 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 ' q; s, s5 P1 z% A! W* t
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3 I4 Q9 r7 b C' W: W１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
* j9 B, T6 R+ e; Q0 }2 {一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。1 b9 E- w% K' M" r* T& m
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左* Y& q: T9 ]$ J7 v% W! D% I0 V8 E, k3 ^
右。
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( S5 }2 P. H4 J, y6 }. {$ O% w" k9 e8 l7 A２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
# B* Q$ _& Q4 B8 }3 B5 G" |8 q主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿) Q# W; v ]1 N) n
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮% A8 I/ [' x Q; m" Z# k' {
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。9 y# V6 R: ~0 n/ R0 a7 |
; h3 i6 {( f3 h３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
2 H- i! ~: q* ]8 Y* @1 H2 p6 r8 Y+ ^的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。' Z S# n/ C! V3 S2 P
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
1 c& Z/ }) T9 M0 ~7 g2 m唯一发达国家。8 C8 S U' v% \# X$ z! l
8 ?) U& t- a9 u, Q9 _5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的0 H* Z5 G) M5 z
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子. n% M& n7 u/ ~" b6 [
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严0 M _4 k7 G0 {. j. o
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大* U+ p, v* j0 V
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。& F1 c0 _5 p8 T m) l7 _/ d6 w! D( m
& f) }* k( p0 C: g" m6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些% M: w* }# z7 E, u) ~0 s
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于$ ]; c7 V: Q; n5 l* k
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的6 Z' s6 z+ A' W% V, t$ ~, F
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。5 }8 j! l1 ?2 U( u
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
: _% R8 [7 T7 R& D0 x& J* T& J0 Y两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
/ s; J0 f4 e7 f8 x$ l6 u$ z说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
1 }# i* s0 y( |+ ]( q- q9 K6 U可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。6 w0 } H/ F& m! K, R5 u- T
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年2 L/ ^7 y2 G$ `2 L
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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( k3 H. S! u& l! l# n. o9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, 3 H" y- Z( e, m; _& w4 Y! [) a
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed + w3 d+ j- w0 H* r L% v
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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$ p6 q7 H8 p( \3 l: B" S11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原# f, d; ]+ P% c; A9 I
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现& l) }3 H5 o0 I/ p6 I4 @* K. e
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。8 i3 V0 W# b; Z) [4 c5 p
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许+ q7 ] K) H3 S( j
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降% H# m3 W0 W. Q- d% M+ J
息，进入本金将更多。
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: t# [5 v& Q; K6 v9 q9 I6 s13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个! _3 s: ?3 }. ?
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例' ]: F( r) s# {9 [
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预+ J* I! o! ]* o! ^. u9 i
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
4 ^* T. [* z O( V可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
6 e: h; l; S" I# X7 U7 c年11月你可能会追悔莫及。
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$ h2 T7 t9 X7 ]5 X" f# x0 l k14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明" z" _/ j* q0 e6 f# A& u$ c
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气, T0 s+ K: t9 A! v$ M( \0 U
氛下，很难卖出好价钱。$ E# ?" j+ Y+ |4 r" i2 w
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
) H: G* k( v8 s8 Z F; s只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长 n, R$ g8 n- Z/ S6 |1 P
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线; G$ G3 |4 R4 ]) U2 `
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
4 {) ]! h. R, u& v便宜出货？
8 D+ F1 x$ \# ~% n原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。) `+ L, L) H9 c
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
( k* `& Q6 p5 |8 g& t; i走长线。! L a: a+ D4 x7 p2 B9 g
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大( ^& f; |( @; k0 R( q3 U% b2 U
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４9 x# v$ E6 ~% |
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就! C* \! P* |1 h* N8 ^
降低了。% E8 [- j, m8 }+ I$ u+ v
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
5 ~( X- e6 i# I么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
7 c$ c% Y; T3 Z" G, A* O万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某, j3 Q; B2 d+ P. a
些统计方法误导了别人。
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' E4 w; X' e+ H) _4 D* l' n' R17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
) \1 _, Q3 \) q% `: m9 P降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了" }1 F0 d8 r) k z% H" t
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
4 }# C; K& h4 q, L |. K6 g抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
/ ^+ c1 G3 B3 e' @4 a h的时刻出手。5 l x0 L% p5 ^" [( T8 h
' {6 }) l) n: d; _18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上5 q3 n' s% d2 s" u+ e# C
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。4 b; `) ~# v% r1 B) M
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
) O! C6 }% K' Q7 g* w" g1 l, i大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
3 f+ I: V3 k, Z' Q! T就被消化了。9 C6 G6 k( I: ]! t
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补充两点：0 T. W I: P+ z& a4 h$ `
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，. H2 P A# y9 Y' T+ D
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
X, X( L. x7 M1 ^# s {慢复苏。
8 d: I& M$ N0 Z/ t我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
4 B+ g$ U) U6 c卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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9 t% ]9 J, O9 A; I7 `２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：7 g' ]. r4 K& E) f+ F) b
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果, p3 S6 }9 L! w: h M
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
1 ?) ~2 m0 M+ j肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。7 t! \! x' e) e
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交% x! k7 K5 Q: z r; _
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
) e) U7 P. |# k也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买- h9 Q* {2 C0 Y& I- N: \, Z( a, k
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。+ m: M, d' N% s9 L! t) C# Q, t+ Y
, G% O6 }, h& T8 b$ w本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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