为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
& b. r$ I) Y2 g$ ^& r6 D" b
: v: t  V6 |9 d2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
' n2 r& B: Y5 W. s. E# O3 ^4 U2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
7 ~( _: T# A2 k8 n+ n2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
% v$ ?6 B0 b: p* l" @2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
( X& H7 h% O) O* F1 [1 R6 D( N& C
注意：纸上谈兵仅供参考。
/ {$ h; R4 T: I" ?) A9 r" v

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
2 \% o4 W  Z- R+ x5 f2 W1 t0 a许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
: _8 J9 R0 u8 @+ C" n
- o4 g# L$ Q/ V& N- z2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
' _+ N2 Q9 I3 g' e  T3 z( F2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

为什么现在不是买房的时候？
/ L4 a; }" m" D, ^" v: u8 ~谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
  F( \3 r+ i) t' c9 M一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

0 f8 v- {! p/ |其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


7 G7 ^8 P; F. _* j# O9 _1 N. x# Z
为什么现在不是买房的时候？
# r9 Y1 c2 [  D( ~/ G谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
1 X1 Y4 G3 b8 w- q一月份售出房和上市房之比降至历史最低
! H, I3 a* F; P! Q' J1 U' j4 y谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
( m7 o4 o" f- @+ p$ K

$ Z- j& T8 l$ U, V6 Y
为什么现在不是买房的时候？
& B) L- l- F- _4 r* W! t谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
8 K( M' h# ]1 B# q: `0 R& K谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
, o" ^# ~9 Q! w看涨派帖子的几个通病
8 g+ p6 D; U7 {  \谈房论地----Hou ...

8 u* C) u. q' Y+ S9 p; p
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

- k% w6 m2 _% X6 p% @0 o不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
' R' e* J& W$ G0 b0 [4 K; _5 bRatio是57%。
. U5 K7 }$ [3 E
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
0 W& y" S- X% i) r. r% C$ O我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
" ?1 C6 t6 j0 Q/ k) t( g* O- D1 c, \
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
1 i+ Y8 D+ |7 L! g4 D为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
) s4 Q$ X. c2 I9 x8 \% o, {Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

0 w$ I. H* e+ I% `/ w/ B

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
7 U: I2 R8 g1 N( o$ x1 k: [2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
) b8 p! y: U$ [8 R2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
9 h6 s3 P! W- g2 S' C9 \ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
. K* n* Z- ^: J" ?( z0 x6 Y这个结论怎么样？事实就是这样。"
/ M5 a7 w8 A1 b+ u  D$ y0 {
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
% T) g$ U' k2 P+ ?2 d; s

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
( f; v0 v/ S4 b, ?# y$ j说实话我确实是马甲,现实见过你.
% B$ V3 g' Z3 B8 W4 Q5 c9 t* [我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
" y( C, Z( L+ ^' h" q这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
- o  X  _2 _2 I
1 @& v1 |8 e7 s+ Z, K
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
" Q2 n6 {& @, |- o9 k, C) f- i
& P1 x# f" x8 P. s! T/ N0 Z
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
0 D: K6 D" Q0 r0 G说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

' k$ X& b  q! p
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
# x& [$ ]  A7 N( I1 m* B1 k7 E
$ K. Y1 g3 |% q2 r2 Q也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
0 I+ g3 Z# L# t& Q3 T$ B! s

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

( Z2 W- J; i$ A6 V% w我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


- B5 K7 |/ ~& G3 v, `/ u是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

! Q* W  s1 b1 K) t- b# ]也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
0 J% R: Q, Z; \8 I" L& _
; y) y8 H! |8 y) w. ^2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
7 H$ ^) L8 c7 s3 M- d: L6 y) ?$ u2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
) L; @/ P- \3 g2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
+ L6 ^* M+ p; i$ L; z; a) z- E2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
3 q! R* V! b6 O5 C% J2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
; k. E0 z, C8 j, k2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
% S3 M+ Z$ C# _2 N( ^1 k2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
3 K% f; @; x& b# q
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

$ T5 V4 m8 J- v" E  a. A9 G打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
) `& {; e; k0 M; E$ i$ _  D
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

/ [( [* r5 D) J* R: p* k3 }真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
) _" c0 ~. U! H3 K% I" ]7 h2 N( t
; N, t: B: L% c+ K$ `% H大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

% C2 {) @( k# W我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

. W6 Z: R, p' n4 d
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
! ]3 j- @: ^( R0 x$ w我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
1 T# X7 E/ y0 k! |8 P, h
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？
, q5 e. c9 d# s4 ^
6 p6 t, {$ F: p1 K- O5 F" P* J我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
. |# i7 I& V3 f* t- P, j
; U" {3 v+ i1 O! y7 v你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
: i2 k2 }, K) ~" K- Y, f, K) \4 x

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

; R5 h/ I1 N5 I$ p* v( q% r/ H
3 r# D  S# s" k1 C是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

' v( p5 ^; g+ @. F难道你反而观之。