为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

! `3 g6 m7 Z1 y# W6 \' q  P2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
% V  f7 a( o! e) `* N% B0 T2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
; f% y# ^' N2 E' A4 j2 t$ |- b! c
# W* c+ |2 G( n& i以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
7 ^) L! ^3 ~) H8 C" m
* w" s* _5 T- Q/ x" h结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
& p8 M2 ^1 ]( x* i/ H
注意：纸上谈兵仅供参考。
( c5 A5 \: m; ?& \: ~0 W  G

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
% S2 l! j3 E) D% C) Q
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
. J$ j5 F) W1 p! B1 k" G0 n
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

: `! J7 |% P* C* [/ e/ q; W

, L9 F& F9 f4 O3 o  \+ m为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
$ a* k( G& t' c4 Z谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
2 `4 ?! u! u. m0 Y, n' g谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
  z- ~" q) @$ `: L2008年爱城房事将继续调整
6 |5 b2 R$ m% L3 Z爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
" M- W* N! T( R4 {% i6 D移民生活----Life of Immigrants
% ?7 b+ |" [9 v9 d0 Z( w0 f5 I让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
: y7 [; H% g8 w谈房论地----House & Land

. a2 \' l& b% z3 T+ m1 T3 P, ]其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
' ?" \+ J3 W% }  z7 L* ?; J) n: ?


为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
7 n, @" U& `7 }" q  a3 g( U7 Y一月份售出房和上市房之比降至历史最低
% K9 N  |2 J, s7 l1 s5 u5 s- F3 o& K谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

8 N" U' ~/ @* W# g$ C8 `1 w
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

) J$ T3 X1 E1 _+ l) [0 W
% h# M8 {) s( l+ j7 ]% W) s! k! k
$ r7 Q. B& Z# \3 T$ j为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
  c! B/ c* ^/ p' d4 l1 ^% \谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
4 e) a7 f+ S" E9 m3 p2 c' g; Q谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
: L8 Y0 M$ g0 B5 j% Q, {  ~说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
) W, ~$ ~( c& ]8 o& ~* F7 \
3 z! d3 F" d# _2 E不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
8 F& m# r: ]( T4 B0 S0 e: c6 {为什么？
1 P; L: O, D. H/ s请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
+ ?% Z: c. K+ f6 i
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
8 H% `9 l' c6 H2 ]
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
3 f' U$ V# L; [+ ^' h! d) I" h' H9 ERatio是57%。
9 W% ?( e7 D  P. G( _
' @% G0 j( n" |0 K% E5 A8 c4 l# \) k如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

/ `% j! o# A- q) ?7 |' G! _

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
( O; C& G4 n' b0 z2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
1 }. t9 _; f, D* x/ m" ~  Z( Hratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

6 b2 [! F0 S4 h现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
% c1 q' _: w9 j我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
9 G, L; Z0 h  T5 M3 T这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


. \: j5 f' @% ]6 Y7 l" D[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
! |* s4 C- m9 Z* Q

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
8 h" l* e" V4 l) X& G
2 b, A3 J, q" @  X4 w8 g* Z也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
" {9 f; F( D/ E  O- {

% L, c4 x: N' t  r8 j+ [我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

/ n# C) L/ [$ i; [5 p7 q. |
# k% F8 k" s0 c/ `" k' S
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
' V3 [- N( d' @1 s+ H4 }8 v% b
9 R( c5 v2 Z+ T. j4 A5 _2 ^. i' }我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


/ Y0 U; F7 Q5 }# W/ V是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
+ E( o4 |5 A- B4 b+ m% J  j

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
- \$ k  y* e0 {1 U大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
. x$ Q+ M/ l9 W5 R/ h- E  I$ g
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
- e' J# K- ^! J( ]) C# p
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
, o: n/ [7 p- V2 D2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
* n; f& O2 g6 }: v/ ~3 j& t& f2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
4 f! U% }/ V) G5 ~& m2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
0 u+ ~: |) P- y# C" U% k
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
0 w& J" f" t$ m% n% U# I2 e
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
  {! x" m- l/ ]( E
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

. J, O2 A# A) Bratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
; _  B8 }) G5 C" a" ~
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
5 p# C. I8 @3 x
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
$ D2 T8 f! x' p2 Z+ m
4 i* A4 m- w7 ^$ k  a大家多交流。谢谢。
( y* J' L. m/ L+ `- l# C
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
3 r  ?2 T% S) U6 B) e, |我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

, n; A$ s$ [+ |' [2 h  N我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

+ f$ y  {2 u. N
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
; x7 n- n( ^# I% F' i! r我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
. q7 B( ~6 `+ b
' p  g: L6 k- O4 K3 w$ E( E2 ]你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
$ c# y8 \! J1 W+ z0 {$ o+ k0 m不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

. K) F3 v9 P7 h, S4 j! O4 V1 e* v
到底是谁病态？
) G9 V% K  s9 g# [$ Y' k
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
0 S; A) g! Y- q  o7 O' f
; o" C( T5 Y% v( }
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

( Q( m! t3 B  g# k' V& v也太简单了吧！！

( F" S- S( `0 d; ~7 U' A3 N难道你反而观之。