 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 6 e* Y; w0 o; L$ }' p' {0 z: |
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9 D. B: R! p' [. |& j1 z: k１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
5 g+ k2 [5 M7 ?8 w2 ?6 Y G- B+ D一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。# Z4 c* J3 L* p6 a
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左5 G- q B3 ?. z% c
右。+ [& P; P! ?+ G: b7 a
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房1 Q% |; K8 j2 g+ N, W
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
# c, m. v8 B ?/ [* t: m; q的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
7 }# t% t) e) d- P1 g4 K" X* l% H动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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+ i, K$ z, G2 |/ Z. U7 \7 X. |３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键7 T/ m) X }: `) p& b5 o
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。7 ]& c6 j% n/ T: P l+ I
5 G0 F8 m1 m* b) s% ^４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
* j8 \! R2 Q( i6 {. i: V1 u) n唯一发达国家。
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的* _9 h0 K0 C& B( Q" z8 f
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子" D# \' c8 p- L
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严) t. i$ o" }( w/ c5 ~
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
) {% T0 h. A+ p- R3 g经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
/ d4 E6 G1 x9 E& ?( Z房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
S9 f$ u2 O ~4 u少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的5 x, A; O, c6 t
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。$ B5 ~. N$ L4 j" k# L
3 _/ e/ r' r* w7 z7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
6 U3 j7 m' z4 f( y4 i; ~ Z3 B两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
6 G y: l: P4 ?& y2 q: x( Q说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
7 a8 X2 z! j0 j; C4 R+ v可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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1 ~; L. Z8 j# N, X) O z: V8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
% U: n: T# K! o7 j( b租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, " P _5 z/ x( ]2 J$ f
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed 7 ]# H" o a6 J: N0 |8 U! s0 c% e
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)" N4 ^1 g2 }6 _9 [
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
7 Y+ U1 S# {/ Y/ E6 L R9 g- ?因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
# u, {- {( U( ?/ I1 ~7 A: E在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
8 D4 M- L1 T* u8 H3 X你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降$ w, a9 B8 }2 P8 X7 \
息，进入本金将更多。
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( ?0 N6 f! \, H13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
# V+ `5 O- `* e. Q0 w1 S! E新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例0 c6 P# Y4 ]3 e# H8 _
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
# ~1 v2 R( O& S; l/ y) k计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），& y9 e. m1 \9 @: b2 x1 E" E* r0 `
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
& X6 e" `0 c: t, z* T年11月你可能会追悔莫及。9 m, l- o5 _6 t* y! D4 D
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
5 Q' X8 S0 j/ f8 R* V# i$ ?年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气* ^2 o9 v9 ?7 F5 c( V
氛下，很难卖出好价钱。- r; g5 K q3 t j \9 A+ {
* D9 O; A# {! r4 f8 S9 T/ Z15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
9 w7 s& z5 r3 Z. y( {只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长6 x4 q4 h9 h0 [9 S: ~6 F2 }
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
+ x/ C7 z% P0 T3 d. ^炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
6 T/ z. C( @% U6 ?+ O% k9 O便宜出货？ Y" m) w4 v+ M! P7 ^
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
3 A5 T& ^. e/ a9 o. n* ~原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租' K$ `1 l6 A& C2 n! Y
走长线。
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7 l& e: N2 F( l/ u2 W' A/ G& { c16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大7 i1 l! P% B( X
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４, P! R7 b% Q9 b
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
2 U( e* e6 B! Z$ g0 ]. }' s降低了。, m+ J2 `' b3 d7 E% |( z# u
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
/ |: ~$ M7 w! X. W么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０! `7 H9 k( k, Q$ Z1 }2 X
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某, E6 }5 W6 P! Z& x
些统计方法误导了别人。1 I0 M8 }9 m1 c
% w- Y3 ?/ W7 L/ N% `1 A17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
% Q: [- d* ?1 p( ?" }降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
y$ K9 I5 h j他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
7 k- S9 B% G) k1 I- }& W抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
6 `4 k& R3 `# H1 D的时刻出手。
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+ b, M x# d! b7 X18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
- M3 r4 [+ o4 K7 |9 r2 Q海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
5 A/ O! e" H0 m0 T4 Y+ N8 P上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
# e0 B: H H" x3 V# D! i8 q% l大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易. W9 u4 L! l7 W/ s( F( @
就被消化了。
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补充两点：
! V: z) a2 |" W１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
+ G, p {6 J4 |. q# N4 V出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢/ ?2 {& I, T0 |
慢复苏。5 {& W6 P+ |5 w8 e7 u; @
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
) I+ y% S- b9 c/ Z. ~5 O卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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5 Y7 S" E' y \5 L! B２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
& r1 B \' Z. z8 N* M- @一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果& q" f+ N; w: Q+ R
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价( a/ Q M/ Z( ^; J0 L5 k% M5 ~
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
L# C+ \6 s0 z9 v) S二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交# H9 @7 V. n; J7 v4 d
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然2 u2 @- V& U. r
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买/ r& M' [3 C2 P1 p' o
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。) ~% J3 p" F9 \1 w
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
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