为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
: D; y0 d/ F& Q& U# A9 ^
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
" f4 a9 N8 a% T% j4 X8 v2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

. W5 r4 P! ]8 G以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
8 J& {+ m0 Y4 }, m' L2 _
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
  U& I. |2 r! Y' k7 h# D1 {许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
. w6 V" n$ k) {- e, c
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
3 k) Q: l7 R3 ~6 [& b: A7 x$ `2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

) s( B$ V5 a3 s. i! p* }为什么现在不是买房的时候？
9 r3 ~9 S, X0 \1 K4 q谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
* n( o4 R4 W. n2 {8 \9 @谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
9 @5 c* V' s/ z. ^5 r谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
' b  c$ C. C' H. F- t  Q2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
9 V, v4 b% U2 z0 ^2 Z
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
8 J8 p, {1 [2 f4 ~; a; R9 v) @
" o. }# b/ M' w1 \4 e

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
6 V& c! L& i; S* M) y谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


6 R  O. a4 \3 U' ~% ]3 N
为什么现在不是买房的时候？
4 D0 @9 D( N* z! q* n6 j谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
5 {& f; [4 F" o谈房论地----Hou ...

* \* \- b1 |. G" J" b3 P
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
4 r; w% N3 }, \5 G1 U. l) \; c- }+ J请问：2003年一月份的平均房价是多少？
) h7 c3 M1 L; W. U0 p* i' T% vRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

5 V! S$ ^# G, ~! X. O# H, N7 F! Q恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

* w. p( K9 r5 @* G不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
) [0 M* m( J* C: G; ?6 f为什么？
& Q6 N; }, j- m& w请问：2003年一月份的平均房价是多少？
9 @/ a+ M+ R6 B3 R! `4 gRatio是57%。
' X, w4 @: L# t+ x" A8 v
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

) m1 m$ {0 j! ?! D. M
/ H7 ~. V) j7 N0 a0 D

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

. ]! ~  u, @; c* l“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
7 y2 R( n2 {1 n) y) X  O2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
5 Z6 r: o# f8 Gratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
& U6 S6 [/ ]/ G& P' S; v# S
) p  |5 b4 j8 F% `现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
/ T) D  k7 v2 Y+ e. [+ X说实话我确实是马甲,现实见过你.
5 @, U1 z& b, f9 Q! r我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

8 B. q9 b4 W: L/ r9 V
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
  b, `& C: N# m这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

/ B4 d* P+ P- A- b/ L! M4 K
- |1 Z6 I# a- s[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

: _& w; F- X% _/ B
+ E, V" h& d& q忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
6 A6 o, g9 O3 g( t9 h  L: X
4 ]5 K0 O" h1 d" M3 b也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

* F1 r) M6 A, ^2 M( [
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
. M2 t; D& J9 I# X+ W“这位同学 (指yxi ...

0 Z. R2 |9 `7 j0 p- h* p7 ]6 P' H; o
/ {% d: c4 [! x$ Z8 s) d请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

- V% ]9 [6 z  x3 d* n# x& e我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

; r; s; X' a9 z
) M9 V- y- T' E是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
8 |. h! g  |# G. g
* N6 v& s# w6 I" l5 r也太简单了吧！！

" @/ i' K# c  ^0 a1 Q% p
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
1 Q- X- [0 `7 e6 d2 B4 z! R) b

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
+ i0 u% ?" P* H9 f8 H3 W- g4 t( Q
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

0 S2 T) z& \2 N" R2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
. z: b2 [! i* P3 C2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
% A" R, G& g& a2 r7 @8 |) Q* c2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

( ^, f4 p4 G7 T5 X- ?4 B2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
* C0 v+ E" N7 J# d2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
# b1 Z( f! F# I/ ^" ]2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
0 Z3 g: M. |" ]1 q2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

: b. m0 X5 l: W6 Z! B按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
) t0 k5 n: e  v) J
* E0 g0 O2 h3 Y( z# ]5 B6 _! ?3 D打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
% v. i& M" \" ]
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

% ~, F& l2 b" ?6 B8 ^" n8 g! }大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
- O- A. e$ u/ u/ O, w我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
- T: v  y; E% }! U6 u
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

" K9 j; r0 x6 R- n; Y7 |你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
# L0 c" T" c" e! A" {

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
7 i) B/ ~5 V3 K; P9 D不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
9 |% {% Q' J# b+ D. U1 m我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

# m% }0 m/ ?: g( Y
到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
, D8 I3 N- Q% f) j
3 x3 Q) R# Q! H$ o+ \; o/ S你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
0 |* ^" \, W" H5 I( ]
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
4 W) m8 K: E8 c, R; x) d

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
6 O; M/ K+ P' E7 e! e
0 m: y8 D0 S0 V+ g  T
& s5 t- b( ~8 `; J5 \& j8 e* p2 H( J是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

" Z* T( h# [& }& z8 g也太简单了吧！！

5 _9 O0 c5 h9 Q& A难道你反而观之。