加拿大楼市患“渐冻症”！房价下跌、销量降、买家“挑得像在逛Costco”

片儿刀

往年这个时候，加拿大楼市本该开始“苏醒”。按照几十年的老节奏：春天挂牌暴增 → 夏天放缓 → 秋天重整 → 冬天休眠。

但今年，很多地产经纪都说：这个周期失灵了。目前的楼市，不再被季节主导，而是被三个词控制着：焦虑、观望、不确定。
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* @% f+ U  W: Z% Q& J3 H大温成交量和价格放缓
4 h  M. b- S# p; K, m
0 [! a& d  V% i( p5 h5 d- L温哥华房地产协会（REBGV）数据显示：

% b$ D) {6 ~3 C8 x) ?: F3 G2025全年大温独立屋销量下降约 10–12%
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. c( n5 l, v8 N. L. ]+ N" K2 F2 s平均房价微跌约 4–5%

. C- `5 y& N: m4 n8 U; B  D3 x6 }公寓市场表现更弱：一些热门区域如列治文、素里和高贵林的平均公寓价格同比下降 6–8%
" ~3 _& l; n8 k; ^/ d; S: t9 E$ I
  d7 V) k! A6 N: {3 j& t7 c

多位大温经纪表示：

“现在市场节奏已经和季节无关。利率、全球经济不确定性、就业安全感，远比春夏秋冬更重要。”

买家更谨慎，挑选房源的耐心前所未有，而卖家也不得不慢慢调整预期，很多挂牌房源反复挂出又撤回，成交量降低并非因为没人买，而是双方僵持。
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* t; v+ W4 y8 u: g( m8 }7 m5 u多伦多：销量跌了11%，价格也在退
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先看最具风向标意义的大多伦多。根据多伦多地产局（TRREB）数据：

1 s$ L2 \! q. N$ _) k. o/ Q7 D% v2025全年：
" e- l8 d7 K5 t( H* C
成交量：62,433套
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# g8 C; V0 e: P5 H1 l* Z# l& S; b同比下降：11.2%

) J) E( X* J' A, c/ {+ q& f平均房价：$1,067,968

同比下跌：4.7%
0 \. D$ \4 t# R1 K2 E
( }* ]( [$ u1 N9 ]3 C8 {到了年底更明显：2025年12月：
9 z) p% J; t# ]
+ d) ]8 I& K) q' V5 o综合房价指数：同比 -6.3%
5 q% p1 D+ G( p! I, H$ _
4 r& V( O' p1 W# @5 Y( o, n* Y平均价：约 $1,006,735
' f1 I4 |9 s3 }, @% M: D' P
再跌 5.1%
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也就是说：一年时间，房价蒸发了5~6万加元。
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更反常的是——往年年底通常会有一波“小反弹”，但2025年11月到12月，销量几乎原地踏步，仅微跌0.6%。

全加拿大都在“慢冻”，不是暴跌

加拿大地产协会（CREA）数据显示：

" J7 G# q/ G( h1 I# T全国销量环比再跌 2.7%
0 n8 f7 k$ U# R# |% {: r8 ~7 o3 T
比2024年同期低 4.5%
  U6 l3 q- ]7 x6 i/ @8 U
挂牌量同比增加 7.4%
! L" e) D" G4 ?2 P! h
' Q- y! f' q) u) a库存约 4.5个月（接近平衡市）

4 e7 F3 W; j$ y" ?# x, T/ s什么意思？不是崩盘。而是：没人着急买，也没人愿意低价卖。市场进入一种“慢动作冻结”——交易还在发生，但越来越慢。

2 F/ G4 ^  H: J" h8 I8 x4 D最惨的是公寓

过去几年，大家都说：“买不起House，买Condo总可以吧？”现在连公寓都扛不住了。
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2025年12月多伦多公寓均价：$628,029，同比下跌 7%–8%，这是跌幅最大的板块之一。
* m# q, m& k5 M2 ~: }
. X. e( F% j8 F) z* ?5 P一位经纪直言：

“现在是纯买方市场，买家挑得像在逛Costco。”

看10套，砍3轮价，还不一定下offer。

而卖家呢？只能一降再降。很多成交不是因为需求强，而是：卖家终于认清现实。

1 O  T4 d$ i. u1 ]. @3 m预售市场：更是“一地鸡毛”

3 [+ @1 k  W+ C0 n8 G2 D# V真正的重灾区在——预售 + 转让（assignment）市场。
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经纪人的原话很扎心：
3 ?" j6 |) N, R7 u8 Y( {
% ]! n8 e, u$ c* l“现在这个市场又丑又惨。”

, m7 ^4 E: i/ Z2 B- O0 l; m买家违约

官司变多

) E; R( s  h8 S% \被迫亏本出手

, X6 e5 D+ o" Y首付打水漂
0 i" S" j, D. J" v
4 ?  t- W. z8 C7 r2 u8 D* i很多几年前高位买预售的投资者，如今面临：交房价比买入价还低，现金流直接爆炸，不少人只能硬着头皮补钱或认亏。

" s8 }0 j# D$ s$ L: f不只是多伦多：Barrie、渥太华也在犹豫
. U* M" B0 i9 |0 z4 `& K
  ^6 N/ |* l& ~4 l1 ]7 k7 [BarrieGTA外溢买家仍在，但大家更保守，很多房子挂了又撤。经纪人说：

) P0 w, m* v0 u! t9 ^+ X7 Y“这三年，季节性彻底消失了。”
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更真实的信号是：
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2 e& X& y8 `- ?有人开始二按
1 Z& H* |, g$ M0 g! N7 E
有人找私人贷款

房租也不够cover成本

8 T" i" f5 ]; ]  e( {家庭财务压力正在浮出水面
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本地经纪总结一句话：
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! @7 Q1 d" {" c: w“不是急着买，而是等到有信心才买。”
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9 F  k. W+ G) q, J- T( P9 B这听起来健康，但问题是：信心什么时候回来？没人知道。

利率、贸易战、全球局势、裁员消息……任何一个新闻，都可能让买家重新踩刹车。
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( G! D  \" I' {7 ?* o但不是所有地方都跌
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有趣的是，加拿大楼市正在明显“分化”。

一些小省份反而逆势上涨：

. n" N  J1 @7 c: o萨省：+9%

纽芬兰：接近双位数增长

, @7 ^' G  G/ B' j; m* V% R' ?" \魁北克城：+17%

原因很简单：便宜 + 本地需求强 + 就业稳定。

# f4 O8 Z* R  _+ M% D5 X8 g说明：不是加拿大人不买房了，是买不起大城市了。人口和资金正在向“二线城市”迁移。

真正的问题不是价格，而是心理
8 V9 S3 C! ~* ~! D! K% A1 ?
2 P* L* {, k  J现在的市场有个奇怪现象：
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买家：

& [; i) u( ]8 w3 I有选择权
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但不着急
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; G( E- K3 r' s" Z0 ?总觉得还能再等等

" v" d+ q  N! w: V+ q0 j9 W- u5 M. D卖家：

不想认输
; Y% N9 Q! j( ?' m3 w5 z
  h+ }; l' H" p还想着高位价格
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8 |8 F; O! P( e  E: v! ^挂了又撤
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& U& F& e1 }6 p结果就是：交易变少，僵持变久，整个楼市像被按下了“暂停键”。经纪人说得很形象：

“如果春天来了，也不会是解冻，而只是慢慢挪一步。”

$ \6 H; B- M- n4 Y7 m' E给华人买家的现实建议

; I0 z$ p: ~9 F" `6 R) [7 L如果你在观望，现在是个什么阶段？简单总结：

自住买家

议价能力最强的时期之一

可以慢慢挑

/ {8 q$ O4 G5 X3 S2 M7 r, m1 _2 E别冲动

0 V( Y1 |3 s$ I8 M4 N/ k3 P8 H9 {投资/预售
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3 `; @8 f7 G9 G# O: ~风险明显升高
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现金流要算清
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别指望短期翻倍
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! l6 S/ T  s0 B高杠杆操作

现在真的危险

未来一年，很可能不是暴涨或暴跌，而是：低温横盘 + 慢慢恢复。
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加拿大楼市，也许正经历近十年来：最长的一次冬天。春天会来，但不会很快。