为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
! c% [& [7 Y' f* c/ z) w4 T2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
4 U6 {8 L+ X& E) y
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
1 n! g) N6 a+ u& o# B, T% h( h
& A5 i4 r9 |2 @9 }4 n结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
! w/ b& m+ Y$ H, x/ m
注意：纸上谈兵仅供参考。
2 M5 D; l2 r6 r4 Z) Y9 R

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
- J+ i6 {( \5 Y) A1 L. p; b
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

$ I7 U, J, T, b! H2 Q: h+ v8 e  D

0 `9 O7 X. h1 S+ }' a* J8 w为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
. K6 m& v, B& y一月份售出房和上市房之比降至历史最低
* m4 h# O2 _5 [1 ~. a4 _5 E  p谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
- K. o2 k- X5 F1 s* c) z看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
( ?# Q9 Z! D* p# O8 X爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

4 E$ t9 g; m0 k% y& b: Z其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
. C8 _# X8 n! H: A4 X- L
% w& v9 G" h' f$ e% V

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
5 N' G' }" e1 D一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
7 C; q$ V7 K! y看涨派帖子的几个通病
8 V& l; Q; |. w6 D2 g# _谈房论地----Hou ...

  |  D/ h8 l1 M2 S" o* _  |
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
% C# t$ U0 j# U1 M9 {. {  v有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


7 Q$ B, |! I, W' ?; x; a1 O
* g! A# P% X6 L* U; k为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
0 X) b: J' C. V& E/ c看涨派帖子的几个通病
' b/ g/ U- Z, L谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
. p5 H% m! C. |! L3 `+ D) |说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
8 a: U; |4 t5 r, K, U: A

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
) R6 y$ V% M0 D  G0 {" P& s
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
  j$ E. @6 {+ H0 e1 V1 P7 N0 i; D为什么？
  ?. ?  m, j0 V' m9 p2 y请问：2003年一月份的平均房价是多少？
* [1 P: B% E: n% o1 J! e- J5 |Ratio是57%。
$ x) e, y/ _3 S2 R. n  u
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
& K4 u- {, m7 }9 k, X+ c% \我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
# `% u: y9 c# N6 O, d. C! g
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
- z8 W; l: u3 X' {0 ^楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

2 B6 y, h, a- U* m7 |6 w不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
, m. z" [" j, b4 L( V4 P为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
+ c7 B' b5 }$ h1 O* r
1 ]* v2 O& c% Q( h1 k, ]如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

$ _! e- _- |+ E. o

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

2 {/ W/ T2 ?0 h$ @1 `* y& t现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
& }' n* n/ j+ A& n我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

# G& E+ S* `- E' O7 R' `) x
9 G. ?2 E( ^& d" y( \; ^* O现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
2 o7 m/ {: D, u0 _5 j% _2 W

  D7 P8 g4 f7 I; F: ?[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
1 K( a2 h" e! D- t

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

5 Y: k3 i0 |; V& K* v+ W+ s$ r是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

9 ^# M) _: u8 Q- y3 D: r, T* S/ {' g3 {* i也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


( |, W7 l1 Q: E5 f5 {) w我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

( @) S9 V# F8 B0 b
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
  ~% n% f& l0 ~4 C+ i# }1 S. X
# `3 Q6 F5 G+ G; j- h7 f我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

7 J+ l  m$ R  {
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

8 E) k7 I8 L4 m. s  g: Q: I也太简单了吧！！

, `5 `  K9 H# p2 L房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
( {! r5 _& ]; z* ?' Y3 G1 N5 y房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
1 x" o/ X* m* H# P% l/ O$ Y大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
7 |2 r! m3 m, U- W1 \2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
5 _9 |; T0 y. f8 {& h  r  M
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
' J2 k( `9 i: A( }2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
7 }4 M9 l: x; d1 N( X1 [0 W# @% X6 W
7 P$ W0 I4 d5 Aratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
4 P  K. l# U' \; y* f2 q
# f" Y! U8 K: y! A% z% v再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
6 F9 `3 y  G1 X0 P3 z! o+ W0 M
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
# N! o4 q& [7 I( y
! T0 e$ }/ F( o! y大家多交流。谢谢。

7 A5 I9 X) b" ^' m$ O. u% o# U5 x[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
( s3 D! A2 U# n: _5 S4 f, `+ G我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
  h+ F2 w2 D" \# ~$ N
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

7 }5 ^2 q/ R2 q$ |+ [你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
3 B, Q* r" Y1 y" y) E

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
" W6 ~* n' b8 h我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

; l: B$ P5 n8 r到底是谁病态？
2 y" l+ h( |( N& y8 K* F, r
1 V7 H- Y5 z9 ^0 o我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
$ G& E9 H9 k0 G( Z$ f6 l9 c( T# q
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

% V+ o8 ^: K# w5 Z8 t2 t% i另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
; b9 n; z( @8 P- _1 l

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
8 e( N- Z, ^- P0 ?$ ~9 ^; Z  L6 Q3 L
也太简单了吧！！

, \3 G5 N1 e8 N" f7 c
难道你反而观之。