为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
4 k( c3 d: C" I7 w4 L1 F: A" X2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2 l# w: X( I6 v3 b% R  S, D7 v2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
/ i4 r5 G) K9 S( C2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
/ h. K% X, ^7 C& |& z% f, @$ ~% g& x
0 k# J6 S2 k3 w! s% U结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

6 Q" e2 a/ k# d7 V# s9 R3 [  M! x0 f2 N注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
1 y$ L9 H0 E0 l8 ~9 p& @
4 G6 n" q7 o- G/ V" f# P其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
8 b7 H& r4 c0 X' M- Y6 Z% V
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

2 R. p3 K$ d0 X( I( ^' e

7 v& V# m* ]* a为什么现在不是买房的时候？
: w! c; j/ a( Q6 O3 C. K谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
  g; P0 \1 `3 S& I0 Y, Z一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
. A& j2 N4 X* `  n; f- e# I2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
8 W* i+ l" |1 O! @. S0 J# s不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
, z- Q' b& Q/ k让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
2 l5 T+ a5 P3 G' @( u" Q; e; j8 k5 i
7 S6 J! D$ [1 c* P其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

* D. l, |  D4 N8 w. H1 I8 j
* D3 M  B$ W7 Q; B9 W
8 _$ z9 H5 R6 X* q" u- X" U" E为什么现在不是买房的时候？
$ O$ Q0 H( Q! c0 {, a! V谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

4 \, P* ?) \: a4 x8 s/ d2 H" R收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
) S8 n# A) P7 d) y* w. y有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

  y. i9 m: X7 t2 a; w
: U5 w1 k* U6 H; x7 B; ^
为什么现在不是买房的时候？
" D) c" ?: t) l9 o3 O7 j谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
( U/ z- Z) U) g+ f6 @3 N' A, B# t, B" a一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
) \; h) Y  m; x+ L7 i/ i% m看涨派帖子的几个通病
# |3 a) P* _; `6 g8 y谈房论地----Hou ...

- v3 p& e/ X! {; L5 U+ V; h
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
) B, F. E- b1 O% \' r) r0 `
  o- k0 T' {4 I5 K5 e" W不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
* k$ A# v7 |7 T9 i  p# q6 X为什么？
, Y& Y1 _1 g, ~4 I请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
5 O, F* @0 }+ r, |
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
  Y8 v0 ^* I9 V- B2 d, u# O
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
0 s7 K; w" p0 V, O% t
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
  T+ o- r0 Q' ?0 Z" r9 _为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

1 |. W# V, j4 i如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

& x. @, D' ^, I5 [3 @
- P! P4 B! a- z" e3 L- O  Y

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

/ j0 s: D$ d) Q" H" m“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
8 T. ~! @' k+ z* r2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
2 m3 H! n/ }. S  u- w我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
! j$ n% I6 G' ~4 ?( b4 u8 d  R这个结论怎么样？事实就是这样。"
% y# C" i/ U, ^. r, H3 ~) `
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
% k$ F! T5 m% j: a; {我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

0 _0 L- |+ j/ Q9 ]$ w: \
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
% V& C6 n, @2 A) W1 U2 U" C
  n) u0 U+ ?0 v2 [) z6 {
4 v2 C; N3 }' ^8 {2 z0 ~[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


# ^7 ?, k+ I2 J; L* N2 t7 u忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
, {/ u: y# V) C2 N& t

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
' l: T' _* R4 p1 M/ h  M
* H+ U  A6 [9 \) E7 [7 c也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
9 f- i; L* H* S6 k1 f# ]/ G2 ~
0 O/ M; K! _+ l
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

$ E1 m0 n- N% v
7 o2 j! `) ^$ d$ W* q2 A! u& P2 u/ M
7 `* F- F; K+ ~' j/ l5 h! f% e请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

( w. ?7 m- O; G1 m# a2 N# i' C我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
8 l7 s% Z9 D4 K* B" _

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

/ u* i4 M6 {. x9 [( d# i
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
; U) m4 M/ t' e; q  e房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
- D5 K& O, b# C" f
! r9 M: ~6 j4 f; c2 N+ m  y我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
4 k9 N- q+ w; n  j) D3 P3 {2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
$ q* F+ R. M" e9 O0 H7 n2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
: f, i9 n6 {. m% K' A2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

6 u* o0 q4 a% v$ s2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
9 Z2 [# ~5 U3 s0 Q5 X( e2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
* }" o& ~8 o$ @, l5 _5 o- H2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
0 j# C% X1 `) g0 y. d5 e
% L# x& x* y/ H# k/ h+ f  r按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

5 t( A- u+ ?  R5 [, g% E打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
! a, p: q$ b- h% N& m2 l' ]+ V
% W# o9 l' f7 O4 [9 i# {% Y3 c真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
* E1 Z8 Y3 X! W7 _
6 o+ r+ ?8 m; a( V% {大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
* c5 r+ u  x5 ?- d我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

& t3 J3 O( |$ \/ @- i$ [我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

" n' m$ |4 v- _7 E6 r
+ i' M" {, i$ k( j2 `你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
- A: a! v" S4 ~6 F我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
' v- T6 N0 B5 H/ `- b
* s, |7 E6 ?; O8 u: b* E你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

6 A9 |; U6 j: E4 a  j) Z) H! [* |
' v6 O( }4 I' O. @到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

0 V# ?( G2 ^& [$ t1 n另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
  E( T# W2 U! C9 X3 j

2 T1 R) \' `. J$ N+ n是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

0 o4 h4 i" m9 p, Q, b" F: }
% e$ ^: R; n0 R: b0 o1 i$ s1 f2 o难道你反而观之。