埃德蒙顿过去12年来房价走向

艳丽贷款

附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。
数据来之城市房产局。
8 Q. i5 {4 C) e
- v8 p) J3 l2 w6 y* C; e. ~4 D$ \( E我用了两个价格，一个是平均价格（average price）， 一个是中间价格（median price）。平均价格就是所有民用房销售价格的平均，如果爱城一个月卖了2001套房子，平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势，尤其是数据不太正态分布的情况下， 举个例子来说，如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪，本城的人均收入也许会翻一番，但中间收入（median income）不会有大的变化。
3 M0 L# Q  j. v5 k
* A6 d/ _3 N* ?0 e由图可见，爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动，但趋势却是曲折中上升，莫非这场经济风暴很快就要过去了，前面就是房地产的晴空万里？  
很多人担心，一旦平均价格突破35万， 房价有可能又要再创新高。

当然，我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型（condo, townhome, single-family）在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多，有的小区却是一往无钱。

希望以上信息，能给您一个爱城房价趋势的大概了解。
: L5 I) M# p& a/ V1 X
9 L% I/ ~5 E& w) [; j买房用钱，请找艳丽贷款， 电话： 780-328-2112; 780-266-1328.

' q& Q. o1 B$ s% X- [点击下面的图片，可放大观看全图。

/ u7 e9 r0 h' ]8 `( }5 e& \- u2 Y! K

nmz

hlj007

人心惶惶 怕2008危机卷土重来
http://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631

艳丽贷款

对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend

0 c: q1 r1 W' A' f5 V3 TThank you
/ _/ Z8 k3 U) j) `

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32
对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
http:// ...

所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。
& e) n" a1 H3 ]. z
, ^- x& U7 n/ ?5 M2 d5 G在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往往能看到，独立屋和公寓都涨１０％，而均价下降５％
7 |. e2 _3 w! P% a0 U
下降期反之。

执迷不悔

arbo

Have you adjusted the price using CPI?

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-22 08:25
所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。

3 `6 k- {" U& K- @& h' W在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往 ...

) y0 M5 u8 E  L0 l- {3 v您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

艳丽贷款

arbo 发表于 2013-4-22 12:17
Have you adjusted the price using CPI?

8 ], ]6 d& w  c( B$ J没有. 数据就是房产局公布的数据.
按实际成交价格, 没有CPI调整。
  ^) n2 q6 l! Y2 W4 p& _谢谢支持。

catty

感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

keke

艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
) {! `" c1 V' c% _5 g谢谢解惑。

艳丽贷款

keke 发表于 2013-4-22 17:43
艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
4 ~; ^2 D; R% V2 _, S3 s# ~谢谢解惑。

8 J' H/ J* o( |: G4 o0 }+ A. J我也感觉房价和利率都要涨.
8 \6 U' f& H6 a. c1 q6 k, a目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.
, T, h1 t1 g0 N$ h关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.
不知各位专家们意见如何.
谢谢

arbo

If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones.
% q+ P* P1 K: L$ _But you need to adjust CPI as well as US exchange rate.
! |, K  E0 W2 }8 u3 ]# ~Without adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.

小黄

arbo 发表于 2013-4-23 11:33
" @1 A- K/ p, `: wIf I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...

There is no point to adjust CPI:
! o+ k4 f* w- B4 n2 A# D
1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component
9 n. t8 t0 E2 I. Z* |
+ f/ x1 b: A& ]6 L3 ?3 G2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.

架鸡棚

艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52
9 [& L( K2 q- G5 s0 P+ Y" c" K您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

- t  X7 N  k5 R+ m  K7 U+ x偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

小黄

架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15
% J; o- k3 c; ~/ E6 _' K6 Z偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

. Q7 p9 D* ~. ~9 P2 s0 U5 r/ a

hlj007

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
: T9 l/ z$ A7 O  W/ B7 N偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

  L- Y% I: r. o& L, R" f5 A9 X倘若如此，卖房的会激增

艳丽贷款

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
! |: w) ^( `% \; u6 E- C# O偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
* x0 |6 s+ p( l
0 d9 b% f0 I; J, x' l8 R9 O其实我这个图还反应了一个信息.
3 `# U# T5 C5 a# m* F3 G: R: T在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要.
在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀.
6 b  |/ t# Q6 l: |- {4 |
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14
; t8 X, g0 B1 k. E' h您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.

, J7 v: u! a6 {% k% ~; J( X0 u其实我这个图还反应了一个信息.

! K) f6 F/ u4 h我认为你分析的不完全。
( X$ w2 e, Q1 d9 H' ]* T2 z8 l2 e
' r% U8 L- K2 C& g0 J一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均价，而对中间价没有影响。

所以，开工量本身就有一个很大的影响。

自由鸟

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

, {0 B# M4 v7 u, ~  X7 |7 hIt is impossible !

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-24 12:50
我认为你分析的不完全。
- O$ E" i% A  @
! @$ Y4 @, N0 s- Q- `5 q, {  H一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均 ...

谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.

阳光普照

我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少，而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加，这将直接影响近两年的加国经济；同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破，在这种情况下，央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低，但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待？谢谢。

艳丽贷款

阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油 ...

. R/ A: S4 {7 f/ m' s) D2 i1 `# V美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜.
0 E; E7 T" ]. p
$ [; `" _; `- D4 P5 O, W还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕.
3 Z( Z: ~' l! D. z. |' X+ X
  j  |' G* r6 e9 G* |, a  A9 S因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重.
这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇,
见下面视频.
, |3 t  r; d1 @6 j6 @+ t
' _. _' D% }. K$ o# r% |http://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml
也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值.
7 m- C& ^) N* m  f

yue17738

到了bottleneck了，再涨就要出问题了

keke

艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31
美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
因为美国国家的债务很重 ...

5 P1 n, C' V; F- F3 f5 w+ i( Y9 n

hlj007

catty 发表于 2013-4-22 13:43
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

# y' t& a# W4 \! QBase on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:
, I7 B3 ?7 j9 F6 H( QAverage = $451,596
& i/ t9 z: {0 w2 S% tPrice/sf = $327
$ p& b* q! k3 R: T1 ?: vFor April of 2013, they are:
Average = $406,811 (10% down from the peak)
: r+ B: [4 Q6 C2 ~- UPrice/sf = $277 (15% down from the peak)
/ x7 O# s" R7 s/ ~3 _4 I4 PMore realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.

catty

summerside mls right now:
3 i1 g! Q) A1 V( t# `# `! KAverage List Price: $487,388
& E. i6 j1 P1 j4 \4 w8 ?Median List Price: $478,450

hlj007

catty 发表于 2013-4-29 20:30
summerside mls right now:
. R2 b0 L9 L0 \Average List Price: $487,388
0 T9 K- Z5 S" k) s5 z8 _Median List Price: $478,450

4 d: n9 s! ?) M0 s9 Y0 b有07的数据吗？
有单位面积数据吗？
参考一下

艳丽贷款

拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，
& ?% M2 b) @5 {6 D# I! R+ m0 W
Northwest, 平均价（涨）+$15,276加元，中间价（跌）-$950加元；
6 B/ b* d: }' e" H1 H  d1 O1 }
0 K+ H5 u6 ~$ S% _- [: \; u& V( fNorth Central, 平均价-$36,142加元，中间价-$38,450加元；

Northeast, 平均价+$1670加元，中间价-$15,500加元；
5 h0 m/ c8 i0 {1 {% ]4 d9 K
6 q: S9 |& S9 h$ [( X  sCentral, 平均价-$47733加元，中间价-$33,000加元；
" v& @* p$ Q9 r
6 g" o  M% l. j# nWest, 平均价+$113,515加元，中间价+$20,100加元；
# l' l$ q9 `4 ~4 M& ~  y0 Z
Southwest, 平均价+$33,012加元，中间价-$10,375加元；

) h  y: B9 U2 k$ s' `& |7 W8 fSoutheast, 平均价-$28,551加元，中间价-$36,050加元；

从这个简单的分析可见，有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。
如果平均价和中间价都高于2007年的水平，那也许是双重肯定。

9 z7 j9 t: P5 n7 UCentral房价本身才23万加元左右，所以它的价格跌的很重，恢复得很慢； 换句话说，也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨， 往往是weak hands和后来者吃大亏。
( s+ ~7 D* w" v# s

keke

艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53
拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，

1 q" @, L& {; s, bNorthwest, 平均价（涨）+$1 ...