房贷续签月供飙升！大批加拿大房主无奈退出市场，BMO警告：房地产泡沫是否破裂看明年

片儿刀

德勤加拿大（Deloitte Canada）首席经济学家预测，加拿大央行可能会在2024年第二季度开始降息。
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% O1 H) v/ h2 \2 D1 |# j  ]德勤预计，加拿大央行将三次降息25个基点，到2024年底，隔夜政策利率将从5%降至4.25%。

+ J; p( ]3 a2 o5 K大批加拿大房主决定退出市场
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7 u4 t* H- ~; j2 L2 h年底的加拿大房地产市场出现了诸多不同寻常的信号，首先是高风险抵押贷款与普通抵押贷款相比在成倍增长，接着是央行最新一次公布利率不变后对明年降息的预测愈加悲观失望。
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现实和未来的压力叠加之下，大批加拿大房主纷纷决定退出市场，以至于往年平淡的节前市场，如今却呈现出不同寻常的活跃。
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! n; l* s9 C5 b  N0 C3 c悲观的经济学家认为，2024年或许将是房地产经济衰退的一年。
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再融资抵押贷款成对抗高息的受欢迎工具
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加拿大的银行监管机构（OSFI）在过去几年一直在观察综合贷款计划（CLPs）的走向，最近，它随着利息的上升，占据了抵押贷款债务的很大一部分，构成了新的风险。
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/ f- n5 O) _9 r" k& U* |: S/ ~综合贷款计划（CLPs）或称“再融资抵押贷款”，将已经偿还的抵押贷款和房屋净值信用额度（HELOC）结合在一起。已经偿还的本金被神奇地转化为可提取的信用额度。房主无需进行净值输出，信用额度自动可用。偿还得越多，可借取的就越多。如果谨慎使用，这是一个有用的产品，但是现在它迅速成为一个大问题。

/ v3 ~) `. h7 K  q- t6 lOSFI多次表示CLPs是一种“系统性风险”。他们警告说，这种产品有助于隐藏或转嫁支付压力，并推高房价。他们最终于去年通过新的监管指南进行了严格管控。

4 s: T  c7 n- H+ a  G贷款指南的更新旨在限制CLP的杠杆。抵押贷款和再融资信用的最大贷款价值比（LTV）总共限制为65%。也就是说，前35%的净值不能用于再融资贷款。剩余的65%仍然可以用于再次抵押贷款，但该部分必须有明确的偿还日期，也就是和普通的抵押贷款一样有摊销期。
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尽管有了这些规定来规避一定的金融风险，但是最新数据表明，再融资抵押贷款仍然问题重重。

1 T4 w, b* x, j& F$ w# \$ `" y% xCLP债务激增50%，增速几乎是抵押贷款的2倍
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, h# P! m" X) _0 ~( E, @( p截至2023年第三季度，未偿还的CLP信用达到8050亿元，自2019年以来增长了近50%。同期房地产担保贷款（RESL），即抵押贷款和HELOC信用的总和，增长了30%。这意味着几乎三分之二的累积住房债务以CLP抵押贷款的形式存在。
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CLP信用的快速增长正在消耗住宅RESL债务。截至2023年第三季度，它占家庭RESL的比例达到42.5%，较2019年增长了5.6个百分点。监管机构已经认为这种债务具有风险，并且是推高房价的因素。考虑到那些几乎没有净值或接近信用上限的份额，情况会更糟。

7 N( A+ ?. v) |4 d4 G$ ^5 j) x- V截至2023年第三季度，再融资达到65%或更高的借款人的未偿还信用达到2690亿元，较去年增长36%。大约三分之一的再融资贷款借给了净值有限的借款人，这些都应该转为有摊销期的抵押贷款。
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借款人的高利用率通常被认为是对放贷方的警报。有一部分借款人借款超过信用额度的80%。由于这些借款人在紧急情况下几乎没有转圜的还款余地，因此他们违约的风险迅速上升。截至2023年第三季度，这些借款人的未偿还CLP债务达到787亿元，占总CLP债务的近10%。

! L/ {( B; {1 S5 n' |众所周知，再融资抵押贷款推动了最近几年的投机狂潮。在这种情况下，它们不仅推高了房价，还加剧了金融体系的风险。信用杠杆作用是双刃剑，会放大收益和损失。监管机构的积极打击有助于遏制一些风险。然而，这种风险的规模远远超出了任何人的预期。

! i/ E7 k3 K/ y& r- ]% ~" C8 X预计明年降息空间有限，贷款月供依然高企
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北美的加息已经基本不再是焦点，现在所有人心中的问题是，降息将有多少？BMO的高级经济学家Robert Kavcic警告说，市场通常是高效的，因此预期的降息已经在很大程度上被考虑进去。人们已经预期明年央行将进行积极的宽松政策，预计加拿大银行将在2024年削减100个基点，首次削减将在4月份进行，为期25个基点。

! M4 v6 s1 l% [0 `债券市场已经开始反映这些预期，而抵押贷款也将紧随其后。最近几天，加拿大五年期国债收益率已经自10月份达到峰值以来下降了100个基点。这意味着在接下来的几个月里，由于融资成本也在下降，五年期固定利率抵押贷款也会有所下降。

BMO认为，明年如果有了4%的固定期限抵押贷款利率，可负担性可能会有所改善。但是那些等待以2开头的抵押贷款利率的人可能会感到失望。“...我们认为中性利率高于过去十年，因此最终的利率削减应该最终会达到较高的底线，”Kavcic说。
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6 Q' W4 P2 t0 h8 @中性利率是利率既不通胀也不收紧的水平。央行的目标是既达到目标利率，又达到中性政策利率。在加拿大，大多数人习惯于2个百分点的中性政策利率中性政策利率在名义上的预测现在约为2.5%，这意味着融资成本将比大多数人预期的要高25%。还值得强调的是，预计明年将削减100个基点。隔夜利率仍将远高于中性水平，融资成本仍将是人们习惯的水平的两倍。
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- P5 a! i# d  {+ `  K. G" Z  D, ]压力之下，房主只能弃房保命，节前市场反常
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加拿大房地产协会（CREA）的数据显示，11月份房屋价格进一步下跌。软弱的销售和库存的上升继续对房价施加下行压力。在业主纷纷在不寻常的时机急于出售的情况下，推动了自大萧条以来需求最为疲软的平衡。

加拿大房价持续下跌，几乎回到了2021年的水平。综合基准，或者说典型的住宅，在11月份下跌了1.7%（-12,100元），至719,000元。它仅比去年同月高0.6%（+4,300元）。

11月份，MLS报告的住宅销售下降了0.9%，至29,900套。相比之下，同期供应方的新房源增加了10.5%，达到了54,100套。买家（需求）在减少，而卖家（供应）却急剧增加。
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6 p* p5 u! F. q4 z, w% f: Y* _长期关注市场的人可能已经注意到，这对于11月份来说是一个奇怪的情况。在假期期间，通常没有太多的人有兴趣在这个时候出售他们的房产。如果可能的话，他们会等到春季市场，那时买家会走出冬眠。
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通常这会导致销售与新上市比例（SNLR）升高。但这次情况并非如此。上个月销售与新上市比例（SNLR）下降到57.1%，比去年低3.5个百分点。从技术上讲，这个市场是平衡的，但对于这个时间来说仍然不寻常。
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房地产泡沫是否破裂看明年，新衰退可能已在路上

BMO认为，加拿大房地产很少达到如此高不可及的程度，而且这通常会紧随着经济衰退。BMO指出，在2023年第三季度，加拿大银行（BoC）住房可负担性指数（HAI）进一步下降。更高的利率终于减缓了它恶化的速度，但自80年代初以来从未如此糟糕。该银行的研究表明，在这个水平上的可负担性总是紧随着经济衰退，这一次也不会有所不同。

3 ~+ _7 b8 c6 e& JBoC的指数考虑了用于支付抵押贷款所需的家庭收入份额。成本包括每月的抵押贷款支付以及一些公用事业费用。指数越高，一户典型家庭在购房时将用于住房的收入份额就越大。
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+ J' p8 i2 W7 k) b# qBoC的计算显示，截至2023年第三季度，家庭需要将其收入的55.2%用于住房，比去年增加了5.5个百分点。这种可负担性水平仅次于80年代初的通货膨胀危机。
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, H" o6 S  C. Z" U通常，在可负担性达到这个水平后通常会发生急剧下降。在短暂停留在这个水平后，可负担性突然改善，这通常标志着泡沫的破裂。

“展望未来，请注意，先前三次不可负担性飙升（80年代初、90年代初和2007/08年）很快就被加拿大的经济衰退紧随其后，”BMO指出，“我们预计2024年经济将难以增长。”