加拿大卖屋今年要报税 无论自住 出租

新闻从业员

卖屋今年要报税 无论是自住或出租
" [. ~4 i3 b$ C) J! V" K  W+ b0 \1 \4 O2 y5 o
( M7 Y1 d! m* J全自住免税 曾出租计增值
2 B  ~0 s! }2 x4 p
: D% I- B2 B4 A( {% {, H  r; u今年报税国民凡是出售自住房，必须向税局申报。

0 g4 C1 J- Q1 r, m" s* E根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，即今年4月底截止报税限期前，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」，均须向税局申报。一旦发生纳税人延迟申报的情况，可能将面临最高为8,000元的巨额罚款。

多伦多的华裔会计师、税务上诉师胡商指出，纳税人出售自住房必须向联邦税务局申报，向来是所得税法管理条例的要求。但根据税局过往的政策，凡是自住房「全部免税」的情况，税局并不要求纳税人申报。

3 E% \1 A' N4 D$ M5 |4 B
$ h' e* h0 m  v$ }/ d; C( p4 \  

! a" S; }5 D: D# t) M- |

所谓「全部免税」的情况，指的是纳税人从买房到卖房，该栋房屋一直是纳税人自住的房屋。
2 c$ j( O. U$ E8 L2 {4 @
; e1 l+ m0 E% A/ t2 h, @, n: v" x而根据税局过往的政策，凡是自住房有「部分免税」的情况，纳税人出售该类自住房必须向税局申报。
& f, g9 }' d/ H! u5 a8 m+ J
# y& n& D, H, N  P" e5 C他说∶「在过往出售住宅，税局要求申报的是那种纳税人有一段时间用於自住，有一段时间用於出租等其他用途的住宅。例如，某纳税人拥有一栋住宅长达10年，其中有3年是自住，剩馀7年用於出租，在这种情况下，纳税人需填写T2091表格来计算应纳税部分的资本增值，即将资本增值的70%的一半算进收入纳税，另一半则是免税的。」
& [* d# N% o  g- R: D4 z" E% }
' r" }% G$ o1 r$ I9 L' j胡商又指出，根据联邦税务局在去年10月推出的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」的情况，均必须向税局申报。
6 k" v* q% r# W" x6 w* S+ t8 Z- I
纳税人在申报时需填写一份schedule 3的表格。如果是自住房全部免税的情况，纳税人在该份表格上仅需填写以下简单的信息，包括∶出售房屋的价格;房屋的地址以及购入房屋的时间。

2 A! [. ]) r8 i# Y' l+ r3 Q0 d5 I- t如果是自住房部分免税的情况，纳税人除了填写schedule 3的表格外，还需另外填写一份T2091表格来计算应纳税部分的资本增值。
& l/ o2 s) Z9 U7 W: n8 h6 ~, d& r
胡商还特别指出，出售自住房的纳税人在申报时必须与个人所得税表T1一起上交，截止期限是次年的4月30日。延迟申报的将受到罚款的处罚，凡是延迟申报每一个月将被罚款100元，罚款的总金额不超过8,000元。

. I3 ~& ]" }; G, P' j8 E: }此外，针对纳税人出售房地产未向税局申报的情况，联邦税务局可以在任何时间对纳税人进行查税和重新评估，将不受正常重新评估期限(Normal Reassessment Period)的限制。

他说∶「换句话说，哪怕已经过了10年8年，税局还是可以找上门来。」
5 j- k- L3 N9 Z- |, o% w) O
! r, U( H  I4 }4 \1 O$ M8 C自住改出租属「假定出售」
3 Y# [7 \4 C/ e2 V! m0 H
只作分租仍视「完全自住」

- Z5 y6 E! s- S如果报税人将自住房改为出租房的情况，须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。图为奥克维尔湖滨路一带房屋。
" M2 I9 ], i4 e4 Z4 r0 z7 R7 w
购买房屋用於投资是不少生财有道的华裔移民青睐的投资手法，对此，华裔会计师胡商提醒华裔投资者，如果出现将自住房改为出租房，同样必须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。
5 D! D8 ^2 x9 T7 k4 Z
胡商指出，根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是全部免税还是部分免税的情况，均必须向税局申报。
% {# }' O7 i: g9 w# \
但值得注意的是，上述所谓的出售还包括了「假定出售」(deemed disposition)。

他说∶「『假定出售』指的是实际上并没有出售的交易活动，但根据税法被假定出售了。举例说，纳税人将原本用於自住的房屋改为出租房。具体说来，该栋原本用於自住的房屋被整栋全部出租，房屋的业主不再居住在屋内。」

那麽，当纳税人在申报将自住房改为出租房的「假定出售」时，应该如何申报出售的价格呢?胡商回答说∶「申报的『假定出售』价格以市场价为标准，应与该栋房屋附近的房屋价格接近。」

' r5 l* }7 V! K+ U胡商还提醒公众在申报出售自住房时留意，如果人们从买房到卖房，该房屋一直是其自住的房屋，即使在业主将房屋内的地库或多馀的睡房出租的情况下，仍是属於全部免税的情况。

他说∶「只要业主本人居住在自住房内，即便房屋的绝大部分被用作出租，仍被视为自住房。」
9 b* q/ Y1 j: U, [% F* Z

不紧张

呵呵

不紧张

除了呵呵也就剩无语了

健康营养站

sasha318

谢谢分享 学习了

草原英雄

政府穷疯了，开始盯上capital gain了， 加国股市、房市将会如何发展？