 鲜花( 4348)  鸡蛋( 18)
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既然很多朋友认为这个坛子里面，我最忽悠，也不能不有所表示，就好好忽悠一下。. d% e1 m1 m$ K' E7 E
先看看数据：
* L) H5 |; Y+ W Single house condo duplex Avg.
B1 ]" X1 t$ O T. w" _2 OJanuary 357,325 233,175 294,148 303,8208 v! P1 [* W3 Z* R
February 375,412 247,266 319,513 321,3072 L5 k+ _: i1 z6 l3 Y" _% S# c* Y2 \
March 398,476 246,719 323,322 325,339. o7 G- N$ g1 N& R A. a+ k# J
April 413,488 261,044 341,083 344,1375 S: S0 a* l* {; H: q# A
May 426,028 266,100 347,257 354,410
; ^* l! e' w0 ]June 417,265 265,172 342,836 348,056
- i' }) E% Z6 I2 o2 h8 p. UJuly 417,150 271,908 339,417 354,718
5 h, Z% _" P& @* b( H7 _August 403,757 269,139 329,764 344,792
+ L- z7 k7 |' A' t, E2 A0 sSeptember 399,555 270,745 310,110 344,286 $ p$ s c* s. [$ N1 T& v3 [
October 397,189 262,875 367,964 347,668' T! X+ Q) O6 U: s- l( W: T6 B
如果分析这些数据可以发现：
6 B6 h- K5 u) B1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多；* Y+ `( W0 Y( h' Y+ u
2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?
( `$ Q, K- s- ^* X! ]3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大；
5 N: [4 D3 b j这些数据的联想——纯粹个人意见，再次提醒！
, x" F2 w4 R. }- r0 a1 Gcondo为什么不跌：现在太容易出租，而且租金完全可以cover mortgage，即使是今年最高点时买的不能完全cover，但每个月要补贴的钱非常有限，所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。6 E6 q' h: |1 j6 [3 s
singlehouse和rowhouse为什么跌幅较大？2 P2 F; _7 x6 u6 m
我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外，必须出售。
" H. S2 H1 h+ w但会不会如很多人期望的持续下跌呢？ 我认为不会，因为：$ {/ ~6 A+ F* I+ u/ p- p
1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论，这里就不累赘了。
: q/ D$ A7 \5 i4 P- h2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。8 A7 f2 i. @8 J7 r# _; C
大家都应该承认，在可能的情况下，每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房：1、换房者；2、moving；3、投资者； 4、just for fun
* ?4 y& p" D, n8 |+ E/ j4 C! |Just for fun：人不多，但也不是稀有动物，各种动机和原因想试试市场，如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算，在如今这个淡市，这种人除了增加一些LISTING，并不影响价格波动。
) _9 Z/ z& L; p q& o- W换房者：一般在换房的时候都有个最坏的算计，比如我给自己的房子估价40万，想换个50万的，最多增加10万块的MORTGAGE，经过10-16个月的建设期后，如果市场好，只用加一点点钱或说不定一分钱不用加；如果市场不好——好象头几个月，40万就是他们的心理底线（或者再让个2-3万）。但是别指望他们会30万就卖给你，因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的，又或者旧房子买得早的，能同时负担两个MORTGAGE也说不定。
6 N$ E4 b1 y( O$ z, ?) C' _MOVING：比较简单，这边房子慢慢卖就是了，大不了那边先租个房子过渡一下。; Z/ D7 y3 E' X8 ?" R8 J0 z
投资者：2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你，因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子，因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子，该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。% c: b' B H& p8 v; ^
2006年下半年以后买的——恕我直言，由于本身成本高，降价幅度是有限的，大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住，更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。% F7 l$ y' V; Z
所以我的观点是：市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍，但是这种房子卖一个就会少一个，所剩机会不多了。
6 G- C9 Y) c- ]9 b1 O; k- X, t$ i一个佐证：在BUILDER那里是同样的道理，如果有朋友有兴趣，可以去问一下。降价的大多是SP-HOME，也就是提前建好的——在建的时候，地价和成本都比现在低，所以有空间降价。但如果你要建一个全新的，价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别（至少是我去问过的那些BUILDER）。6 ^/ s- x* R& G( n3 r0 [8 l9 G! X
因此不管我们有多么好的愿望，我们也不得不正视市场，不妨问问自己这几个问题：
. [7 W7 ~' s$ z9 {ALBERTA的经济短期内会垮吗？: ~: z% |, n* {% o/ q
我会随时都有失去工作的可能吗？+ v( R, k& z0 u; c( B: ?1 `; ]: }
我的工资会越来越低吗？) {7 }- A: }. E# L! e, j8 E
会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗？6 l' g& ?6 i. ^8 C" S9 q
最后一点：) \2 q& K; k0 N S) n6 @6 X* B
去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套，现在淡市也卖1500套，你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗？
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[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ] |
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狗仔卡
发表于 2007-11-12 22:09
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发表于 2007-11-12 22:15
楼主
这 洞察力
