埃德蒙顿过去12年来房价走向

艳丽贷款

附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。
$ U* b$ R7 l8 i9 P3 ?8 I数据来之城市房产局。

我用了两个价格，一个是平均价格（average price）， 一个是中间价格（median price）。平均价格就是所有民用房销售价格的平均，如果爱城一个月卖了2001套房子，平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势，尤其是数据不太正态分布的情况下， 举个例子来说，如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪，本城的人均收入也许会翻一番，但中间收入（median income）不会有大的变化。
1 S8 p( u" B5 X! o& s2 L* N7 s1 M  b
由图可见，爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动，但趋势却是曲折中上升，莫非这场经济风暴很快就要过去了，前面就是房地产的晴空万里？  
很多人担心，一旦平均价格突破35万， 房价有可能又要再创新高。

$ G- [4 d6 z8 ]* b+ T: T$ _) C+ D当然，我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型（condo, townhome, single-family）在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多，有的小区却是一往无钱。

希望以上信息，能给您一个爱城房价趋势的大概了解。

% a5 ?: ^5 ?9 }. \( E买房用钱，请找艳丽贷款， 电话： 780-328-2112; 780-266-1328.

3 }5 o$ k. m+ A  R点击下面的图片，可放大观看全图。
) b2 Z" C% ]0 B# O
7 |' b) m# Z& d8 j0 n# j8 K& S# |

nmz

hlj007

人心惶惶 怕2008危机卷土重来
http://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631

艳丽贷款

对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
# Y- x3 j- v* `6 ?
. V, F- C* B: I1 d9 sThank you
4 o6 u; D& n/ Z) Q

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32
对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
http:// ...

所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。

- |- N5 `; f: l$ w在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往往能看到，独立屋和公寓都涨１０％，而均价下降５％

  |. A/ X6 I# s6 E  s, u- \( z+ U$ \下降期反之。

执迷不悔

arbo

Have you adjusted the price using CPI?

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-22 08:25
; Q, Q! T; k* @6 E5 {所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。

在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往 ...

) t. w! r& N5 H, n' A. q* T您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

艳丽贷款

arbo 发表于 2013-4-22 12:17
Have you adjusted the price using CPI?

没有. 数据就是房产局公布的数据.
按实际成交价格, 没有CPI调整。
5 F- L+ g  n$ r; _谢谢支持。

catty

感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

keke

艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
2 `& r0 `) u2 [* x. A谢谢解惑。

艳丽贷款

keke 发表于 2013-4-22 17:43
0 f# O4 q, a5 a5 p: P, W艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
7 i- e4 G" w+ x- j谢谢解惑。

我也感觉房价和利率都要涨.
目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.
9 j& K- _% Q& G2 |) p8 y& {关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.
不知各位专家们意见如何.
$ f9 |( B( a+ j谢谢

arbo

If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones.
& F  X9 n& V, [7 w. b' KBut you need to adjust CPI as well as US exchange rate.
/ I' N  }' E4 J$ A1 c0 O8 r" NWithout adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.

小黄

arbo 发表于 2013-4-23 11:33
- ?: p. P. [3 H  ^! e- w6 y' qIf I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...

There is no point to adjust CPI:
& ^# g. t- N, T2 B
* ?) p+ \) Y. v3 r1 v5 w1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component

! k+ D$ h0 L# y2 e- v7 E2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.

架鸡棚

艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52
您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

+ G& c% a" _# z  A- R偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

小黄

架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

hlj007

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
) e. g& O, c3 Y$ K偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

倘若如此，卖房的会激增

艳丽贷款

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
& L5 C* A( d) D- v% z偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
( E9 x. v* j4 R, U9 |+ B6 e
% d7 P$ K" N9 N其实我这个图还反应了一个信息.
& i9 r: B5 o. |% [) Q5 J$ h在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要.
在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀.
: h# y$ R! w9 n" ?$ m2 I$ W8 e: s
' f3 f) H$ N( [8 Uhttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
# x0 B, x9 B* K$ [# P  T/ }
, b  c7 u- ?+ O6 g5 i0 _/ |" Z8 |

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14
. @) l3 g% a6 Q+ \- i; h* C您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
7 A) K( o7 ?& t1 y
其实我这个图还反应了一个信息.

我认为你分析的不完全。

一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均价，而对中间价没有影响。

所以，开工量本身就有一个很大的影响。

自由鸟

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

8 W$ o" {4 X; z4 P" Q$ L2 _It is impossible !

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-24 12:50
/ J, A  q! a; \+ a3 `; J; P我认为你分析的不完全。
' T! S- W8 u" H
一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均 ...

谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.

阳光普照

我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少，而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加，这将直接影响近两年的加国经济；同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破，在这种情况下，央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低，但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待？谢谢。

艳丽贷款

阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56
7 o4 L3 R/ {- V; P1 b# L7 J我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油 ...

' |* q6 k  q! V& s" I0 f美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
, e' t* m; @7 C, Y因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜.

: @: f4 Z/ _9 _" g' E还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕.
: S1 `4 x% b5 {
0 M6 w: p2 z1 y' J3 B+ s因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重.
这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇,
见下面视频.
0 t) c" Z! n. f: h6 H4 H
http://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml
也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值.
$ {$ f# ~5 D0 p* C6 Q) ?

yue17738

到了bottleneck了，再涨就要出问题了

keke

艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31
- \( H, o1 s: ?2 k) `美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
: K; _. ^. ~4 D% V因为美国国家的债务很重 ...

! h0 G* x* W0 f

hlj007

catty 发表于 2013-4-22 13:43
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

" C" B. N4 P* ]# T+ l/ M) Y" v4 RBase on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:
6 J# L5 }4 `6 e  X& K  X3 P( @Average = $451,596
/ B' ]/ l% ]  |. o( S# [Price/sf = $327
: @" o( k5 y' y; q1 S7 [* JFor April of 2013, they are:
8 W9 U3 A+ f. G" A8 T- q: D" @Average = $406,811 (10% down from the peak)
Price/sf = $277 (15% down from the peak)
More realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.
" k4 l; P4 ]6 J

catty

summerside mls right now:
Average List Price: $487,388
4 c) d; S3 Y' l) q+ DMedian List Price: $478,450

hlj007

catty 发表于 2013-4-29 20:30
- V6 j# d9 t5 R" i7 p1 m& T! Csummerside mls right now:
Average List Price: $487,388
Median List Price: $478,450

有07的数据吗？
有单位面积数据吗？
参考一下

艳丽贷款

拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，

Northwest, 平均价（涨）+$15,276加元，中间价（跌）-$950加元；

( a1 V. c) B7 j3 qNorth Central, 平均价-$36,142加元，中间价-$38,450加元；

* _1 s, H& f# K) B, I- V$ F8 K9 ZNortheast, 平均价+$1670加元，中间价-$15,500加元；
/ s; @0 W' z4 D9 v
  U/ |6 m0 w: s0 w# q( ]) S  MCentral, 平均价-$47733加元，中间价-$33,000加元；

2 |# w, i# s. E. N5 M" i5 fWest, 平均价+$113,515加元，中间价+$20,100加元；
3 a* J; Q/ F( U8 V% Y+ @
6 r5 H; K/ A8 WSouthwest, 平均价+$33,012加元，中间价-$10,375加元；
' W; _% v% ~2 W* b+ o4 b: q
, v4 r, C# N; i( `( x6 k- ESoutheast, 平均价-$28,551加元，中间价-$36,050加元；

从这个简单的分析可见，有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。
* _. s! c" E* u8 Y% B- J如果平均价和中间价都高于2007年的水平，那也许是双重肯定。

Central房价本身才23万加元左右，所以它的价格跌的很重，恢复得很慢； 换句话说，也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨， 往往是weak hands和后来者吃大亏。
+ I- {; t0 l6 H) O! G2 S; D. u- E

keke

艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53
拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，
% `" n/ n' B) C! g6 A
" m' F/ }5 n: K6 zNorthwest, 平均价（涨）+$1 ...

* E% A! M1 W! V# o' g1 X