 鲜花( 150)  鸡蛋( 3)
|
对某些流行观念的批判
9 S- A1 p1 l4 L; C5 H1 L3 p2 z, v* v4 h
我想对一些流行的观点进行剖析和批判, 特此声明, 仅代表个人观点.
2 k8 D0 q; b* L- Y0 F8 V6 e8 m
* ^2 w" m- e% i* B- P1.买新不买旧, 买北不买东; E. y- P2 L" C0 [
2.房子是别墅?
2 {" v0 C! t' V& E* @1 O3. 房地产永远升值
$ r# w. j4 [& ^) D4. 名校区
& `+ ^/ Q$ c+ S9 p2 o5. 买比租谁合算
) b* Y. l# K4 [# R6. 印巴人，中国人，西人
: g2 N' s) X' O7 E7. 先买个小的，过几年再换/ `( z- |9 {4 H. O& R: E
. i! \1 E: @! T" `& H+ w
1.买新不买旧, 买北不买东
7 b4 j! p. l9 G/ `% c- y) t; n' x4 ~. V' q+ h1 h G- }
当买新房成为目前房市中最热的一股潮流时，不由得想起“凡是存在的就是合理的”这句话。我花了些时间转了目前最主要的一些新建住宅区，看看新房到底好在哪里。/ x; t1 ?& }, G. M1 ?
! D% V% o$ k4 ^4 U
我一共去了以下地方： m- s+ \( B5 a
HW7-16街 & Bayview) W" J S* {: X9 U# r7 x1 ~
19街 & Yonge) d( |" T% Y# Y# k, ~/ O% w) W
Kennedy & 407 (新旺角广场）
$ w* f: Q/ O2 \" ^Kennedy & Major Mackenzie (准Unionville)
( c) r( }: w. \- m5 HWoodbine & Major Machenzie
! a9 J) y" }( x+ [% ~Nelson & Steels; A5 x; O" O* x6 x7 P) F4 F
Pickering 靠近4号公路
% U$ s2 o) H5 [" ~Whitby
- w( s; A5 \$ N( Y2 u; m: C, H
/ J f+ Y7 _" J1 K这些区有的已基本建好，有的还在建。有各种房型。还到建好的房子里面看了看。
; E, |$ M9 u) I7 Q
6 x6 Z/ [# n, z# ~+ L& d先看新房的位置.
" h8 E: r. G D7 C* A, o/ ~* i
/ R: W+ s$ |$ B华人买房, 投资总是占一个重要动机. 如果是旧房, 则主要考虑出租, 如果新房, 则买楼花, 过几年卖出. 为了能够升值, 所谓”未来城市发展方向”上的房子是最受追捧的.6 Z m. r% _6 q$ ]1 Q0 S) s/ r
% M. Q% I2 ]0 f* C7 B8 L但是实际上多伦多及各周围城市并无统一明确的”未来城市发展方向”, 实际上, 人往哪儿迁, 配套设施自然跟上. 是居民自己决定了城市的发展方向.! C: t/ n; D% E# l# x6 P
3 v! B: s0 M2 q/ x
在这一点上, 大部分人是盲从的. 盲从有个好处, 就是大多数人都这样做了, 假的也成了真的了. 盲从有个坏处, 可能忽然有一天, 新的概念产生了, 旧的概念就会被抛弃.1 k% C% t$ a, ~# T) I
! |1 N; C) C7 T: l$ \4 j现在, 大家选房, 宁去19街, 也不愿过Markham路以东. 其实两边都有高速, 有GO-Train.
: b6 J) Z) T! A
# k+ }( C" \1 J& Y2 G再看新房本身
' |# U) t# T5 S Q1 J
" V; I$ G0 @9 O% W# p/ p. o新房的好处有：
C q' p7 H+ j# c, E1)新:
/ q" E* i) I% m7 Q8 x新房的最大好处就是新. 不管用的什么质地的材料, 只要新, 总有4-5年没有问题. 不需维护和修理. 4-5年后怎么办? 那时, 草地也铺好了, 社区也成型了, 房价也上涨了, 正好趁机出手赚钱走人了.
# {9 m6 z- |: p; T3 p! ]( L2 H! m! G+ D* \8 [: f9 B9 R8 ^
2)结构：
* h- d) g$ a3 o( E/ j; t5 R布局比一些旧房合理；空间利用得好；考虑了华人目前普遍性的需要(如面南背北，楼梯不冲门等）；通常厅里用木地板；4-piece卫生间多，主卧必有一个豪华卫生间。4 o: X( w6 f7 [4 w3 r1 B7 P1 W
9 x# P7 g3 p" N4 K# [2 {
3)用材新:- Q1 M1 e6 e/ ~- H" S, h
如涂料，碗柜，热水器，电器，新型暖气机热效率高.1 D6 c3 `( m, d
: \$ \9 G8 q/ @0 q& Y" W
4)相对便宜, 短期升值潜力大:) T$ s. c4 z# o' L* `6 G5 B
尤其是楼花. 30万在19街以北能买到4房2200尺的房子. 过一年, 草地一铺, 就很漂亮了. 然后学校, 商店建好. 一般3年后, 涨价都在5万以上.
; b2 s5 w3 o T9 o ?. r
: F# b8 j0 N6 Q; T# ^5)房型漂亮, 特别符合华人的审美观. 也许这是最大优点.
$ i$ C; p9 f0 z# {: b: p, x, j! F' N0 M" I, O
由于上述优点, 假如我没有买到理想的旧房, 则很可能最终也会去买新房.
& e+ \1 G: b8 L+ R5 l: l% n
9 h9 o: G2 h) Y: h4 _% j! R新房的坏处有(排名不分先后)：
9 d! g {! } _4 C6 n1)地点太远, 太偏
- P/ t. G; R& l& k" x2)用材太差, 不经久:
" G: S" c% y. _6 d: M I最反感的就是大量使用的”层压木”, 实际上就是木屑加药水压起来. 和老房子使用的原木有天壤之别. 用来当柱子和框的木料也很细很差, 一句话, 用料太cheap. 贴上砖, 刷上漆看不出来, 外表漂亮, 说损点, 就是”金玉其外, 败絮其中”.
: y: {2 G+ P+ j9 v3 T) @& J3)地太小:
% z4 ^9 q x3 @, e6 n2 B/ @所谓独立屋实际上已townhouse化, 公寓化. 与其这样, 不如干脆去买新的townhouse.% v" Q( V; K6 |
4)环境差:0 c; @& R5 r& W- O1 U- \2 Q M
很多人竟跟我说新房环境好, 因为它建在很远的郊区. 新房有许多好处, 但绝没有环境好这一条. 也许可以说, 这块建新房的地方, 在开发前, 环境是好的, 但开发了就完了. 最明显的是Richmout Hill, 和Whitby. 乡村变成了城市, 树林变成了马路. 我假定大家同意环境好是指自然环境好. 因为这些说新房环境好的人, 从来不说condo的环境好.
! C: |# D0 I% W! N4 R, S现在的新区开发完全不考虑和原来自然环境和谐的问题. 他们的想法是用人工环境代替自然环境. 其实, 真正环境好的地方是某些mature的老区(不是所有的老区都好). 多伦多被评为”最蕏x先死嗑幼 币彩且蛭切├锨虐裆嫌忻�.7 O) u5 T' E( X Z1 M) n
5)等1-2年才能住进去, 前三年住得很难受:
3 G+ r: x! \: I( j; \新房先order, 才动工, 常常听到拖期的事. 住进去的时候, 外面还在施工, 四面都是泥浆. 灰尘, 噪音. 树很小, 很少, 多年以后才象个样. 草算快的. 也得一年. 种种设施几年不能到位. 没有人会真的喜欢住在工地里. 大家能忍受, 只是未来会变好, 会升值的希望支持着. 但反过来想一想, 假如人生中的每一天是平等的, 过好今天是真正重要的事. 如果一生营营苟苟, 一直这样住工地, 等好了再卖出, 再换到另一个工地去住几年. 只能说投资成功, 不能说生活改善. 何况, 假如面临跌市, 不见得能得到期望的升值.
7 R3 a, g2 x6 r+ H) V% e6)新房并不便宜:$ ^& p; D# _$ M- F7 V3 B; x
一个30万的新房, 造价才多少? 几万元而已. 地价才多少? 这样偏的地, 这样窄的lot, 也只有几万而已. 所以, 很多我们预期的升值早已price-in. 记得几年前, 新房不过22万左右, 仍能盈利. 地价虽涨, 并没有涨这么多.
7 o3 D* x7 h1 J$ K" P$ `! O# ]% r+ ]! U# A- I
2.房子是别墅?
# h: n5 @& S+ K2 j5 \, u; N1 n1 n6 {7 u! V# ^" q/ i4 G
仔细分析，我觉得买新房还是和中国人心底的“别墅”情结有关。在人多地少的中国，花园洋房是真正的鹤立鸡群。成了有钱人炫耀财富，地位的勋章。而由于这些人不常住, 所以成了别墅.
$ |! D j5 o9 P9 o, v
* B) ?5 ?( M- M r, q. \别墅(villa)和房子(house)在英语里完全是两个词. 只有不常住的房子才能称为别墅. 不常住意味着不太看重其使用价值, 什么”大”,”新”, “好学区”, “交通方便”, “好租”之类,对别墅就完全没有意义. 别墅最关心环境, 房子漂亮, 花园等.2 p/ V+ L, ^4 n2 O
+ K4 J& K9 D2 Y$ t其实在国内也是有House这个概念的. 广大农村都是House.近郊农民和城市居民盖的私房也是House.& D% G; j6 n2 j& K
) B* Y& K( h3 j: K. Q$ x3 j' \与其硬要把加拿大的House想象成, 向国内亲友吹嘘成, 自我陶醉成”别墅”, 倒不如实事求是地和国内的私房对应起来. 从功能, 用途, 都更象一些./ w* Z% W- r( D
" d2 R/ N: h0 A" M- L: o3. 房地产永远升值
9 ^: }. u R2 }/ b) l
* Q6 j9 x: g. O8 O1 q: H这是一句话最害人的话. 相信那些在89年买房的人绝不会同意. 希望类似的事不要发生在2001-2003年买房的人身上.- O7 j5 e; w+ S2 s; e* C4 U
4 I9 D& B* q. C9 H& R! r长远来看, 房地产当然是升值的. 我们也可以说NASDAQ也总有一天会回到5000点, 问题是何时? 如果是100年, 对我们就没有意义.7 J- {( J2 w: }/ Z+ }" d: f
9 E' h9 H% K# v任何的投资, 重要的只是什么价买进, 什么价卖出. 假如买进的价好, 自然容易找到卖出的点, 只是赚多赚少的区别. 而天价买进, 你需要等的时间可能不是你能承受的.0 k- v9 O# U- B( y% k
7 o. T) ?; F4 o从价格来看, 多伦多房市虽比不上89年的投机狂潮, 但几年的涨幅已经把后面十几年的自然涨幅都用掉了(据一篇资料说, 房产的自然涨幅略高于通胀). 所以才会出现调整的可能. 只是这个调整被一个又一个的因为推迟了.) G v% A! ~! B( ?: n8 D w! k
- U) F7 V- G J" Q6 s5 W& e* Q其实就是现在的热市道中, 卖房也不是那么容易的. 看看DOM的天数吧.6 P/ H1 j, j1 {: ^1 j5 q
) v5 H2 s ^0 K4 X" D# p4. 名校区
. e5 V# q" q. e( R4 c& R J+ E
% p3 a+ r: Z* A8 E" p! ?这个词在地产agent的嘴里, 出现的频率是很高的. 但我怀疑是否洋人agent也会这么频繁地使用这个词.
$ d3 {, \# o$ K# O
8 m2 h0 B1 N: B: D& q所谓的排名有几个, 最著名的是:0 f x: x' o$ a. [3 s0 e1 m
http://oldfraser.lexi.net/public ... ont/section_06.html3 v% s9 |+ @, J6 L8 L% s
/ r% h0 D; v& u9 X) g2 m/ \这类排名数据是不全的, 很多好学校拒绝参加. 所以很多学校旁边是N/A. 而且这个排名偏重课程成绩, 并不能反映学生和学校的全面素质. 我们中国人是最看重分数的, 我们这么多高分的人到了加拿大, 却屡屡在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分数的洋人, 却如鱼得水. 有语言, 文化的因素, 但中国人干活虽行(肯卖力), 缺idea, 缺创新精神, 是明显的缺点. 拿最小的一个例子吧, 每年的万圣节, 洋人总是千奇百怪的构思, 我就奇怪, 他们怎么想得到, 怎么找到这些材料, 而且年年有新花样. 中国人要么是纯看客, 要么就是dollor店或walmart买的现成面具, 一看就知道哪儿来的.
: Q$ g2 M9 |% L6 R
! v: I. r5 r9 q; `创新精神不是有什么客观的试题可以测出来的. 当然, 人的素质不光如此, 还有勇敢, 正直等. 我只想以此为例说明分数只能供参考. 何况是不全的分数.
& ~8 G* J/ y& y" j% ? {2 K5 b" D: Q. ?/ |1 l
排名只限中学. 这种排名5年才一次, 拿来参考还有一些价值, 但如果为此付出大笔金钱去买这个概念, 我认为不值.
, z5 q- l6 Y: S) B# S3 ]6 K' R5 [% q9 Y& ~/ f# N. Z4 P6 X8 p4 R
Richmount Hill和North York的房价和学区好有很大关系.但万事不是一成不变的, 好的学校会变差, 差的学校会变好. 如果按好学区的价买了房, 后来却变差了, 那才傻了.
! m7 J5 ` f- m5 d& M8 x# |
4 ~, i2 O. z* A- Z/ K- M比如Don Mill路中间有个 Georges Vanier, 根据这个表98/99年的分数是9.0, 排名是32, 但近几年分数变成6.8, 排名变成132. 这和周围公寓多, 很多低收入人搬入有很大关系.
! L3 D: S+ M: s6 w& c5 w' T
4 x; N) {8 @+ a1 y6 S7 g有些学校比较机灵, 过去有过好名声后, 就不再参加排名了. 比如Leslie上另一个著名学校. 该校所在学区是目前购房租房的热点之一. 如果分析这个学区近年的居民变动, 可以发现, 华人已经居统治地位, 原来的居民犹太人则搬得差不多了. 可是这些华人居民是否富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小区看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4个车. 说明什么? 房东是以租养房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而该校相当一部分学生来自这些房东房客的家庭. 当然我相信, 华人, 无论贫富, 都非常重视子女教育. 该校的分数, 相信还是相当不错的. 但该名校全面地看还那么好吗?该校区还那么值钱吗?; \2 q: ~. E7 I. |, K- F
! z8 s. N1 \; {2 O
Richmount Hill High School也不再参加排名了.% l" r9 m$ [; ^; ]# O @# b
, [5 p2 d9 V9 H! h0 ]2 w+ Y& c这里也有双重标准, 北约克的学区就炒得火热, 而Scarborough和Markham的很多好学校, 却显得不够火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是这个学区的价就一直非常理智.
" D% b2 w: L7 _. e4 Q7 \* g6 @5 |7 E5 O0 Z. G1 K# ^
我本人不care学区, 但正如别人说的, 难以免俗. 我得考虑到我将来万一卖房啊! 据代理说, 房市不好的时候, 好学区保值.
1 B4 @% A/ ^" A- h: i( l' ~' N W7 B" X. H% H
可是又实在不想为学区概念花冤枉钱, 所以我的做法是:* g v% b( I q! V! n# h* Y
1) 找没有被暴炒的好学区, 比如Albert Campell.9 T1 Q7 f& q. u* D7 ^
2) 找好学区, 不找名学区. 其实从分数上来看, 差别没有那么大. 前100名的都可以看做好学区.4 g) @( Q0 f3 z
. n" T7 S! i$ o9 S% B; E6 i
5. 买比租谁合算' ~, A# F a, Z3 I Q" F; H# k
* S, G$ r2 O( I7 o3 X+ v其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房.. c; B3 e1 B9 j( q
4 ^ q' a |7 \* M0 l: J
比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约大于600元. 维修费就算忽略不计.* o8 V4 R9 ~' C
[/ |/ z9 Q7 {8 c/ l) H所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的. 是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子.* n: C- ~ T4 L% ^8 Q' C/ ?0 l
, X7 S l! A, @( B4 E, v u3 u其实, 还有一个成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元.3 u X3 a; Z. e8 l4 h' [% P% o
" j; v( V* t! A; B& B: t5 ^租公寓房每月各种开支共1050元(含parking, 水电). 你这样一来可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年后, 你有320000元. (我没有考虑利息, 假如按每年2%复利算, 将会是大大超过320000的数).
. L2 a/ Q1 }, Y+ c+ S* C* j% I# D" D" p6 V- ~. {
这是按25年比较的. 实际上有多少人会真的付完? 很多人5年后,就卖了.& d/ q+ O' J M
( @: `" S3 {* f2 h9 \按5年比, 还多了另一个开支, 即卖房的代理费4%. 为了简单起见, 假定房价涨幅足以付代理费.4 d3 i. Q* V D
2 R9 |2 m6 d; @; i; K& y按5年比, 就更象是用1500+1400/12的费用租了一个house住了5年. 当然和租的区别是: 我们享受房价上涨的好处, 但也承担下跌的风险.
! \* D- o6 ?; @+ r
3 Z2 \# N' Z7 F至于转租: 不是所有的房都蕏x献�, 转租亦有成本, 特别是对房子本身价值的降低, 是许多人忽略的. 而且apartment也能分租. 为简单起见, 不考虑这个因素.
) @, X# z' X9 K' p7 v! p" `2 Z/ j: v9 h$ ?/ o2 W
关于房价涨跌的可能性, 我在前面已说了很多. 简单地说, 前几年买房的都从涨价中得到了补贴, 使得5年总开支小于租房. 但后面几年就不好说了./ D% p" F+ C+ O3 F
* t. e+ R5 c/ ]+ @; M6 F每次我和别人算到这儿, 马上就会有人跳出来反驳我说, 你不能拿house比apartment, 要比就拿买house和租house比. 但不管怎么说, 他们承认, 用我的比法, 家庭的实际开支大大增加了.
6 b3 U. a; U) a% L7 O+ C2 W8 T% ?2 o- A3 q+ o7 ]4 O
我承认, 买house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象买apartment的人一样少.
: J% \/ ^2 {; W5 W: R) z5 J1 `2 i
0 C1 m R+ U1 s/ p9 r我这么比是有道理的, 因为我此刻住apartment, 我要下决心买房, 我就是拿自己作纵向比较. 租apartment住当然也有买房无可比拟的优点, 即自由, 机动. 有机会去美国就去, 有机会回国就回, 工作从Markham换到Mississauga, 搬家而已.5 x! R* i s1 Z/ d) K) S7 S/ e
: a" O/ G5 i$ e3 J每次关于这个话题的争论都是这样结束的:
* K& t: J: Q6 s/ F4 K! [% T: d2 A! @. m- k5 l* j. i9 s2 j
大家都同意买房后, 开支变大了许多. 但居住条件改善了. 问题就在于, 改善居住条件在你此刻的生活中优先级如何? 就象我们都爱吃海鲜, 但你决不会顿顿吃. 改善餐桌上的菜是我们的dream之一, 但仅仅是”之一”. 还不见得是优先级很高的”之一”.8 y4 |: o2 V" ?) E" ?' B7 k
/ T- [/ Y5 n9 X8 u6 j从某种程度上, 大家热衷买房, 与其说是迫不及待地想要改善居住条件, 不如说不想错过投资机会. 特别是眼看前面的人买了房都赚了.% O. U: H0 ~5 Y6 @- W
* K% o c& I7 V# U: k6. 印巴人，中国人，西人
; {& G) o' @6 B( _7 I! t# S, o5 ]1 l3 y$ u3 G( c; ^
大家好象特别不愿和印巴人做邻居, 据说, 会导致房价下跌. 理由是: 1) 他们有”味”, 2) 他们贫穷.5 D. ]' u2 c4 {
: |+ b/ S/ Q e0 |' Y0 }中国人其实也很大味, 而且厨房里油烟很大. 在白人看来, 是半斤八两的. 至于穷, 哪种族裔都有贫富. 当然, 穷人多的区, 环境就差, 治安也会差一些.' h# r9 X. e# y0 Y: k8 w, F
1 O u l& J+ V4 }
所以找富人区住, 避开穷人区, 避开公寓多的地方, 避开有廉租屋的地方还有点道理. 但避开印巴人, 似乎都不能用这些理由解释. 也许骨子里的理由就是种族歧视.* p3 c$ R! g# u* Z+ ?2 ]: H' I. U
5 z( e5 k; A* d, \7 a4 P7 O
我认识的印巴人都挺好的. 为人善良, 礼貌, 也没味, 经济也不错. 而且发现他们还有一个好处. 也许意识到自己不是主流社会吧, 待人处事更谦卑一些, 不象有些白人那么傲慢.- B* j, F8 x$ T6 m
* g j' T0 `$ _; X. |9 ?# Z2 b6 q
大家都喜欢和白人做邻居, 也不管别人喜欢不喜欢和我们中国人做邻居. 本地人确有许多好处, 大部分都很nice, 花园绝大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎么, 和他们总是不容易有”寒喧”以外的话题. 孤独是难免的代价.
" x0 M& L' Q/ z9 b) _. I
! o: g5 |1 E0 v/ T7. 先买个小的，过几年再换# v9 k3 u/ X: J0 C4 R
$ u: x) G, a% I& M: {' t0 f这是很多人的说法. 这句话imply两个重要的意思, 1) 我其实不够喜欢这个房 2)只要买, 就能赚.
3 Y; o' `) i0 \
- B. t/ G7 i7 N( }8 C+ |首先如果”赚”这个前提不成立了, 这种观点就不值一驳了.
) k' E& D- S0 X. B4 l2 n( x5 o. }$ J- W; C
但是这种观点是代理们所赞赏的, 因为它对增大交易量有好处. 有一套Unionville的房子, 2002年26.5万买的, 2003年29.9万卖了. 赚了没有? 没有. 至少owner没赚. 买了新房, 装修了1万多, 过户费4000. 卖的时候付了1.2万多代理费.
. e0 M6 A' @( \( _/ P; |2 ?7 p' R1 P
多伦多这么多年房价上涨, 真正肥了的人是代理.' p( V- j$ q5 F# x8 F
- ?( U# p, ^" Q, m; j3 n1 o
而且, 你能guarentee想换的时候, 房价一定涨了吗?( b7 a1 ?/ L9 S8 A/ Y! q
/ @0 N: B6 A( v0 p
说到底, 这种观点中投资的心态太重. 这几年上涨, 一直没有反例, 但不会永远这样的.- g* @! Z/ }* M" w/ ]
, ^: U7 T, Q$ P& b买了一个不喜欢的房, 也许和结错婚可以比. 理论上可以离婚而重新开始, 但这容易吗? 没有代价吗? 几年过得难受只有自己知道. |
|
狗仔卡
发表于 2006-8-25 23:11
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2006-8-29 10:52
楼主