加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。
$ m0 Y4 A# R* {/ N0 X
+ x$ j9 \$ f1 a2 ?7 o- E《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。
- G; r: K" b1 y% H1 K* \! |
加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。
, Z- |9 O3 [( r# l! u! v4 b, M; n
' x, q7 n( N2 M" H+ I  g加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。
8 I" Z$ [9 ^5 s3 l
8 r1 o3 |: ]& e4 D# c目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。

最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。
) g$ @4 W8 p6 \2 Q+ I
与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。

& @! ]# g! N- p) h例如：

3 M. G/ b1 V% W3 Y- t( `9 F* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；

* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；

* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。
' D& s9 l0 u: P' o: E4 E
与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。

主要城市房价预测

TD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：

) F; m6 \, v8 J& o* v, {  s


5 c! W) g* L9 r2 @1 E% L! x增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。
# W: I6 y- E5 e* E  ]
安大略疲软的原因与公寓市场的未来

* j( t8 j! o; j! D6 Z推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。
  |3 ^  A8 v$ a; \( O. S6 L
不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。

( @: s. D+ f. p8 M但市场仍有积极信号：

* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；
* j$ X8 g; t. _0 ]( `5 d* ~% b
7 Z! z: ]! E0 Y2 K* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；

* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。
( a9 B7 g+ Q8 F; T; s$ d
这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。
4 f8 ?8 G& b* Z. d
; F! J$ {: b, X公寓市场尚未触底
6 s7 y- R  ]2 m' a
. z3 ]4 V5 r: f# r* B: P+ I0 pSondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。
" n6 ^/ |! r! |3 C/ h) @
2 s% L5 b: a) D1 g4 }7 ?# K0 X( T. M根据TD今年5月的预测：
, H+ d: v5 l& P! b) P# b& I+ |
* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；

* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；
* y( A5 a4 U8 d$ y3 C! w/ @
! v" m4 k1 o" d% I- e4 ^" [* 并且风险可能延续至2026年。
- C7 m+ g; `( Q1 U, x8 T
" \) I  V6 F' u( o5 ^3 k新建公寓放缓，未来或存供需缺口

& G5 [- A3 z) y2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。
$ w; O0 P. ?* Q+ z
完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。
' Q( K5 B5 l" g# E! U8 r6 v
! ^  }- L+ o5 q& Z0 p8 Y; KTD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。
, X: E: ?6 S' V- q/ ?$ K( v$ U
# D3 \  {9 N1 N( l3 a2026年按揭重置潮风险有限
- D* o1 F; U/ Q. u2 ^
# ]7 }& C- Q! LSondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。

截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。
* X- a& g% E6 T
  l9 ~" q8 a9 E9 z5 @/ g到2026年：
+ Z3 ^! g- J% [% _- u- N% x4 Z
* 经济预计略有改善；
/ h7 ^2 k/ W! C9 l5 V
* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；
/ @6 z3 ^( z) h% S9 q5 O
" g' I2 o" i. R% U- @4 h5 u. ~* H; x* 失业率下降。
4 b( v& E1 D. V6 E9 f! N
因此，整体环境将较2025年更为有利。

哪些地区最具可负担性？
7 l5 C8 I% n. x3 s$ r
在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。
2 C# M# s( d6 o" ]
( A  x" K6 f( ?. O3 c9 f! F阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。
1 U; F2 C! v! H/ F0 O: v( {8 R' V0 \
相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。
8 t3 Y6 s7 B- c& d
值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。
6 D' t/ O+ d) a  b" H
  d$ N8 T1 x# R* b长期风险：房屋类型错配
5 }8 ?$ v3 ^: H' T7 o" x( b+ j: U$ \
3 ~8 c2 u; U: Z7 d: fSondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。

- Z2 Q( H9 S! w3 [0 g> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”
! i9 R$ b" w6 f1 a. O
他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。
- U; |5 A9 `: M5 [. o+ c# B/ u
结论：适度回升，而非大反弹
/ a3 Y$ K8 Z! ~, W, v: q
* T! R4 F/ \& [+ y> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”
. _1 u. |) P7 N% e) M
+ P4 G3 E2 {& t. z7 a( U此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：

0 ?" ^  @8 u1 ^* H& L> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”

不过，Sondhi补充说：

> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”