
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。2 T% p4 Q; r: M8 V8 [8 k5 U
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
5 Z, j! F3 H/ A, v5 M' X大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易% U* N7 @- @3 W3 i9 {
就被消化了。
+ B; F" f% P5 L2 z. T5 ^/ Y7 g# [/ t. p" T2 I! i
补充两点：
# ^! Q3 E7 X+ M$ W$ A* |１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
# F& U/ F# E) M2 N: S# v% Z: e出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
; T ]+ M6 c& Y G4 G5 ?慢复苏。% S5 a' H, l6 R0 n! z
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
- g6 |! k9 C) O0 S4 V卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。- Z. z( p0 ?$ `$ ^, \+ `% J5 m& g
9 c+ w6 A, m! q/ f
２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
* J2 }# K' y$ y @! Z一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果6 q6 c- x0 J& _3 b4 _& e9 f
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
# ?( W" h- G5 G* g. G) |, c" l2 R% e- i肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。7 S4 v. l \. }; t% Y
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
5 X) m2 ~4 }! b7 N- b6 _" O易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然% K9 I% M& u" i5 W5 V
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
- t" Q: _6 Q, s* D. w家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
/ r+ V1 x+ V$ m# }9 y( f! H A
+ d( H8 s. y9 V, P本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
|
狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
