为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

# H  k; b4 [5 X, Z2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
; ~4 c5 d( |) n  u2 p: Z# k2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
7 h1 H3 H; q+ o! I  ^/ m2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2 c- N  X( ~0 r' m; Q; E! a2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

$ ?# y# W+ U! ?) ~以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
3 Z5 J+ H; F+ w. Z3 K1 r
注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
9 I6 F: t0 p: V+ V( z2 f0 z; w' r
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

6 }, z" m6 C+ R. t
; A' F; O2 Q# J( M5 k为什么现在不是买房的时候？
+ }, d4 T& v5 e0 M" f谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
. `& G3 h% X, U3 c5 x1 m$ \1 T# M, V一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
; a5 s) ]# S4 b1 @; p  Y7 X7 n谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
/ O. _) H- ^+ s2008年爱城房事将继续调整
$ w8 \8 A9 y+ }+ e7 u, C! i! M爱城新闻----Edmonton News
1 T+ L3 V. _5 `7 x/ [不要把歧视说成是窝里斗!
3 i8 Z5 L$ p4 r; O% V( {移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

9 y# e2 M' q4 E8 E9 ?+ o其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



8 T, l& z" e1 M3 w+ ?) G' V为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
4 }, ?! ?6 T3 L* Y5 @谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
& }+ ?# C* N# r; b9 ?看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

/ N1 T( d/ F' r& s; ^8 [2 J8 V
; H* |- e1 D* j. j2 E% W收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
. u' J8 q) m0 f. D有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
" e0 _( n+ }5 D5 F, t! D0 p

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
0 \! |0 L" N6 }- e

, ^/ D, P8 Q/ c. u& [  T+ c
7 K2 _4 l% V, @) i' O$ j5 h  D) X为什么现在不是买房的时候？
+ f! }2 j( A) S, E谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
' C! ?4 N' ^  Z8 O: }) ^$ W谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
0 l2 y) ^, z! Y, I* U! E谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
7 @. a% P5 ^$ n4 ^& W" {! t# N
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
9 _, D1 A, ^/ ^, N0 I- _. S请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
$ D7 Y) H$ P/ e+ G2 R" h我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
; ^9 M+ F9 ]6 [/ f
+ G9 z$ ?+ U8 x4 R0 [0 V恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
- [  {5 e. o% H3 f% u8 s2 G楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
; [6 M# x" _* W. m" R
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
3 ^6 f6 C; M% c( m请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
1 y8 {- \. M0 W' U
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

% a  F# ]/ u/ Q9 j2 S: @7 a% u

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
$ z* P/ l/ k: O! M( _& w0 w2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
) j, d* h9 L- ^8 V' Q我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
& d4 p4 D5 U7 X( n) wratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
6 Q" x4 f* C% B) a7 j) ]! C5 P这个结论怎么样？事实就是这样。"

, P) R" y5 C8 W; W7 ?现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
" i" |' Y; E/ k* v  M

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
2 H! {4 t& ~# e# q& |3 H我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

. h' P; R9 `5 B0 j4 \( p现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
2 }3 J, a& _1 O  p1 i# B! e这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
. m# N$ B! _4 O2 i说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
7 _/ l3 J* B/ n# {- A

( H! W; g0 E% V4 d' G1 @4 J( h5 X是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
8 K5 d# u+ R4 }- Y
+ e% [2 y+ D/ i% F# S; f9 R也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
- o+ ~5 F8 Z( C# q/ S

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
2 s; m5 i4 G% R$ m8 I“这位同学 (指yxi ...

! U: w) a0 }  q, K7 Z

: A- B9 S( Q  |4 a! C1 @4 b请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
8 v9 w$ s. w3 s' m* v# Z
3 O" ]: C9 h4 V# b我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

) ^" ^  S9 A6 V0 y, e" Q/ |
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

5 b9 ]4 ?& b  a) _- J6 b' |. g2 {; l+ T
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
2 Y) {! g) g8 l' X% ~房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
/ n! s9 G  d  {$ E9 ^: `0 ?

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
( W- d& B" f& E& s. t8 e" {大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
. W5 k, x$ \6 _" W+ l  `
) g. w) ?6 D; X3 i& ?/ a我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
0 P0 }% @6 |8 ^0 }) D
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
9 ^! O1 _0 X: {7 ?) I" f! b- {2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
% e1 m& i* F# P+ a$ ~" L2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
, O; [" e( h: d  r% I4 L2 y2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
4 g8 P6 G+ T, M$ y5 Z
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
' p7 h% N8 J. y; \2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
! Y/ E* c3 q% {, |/ m0 i( ]3 X2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
# }4 l! D$ k3 d& U* a8 v
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

* |/ K4 b% E  t6 @) Y5 D" f9 T再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

% Q8 ~! O  I: r" z: h真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

% c( U  I! m0 ^8 T大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
6 w6 _- i* a! H3 q8 W) B7 B
  ^& O6 M3 a6 J. i0 r  F# Z你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
. e! ?8 P$ ^3 @不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
; C0 h* B8 C$ u0 C6 v: I大家看看他回贴就能了解出来.
9 S3 L0 x( a* x7 }3 h我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

+ ?! K" d. t2 p$ H到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
3 z, _, J5 A1 A# O  {, l8 Q7 Y
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

& g$ v. g; n% x8 U& O+ s( W另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

6 h7 U! m' E. H4 K
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
, g" ?. l. G0 E. K* @* _/ A
& K/ L$ k. @% l0 J( Y也太简单了吧！！

% n+ ?: S5 x- N& _4 G: a+ }: N" s
1 A, `& B3 e" ^! F9 H1 g难道你反而观之。