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埃德蒙顿过去12年来房价走向

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发表于 2013-4-21 21:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。
; d' Y1 V1 P9 y5 O! _# s数据来之城市房产局。- Q& z: r8 |0 z3 a) t

+ I3 v  G$ y. V9 q9 j& t我用了两个价格,一个是平均价格(average price), 一个是中间价格(median price)。平均价格就是所有民用房销售价格的平均,如果爱城一个月卖了2001套房子,平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势,尤其是数据不太正态分布的情况下, 举个例子来说,如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪,本城的人均收入也许会翻一番,但中间收入(median income)不会有大的变化。7 ^) K) B9 ]8 Q. M

# C: |  ?8 b- E: [/ x3 \/ a由图可见,爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动,但趋势却是曲折中上升,莫非这场经济风暴很快就要过去了,前面就是房地产的晴空万里?  
. o% }2 ]$ s8 m3 C: w% o很多人担心,一旦平均价格突破35万, 房价有可能又要再创新高。
+ P  V2 n  h* g- S* s+ U5 C  N# u4 [: X' A3 c  @2 O: ?
当然,我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型(condo, townhome, single-family)在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多,有的小区却是一往无钱。7 r, |% G; l; u( y7 w( @1 ^

8 h! v  [, ?+ |% t5 Q6 @" F% p希望以上信息,能给您一个爱城房价趋势的大概了解。
( L1 W( h3 j0 _5 a) A# C
! S$ y+ H* }9 l% |, ~买房用钱,请找艳丽贷款, 电话: 780-328-2112; 780-266-1328.3 D0 B7 v7 l% g1 s0 [3 T6 ~5 a5 |: G% v
/ ]% s- H5 }) |: V5 m/ k
点击下面的图片,可放大观看全图。% J$ x( A% m' d
* m! {9 Q; q% r/ I) x, Z

Edmonton House Price 2001 - 2013

Edmonton House Price 2001 - 2013
鲜花(1022) 鸡蛋(4)
发表于 2013-4-21 22:13 | 显示全部楼层
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-21 22:26 | 显示全部楼层
人心惶惶 怕2008危机卷土重来
/ t( n  f7 e+ [$ Ghttp://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2013-4-21 22:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
对不起,没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
3 t1 B5 q6 j# |! n) bhttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
+ a# x9 k4 u1 t* a. t! y: l
' b: e; a4 K1 E) [7 QThank you6 K- L% V8 B" S( D6 _3 B* R
) s# O. ~; G+ T7 c* w4 F
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-22 07:25 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32   c- w! a. h" Z( _
对不起,没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
1 Y# j) |- B; l+ O; A3 Ehttp:// ...
4 W1 Q3 b1 y9 F% V6 ?
所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。8 J" \- a5 i+ V  w5 ~' n5 Y5 I

, q) X0 I* N$ ]1 E( Q) A在房市上升初期,由于公寓比例增加,反而把均价往下拉。往往能看到,独立屋和公寓都涨10%,而均价下降5%
6 u: k* T4 S8 Y$ ]8 l
7 [7 L3 w" z6 `# W( i下降期反之。
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:16 | 显示全部楼层
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Have you adjusted the price using CPI?
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 楼主| 发表于 2013-4-22 11:52 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-22 08:25
/ U) ?8 J5 D9 g0 S0 F- |所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。
$ N4 S6 a2 T) p! P( M" Q$ s( R* r6 ?
: U( ]1 m$ l  {3 R/ P: U  p在房市上升初期,由于公寓比例增加,反而把均价往下拉。往 ...
2 B( K3 }, Q  K! w: C0 Z9 @. y
您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.
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 楼主| 发表于 2013-4-22 11:55 | 显示全部楼层
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arbo 发表于 2013-4-22 12:17 & L( b/ ]5 U( [- h; f
Have you adjusted the price using CPI?

2 d; ?. A7 u; P/ l/ k没有. 数据就是房产局公布的数据. 7 N( u0 _$ q6 V+ l! D0 E
按实际成交价格, 没有CPI调整。
5 u, |* z% U5 I' O谢谢支持。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-22 12:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了,本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%,
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发表于 2013-4-22 16:43 | 显示全部楼层
艳丽,我感觉房价和利率都要涨一些,你怎么看?; F7 h7 p2 a( U" e
谢谢解惑。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 22:51 | 显示全部楼层
keke 发表于 2013-4-22 17:43
- @5 y( P* @, u3 a艳丽,我感觉房价和利率都要涨一些,你怎么看?. j! [# w% L5 y' @
谢谢解惑。

3 ~3 v- E7 i& U- e1 v( p8 _我也感觉房价和利率都要涨.
& }9 v3 c. _. B5 v目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.- \' C& z  |' u5 N/ u) C  s  M( N* W  T/ b
关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.8 e4 j3 C2 Q$ \; o
不知各位专家们意见如何. 8 y! l* T3 ?& x2 L& o
谢谢
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 11:33 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones.
+ r4 ]9 X/ p5 D+ b; ?6 l$ QBut you need to adjust CPI as well as US exchange rate. ( H5 R1 D4 S2 O0 ?
Without adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:14 | 显示全部楼层
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arbo 发表于 2013-4-23 11:33
% A' F* A0 v) ~# LIf I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...
+ f4 G3 b6 B2 O- V0 q% Q
There is no point to adjust CPI:/ F% q0 {  L* R7 c1 T! w: ?) Q1 P3 K

/ X8 a( e' b1 g+ Y9 ^. y2 [1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component 3 U  S  Z2 y* u  y
5 T) E* [# y/ |+ G
2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2013-4-23 12:15 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52 # y3 ]$ E% Y+ F4 Z/ C  i- y
您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.
, g& G2 g" q1 r3 r* b7 o6 e
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:45 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15
# E. d2 `/ m2 W6 S- u8 R7 S( d偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

+ r+ X; ^; n" R% d; m* F
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 12:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15 ! W  E6 o) f5 O" ?
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
, R+ Q# o0 ?) _, n* K
倘若如此,卖房的会激增
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 11:14 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
: r  w2 W- A$ ~& \8 v偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

; H  k1 s( Y# Z# H$ c6 ~您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线. + b3 g! s7 v. s
! ]' c0 Q% ^; U* L+ C8 z5 h- k
其实我这个图还反应了一个信息. 9 y2 D; T9 o+ m) s
在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要. ' q* k9 h. j5 @4 Z
在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀.
$ t+ c, P$ c4 v
4 R7 E' Y. ]9 h0 a. qhttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
* X% \) ~# m* l. d. o- ^
0 g0 }1 M' b9 s5 S; e2 r
理袁律师事务所
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-24 11:50 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14
$ d& g7 c- G! n1 h您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
& G9 ?. T! J3 ^3 G$ [$ A" ]+ N7 O0 L  r$ ^! Y0 [" @
其实我这个图还反应了一个信息.
2 d" U1 P  O0 g& r4 g% }6 e
我认为你分析的不完全。
$ Q+ w' l4 l4 b6 d8 R8 G8 I6 U
# k! W3 V% C  @一般而言,新建房屋价格比较高(哪怕没有更大)。建筑量大的时候,就会拉高均价,而对中间价没有影响。
! C: g1 L+ B1 Y" [1 r4 n  T$ u$ n; u! G8 i
所以,开工量本身就有一个很大的影响。
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-24 21:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15 + G! {) W, P6 c: `2 ~% s! m6 m8 t
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

% N, Q4 a+ e2 f( r- c  ?+ D/ |( TIt is impossible !
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 22:56 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-24 12:50
1 Q. t1 G! P1 S7 y0 u# f我认为你分析的不完全。
, s" d' l$ A5 G3 k2 l0 }$ G) v  ~- d6 q- L1 T5 I( ^
一般而言,新建房屋价格比较高(哪怕没有更大)。建筑量大的时候,就会拉高均 ...
/ \' ]; U( q; O) R3 w
谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.
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发表于 2013-4-25 09:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展,特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强,而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少,而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加,这将直接影响近两年的加国经济;同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破,在这种情况下,央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低,但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待?谢谢。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-25 21:31 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56
; D  m7 G! h% b" Z, \我觉得近两年加国经济不会有太大的发展,特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强,而美国自身产油 ...

, B" J" z3 V# ~% n  l- c美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大. : D7 h- E! L! |2 N6 c
因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜.
8 ]3 t% o2 W* V- B
* S9 ?% g7 l9 i, I0 X! s9 s4 F" x. Y还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕. ; \/ f1 e9 I0 P  t8 ~6 E/ p) f; |
) j, S6 Z5 i: |$ p8 r
因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重. ' S5 _( D6 ]% |' p! Z  Q  E
这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇,
, K" E" q. H" W5 t见下面视频. 4 k- W; r) K- V0 s) H" e! z

$ W/ d, {: Z2 }" bhttp://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml) [. e8 l  u7 o" |& Y1 o7 `7 N+ R
也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值. 8 G# \5 v$ T& o+ @5 o; b
鲜花(9) 鸡蛋(54)
发表于 2013-4-26 23:44 | 显示全部楼层
到了bottleneck了,再涨就要出问题了
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 08:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31 9 K3 a! N5 z# w8 h7 `& w) g/ }+ n4 B
美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大. % Z/ W. h3 S3 f
因为美国国家的债务很重 ...
  ^% n3 b7 r; V9 N( E  m0 R
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 15:33 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-22 13:43 4 I! l( w5 M$ H) \
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了,本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%,
7 N! D- E# y8 @1 z1 t" U
Base on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:
3 L. [/ h9 O" l) q; M3 zAverage = $451,596
* C& Z& s" t$ a4 TPrice/sf = $3272 Z0 @& y- i" M7 c8 d* U6 r
For April of 2013, they are:  H* _- R* ^- L/ T; M4 c4 {
Average = $406,811 (10% down from the peak)1 W; `& z- Z4 i2 F7 E4 M+ w3 P8 x
Price/sf = $277 (15% down from the peak)' k3 {; H  V: ]2 {. s( C
More realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.7 f' r! C( }8 e$ y, p
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-29 19:30 | 显示全部楼层
summerside mls right now:
9 m: r% l. W: F: @1 A( ^$ ~5 W" K; bAverage List Price: $487,388
9 r+ r( Y, U" q% p; y9 y' KMedian List Price: $478,450& ?. B; }5 i$ B' W
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 19:44 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-29 20:30 5 r% d9 V: |( h- d2 d
summerside mls right now:
( t3 E& [4 ]* e0 V+ _2 w# Y! R3 ^Average List Price: $487,388# s9 ~: u4 ]8 e* ~
Median List Price: $478,450
4 \7 k" Z( N& o: b# d
有07的数据吗?
! @) k4 g" E3 l, |6 w有单位面积数据吗?+ P2 @, D7 w! ^# F
参考一下
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-5-1 10:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
拿2013年3月和2007年3月的房价相比,红色表示价格下降,绿色表示价格上升,
4 p, T# c& J) U5 i9 Y" ^0 @! X1 U! v; p% G9 M# I2 ^# \9 G6 O
Northwest, 平均价(涨)+$15,276加元,中间价(跌)-$950加元;% _' U* L! d% t. s4 \+ s
4 r8 {1 H& f! X8 |' K1 Y0 Q, g
North Central, 平均价-$36,142加元,中间价-$38,450加元;7 v# {3 X9 D4 Y  ^: G; A

& x* s& i! [1 z0 s: h- X3 UNortheast, 平均价+$1670加元,中间价-$15,500加元;  q6 q& @; A3 `- m

8 }" P0 T" e* R$ J0 }  SCentral, 平均价-$47733加元,中间价-$33,000加元;
$ }  }- y1 S9 y( w; z: f+ h+ W3 G
West, 平均价+$113,515加元,中间价+$20,100加元;0 \) y6 n: w) h& I% H* M

8 [( C2 y* F4 m) m$ tSouthwest, 平均价+$33,012加元,中间价-$10,375加元;. z% x4 n: p2 s9 z

/ o; H5 k' b; oSoutheast, 平均价-$28,551加元,中间价-$36,050加元;
: h" H7 q: a9 \; N% X7 k% J& i" L, k& F! R+ ]" _
从这个简单的分析可见,有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。- w5 R0 K! U/ {, X' X# \5 V
如果平均价和中间价都高于2007年的水平,那也许是双重肯定。
  y( U& B) g  S& _* ]
: r% Z. }7 E% J1 I  iCentral房价本身才23万加元左右,所以它的价格跌的很重,恢复得很慢; 换句话说,也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨, 往往是weak hands和后来者吃大亏。1 ~* A) Q. D; r- [! E+ T
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-6-9 08:34 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53 3 ~4 [; V: t$ q" K$ A; I
拿2013年3月和2007年3月的房价相比,红色表示价格下降,绿色表示价格上升,/ X' H; s9 d% \' D4 a: i

0 m/ V# b& w( N2 G6 M# bNorthwest, 平均价(涨)+$1 ...
7 k8 X  U. F- |9 d8 a2 d2 V5 s
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