为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
* F1 Z) C; N8 e9 r" p% ?, X
  X) F8 a6 }3 q0 P$ G1 e2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
3 ?6 Y( t7 M- v+ U9 g1 W( n
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
7 a6 e: j+ s8 i6 R+ V
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

3 k0 _5 M# m8 Q8 w6 \  A注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
5 w& {9 X7 g+ T6 J& O. d8 A
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
: ~3 h$ w5 Y: ^; i7 f  r. f* V2 c许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
# D  R  I* n2 _, z% u# j8 |
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
: m1 D9 \: _+ R6 H2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

; l) N: D) a9 s" d1 S
& {/ Q% d2 I, K: l6 _6 |9 v- z0 y% a- B
; _( d8 z1 S' e1 \( C为什么现在不是买房的时候？
3 t' s* o) F) N' \谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
0 f% ?/ s8 G8 r: l6 j+ s" z0 y! m一月份售出房和上市房之比降至历史最低
+ f: m; G0 D: F" J& b+ m  K谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
* r, b5 c5 C* y- O3 c7 c* @看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
3 E+ v1 J2 E# X4 p+ B* E爱城新闻----Edmonton News
7 \1 l/ ~0 _' E! p. Q不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
# t) O4 K: v" I让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

$ C) Y3 ?7 ~! ?7 q. C: k

* k" F' T" `. ~5 V为什么现在不是买房的时候？
4 L) ~, U2 l- Y, y) V% Y0 |谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
( Y; R9 I8 f' W7 r0 \一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
+ ]) G" e6 L- f$ \看涨派帖子的几个通病
1 L1 U( f) B' z2 q" U' n谈房论地----Hou ...

. x, o. z/ N- {8 |
8 f- c7 [3 U' q收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
: Y( [, m% P. P( T

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
' S1 Q/ e; O1 S; w4 _谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
( ?8 d( J# {$ a& L: k/ T" l说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
  w8 U  M- ]7 _! m( x+ q. j请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
2 \* D' B; a" w! y+ i
7 T$ Y' R2 h9 q" X. _恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
6 y5 u' R5 @0 _$ b' n/ a楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
8 x9 c7 ~% e9 e6 r' p4 t, R为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
$ e3 s* [6 {& c/ N6 ]% z
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

0 n: r* b; F2 `2 U. k7 \“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
- w3 M) d) G6 w9 K; g( I6 a2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
0 s( r% x" E9 ?5 l, ]/ r, d1 Lratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

! w# \) z; F4 J9 K7 ?现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
! l8 D3 {0 P3 O- N' E说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
6 Q, O' D5 ^0 e- }

! L6 P& G/ i" w: H2 U/ p[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
* O* _* C- T( z
6 e" g9 e& K4 _3 Z0 U
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
* _! V/ J% C. h% M) ]8 v# S% A

- |% j( ^! [  K& ]" T* y
; L( b: c6 D! z; p+ I8 v4 f是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

- A! T8 Y) r; u# G4 t6 n+ z
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

0 W4 x' ^3 G, _( a  ~请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
- f( J) k3 }8 F) Y. W: S; D
; i- [$ _0 S7 C/ q我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
  A; t0 M4 l; V7 V" J

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
! b4 Y8 ?% c: |5 v, k$ J! l
也太简单了吧！！

& W3 ]4 p# ^0 j) Z' P0 H
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
& G& k0 y, J) e' `- u7 R# Z房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
4 d# r' B; y) h* F大家看看他回贴就能了解出来.
: [- l* c) L1 J# h7 l9 T5 W( d我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
; E/ O/ y% H/ m. L8 B! ?& W# [
) Y/ @' l# J" ?& M2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
# I  V: {7 y" C- _- ]; E2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
$ d8 e6 T( t1 d2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
; z) S/ R1 k2 g0 [; S5 J2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2 P6 O4 Y' m* s7 s2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
8 `2 `+ f3 R. F) g( g5 |' Y( p2 [: h
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
. G6 @& z* x7 E/ }  D3 l1 n2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
; S+ X4 G0 |* D: ^& Q8 n# B2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
" b3 p' {! j+ k1 R( @
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
& l( e6 f3 R7 q# E+ ~6 Z
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

  H/ q' X" b% y  ^再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

9 A# J! L) d: u  k大家多交流。谢谢。
3 b$ m' j8 J; F( B! V/ q$ _, Z
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
) \* z4 T; a) n7 c9 T2 o0 s3 a我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
9 r7 i# G. b9 q! T" x
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

" x. j; l( M0 s# Y+ Z
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
5 ?7 H9 p. \; B3 B: O) a) g我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

* u( i# p6 ~' T( f  A你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
0 i, l. w7 q' K: U- D

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
; F/ _3 X% H  c, h( h6 R大家看看他回贴就能了解出来.
0 F  \+ ?7 ?( Z/ Q3 M我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

' B5 Z5 I3 ?( e9 n, q5 K到底是谁病态？
7 |3 x1 R$ V: Q0 B; l# @
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
7 R( L, z& Z* X# r6 e3 O8 f
* ^4 Y; Z  V* O6 G8 f; i你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

  K1 H; l- }! K9 _3 ^另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
, K" P6 T  @& ~5 \/ ]

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
* @1 S+ g4 J% D% i: l( }: f

0 Z+ W- @5 [0 e: B! X/ f0 C+ w8 F是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
+ C$ U3 [, w$ C" e$ D6 x# c
- I9 o  J$ I! ~* }' k也太简单了吧！！

! L6 U' h( q4 z7 C7 r
8 P7 s, z$ p4 a. h9 e难道你反而观之。