为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2 s1 Z0 y6 T3 r  l2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
, ~: ]+ i5 S% f2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

9 {) M7 a" ?  E) b以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
2 u9 m/ R; w4 [
' _8 J$ k  e3 Z4 g9 P7 T! f; G2 ^注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

( e) y  k- K7 }7 p+ B, d其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

1 y+ Q9 A$ e/ w( _2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
% e* X% e) r% M谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
* [/ G' h! W8 n移民生活----Life of Immigrants
' C/ O, ?: U# q- F3 \; O5 o% d让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

# w( s5 u4 V8 D其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

' y4 P/ n  v/ `$ o: f# `
8 W7 _( G0 z7 ?8 ~5 Z
为什么现在不是买房的时候？
6 v' ^9 f! F. Y& |谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
/ @, \. }2 B$ }9 S1 N一月份售出房和上市房之比降至历史最低
) Q6 A6 y" L8 v谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
( P  A8 r- r/ S& Z" t! K看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

7 H8 A5 z  x) z! q: z) @( @
1 x. f1 F, |9 S' S: f6 V收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
) T( V/ y3 C" k: u! |* ?8 M有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

2 q& z; ?' B7 J) h/ \7 E  |
  {- i9 {. Z  k" k9 f# d' F
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
0 f2 n, \5 I4 a( j* u/ Q' v一月份售出房和上市房之比降至历史最低
) }4 T* G; z$ \谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
3 M# D4 B: m. L; j$ J: B谈房论地----Hou ...

- e3 Q/ H  m- o* F! z
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
3 _9 ?! t. \! v3 A/ {Ratio是57%。

8 s- v) V& [, M9 N; X$ \* ?如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
/ j# O; _- S) y6 o3 `) j我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
* u, r1 y7 N. U7 ]
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
8 X8 _8 {* r7 O为什么？
4 q$ d) ^; m5 g8 u请问：2003年一月份的平均房价是多少？
% q. @! u  D/ z4 lRatio是57%。

* B! }  C6 {/ H# w5 z如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

0 W" `5 n! B) H/ A( Q; `9 ~
/ ?' Z+ h8 M; \. A! ?9 U

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

& E/ Q' r2 g; ?“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
: P8 ]) s) }" e7 m& v2 B; [# ?3 ^2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
) T5 k3 h+ V/ T! q: p  I/ u4 A这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
. u* E- L% R* Y3 c2 k+ I说实话我确实是马甲,现实见过你.
# Q' h  f( P* N: r1 m我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

& e) ^* s' t" B! m- f: y
% _2 r/ \2 c0 P0 R! b( b! L' O现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
0 k3 c# \& t1 U  c0 |

' b; P1 Z9 |# c: z* K. W% j% L[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
% V  |# W# ^) G- A) A" P
% V. Y1 ]% q; T3 `2 D
& f  f, z1 c. N" V# b忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

8 w6 `: n8 l" r. I* _
( I/ H& v% x$ R5 D是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
* @+ o; |' T* \3 |$ `# O
% r* `$ U  ^4 D* k1 S也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


* ~# w% D4 h+ x- ^5 i5 v+ N我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
4 m" t8 q& y% d! D9 v$ n+ v# k5 ]“这位同学 (指yxi ...

1 }' x7 s: a) K* }1 d! _
0 F* L, ?) ^' D9 O  n3 V0 o  j- t请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
5 V6 w9 ]0 c; H" R4 H
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

+ k$ d) L3 N% {
7 F! A8 Q& p( i是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

$ ~9 ^( a  H5 L6 M0 H
0 E1 j. U& u' y! I房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
3 T1 c  e) e5 O& X4 y房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
' ?. A! N$ q/ a- h! N+ A- z- K大家看看他回贴就能了解出来.
: y/ Y) V/ }' b( ^' D我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
5 ~4 Q2 N6 D- L! r/ f2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

6 o% n  b5 W- N+ a5 R5 ?% S9 q2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
0 K, |% K: l% |2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
4 i3 {% b8 T* Y$ d, {7 M( I2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
4 ~( d3 [2 u! T9 P2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
5 }. I* C% _: t  a6 T; ?% @; y2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
! v, r2 K+ I* M& t
; `; d" Z' Z. @- h7 B' r% j按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
+ v% }% s3 S. h2 ?* t1 k
. \$ e. o1 k% b( a: Z1 V  D2 v打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
; ^4 E8 U6 a0 D: x
$ w2 F$ Q9 E0 M再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

' X% A2 t, {1 |真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
0 o# d4 Q  I2 y& M9 U6 F8 Y
$ u% V, u2 S  e  m5 D大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
" P) l: _& N3 _" e- A% P我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
# I% m1 m/ V$ y& a4 J' ^- b
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

+ h0 P$ h% S, S+ y6 F
1 }7 y3 b$ [! X+ ^, V( A$ X2 d- [你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
4 c9 W0 z0 Q, d8 f( D9 H5 O我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
' w5 m1 }) R+ T6 ^
" o0 K9 l& e& T% j  O你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
3 v+ ~# B9 L1 c% R' c2 t( R9 L

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
# ~4 N8 O& p1 Q2 [' F/ `& e不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
# l9 q2 o. R" z4 s3 }$ N我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

  P3 |2 j! K  M
到底是谁病态？
& [+ x( `1 P& a
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
* v, e3 T9 |9 i% v$ r0 \8 ~$ C
0 N! S; U) d3 S# z3 X$ N你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

) H, }" x( Z' ]( M6 ]1 t另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

8 g6 F; o3 G1 V' A9 o* [- j  B
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

! y0 [9 T: j: |! ]* n也太简单了吧！！

) k$ ]' i% x3 {& r+ A4 o
难道你反而观之。