 鲜花( 1181)  鸡蛋( 48)
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本帖最后由 小黄 于 2020-9-29 21:21 编辑 $ S/ O U" x* P# c8 @
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Y1 h% R6 p( P$ U人们对于市政估值的参照程度,只是影响房价众多因素之一,而且不是主要因素。出于考虑别人怎么想,而影响了客观价值判断,是得不偿失的。
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/ I1 z# ^/ m. {. Q+ @! H! o" T& s这是一个常见的投资陷阱。好比说,PE值特别低的股票,租金回报比特别好的投资房,或者是价格低于市政估值的房子,很可能就是个坑。PE低,是因为公司出了坏消息,未来看空。股票跌了,而盈利还有时间差没有下来。租金回报比高,是因为房子贬值。房子卖价低于市政评估,也是因为房价在跌。而投资讲的是顺势而为,追涨杀跌。4 U/ d- ]9 [" t, }1 V
Y# ?/ {/ D& @" \5 ]8 r讲两个具体例子。爱城从10年前到现在,公寓产品价格大幅度下跌。南区的两室公寓,之前22~23万吧,现在15~16万,租金倒是没有大的变化,所以租金回报比越来越好了。那应该买吗?如果告诉你3年以后,15万的公寓降到12万呢?这个下降过程,买家倒是一直都能做到成交价低于市政府估值。: V6 `- f) B/ O# B& R: x
) @. q& u, Z) s( _& A; E( c5 c时间退回到2004年,爱城房市上一波刚刚起步,房价上涨5%左右,从2004到2008年,市面上几乎所有的房子都是卖价高于市政评估。就是因为2004-2007处于上升市。市政府还特别固执,2004年16万的新房到2007年48万市价,市政府迟迟不肯给出一个准确估值,当时只估20来万,后来是2008以后,终于一步到位把估值涨上去了。 w' G: n& V& H# s" h
/ H$ ^% M6 f* o$ _ ~# B的确有不少人坚持只买低于市政估值的房子,结果就是错过机会。2004年估值16万,2005年卖价18万不买,2006年30万不买,2007年50万不买,2008年45万不买。一直到2009年市政估值跟上来了到了45万,如果有卖家急售44万,买家可能觉得自己赚了,但这是2005年可以18万买进的那个房子。 |
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狗仔卡
发表于 2020-9-16 07:21
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