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埃德蒙顿过去12年来房价走向

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发表于 2013-4-21 21:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。; K. ^. i( g& @* x3 ^" J
数据来之城市房产局。2 f+ A6 {8 s- j' }

* X  M9 `% C- a/ @2 {2 q) i+ C我用了两个价格,一个是平均价格(average price), 一个是中间价格(median price)。平均价格就是所有民用房销售价格的平均,如果爱城一个月卖了2001套房子,平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势,尤其是数据不太正态分布的情况下, 举个例子来说,如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪,本城的人均收入也许会翻一番,但中间收入(median income)不会有大的变化。( f* a7 P3 |- h7 ~4 v5 v! g# {
7 \# ~9 y6 P( N
由图可见,爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动,但趋势却是曲折中上升,莫非这场经济风暴很快就要过去了,前面就是房地产的晴空万里?  
8 C, Y$ X, B1 F( _) @. M. K+ |7 c. w# U很多人担心,一旦平均价格突破35万, 房价有可能又要再创新高。
1 D/ v+ N: e! u3 R# M) o/ z5 k. N) i
当然,我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型(condo, townhome, single-family)在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多,有的小区却是一往无钱。. r! V) I5 e0 e+ U

8 ]) M3 |/ @9 [2 O+ b) L+ @9 l1 Q希望以上信息,能给您一个爱城房价趋势的大概了解。
) \" {/ V- v' G+ [1 s; \+ h3 ]% C7 Y9 D0 Q1 u
买房用钱,请找艳丽贷款, 电话: 780-328-2112; 780-266-1328.. w0 x3 C3 C7 `) y! J: V% R/ f
. f2 \- X; M- C: G) X
点击下面的图片,可放大观看全图。/ P0 D! m1 o3 d. V  w" [. w

' f0 _; T1 F% c/ }

Edmonton House Price 2001 - 2013

Edmonton House Price 2001 - 2013
鲜花(1022) 鸡蛋(4)
发表于 2013-4-21 22:13 | 显示全部楼层
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-21 22:26 | 显示全部楼层
人心惶惶 怕2008危机卷土重来
4 s) D) d) N. ~1 M# A) z( Z' d6 zhttp://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-21 22:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
对不起,没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。1 n/ x* G% O/ f( g- ?. \
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
" M6 Q. i# j8 ], @( r  i! |. _1 v0 M" D1 w0 o
Thank you$ l5 q: w' I/ B4 d* a) [& P! G6 h
6 v8 _# @* u- V: m
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-22 07:25 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32
* b8 l: h7 R" N/ e  |, ^+ O2 o对不起,没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。! O6 U0 }) S) b1 R' k
http:// ...
# k' R9 }& E3 B1 M" [$ ^
所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。- B  F7 N& S- D' P% Q
2 d9 c8 y7 f2 G6 |: y" x) i
在房市上升初期,由于公寓比例增加,反而把均价往下拉。往往能看到,独立屋和公寓都涨10%,而均价下降5%
6 y, P8 f5 _; R: X/ {6 a" u
; y& a- y2 d- \6 x6 v! L4 e下降期反之。
理袁律师事务所
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:16 | 显示全部楼层
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Have you adjusted the price using CPI?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 11:52 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-22 08:25
) [: v2 S) b' m1 L7 N所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。" p. z7 Q8 M6 p; x6 u7 p( O% q
; ]. [, {: P% N& \. Y$ k( d, s
在房市上升初期,由于公寓比例增加,反而把均价往下拉。往 ...
5 f/ p- I6 v3 [( L
您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 11:55 | 显示全部楼层
arbo 发表于 2013-4-22 12:17 " c3 N  A# C5 O3 f% n
Have you adjusted the price using CPI?
% U6 D  p$ ^8 K+ |
没有. 数据就是房产局公布的数据.
5 J8 U  b/ J! u按实际成交价格, 没有CPI调整。 - U2 I1 ?: A2 Z, X
谢谢支持。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-22 12:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了,本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%,
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 16:43 | 显示全部楼层
艳丽,我感觉房价和利率都要涨一些,你怎么看?  s; i  ~4 O. p: A
谢谢解惑。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 22:51 | 显示全部楼层
keke 发表于 2013-4-22 17:43   Q  F% s1 w4 t* }. K& \
艳丽,我感觉房价和利率都要涨一些,你怎么看?0 A# n( ~# q  D, b
谢谢解惑。

. e$ ?9 l! q4 t5 j5 L我也感觉房价和利率都要涨.
  i) d! T5 Y+ x2 o目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.
2 R4 V- G. _4 |关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济." b3 i' G! @( n* U1 h
不知各位专家们意见如何.
/ k! D" l3 L! r5 }& h谢谢
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 11:33 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones. 9 [' B0 |8 q1 j+ O) `6 {
But you need to adjust CPI as well as US exchange rate. 1 q. b3 H* r+ b0 C
Without adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:14 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
arbo 发表于 2013-4-23 11:33
3 O8 V' v7 _" C5 b* OIf I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...

" M7 a- V) i1 _6 j+ N6 E$ AThere is no point to adjust CPI:
% u3 r, y: C! n7 b, P$ E7 C
- ?$ p/ D; H: k: x1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component : `4 N" e& v! O7 o* o, C

4 w4 L1 n9 j# e/ D) v" O; L8 z# r: w2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2013-4-23 12:15 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52
6 k* |% t1 b  F' h2 V* h) }您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

) {% W1 R% f8 A, w  q, p偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:45 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15 ! x" q3 [5 D5 x* q$ r! P1 q0 n
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

9 |1 V9 P" Z) L8 X
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 12:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
+ ]2 y9 v+ [% O3 y4 b6 ?9 X$ n偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
8 C) Q: V, q# G' e/ X- {1 z$ M
倘若如此,卖房的会激增
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 11:14 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
: |& }/ I+ I9 l) a2 ~0 B/ |8 I偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

- l7 [2 `  [8 }1 m5 v, f, y+ Z7 _您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.   f  l5 l5 p* O, f; f& R
% C3 O8 Q  A) [2 d2 f, M
其实我这个图还反应了一个信息. " Q2 A# y$ W1 p+ G3 }
在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要.
; p5 N2 f8 h7 O( I在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀.
6 O' I; [6 n1 u5 U( F- \- }- {  r+ }
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
. A, v8 G$ j% Q$ s% [+ A0 w* P$ C4 x7 L$ M! {+ L
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-24 11:50 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14
* ]! P$ o1 I2 ]您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
' j! [# h4 h; i( z' O$ d7 h
; V) n' I0 Z0 ]4 g其实我这个图还反应了一个信息.

: F% }1 m% t! e6 x8 P# M我认为你分析的不完全。, y$ K/ g; {; T
. g% W$ `. N9 y* I
一般而言,新建房屋价格比较高(哪怕没有更大)。建筑量大的时候,就会拉高均价,而对中间价没有影响。
+ r7 S  T5 Y1 e" P, h# @9 E% s: \) T9 R  n% S
所以,开工量本身就有一个很大的影响。
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-24 21:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
7 |4 `6 S3 k% D7 L偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
* L: o0 c1 c$ m- W% `" W
It is impossible !
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 22:56 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-24 12:50
% Z4 ]) C/ v: J# t' r9 O4 w我认为你分析的不完全。. f4 Q- ~7 D7 c+ m0 v/ ~
( ~: J2 q0 g* H+ C& D" X4 N8 J: h. I
一般而言,新建房屋价格比较高(哪怕没有更大)。建筑量大的时候,就会拉高均 ...

0 Q7 |3 w; U" c; d谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-25 09:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展,特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强,而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少,而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加,这将直接影响近两年的加国经济;同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破,在这种情况下,央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低,但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待?谢谢。
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-25 21:31 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56
  e( A5 |. T: `8 E" h我觉得近两年加国经济不会有太大的发展,特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强,而美国自身产油 ...
5 ?& Y$ a3 E( U6 I' }
美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大. % E4 z9 R1 h" g
因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜. : v, q" s$ n# ~
! s! h. x7 S0 a1 A
还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕.
+ L# G4 H& t; P  M1 [  z
& c1 R/ x0 j) f/ t因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重.
* X' G! e  Q+ ~+ f5 a8 X1 P这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇,
4 b- f" O; ~& C/ \7 P1 Z' f6 u1 l见下面视频.
' ?7 j# U' B. u- d1 F0 @5 f" f
6 \& f' e' b3 U3 k) m$ R/ f- p  O, Ahttp://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml% U/ a, A! A9 W+ C, k1 q, g) z9 e
也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值.
0 T& x1 _: C. p
鲜花(9) 鸡蛋(54)
发表于 2013-4-26 23:44 | 显示全部楼层
到了bottleneck了,再涨就要出问题了
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 08:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31 7 \5 k1 x! J) u% F+ R& P
美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
! f0 C& T, [# e$ o" t因为美国国家的债务很重 ...

; R/ M9 W1 V  c$ a- {$ U. [( P
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 15:33 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-22 13:43 : T) {  N9 [9 ?5 \+ j' w  W
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了,本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%,

7 C9 S1 I& v: v$ G3 xBase on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:1 a8 h! g, ^8 f- }  ^6 A, l$ ]
Average = $451,596: R8 D  }: Z4 C0 n& g! I
Price/sf = $327
9 n* R5 z. [" S1 R/ Y; dFor April of 2013, they are:2 x0 c/ P" ^; z
Average = $406,811 (10% down from the peak)
; b& d) N$ f. ?. M3 O9 aPrice/sf = $277 (15% down from the peak)8 R$ u) I0 k  x1 t; d
More realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.
3 _/ b  e5 Q  L+ }4 u
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-29 19:30 | 显示全部楼层
summerside mls right now:' I4 |1 R  Y; t; Y
Average List Price: $487,388
8 B+ T) D1 ]* ?' VMedian List Price: $478,450
# U: r1 i5 D: X3 R( K6 @& M
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 19:44 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-29 20:30
* v  }. J& P' Y$ X/ _; _summerside mls right now:
* [+ ~5 F/ H1 _4 X" C) J% \0 OAverage List Price: $487,3884 S; {- V$ ]0 ^( r4 b* v8 |
Median List Price: $478,450

$ E5 V2 U5 `0 [' h' P有07的数据吗?
4 K1 v  }; I# M4 Q/ V) Z/ S8 O% V有单位面积数据吗?+ Q, d/ d- z5 L6 |
参考一下
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-5-1 10:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
拿2013年3月和2007年3月的房价相比,红色表示价格下降,绿色表示价格上升,  L$ f. ]1 c+ V' E4 }2 T8 e

5 V5 n  e' e; K+ I( R. t; SNorthwest, 平均价(涨)+$15,276加元,中间价(跌)-$950加元;
( j- h/ |8 n( y' Z. i( w% g, W9 j3 g6 [/ z; k9 w& C& _" n1 X$ l. z3 K2 [
North Central, 平均价-$36,142加元,中间价-$38,450加元;1 f! D( [; F. ]. P
& w+ Y  f( f& T: b# ^4 R
Northeast, 平均价+$1670加元,中间价-$15,500加元;+ p9 R8 x2 S# `. R. ^* Y) O

8 t0 s/ z) I0 A! \2 k9 ?Central, 平均价-$47733加元,中间价-$33,000加元;
; ]0 p6 i, U1 o9 u
0 \0 `" m; T7 \4 e8 DWest, 平均价+$113,515加元,中间价+$20,100加元;
. f  c5 ^) w0 U# L" j% c  n
* l5 _) I3 V5 q: R# e. n/ ISouthwest, 平均价+$33,012加元,中间价-$10,375加元;
7 v0 ^. d: n9 t4 e
& P* Q$ i2 z* K: ASoutheast, 平均价-$28,551加元,中间价-$36,050加元;
8 p" f! L. r# _) ^/ l
! a) P( m* G) x从这个简单的分析可见,有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。4 M9 {! J( c6 ~% f, n& I9 E
如果平均价和中间价都高于2007年的水平,那也许是双重肯定。
4 B8 ~; ?5 n4 ]6 s) e* U3 Z3 \: p$ A; o
Central房价本身才23万加元左右,所以它的价格跌的很重,恢复得很慢; 换句话说,也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨, 往往是weak hands和后来者吃大亏。9 t& }( S% d, P7 o& s6 A
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-6-9 08:34 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53
* T: V  O8 C. x$ l. A# A拿2013年3月和2007年3月的房价相比,红色表示价格下降,绿色表示价格上升,
) C7 Z3 ]! I0 U% t
/ o. B5 e0 X1 a: B# i. U, lNorthwest, 平均价(涨)+$1 ...
, h' r/ I9 k8 n7 O
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