加拿大楼市患“渐冻症”！房价下跌、销量降、买家“挑得像在逛Costco”

片儿刀

往年这个时候，加拿大楼市本该开始“苏醒”。按照几十年的老节奏：春天挂牌暴增 → 夏天放缓 → 秋天重整 → 冬天休眠。

# Y- T- R# w& U% ]5 l但今年，很多地产经纪都说：这个周期失灵了。目前的楼市，不再被季节主导，而是被三个词控制着：焦虑、观望、不确定。

9 l& H5 p0 p$ A4 B( O- f  e大温成交量和价格放缓
( ]* m- ~" \: [9 A8 L
温哥华房地产协会（REBGV）数据显示：

8 V  W% Q7 [8 g0 n$ T& ^8 K2025全年大温独立屋销量下降约 10–12%
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! w1 X4 E# L  _# u2 K; T平均房价微跌约 4–5%

  u3 C3 {% t+ Y* S: M公寓市场表现更弱：一些热门区域如列治文、素里和高贵林的平均公寓价格同比下降 6–8%
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' B+ _4 D9 J0 C* ~3 _
" m, S: p! _! N, J
( T& U( T3 U- a, _, F) I6 j3 X多位大温经纪表示：
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“现在市场节奏已经和季节无关。利率、全球经济不确定性、就业安全感，远比春夏秋冬更重要。”

1 C/ ^3 x  m# O- w8 Q买家更谨慎，挑选房源的耐心前所未有，而卖家也不得不慢慢调整预期，很多挂牌房源反复挂出又撤回，成交量降低并非因为没人买，而是双方僵持。

) v# I& f3 o, K& ?9 J# |多伦多：销量跌了11%，价格也在退
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' z) q5 P+ [! w, t1 g5 H0 A4 P7 Q先看最具风向标意义的大多伦多。根据多伦多地产局（TRREB）数据：
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' P" v+ A  Z* @0 K, `2025全年：
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% \& i) E. h* _" Z( L- |2 ]& o成交量：62,433套

( S8 M' @- p- \; [& }- ]6 _0 C同比下降：11.2%
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; L7 I  Y7 K3 j* x- Q' Y平均房价：$1,067,968
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0 L3 K' t& K5 b同比下跌：4.7%

到了年底更明显：2025年12月：
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综合房价指数：同比 -6.3%
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平均价：约 $1,006,735
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再跌 5.1%

. P' n: @& k) y) ~2 a4 \( g" G也就是说：一年时间，房价蒸发了5~6万加元。
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更反常的是——往年年底通常会有一波“小反弹”，但2025年11月到12月，销量几乎原地踏步，仅微跌0.6%。

全加拿大都在“慢冻”，不是暴跌
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3 w% p0 H, z, }加拿大地产协会（CREA）数据显示：

. {: N5 b/ C: T) x7 w8 b全国销量环比再跌 2.7%

5 ]* G+ ~# ?, i: d比2024年同期低 4.5%

挂牌量同比增加 7.4%
+ ~$ w. `' @& L4 V1 }+ q- M8 r
  w3 C" S& e8 @库存约 4.5个月（接近平衡市）
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3 x$ j- r" X7 v( J什么意思？不是崩盘。而是：没人着急买，也没人愿意低价卖。市场进入一种“慢动作冻结”——交易还在发生，但越来越慢。

最惨的是公寓

! G6 R# F4 u5 ?, y" `1 _$ o过去几年，大家都说：“买不起House，买Condo总可以吧？”现在连公寓都扛不住了。
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& [, h8 l6 o9 `2025年12月多伦多公寓均价：$628,029，同比下跌 7%–8%，这是跌幅最大的板块之一。

一位经纪直言：

“现在是纯买方市场，买家挑得像在逛Costco。”

看10套，砍3轮价，还不一定下offer。

而卖家呢？只能一降再降。很多成交不是因为需求强，而是：卖家终于认清现实。
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预售市场：更是“一地鸡毛”

; Z! C; f9 j& A2 t+ O0 _* D真正的重灾区在——预售 + 转让（assignment）市场。
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经纪人的原话很扎心：

“现在这个市场又丑又惨。”

" I8 v$ [8 t7 Y0 u3 `. e买家违约

# W6 A& h9 u: K, g6 e官司变多

9 r) r( p7 g$ M  f被迫亏本出手
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- P% N7 |: l0 y5 D首付打水漂

3 \5 n" a0 g" y* h很多几年前高位买预售的投资者，如今面临：交房价比买入价还低，现金流直接爆炸，不少人只能硬着头皮补钱或认亏。

不只是多伦多：Barrie、渥太华也在犹豫

: t3 c, a0 q. }: ]8 N/ RBarrieGTA外溢买家仍在，但大家更保守，很多房子挂了又撤。经纪人说：

“这三年，季节性彻底消失了。”
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更真实的信号是：
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有人开始二按

有人找私人贷款

房租也不够cover成本
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家庭财务压力正在浮出水面

本地经纪总结一句话：
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+ H& U- [2 u& I1 }* l6 b0 h% c“不是急着买，而是等到有信心才买。”

9 k+ O* B5 ^8 Q5 y' C这听起来健康，但问题是：信心什么时候回来？没人知道。

/ q6 @" @+ ?" y* ]) m/ s利率、贸易战、全球局势、裁员消息……任何一个新闻，都可能让买家重新踩刹车。
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4 _/ _7 n1 g( e) f! W2 T但不是所有地方都跌

有趣的是，加拿大楼市正在明显“分化”。
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& I; W1 w! B/ m一些小省份反而逆势上涨：
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萨省：+9%
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4 r7 X* l8 g9 O, W" ?纽芬兰：接近双位数增长

魁北克城：+17%

  [4 [3 P# }4 i' L, h  Q7 S3 }原因很简单：便宜 + 本地需求强 + 就业稳定。
* c+ B/ g3 m! [( `# R! n4 t6 w3 U
) K! |% _! v+ g% T, D- w4 y说明：不是加拿大人不买房了，是买不起大城市了。人口和资金正在向“二线城市”迁移。

% n) x0 o3 D! `( x; `! _9 Q# A2 |0 M真正的问题不是价格，而是心理
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$ C7 ^* {9 ]* @# w# O现在的市场有个奇怪现象：

买家：

3 Q0 Y( B. A! p, Q8 z有选择权
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. p' Z% U9 _) G( `6 V但不着急

总觉得还能再等等
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9 N$ L  H; D3 `5 V# x' f卖家：

不想认输

还想着高位价格

挂了又撤

结果就是：交易变少，僵持变久，整个楼市像被按下了“暂停键”。经纪人说得很形象：

“如果春天来了，也不会是解冻，而只是慢慢挪一步。”
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给华人买家的现实建议
7 |: u. D( d& q
% p/ F9 V7 A- ~0 d如果你在观望，现在是个什么阶段？简单总结：

: f$ T% Q. [" a9 @自住买家

议价能力最强的时期之一
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可以慢慢挑
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别冲动
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投资/预售
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, X' ~# q% j. S! S8 t) i风险明显升高

现金流要算清
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$ f( R+ T3 y( O4 r) H3 i别指望短期翻倍
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高杠杆操作

现在真的危险

' q/ x$ e& e6 J& n7 ~未来一年，很可能不是暴涨或暴跌，而是：低温横盘 + 慢慢恢复。

4 L' l8 m; I' q% t/ Z加拿大楼市，也许正经历近十年来：最长的一次冬天。春天会来，但不会很快。