为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

, H1 @* U/ ~! ^- \" M/ B2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
( A+ K# d' E7 f  V2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
5 h+ ~4 e' m+ ]3 E% l' N: k
. O+ v( @2 `( ~: Q8 V2 x, Q. B3 E结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

( q# L6 V+ g+ w: q注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

9 }6 K( |0 S  C* J其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
, @& N9 r3 @& p' N6 \( Q许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
. X, y' S& J( @/ a& A0 g
1 L5 F" |8 o) G9 _' e7 i2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
3 N2 b" d) M/ L2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

1 O/ C! }$ E3 {
- T6 Y, \1 P! l! L- L- i
* w$ t% d7 ?% S6 y# P$ R/ x" n& B) c为什么现在不是买房的时候？
; Y, e& \( ~8 g( b# f9 u: b谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
% f# ]  O1 g7 W  l一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
1 ~* ]8 F. M9 d2 i爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
) ]1 g& L# B  }9 ]让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
% @0 p7 F7 F- b1 f0 k谈房论地----House & Land
2 Y. p; c; |7 C% m) A
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

8 Y4 q: b' n6 e: \
; W0 ?5 B1 n' @4 m3 [1 f2 Z
6 C; K8 X3 A: P5 z6 W) }  [& ~( E为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
5 i6 r% H4 n" Y一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
2 }0 J3 \. k3 o0 V) p0 c  e7 Y

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
& i$ _  d+ O1 L7 a8 b* d, U
( k; J5 z, w5 i4 T4 |, X  ?" z* M6 T
9 r5 ?7 R. I2 A
为什么现在不是买房的时候？
6 F" _$ |6 a' N% C  d' x谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
  }8 T( X  r! F$ v一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
0 @- y. Z& R. d. O! k看涨派帖子的几个通病
; ]4 |6 o$ d( h) J$ z谈房论地----Hou ...

, v$ l8 o$ Z8 ~" `* V4 T忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
$ w1 j- v0 K$ u  F; V! q说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

" S3 U+ `5 d; l2 K' t* {& w! ]不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
9 g$ Z* M& |( K9 L为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
4 @: v: r* J# c: R' ?楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
5 y. |  Z0 I4 q
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
- B9 k8 ]8 u6 Y+ k! h请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
7 R& h9 z3 t: V" W/ \# N
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

5 W/ K2 a3 K5 B1 V0 f, J

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
0 u! l% s! g4 D' Z; G( G) k2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
6 u* r5 K- E% ]0 g5 t6 a" ^7 ^ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
  A. S* ]% p. V, G这个结论怎么样？事实就是这样。"
/ C' d  Z- g, ^& X& t
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
" t/ ~( {+ x4 f( e6 ?8 ~说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
7 ?  B- d' `  t6 M! Q+ ]
! A8 H$ x/ t! i6 q. y
! _& G* j: E# _[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

1 a0 R# q- Q3 d
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
. T8 ^. W! \' D1 d) l: `" @说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
& y3 G/ \" R% T4 k3 Q9 S  B3 J

3 U; Q) A& v& h3 w/ U$ i" _( V
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
8 ]! v* [! p7 u. u5 N* F: P

3 ?& E; [5 x% I* y8 o* z我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

6 Z5 k- y4 Q3 Z& {! ^: H
  X$ t! P3 r3 O' Q1 ^1 m请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


1 d# l( N% S7 P  x3 {是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
4 K4 L8 z% ^4 u
也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
2 v& i6 x# i4 V1 ~

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
' Y, r7 F, o; ^0 r" ^2 z大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
, c2 [  L/ g6 x5 g0 h
) x8 }7 E% A' n我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
% L5 w# N2 G( e; G9 |* f0 B2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
, g* [# `2 G/ r7 I- U
  f0 ?% E1 e3 y. G: \2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
5 r- V% I' Y: `/ U2 K8 G2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
  i, d# i2 S- ^* {, N0 T$ S/ |2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
; r" Z7 Y* \3 N8 ^" [8 c! Z
( \4 B5 f0 z, W) ]: Y& S3 B按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

4 a1 J7 z1 O0 m; V打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
  B. `  ^0 O, a& e4 E# `% |
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。

5 j/ l0 v' c0 d. n( A1 G% y" m[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
/ J% F% P1 D: `& |! e我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

$ h5 M) |* s6 g$ K. B我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

% S' v. ?. U; e- e, e你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
) l& l9 e) ?6 _; f2 x& S7 k

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
+ N/ f, p2 c. P5 E大家看看他回贴就能了解出来.
* \% I* C- v8 `我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

8 d) v9 G/ v7 K2 J- J# h: t7 m
到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
! l8 [4 P* y) N! F7 a; U
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
  _) j4 X& V) L$ z/ Q: v$ P3 Y  w

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
5 Z, F" d) r+ T* J, B! J* k: r
% E; Y  X2 V  W$ F# E也太简单了吧！！

难道你反而观之。