为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
* ]. v2 _" f* v( H/ \
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
5 B8 _; t) Z2 F! k" j. z0 g2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
5 U+ M3 \$ s0 _& K" }5 c+ o8 U2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
) \) C& l( l, s! T" J6 b
1 l" C" q- l6 Q' p+ J以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

$ p, Q0 A+ L6 I  y) s: ]结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
! n- Z8 {, J7 o2 Z
注意：纸上谈兵仅供参考。
  v. M! F7 Z" p: u2 k; }# X

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
* Y. o) v$ a+ {* e
4 S" a3 k$ H* Q: L2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
4 Q: e) n3 i. G( i2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

/ m! J0 R, Y9 q# Z$ T& Q7 J* ]
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
/ y* v2 D7 R9 ^5 j爱城新闻----Edmonton News
( y# `: N0 P9 M不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
( A& l' O4 r0 {让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
& o) L! ^( h% m& D! h5 b. `* @谈房论地----House & Land

1 Z5 w6 T3 d" w: s, R2 F: y9 ~其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

+ l2 }8 M9 D: i* }

为什么现在不是买房的时候？
0 O+ d) m4 r! @  B0 Q' d. g+ J7 n谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
; v/ A0 w- l' y2 y& \  l  E9 v5 s谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
1 m6 r6 m9 y# L; i" F看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

/ X2 R2 y+ \0 Z  Y5 h9 X$ v6 T; S收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
* p9 e. ^! p- D4 T. Q0 T2 c$ \& @
2 g$ V& N  E  ^6 |! j1 Y
; N8 J0 q) [( b0 q: M5 U0 I' w& F
# W1 x! {* t7 O- R0 \" f: i为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
& f% l8 i7 Z0 z  |) R, s谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

! I9 c5 y' J5 U3 k  H& _4 I) U
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

6 [  {3 L# W, O5 [不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
% H$ c" u: \# E  x1 V3 n为什么？
$ |; ]. u$ f- a9 J2 p( M/ s请问：2003年一月份的平均房价是多少？
( d; a' |1 R6 {Ratio是57%。

9 N8 o( }5 |( j5 }3 S6 h# Z如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
# K' Y6 A& [( a6 v. K3 `8 r我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
7 ^# e4 b. N; t+ N: ^* w
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
. W6 D; [: x  w9 I) b$ \楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

4 r* ]8 u9 o5 z% w% r) |不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
; ^6 q$ z' {, H2 W8 f; j请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

5 V: D7 U" n; i" d( m5 o如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

+ S% X9 Z& q9 X: m# \
* C* I& z: s$ |9 y/ \1 P0 F5 K3 |' i7 z! G

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
5 X! ]$ }0 }% C7 S5 B2 R) H& K2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
% B$ ]1 X! c; R/ v3 v- P$ d0 {我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
" o5 P1 O$ u  T2 x: o0 T5 i) }ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
. i; B. l" r; q4 n$ A4 W& p
! F' i) R# n& [# J! c- _现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
  k9 \" V1 S! N9 t1 T

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

' |5 N$ a, v! _0 F7 Z# h) _现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
( }) p0 Y3 \5 g9 ^$ c  c这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
2 o; y7 x9 ^! c1 b, N5 ^5 F说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

: a9 C5 z5 a8 j是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

( R% A, F& N( y, i也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
4 A* O7 S3 E: g“这位同学 (指yxi ...

1 x+ z4 p, s! Z- v. }1 q/ r
4 P) j0 s+ e  d* R& T- [; d" }, {
$ n5 j  t$ A$ Y: T. f请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

: J7 W2 s: B6 K" }
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
1 h# d: T1 }- K% F4 k, ^/ {! \
也太简单了吧！！

- ~% Q8 G3 }% B5 Z: S3 R8 H房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
; Y! e$ y) u% T2 J( C房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
. S1 V4 h. X- |, u

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
5 n  O8 b  f. j* q, }我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
3 T% L/ v& Q2 p) D* ^1 y: D
7 D2 Q2 o1 y3 ]* z我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
1 _+ U' a+ d) V( p8 S) {- u9 G
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2 I* N6 j' f) [& R2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
3 ?, U0 A+ u& I) [- Q1 O9 \2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
$ w" g( D' j1 n2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
0 ?: F& N& ^  K1 |) Z3 e  n% C  |; B
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
; j' L6 H% F& J; d3 z2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
& f. }) j' m) V* d! n) C# _1 h% K2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
- s) y  t7 y( E& b2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

% p- z# F1 [/ y5 W打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
1 H  M3 V( r. U4 ~' g) I+ I$ U/ K
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
+ @0 T4 u9 F( b" A) T" ]; ]' R
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

' v1 D2 y7 c# ?$ N/ g6 F真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
# x" H+ s" Y5 P5 s& E7 ]0 q2 d
/ `4 Z4 y% f2 [8 F7 q# H大家多交流。谢谢。

7 m" P- w9 m, n! r: c[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
1 E& i$ S: u4 e, y! L: @( t3 f+ ^我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
; z% ]0 C! h, F5 A
7 B* z+ y$ Q! @4 {& C我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

6 n4 S+ E* X1 k1 H! ?
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
. x! W* {2 D  ^  P- A' e' K不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
% J# t. \5 e* I我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

7 V8 S8 a! a" C* @$ Z2 M
到底是谁病态？
* k! G; V! Y. o5 L7 S
4 n* ~: y8 A8 W我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

( b% ^6 l  ~! J1 d" w你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
8 Z+ I% k4 V5 ]3 g- y* g
; H7 Z& G6 I/ h7 {: Y4 c, E' M/ e另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
0 ~$ i0 q  D$ W# i2 ]
) g  U7 d0 [6 V& N
. o# e2 _0 P' @. T' Y是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
# h  B' e1 U# r" h3 d* g" N
) ]) b0 X7 w1 x' ^也太简单了吧！！

难道你反而观之。