 鲜花( 150)  鸡蛋( 3)
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对某些流行观念的批判* d6 x! u6 D1 l
( y! {* }' i J4 r' [我想对一些流行的观点进行剖析和批判, 特此声明, 仅代表个人观点.0 p9 J" d( C2 l' B2 _9 Z
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1.买新不买旧, 买北不买东' e+ w* b, i w
2.房子是别墅?
) e' x4 {% D+ f+ m) T# v9 M3. 房地产永远升值
1 T4 L% F* a/ Z7 W" a4. 名校区 o9 T0 }) v$ W' S8 L/ E# L
5. 买比租谁合算/ K$ T+ S( K; x0 `& g& {
6. 印巴人，中国人，西人
- Z0 }8 C4 b' X, u L9 ?7. 先买个小的，过几年再换/ E) `# T7 e+ }" S4 ?; ^, Q$ @! O
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1.买新不买旧, 买北不买东/ {2 U% |# ~, s1 J- M1 J
$ w6 Z, Z3 s; w' A7 S- l7 R当买新房成为目前房市中最热的一股潮流时，不由得想起“凡是存在的就是合理的”这句话。我花了些时间转了目前最主要的一些新建住宅区，看看新房到底好在哪里。6 E, Z# E: v* r$ z8 R4 w
: j1 I3 B7 W- v, W- F我一共去了以下地方：
$ |; C; q& m, e5 xHW7-16街 & Bayview
2 Z% i! D Z k! K, k( m5 S, g3 y19街 & Yonge
+ z; T& ^$ O2 wKennedy & 407 (新旺角广场）
+ e2 e6 @+ I, O$ G t0 ~" hKennedy & Major Mackenzie (准Unionville)! k" K" n$ F3 V4 Y! i! ~5 {
Woodbine & Major Machenzie- l4 F! H" l: s5 @: _7 p
Nelson & Steels8 S" q- W; K1 s& w2 `
Pickering 靠近4号公路
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% y+ i) \8 S7 M* }2 y这些区有的已基本建好，有的还在建。有各种房型。还到建好的房子里面看了看。
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先看新房的位置.. T, D& m3 V' L3 b
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华人买房, 投资总是占一个重要动机. 如果是旧房, 则主要考虑出租, 如果新房, 则买楼花, 过几年卖出. 为了能够升值, 所谓”未来城市发展方向”上的房子是最受追捧的.6 Z. U3 u6 V3 N
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但是实际上多伦多及各周围城市并无统一明确的”未来城市发展方向”, 实际上, 人往哪儿迁, 配套设施自然跟上. 是居民自己决定了城市的发展方向.. S9 H3 S) F: g
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在这一点上, 大部分人是盲从的. 盲从有个好处, 就是大多数人都这样做了, 假的也成了真的了. 盲从有个坏处, 可能忽然有一天, 新的概念产生了, 旧的概念就会被抛弃.) Z% L& K+ _- q! J* Y' J+ D
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现在, 大家选房, 宁去19街, 也不愿过Markham路以东. 其实两边都有高速, 有GO-Train.
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% \5 ?5 N1 E$ Z5 O4 L再看新房本身
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. Z1 x& `& W" s新房的好处有：
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新房的最大好处就是新. 不管用的什么质地的材料, 只要新, 总有4-5年没有问题. 不需维护和修理. 4-5年后怎么办? 那时, 草地也铺好了, 社区也成型了, 房价也上涨了, 正好趁机出手赚钱走人了." J7 S+ _" U* G. S
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2)结构：0 c& I- \1 B v9 m; {
布局比一些旧房合理；空间利用得好；考虑了华人目前普遍性的需要(如面南背北，楼梯不冲门等）；通常厅里用木地板；4-piece卫生间多，主卧必有一个豪华卫生间。
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; K. H" z& {' Z/ L1 X9 a2 T# @0 \3)用材新:
" [( f6 p5 D9 e, V" K3 t如涂料，碗柜，热水器，电器，新型暖气机热效率高.
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9 s3 f5 U% Q2 E6 ^) Y4)相对便宜, 短期升值潜力大:
' }3 N& ^3 E. ?7 B& p& f1 w3 m8 O+ P: I尤其是楼花. 30万在19街以北能买到4房2200尺的房子. 过一年, 草地一铺, 就很漂亮了. 然后学校, 商店建好. 一般3年后, 涨价都在5万以上.3 N3 d+ h6 n" [, C; X/ N8 O
7 Y; k6 m( ~( _& M& `6 _5)房型漂亮, 特别符合华人的审美观. 也许这是最大优点.
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由于上述优点, 假如我没有买到理想的旧房, 则很可能最终也会去买新房.
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新房的坏处有(排名不分先后)：
# L5 ?$ |3 a6 h; K1)地点太远, 太偏
+ ]/ w3 ?# ^) ~: m, E( N2 T# n2)用材太差, 不经久:
# I; `$ u; |7 q' O& M1 w( E' R最反感的就是大量使用的”层压木”, 实际上就是木屑加药水压起来. 和老房子使用的原木有天壤之别. 用来当柱子和框的木料也很细很差, 一句话, 用料太cheap. 贴上砖, 刷上漆看不出来, 外表漂亮, 说损点, 就是”金玉其外, 败絮其中”.
1 c7 L0 \5 ?% a, [7 ~& \3)地太小:" g) I5 V/ n& {
所谓独立屋实际上已townhouse化, 公寓化. 与其这样, 不如干脆去买新的townhouse.& b& S9 C! h4 h7 H' V
4)环境差:
; R( l5 S* w9 ?$ c很多人竟跟我说新房环境好, 因为它建在很远的郊区. 新房有许多好处, 但绝没有环境好这一条. 也许可以说, 这块建新房的地方, 在开发前, 环境是好的, 但开发了就完了. 最明显的是Richmout Hill, 和Whitby. 乡村变成了城市, 树林变成了马路. 我假定大家同意环境好是指自然环境好. 因为这些说新房环境好的人, 从来不说condo的环境好.7 V6 {3 |1 z* g2 h( Z' S+ i1 l
现在的新区开发完全不考虑和原来自然环境和谐的问题. 他们的想法是用人工环境代替自然环境. 其实, 真正环境好的地方是某些mature的老区(不是所有的老区都好). 多伦多被评为”最蕏x先死嗑幼 币彩且蛭切├锨虐裆嫌忻�.( `- Q5 p+ @) K7 V+ P8 s1 n$ z
5)等1-2年才能住进去, 前三年住得很难受:
8 O8 {: I4 Q2 J) Q新房先order, 才动工, 常常听到拖期的事. 住进去的时候, 外面还在施工, 四面都是泥浆. 灰尘, 噪音. 树很小, 很少, 多年以后才象个样. 草算快的. 也得一年. 种种设施几年不能到位. 没有人会真的喜欢住在工地里. 大家能忍受, 只是未来会变好, 会升值的希望支持着. 但反过来想一想, 假如人生中的每一天是平等的, 过好今天是真正重要的事. 如果一生营营苟苟, 一直这样住工地, 等好了再卖出, 再换到另一个工地去住几年. 只能说投资成功, 不能说生活改善. 何况, 假如面临跌市, 不见得能得到期望的升值.
- @+ n v6 e5 l6)新房并不便宜: y$ m& M' A+ y
一个30万的新房, 造价才多少? 几万元而已. 地价才多少? 这样偏的地, 这样窄的lot, 也只有几万而已. 所以, 很多我们预期的升值早已price-in. 记得几年前, 新房不过22万左右, 仍能盈利. 地价虽涨, 并没有涨这么多.
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2 A3 o+ t, s- c" ^% |* {. O2.房子是别墅? c5 k5 r7 f; L/ Z- b8 e
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仔细分析，我觉得买新房还是和中国人心底的“别墅”情结有关。在人多地少的中国，花园洋房是真正的鹤立鸡群。成了有钱人炫耀财富，地位的勋章。而由于这些人不常住, 所以成了别墅.
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" Y( _* W& O$ F5 P# W& I+ F别墅(villa)和房子(house)在英语里完全是两个词. 只有不常住的房子才能称为别墅. 不常住意味着不太看重其使用价值, 什么”大”,”新”, “好学区”, “交通方便”, “好租”之类,对别墅就完全没有意义. 别墅最关心环境, 房子漂亮, 花园等.4 N% W$ D2 Q" |" ^6 P! I8 l" L. A: s
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其实在国内也是有House这个概念的. 广大农村都是House.近郊农民和城市居民盖的私房也是House.
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与其硬要把加拿大的House想象成, 向国内亲友吹嘘成, 自我陶醉成”别墅”, 倒不如实事求是地和国内的私房对应起来. 从功能, 用途, 都更象一些.2 h& o& x) y9 N+ b9 Q
3 k" s# s0 Q% E, h- X; G) q3. 房地产永远升值
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这是一句话最害人的话. 相信那些在89年买房的人绝不会同意. 希望类似的事不要发生在2001-2003年买房的人身上.& A' u8 X2 p" |1 n) z
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长远来看, 房地产当然是升值的. 我们也可以说NASDAQ也总有一天会回到5000点, 问题是何时? 如果是100年, 对我们就没有意义.
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任何的投资, 重要的只是什么价买进, 什么价卖出. 假如买进的价好, 自然容易找到卖出的点, 只是赚多赚少的区别. 而天价买进, 你需要等的时间可能不是你能承受的.. Y9 ]6 S6 g5 h1 @
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从价格来看, 多伦多房市虽比不上89年的投机狂潮, 但几年的涨幅已经把后面十几年的自然涨幅都用掉了(据一篇资料说, 房产的自然涨幅略高于通胀). 所以才会出现调整的可能. 只是这个调整被一个又一个的因为推迟了.
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; O* r! v* r1 O3 Y& l其实就是现在的热市道中, 卖房也不是那么容易的. 看看DOM的天数吧.
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8 a# v* G3 L+ F9 l' n4. 名校区
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# F M0 h* r* V7 W/ r: G4 L. [这个词在地产agent的嘴里, 出现的频率是很高的. 但我怀疑是否洋人agent也会这么频繁地使用这个词.& \1 q3 B7 D/ r
6 @# w& j8 _! ^3 c, [: y所谓的排名有几个, 最著名的是:
- w4 x( y2 W, Mhttp://oldfraser.lexi.net/public ... ont/section_06.html9 f1 D3 Q. ?( q) Z9 _+ i
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这类排名数据是不全的, 很多好学校拒绝参加. 所以很多学校旁边是N/A. 而且这个排名偏重课程成绩, 并不能反映学生和学校的全面素质. 我们中国人是最看重分数的, 我们这么多高分的人到了加拿大, 却屡屡在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分数的洋人, 却如鱼得水. 有语言, 文化的因素, 但中国人干活虽行(肯卖力), 缺idea, 缺创新精神, 是明显的缺点. 拿最小的一个例子吧, 每年的万圣节, 洋人总是千奇百怪的构思, 我就奇怪, 他们怎么想得到, 怎么找到这些材料, 而且年年有新花样. 中国人要么是纯看客, 要么就是dollor店或walmart买的现成面具, 一看就知道哪儿来的.
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0 F8 v! s9 c7 l. a创新精神不是有什么客观的试题可以测出来的. 当然, 人的素质不光如此, 还有勇敢, 正直等. 我只想以此为例说明分数只能供参考. 何况是不全的分数.$ R( r9 S. g% Z" T% i
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排名只限中学. 这种排名5年才一次, 拿来参考还有一些价值, 但如果为此付出大笔金钱去买这个概念, 我认为不值.$ Y) s6 K$ |' x. T/ b- m
2 {3 d# x, Z3 C& MRichmount Hill和North York的房价和学区好有很大关系.但万事不是一成不变的, 好的学校会变差, 差的学校会变好. 如果按好学区的价买了房, 后来却变差了, 那才傻了.1 Q$ e9 z6 p( A8 H
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比如Don Mill路中间有个 Georges Vanier, 根据这个表98/99年的分数是9.0, 排名是32, 但近几年分数变成6.8, 排名变成132. 这和周围公寓多, 很多低收入人搬入有很大关系.
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有些学校比较机灵, 过去有过好名声后, 就不再参加排名了. 比如Leslie上另一个著名学校. 该校所在学区是目前购房租房的热点之一. 如果分析这个学区近年的居民变动, 可以发现, 华人已经居统治地位, 原来的居民犹太人则搬得差不多了. 可是这些华人居民是否富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小区看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4个车. 说明什么? 房东是以租养房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而该校相当一部分学生来自这些房东房客的家庭. 当然我相信, 华人, 无论贫富, 都非常重视子女教育. 该校的分数, 相信还是相当不错的. 但该名校全面地看还那么好吗?该校区还那么值钱吗?7 J( d" H" w; v9 |
* H0 r3 [* F" SRichmount Hill High School也不再参加排名了.
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这里也有双重标准, 北约克的学区就炒得火热, 而Scarborough和Markham的很多好学校, 却显得不够火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是这个学区的价就一直非常理智.
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! N0 o3 A1 w1 V4 I# w我本人不care学区, 但正如别人说的, 难以免俗. 我得考虑到我将来万一卖房啊! 据代理说, 房市不好的时候, 好学区保值.
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" F: ~+ k* @6 _* m3 G @+ R O; @可是又实在不想为学区概念花冤枉钱, 所以我的做法是:- c- l7 M; @3 B5 O! G2 [9 U
1) 找没有被暴炒的好学区, 比如Albert Campell.; [. W2 J" S, q7 U
2) 找好学区, 不找名学区. 其实从分数上来看, 差别没有那么大. 前100名的都可以看做好学区. U& {7 l2 o' r5 G5 q, C
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5. 买比租谁合算4 W( A: L* @8 j7 ^1 X
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其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房.$ ?6 Y! v' H3 j7 ^" y+ h* ?
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比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约大于600元. 维修费就算忽略不计.# {, E I2 k- }7 f
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所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的. 是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子.
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其实, 还有一个成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元.' z7 Y8 S+ l( z
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租公寓房每月各种开支共1050元(含parking, 水电). 你这样一来可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年后, 你有320000元. (我没有考虑利息, 假如按每年2%复利算, 将会是大大超过320000的数).
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这是按25年比较的. 实际上有多少人会真的付完? 很多人5年后,就卖了.! R, `1 T& c% E" l0 J8 A: T% \
! b* u& [5 s' Z7 M4 ?按5年比, 还多了另一个开支, 即卖房的代理费4%. 为了简单起见, 假定房价涨幅足以付代理费.9 q) H4 g& i9 v
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按5年比, 就更象是用1500+1400/12的费用租了一个house住了5年. 当然和租的区别是: 我们享受房价上涨的好处, 但也承担下跌的风险.( L: o+ S) N8 e
2 j- D) r; r$ W4 A至于转租: 不是所有的房都蕏x献�, 转租亦有成本, 特别是对房子本身价值的降低, 是许多人忽略的. 而且apartment也能分租. 为简单起见, 不考虑这个因素.! |) k6 P9 a% R x8 u6 L" l. y: w7 o
/ c7 U: g. h9 {+ C8 c' }关于房价涨跌的可能性, 我在前面已说了很多. 简单地说, 前几年买房的都从涨价中得到了补贴, 使得5年总开支小于租房. 但后面几年就不好说了.
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每次我和别人算到这儿, 马上就会有人跳出来反驳我说, 你不能拿house比apartment, 要比就拿买house和租house比. 但不管怎么说, 他们承认, 用我的比法, 家庭的实际开支大大增加了.
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我承认, 买house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象买apartment的人一样少.' `) t2 q+ D7 w' c5 a
* n4 T0 [! Z6 g0 J; e我这么比是有道理的, 因为我此刻住apartment, 我要下决心买房, 我就是拿自己作纵向比较. 租apartment住当然也有买房无可比拟的优点, 即自由, 机动. 有机会去美国就去, 有机会回国就回, 工作从Markham换到Mississauga, 搬家而已.8 \! `- e. p2 z: N- s' [
" y: D2 R3 v3 z每次关于这个话题的争论都是这样结束的:
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大家都同意买房后, 开支变大了许多. 但居住条件改善了. 问题就在于, 改善居住条件在你此刻的生活中优先级如何? 就象我们都爱吃海鲜, 但你决不会顿顿吃. 改善餐桌上的菜是我们的dream之一, 但仅仅是”之一”. 还不见得是优先级很高的”之一”.: f7 k; r8 z# k
' l% R" i! W4 o c3 S) g) d从某种程度上, 大家热衷买房, 与其说是迫不及待地想要改善居住条件, 不如说不想错过投资机会. 特别是眼看前面的人买了房都赚了.
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4 u" G$ [$ }' m3 _' s6. 印巴人，中国人，西人
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大家好象特别不愿和印巴人做邻居, 据说, 会导致房价下跌. 理由是: 1) 他们有”味”, 2) 他们贫穷.7 k" b& ~' T4 q0 e3 h
9 B* M4 K7 w: a中国人其实也很大味, 而且厨房里油烟很大. 在白人看来, 是半斤八两的. 至于穷, 哪种族裔都有贫富. 当然, 穷人多的区, 环境就差, 治安也会差一些.& k) g$ ^! c/ K& \
% |' g' l$ s) c# {/ Y! t: G所以找富人区住, 避开穷人区, 避开公寓多的地方, 避开有廉租屋的地方还有点道理. 但避开印巴人, 似乎都不能用这些理由解释. 也许骨子里的理由就是种族歧视.
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我认识的印巴人都挺好的. 为人善良, 礼貌, 也没味, 经济也不错. 而且发现他们还有一个好处. 也许意识到自己不是主流社会吧, 待人处事更谦卑一些, 不象有些白人那么傲慢.5 X. H3 `7 ]* m7 r p
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大家都喜欢和白人做邻居, 也不管别人喜欢不喜欢和我们中国人做邻居. 本地人确有许多好处, 大部分都很nice, 花园绝大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎么, 和他们总是不容易有”寒喧”以外的话题. 孤独是难免的代价.
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7. 先买个小的，过几年再换
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5 \3 Y7 H: j+ e4 V* j这是很多人的说法. 这句话imply两个重要的意思, 1) 我其实不够喜欢这个房 2)只要买, 就能赚.
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( G% ^5 R$ u; m0 h# Y a8 ^首先如果”赚”这个前提不成立了, 这种观点就不值一驳了.
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但是这种观点是代理们所赞赏的, 因为它对增大交易量有好处. 有一套Unionville的房子, 2002年26.5万买的, 2003年29.9万卖了. 赚了没有? 没有. 至少owner没赚. 买了新房, 装修了1万多, 过户费4000. 卖的时候付了1.2万多代理费." E$ N( y) H. k0 Z
6 Z; X3 K: m: ^" R多伦多这么多年房价上涨, 真正肥了的人是代理.
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) W0 D- t% `4 ~8 V& p6 h& d8 f% J" @而且, 你能guarentee想换的时候, 房价一定涨了吗?, _: D7 n; Z* p2 X) Q
1 A0 n- I1 N) c A, r# w说到底, 这种观点中投资的心态太重. 这几年上涨, 一直没有反例, 但不会永远这样的.
1 P- y, U, E. X3 E B: O% T* `/ n6 U0 ^8 [
买了一个不喜欢的房, 也许和结错婚可以比. 理论上可以离婚而重新开始, 但这容易吗? 没有代价吗? 几年过得难受只有自己知道. |
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狗仔卡
发表于 2006-8-25 23:11
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2006-8-29 10:52
6 s( o! |/ w r, r) O4 t
楼主