加拿大楼市患“渐冻症”！房价下跌、销量降、买家“挑得像在逛Costco”

片儿刀

往年这个时候，加拿大楼市本该开始“苏醒”。按照几十年的老节奏：春天挂牌暴增 → 夏天放缓 → 秋天重整 → 冬天休眠。

但今年，很多地产经纪都说：这个周期失灵了。目前的楼市，不再被季节主导，而是被三个词控制着：焦虑、观望、不确定。

大温成交量和价格放缓

温哥华房地产协会（REBGV）数据显示：
  N( N  x& S3 K2 [# d1 d
2025全年大温独立屋销量下降约 10–12%

/ C- F; M* O. D# Y平均房价微跌约 4–5%

. r4 u! l0 p! f& e7 g2 v公寓市场表现更弱：一些热门区域如列治文、素里和高贵林的平均公寓价格同比下降 6–8%


# N& D2 i) p% B
1 v3 e  U1 }" Z9 ^$ |多位大温经纪表示：

# N; t2 X* b0 J4 m- _6 @; U/ h“现在市场节奏已经和季节无关。利率、全球经济不确定性、就业安全感，远比春夏秋冬更重要。”

买家更谨慎，挑选房源的耐心前所未有，而卖家也不得不慢慢调整预期，很多挂牌房源反复挂出又撤回，成交量降低并非因为没人买，而是双方僵持。

多伦多：销量跌了11%，价格也在退

先看最具风向标意义的大多伦多。根据多伦多地产局（TRREB）数据：
- a1 x1 h, ~. g4 R+ q7 C
( n  [% t+ N' h) U7 u2025全年：
/ e: l' Q3 h# ~
; j+ H5 z& P) u* _0 q5 V成交量：62,433套
7 A% L& W9 r8 o, |, j  K' a
同比下降：11.2%
% r( B* _0 v5 z4 h# \! y5 w
3 b: G7 a; j! _+ N7 ~4 l平均房价：$1,067,968

同比下跌：4.7%
1 h% v) q! \* r7 X
到了年底更明显：2025年12月：

) t) H% n, s0 G综合房价指数：同比 -6.3%

5 y* k  F% b3 T( D8 G5 c/ H) S平均价：约 $1,006,735
  o. P6 S. ~" V0 o8 t! G
; k3 l  X" I5 a# t再跌 5.1%

也就是说：一年时间，房价蒸发了5~6万加元。
3 B9 D; }0 ?" ^& j& ]2 Q
更反常的是——往年年底通常会有一波“小反弹”，但2025年11月到12月，销量几乎原地踏步，仅微跌0.6%。

全加拿大都在“慢冻”，不是暴跌

+ g& ^6 ~6 |6 }. s. ]加拿大地产协会（CREA）数据显示：
( x& V0 k. l& b' K" B4 ]. }
全国销量环比再跌 2.7%

比2024年同期低 4.5%
* w( U5 Z& y! h4 f3 Q$ q7 R
8 u. }; P" t  B' h挂牌量同比增加 7.4%

库存约 4.5个月（接近平衡市）
2 c% _/ S& s& o7 }0 g* n0 R$ ?0 M
什么意思？不是崩盘。而是：没人着急买，也没人愿意低价卖。市场进入一种“慢动作冻结”——交易还在发生，但越来越慢。
  k# ]2 d' Y# b1 m% b% ^1 t; r/ p: L
最惨的是公寓
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过去几年，大家都说：“买不起House，买Condo总可以吧？”现在连公寓都扛不住了。
8 `- l9 N+ C/ k! ^" O9 ?+ p2 v
2025年12月多伦多公寓均价：$628,029，同比下跌 7%–8%，这是跌幅最大的板块之一。

一位经纪直言：
! J) w. M. b; [5 `# |5 \
/ U6 |9 _+ W/ ]$ V, t6 R“现在是纯买方市场，买家挑得像在逛Costco。”

看10套，砍3轮价，还不一定下offer。
1 y5 t+ m2 ~# y$ h5 E
1 I* `0 @: z6 ^8 N而卖家呢？只能一降再降。很多成交不是因为需求强，而是：卖家终于认清现实。

预售市场：更是“一地鸡毛”
0 F1 C" B8 m! g/ W6 B
1 }- M7 R% [) Z真正的重灾区在——预售 + 转让（assignment）市场。

经纪人的原话很扎心：
, J  n! {! Z" t1 t& f( E: h$ }6 ?
* H! m/ V) n3 s0 l" y- O& z4 s& ]“现在这个市场又丑又惨。”
6 r! P; I  ]1 i' Z& L  s) o
买家违约
& P! \8 V- P! g* Z. u1 _9 b
5 S* z8 h6 N# V1 L5 X. f6 ?$ u官司变多
/ h1 k7 @$ z  f
' i; g* J+ U+ j, R1 W0 o3 b3 |被迫亏本出手

首付打水漂
+ W8 {: C2 y3 J2 z* C! t) q5 {
1 J9 L# K; A8 f7 Q! ~很多几年前高位买预售的投资者，如今面临：交房价比买入价还低，现金流直接爆炸，不少人只能硬着头皮补钱或认亏。
% a5 c1 n6 Q" m& U1 U8 {
不只是多伦多：Barrie、渥太华也在犹豫
# U: H2 k6 i' p. V2 P
BarrieGTA外溢买家仍在，但大家更保守，很多房子挂了又撤。经纪人说：
5 Y  E/ @  `9 ~% i" r
- k8 W5 h$ E9 }* t, M- t, M“这三年，季节性彻底消失了。”

+ p$ M* c8 k7 O- h+ X更真实的信号是：
: l3 `( X( f3 Q: G$ Z5 [
- u) O5 I8 D, y- Q% r有人开始二按
0 L: j/ I# ?1 q$ i
有人找私人贷款
) {2 h/ C( O! ]' I
/ d/ i$ J% X, K1 U房租也不够cover成本

: i3 `1 R; }9 u  s, h8 b家庭财务压力正在浮出水面
  a- S/ Z! S: X( B4 S7 N% B* V5 G
5 |2 p6 B- R0 L8 |) Z本地经纪总结一句话：
$ R3 u; F, b3 U- \5 b* }5 g0 Q& h
“不是急着买，而是等到有信心才买。”

+ ^9 M9 @$ D: @$ f$ I2 H这听起来健康，但问题是：信心什么时候回来？没人知道。
) ?+ P0 I3 \2 u4 U
利率、贸易战、全球局势、裁员消息……任何一个新闻，都可能让买家重新踩刹车。
) [; O- F% ^4 x0 `. G
但不是所有地方都跌

' N8 j7 B; W7 p# \% h有趣的是，加拿大楼市正在明显“分化”。
" f  _8 Z$ O! i% n
/ {3 U* z  _3 l1 @8 {一些小省份反而逆势上涨：

萨省：+9%

) I4 g& E+ n5 F1 c, h纽芬兰：接近双位数增长
0 N$ M7 O. d1 B$ W8 W0 U: L, d
% x" o- O" Q# g  c% ~魁北克城：+17%
+ Y4 g) K' ], ?2 j6 \8 @  t
原因很简单：便宜 + 本地需求强 + 就业稳定。

说明：不是加拿大人不买房了，是买不起大城市了。人口和资金正在向“二线城市”迁移。

真正的问题不是价格，而是心理

现在的市场有个奇怪现象：
, D8 x7 ~/ T/ Y. x/ \: B* j8 Z) c
) [  F9 N1 ^, M: k7 f5 f3 C/ K买家：
3 Z2 w. |5 E: F% Y$ s
4 x8 W  V1 J4 D9 K5 m- N有选择权
* i0 k/ V3 u4 N% u2 m/ ^
/ @3 D7 t+ C: O* v4 x1 v- D但不着急

总觉得还能再等等

0 J. \  z' v" Y0 O2 c. w9 \# ]- k7 E卖家：

' [* |. `# \3 w- q$ I, E& x- o+ X不想认输
9 b6 K6 P. H, e' X/ ~
还想着高位价格
8 c* g# w+ u. h
挂了又撤

结果就是：交易变少，僵持变久，整个楼市像被按下了“暂停键”。经纪人说得很形象：
( q9 Q- I5 r! d3 u- m! x9 X; z
# I( T( N3 e+ c; s6 n' O“如果春天来了，也不会是解冻，而只是慢慢挪一步。”

给华人买家的现实建议

如果你在观望，现在是个什么阶段？简单总结：
, H% g" k. a3 _3 B" Q
自住买家
" T0 k3 e" p5 t. g/ L! e% T; ~8 F
& p* S& E; r+ w1 v8 b议价能力最强的时期之一
9 ?: m" L+ a6 ?  L" V: `! y' D
可以慢慢挑

别冲动

投资/预售
% Y$ S6 E! q. r  f( e* a" L
风险明显升高

7 Q, p5 U1 `7 ]9 V现金流要算清

- T5 x1 r2 I5 R0 k5 q* c; J别指望短期翻倍

高杠杆操作
* _, L5 \& P/ E+ e0 I* a
. V$ I4 U3 h% q' F# C3 R- ?现在真的危险
3 B6 m7 J8 C/ W; @( H
未来一年，很可能不是暴涨或暴跌，而是：低温横盘 + 慢慢恢复。
3 _' M# |! c0 y  c- l/ `& C
加拿大楼市，也许正经历近十年来：最长的一次冬天。春天会来，但不会很快。