 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
|
作者 老老鼠
g- x$ e" z+ v- K/ L本文很多内容来自网络，本人不拥有本文版权，请随意转载' z2 B" m# K4 F; i
- u* I" t8 C% k) i w- z- R１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
2 @7 _1 X1 P; W: n一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。6 }: X |6 K& W+ L+ _ E
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左, x2 [" f' W3 D! O
右。# F7 l, v! T% E
2 L5 M2 A8 q3 v
２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
5 z* m: ]: \, T主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
, j8 `2 x: o* i% t的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
/ n+ ~* h" r9 [! h动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
. D3 x1 t. |. | N5 }/ P* N- c8 F' S2 M0 g# q6 K6 `9 z, O
３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键- _8 h1 Q9 g) j& l3 K" d o
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
/ a$ s9 m: ^: h: Q3 ]$ G- [, k# u$ ^, @3 J3 \) j
４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
% c: f s% o, Y" E% |0 Q唯一发达国家。
1 g6 T; t7 z4 `: w
{( k2 _* H6 N- j' Q0 s5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
5 f" x1 S9 u; E# F事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
- o1 L$ d6 L4 z4 b吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严/ h. n, t# M& i
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
O9 T# L9 V, i" k) M经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。$ w( O: R ~! ]3 r) c
& d5 w9 W* |* z4 |- e6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
* @( @ {, b% P/ W房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
# x' k% A, K* I# s! p0 R8 i少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
0 T. u( a5 _7 i5 @1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。% K8 y9 U6 @1 t3 _( D3 d( q2 T
$ N% Q- Z: R3 W! F7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的/ b" S) T- ?. C! K
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人9 K' G' _. g9 M# z- ~! I. X# _ B
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你2 s3 b$ J# a2 D9 U+ K+ m4 t' D
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
1 j1 D* O9 F f2 z( A4 h! d, M7 F8 L8 h, N2 z( o
8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
) r9 v, G, Q* W# d( l; R L9 M租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。8 Y$ Q3 K# Z' v) F4 j
# N6 o8 C0 _: Y6 K o+ S# B( b" O
9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
$ a' U) y6 {; }5 I( h1 D# s* t1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
. A _9 E) x+ u9 h) dthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
. F6 s( n3 B' s& H- z( `" \
O% T; W* z: A7 S10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。) X! O1 U v1 A4 m. G6 `
8 V* `2 n4 j# ?- j
11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原# o' @8 f& S: @/ ^9 }/ q
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
7 S6 \# @& o/ M在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。1 [+ C& Z- U9 t5 f
, F4 i5 V/ h& _* S! p' y12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许1 i9 f6 @2 |' d+ Q' K) I F
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
% y5 I( q, |) a8 z息，进入本金将更多。
& r' S: z; x9 p/ x! r
5 y- B/ s; s9 A' N13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
& M$ e' \5 F4 s! k& T( ^4 i' f0 a新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
# U7 U& c( e+ f! i, }4 B6 f如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
1 v$ G4 l1 m* _* z1 z9 v/ Q计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
) G y2 q4 r# ]! k) [2 p1 `2 W可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
$ w' i& p/ ^# g* O& x8 t; g0 M年11月你可能会追悔莫及。
W4 o: H9 u; b- B' S6 A4 F A& l# R% u/ @
14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
& Z4 |/ y" c: E' U年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气1 Y4 M; B$ G% P$ r$ H
氛下，很难卖出好价钱。
: U1 s; U3 }9 R9 k/ J! T2 z6 K) [: i; J7 s+ F
15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前5 @8 o; f& w9 r+ J" m/ _; U
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长1 l5 J$ O" U5 o9 K
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
$ d! a7 z1 b" p% L' U1 _9 f. X炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
$ [% y+ M9 A! N8 {4 I便宜出货？ v2 k# \0 O) \. l* |
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。% v7 T7 ^! Y: b$ q2 z
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
0 n7 A0 A( K/ ], p/ u. O) b走长线。2 E1 F; l. ?1 o/ \% X5 J4 o3 _5 i
' ?9 }6 e/ x4 R+ o; p& Y16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
9 L; ]1 P# ~/ Q) H额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
: n7 d# l0 y, k7 M6 G０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
4 r3 W Z0 _! h9 \" z降低了。
( E& O' T5 S& ~* p: q% o7 q例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那, k) Q* ?2 J' [+ e# ?+ d K5 C3 p
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
0 {* R+ k/ b8 L万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某8 R; N" `. b% W! r F; w9 S0 M
些统计方法误导了别人。- n' c/ [" R- E- |, k5 s5 _4 Q/ l
# {" [( {: S, u0 @: k! V5 G17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再3 x7 a* g# F, ^3 y' |
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了; z; \; ]) u& x/ y( `& z
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
+ Q6 c; ~; M0 F6 f抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
' _3 D* p& X& R$ o9 q8 y8 l的时刻出手。, R3 n7 k$ N2 ]# |' _9 m- V% E& q
1 B1 b. ?+ H, u$ ?! I* F: x, D
18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
- q7 p! D C& y8 f2 [& @海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。) s) l6 S2 K2 k l
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif6 I- c( K# G. G8 s" v; ^
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易5 w% X) F+ k; j+ r# D
就被消化了。
* T, u/ v+ a) u2 T5 ^* _
$ i8 u/ \* }0 C: W1 U% O( P: C* B补充两点：1 ]) H P; J% V0 m
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
7 b' D! z' V( z9 k3 _7 O出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
+ V: Q! Y! {: E2 ?+ V( u+ W7 e- h4 ~+ B慢复苏。
: J0 J; a% m* l; o& n s我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
B# v" F( l |, u2 F8 N) M0 W卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
8 M3 T( [, f6 o! B+ d6 ~
- K3 Y. t' S. e3 _２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：) N0 I% C) u- i; M2 j3 Y$ p8 n6 V
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
( P8 e0 b9 b+ m# Z7 t4 m6 o' d9 D4 Q你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价. ]5 L" {3 @6 a6 U
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
5 l9 W* r. t6 E9 K' U; v二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交# U: S0 R/ b& u0 ~% V# I" k2 e/ H
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
- u% }/ d8 V( x3 m I( t( o7 t也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
! N6 X! }/ G; L% u Z1 I6 Z家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。" n1 e( `! L! b! r5 o
# ~+ z" U3 _: p. w n5 W& Q0 P' P
本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
|
狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
