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埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

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埃德蒙顿华人社区-Edmonton China»论坛 › 爱城生活 › 谈房论地----House & Land › 埃德蒙顿过去12年来房价走向
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埃德蒙顿过去12年来房价走向

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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-21 21:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。2 m  e7 q2 s# U$ r  v) x5 M
数据来之城市房产局。
7 T8 W, b, l# I  @% t: |$ ~% B# K1 r, Y; q+ P' J* Y
我用了两个价格，一个是平均价格（average price）， 一个是中间价格（median price）。平均价格就是所有民用房销售价格的平均，如果爱城一个月卖了2001套房子，平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势，尤其是数据不太正态分布的情况下， 举个例子来说，如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪，本城的人均收入也许会翻一番，但中间收入（median income）不会有大的变化。6 e, v; |9 K* z. r5 i, y
# }2 D, l) W4 W2 P( o  o9 z
由图可见，爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动，但趋势却是曲折中上升，莫非这场经济风暴很快就要过去了，前面就是房地产的晴空万里？  
! X; C6 m, I' W  E很多人担心，一旦平均价格突破35万， 房价有可能又要再创新高。1 v' r2 k! j/ N* ^" ?

+ K2 L$ n6 O' q当然，我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型（condo, townhome, single-family）在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多，有的小区却是一往无钱。2 S0 }# m4 j+ |
, D* q) L* H+ w
希望以上信息，能给您一个爱城房价趋势的大概了解。
/ Y' m& O/ i9 F. J/ ^
4 t3 x: [% l$ L6 K3 F买房用钱，请找艳丽贷款， 电话： 780-328-2112; 780-266-1328.
  w2 K7 x  j7 z& t
. \3 L( Y5 k- Y# ~' x6 F, Y点击下面的图片，可放大观看全图。
; z3 R5 k! [8 h' B# `! i) Y) x- j2 c$ b" s9 G# h0 b4 P4 c

Edmonton House Price 2001 - 2013

Edmonton House Price 2001 - 2013
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nmz
鲜花(1022) 鸡蛋(4)
发表于 2013-4-21 22:13 | 显示全部楼层
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hlj007
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-21 22:26 | 显示全部楼层
人心惶惶 怕2008危机卷土重来  X& S6 v7 _, y& F! E. A
http://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-21 22:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
( T% M! z/ N6 Lhttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend* O, T# x3 `7 J" J: P5 ~  r
6 Y: ?2 {4 K* n* ^! X, O- T
Thank you
& c* _) `9 p1 ?! S* D. \
2 E7 l. G( f/ U5 |7 E2 F
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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-22 07:25 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32 ( `( \  k5 q$ A1 l3 l
对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
6 L" a3 y) t, ^; W6 K: N7 X; dhttp:// ...
: x8 U  ^. J) m& O2 Q; P
所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。7 E/ v* A7 Z4 @* b0 \% u
" U" o: V/ v: Z, s
在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往往能看到，独立屋和公寓都涨１０％，而均价下降５％" w. k1 x% b- N
9 J& s' @3 }) Z2 q
下降期反之。
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执迷不悔
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:16 | 显示全部楼层
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arbo
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:17 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
Have you adjusted the price using CPI?
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 11:52 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-22 08:25
4 M! v! [) \1 ], U5 p9 p9 x0 d所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。3 M9 W  i# g- ^0 R5 o( e
& x3 e$ ~. G; e) L. H
在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往 ...

; P5 N  a/ S' l* j您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 11:55 | 显示全部楼层
arbo 发表于 2013-4-22 12:17 ' F" U' ]" ]2 B* F7 D
Have you adjusted the price using CPI?
- e# ~( R/ T$ _; C! s& t$ r
没有. 数据就是房产局公布的数据. 5 S0 }# ]4 t7 \
按实际成交价格, 没有CPI调整。 * k! i8 ~# U0 d. I- F
谢谢支持。
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catty
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-22 12:43 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，
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keke
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 16:43 | 显示全部楼层
艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
: h& U  Z1 |$ |/ b谢谢解惑。
理袁律师事务所
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 22:51 | 显示全部楼层
keke 发表于 2013-4-22 17:43
' H, Q, Y* ^" K艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
6 Y7 I2 [" n) Y# f/ R9 @谢谢解惑。

; a" ~5 I$ s0 z8 b. v8 L" K我也感觉房价和利率都要涨.
  N4 {' {: r2 W2 O  p/ ]/ S$ C: a目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.: T' F. b, s# h* N8 Y# K% t
关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.
5 `$ u" v6 y! T4 L0 i7 B- v0 ]/ f不知各位专家们意见如何. - G; W1 |8 b& z
谢谢
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arbo
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 11:33 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones.
/ A: S. L3 ?. @! j0 u+ s( U3 `But you need to adjust CPI as well as US exchange rate. ; W1 n5 f* S! j% [( p6 u
Without adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.
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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:14 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
arbo 发表于 2013-4-23 11:33   U6 {3 @0 e  J' ]+ s
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...

# i! ^# Y1 V- Z, @( |There is no point to adjust CPI:5 ?* l: i  f* K' P

8 E- h3 ^) O2 ?% X. l1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component ; A3 ^* F1 x( n+ j! x7 B
  I/ l3 N# M' j( A& a
2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.
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架鸡棚
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2013-4-23 12:15 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52 + \# \5 e; ~) R$ {1 R; V
您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

* C& Y. B3 |# B偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:45 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15 1 Q8 Z5 D' f; a. @$ v
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
7 \1 [* U' C! `, V8 e
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hlj007
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 12:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15 ' s) \8 ]* q6 {+ G0 m6 [9 [/ M, X7 c
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
& T, `9 |0 m4 z8 g
倘若如此，卖房的会激增
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 11:14 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
+ |* j2 \1 r, q" Y* I$ h9 c9 _& K偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
- F+ F' s5 `+ a$ @3 p+ G, U
您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线. : I6 v# {4 M9 r2 i: x7 E

/ b% @  b: S4 D, b  r$ b3 j其实我这个图还反应了一个信息.
4 @. X2 a* h5 u3 z在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要. 3 v9 d# l" t7 Y* I! t- y
在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀. : C9 b* N, _3 U
5 v* V4 m2 k4 S$ W
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend" K3 g; ]* o7 a! c- N

! E) a4 Z- |# C7 \# I& Q
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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-24 11:50 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14 ! u. ^: `: y+ o6 ?1 R
您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
8 D# @' G8 S" W, [. @
2 W6 t- S! }3 d其实我这个图还反应了一个信息.
5 A; ~  e! g0 Z! b$ [/ K, q8 I0 H/ `- K8 H
我认为你分析的不完全。
$ m) {5 `# o0 m! z* L- `
" j7 X. E, G& B7 Z1 u  h+ [一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均价，而对中间价没有影响。
6 N" G" U0 a( t: F1 B) |! W6 `+ I5 G; k& i) s
所以，开工量本身就有一个很大的影响。
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自由鸟
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-24 21:11 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15 * p0 [; }3 u8 ?% @
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
' K1 l9 l9 H6 m: W0 D4 a
It is impossible !
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 22:56 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-24 12:50 8 h2 ]" G% K. m0 p
我认为你分析的不完全。% q/ I4 T% i+ x% s6 m# S

' B2 s, G1 G% d- Y一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均 ...
" ~& ?$ z  G! L6 {4 o+ o2 [. n
谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.
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阳光普照
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-25 09:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少，而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加，这将直接影响近两年的加国经济；同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破，在这种情况下，央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低，但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待？谢谢。
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-25 21:31 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56
* X( x: C+ c, ?' b. L我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油 ...
; m$ L5 [% S! t0 D  Z  {( b1 C
美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
# d! x, I* H7 n- f! y因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜. $ l9 b. z( t. `& y. O6 }  w. z. Y9 [

4 C+ Q5 r2 u; e# J, N6 I% V还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕.
5 z( |1 e# e/ p$ A4 U5 z$ g8 i
# z# r  r8 [+ K! Q2 Y4 o因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重. ) [) D6 l7 X/ ?0 C  |, }
这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇, " E5 a9 D1 F8 o' l% M8 b% i
见下面视频.
, U* c5 g) C& }  M; G  X5 L$ X4 n2 e( p; x+ {/ c
http://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml2 y* C( J/ T( q: l
也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值.
$ z6 f; Q# E$ `* l
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yue17738
鲜花(9) 鸡蛋(54)
发表于 2013-4-26 23:44 | 显示全部楼层
到了bottleneck了，再涨就要出问题了
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keke
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 08:07 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31 5 D/ |* N) s+ a8 S
美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
4 t- s( ]( q3 S+ K2 r因为美国国家的债务很重 ...

9 L3 ?! b6 }- j# S
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hlj007
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 15:33 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-22 13:43
8 A) x' F  B% S* E- V% ^  W感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

1 {& ?' i+ i$ B' hBase on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:
* `! {# j, E8 P% J7 ZAverage = $451,596
6 Y& }8 f* i$ g% T9 m4 pPrice/sf = $327& r, D; B  t6 A6 U
For April of 2013, they are:! d1 e$ _+ w5 z+ @: q- z7 C
Average = $406,811 (10% down from the peak)' E; }6 a6 @8 K! h- @; d: w  v
Price/sf = $277 (15% down from the peak)5 R0 C1 N' w. Z! X
More realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.' g! Q. p+ {4 B
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catty
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-29 19:30 | 显示全部楼层
summerside mls right now:
, M+ M) H! s/ V' P4 B" eAverage List Price: $487,388
6 c5 f5 G" a1 h% L1 f: W% t, h0 `* YMedian List Price: $478,450: M8 C+ j  O7 S$ d
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hlj007
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 19:44 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-29 20:30
" v1 S/ v1 }7 P3 p* y' `/ O* Esummerside mls right now:
3 Z# @2 m& r1 W8 zAverage List Price: $487,388
$ F6 \/ k: K/ V8 [1 {4 j. c5 NMedian List Price: $478,450
. P" Z4 [# ^8 `; V& n% g! q
有07的数据吗？' J" Z) C7 e  {/ {
有单位面积数据吗？) E& J: c" D! d) `7 `
参考一下
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-5-1 10:53 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，$ Z4 R0 k4 e( U. F

9 i* m9 Y; _0 }% L$ l) ?Northwest, 平均价（涨）+$15,276加元，中间价（跌）-$950加元；9 p$ M$ q3 W6 g; Z
& S  Q/ p: a- j* o, u# A' H
North Central, 平均价-$36,142加元，中间价-$38,450加元；
7 c3 s+ h% R! y1 e' T
! s1 S. C0 [# D7 B& [Northeast, 平均价+$1670加元，中间价-$15,500加元；
% u; N7 ?4 ~& U9 W& e+ W+ |- ]; ]& o, Z2 O6 s* S& w
Central, 平均价-$47733加元，中间价-$33,000加元；
" n* r" g4 F  C# e. w1 g7 H" v8 ?# ?  ]4 n- ], v
West, 平均价+$113,515加元，中间价+$20,100加元；
, s  P4 J5 j# {; e8 ^3 x  l
0 w6 s1 x% X1 q1 {Southwest, 平均价+$33,012加元，中间价-$10,375加元；4 F1 Q; i+ W5 ^* P% v9 c) s( g. w

4 G- t9 o0 T5 Q6 L3 F- JSoutheast, 平均价-$28,551加元，中间价-$36,050加元；
$ t9 V, v6 x1 K  P0 I4 O2 W" |. ~# l( e/ P7 {
从这个简单的分析可见，有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。
- Q8 j, F# x9 [5 h# w, Z8 a如果平均价和中间价都高于2007年的水平，那也许是双重肯定。" e" c1 u7 p, h4 d

$ M- \. P" V2 JCentral房价本身才23万加元左右，所以它的价格跌的很重，恢复得很慢； 换句话说，也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨， 往往是weak hands和后来者吃大亏。
; ~) _0 \: V9 n7 L
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keke
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-6-9 08:34 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53 ( O5 P- A, g& l% D8 q
拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，
( }; v- z. A% e; j. {' l
* i! ~) u3 b, B' TNorthwest, 平均价（涨）+$1 ...
1 l' x+ K9 e5 b
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