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在世界性的经济危机中，加拿大房价已经到达巅峰，或将失去光环。 2 F% a" O1 j# k* w
在世界性的经济危机中，加拿大央行行行长卡尼(Carney)领导加拿大金融系统表现稳健。但加拿大房价已经到达巅峰，或将失去光环。 , U% g$ a, p! B; r
去年九月，世界经济论坛评定：在过去的五年里，加拿大是世界上经济最稳健的国家。加拿大的银行股从没有象美国同业那样跌幅惨重。在2011年初，标准普尔/TSX综合商业银行行业指数(STCBNK)第一次超过了2007年的高点，并于今年2月20日再创新高。这些成绩无疑给现年47岁的加行行长卡尼接任英国央行行长一职锦上添花。 ' F( C! d1 {: j' J" V5 g
但据《彭博社》报导，加拿大家庭负债达到历史最高，2012年第三季度的经济增长仅0.7%，是一年中的最低值。上周五发表的数据显示，加拿大国内生产总值(GDP)环比年率为成长0.6%，造成2008-09年衰退以来的最差六个月表现，而加拿大经济在12月更萎缩0.2%。至于2012年全年，则成长1.8%，低于2011年的成长2.6%。
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5 N8 E/ u' u2 M& [为过度借贷还债 将陷长期低迷
4 |2 b2 d2 U9 a$ m有经济学家认为，加拿大通过借贷方式度过了经济危机，现在是偿还的时候了，加拿大人将面临长时间的经济低迷。加拿大的房价至巅峰，也会像美国房地产市场一样。加拿大的新房动工率在一月份比上月下降了19%，达到2009年以来的最低值。二手房上市率比去年下降了8.8%。2012年多伦多新公寓房销售量比上一年下降了36%，二手房销售量下降了10%。这是自2008年以来的第一次下降。
0 l' S; ~7 \$ j但是，除了温哥华以外，房价在加拿大大多数大城市中仍然在上涨。温哥华的房价在今年1月，已经较最高峰时的房价下降了8%。与此同时，美国的房市比上一年上涨了9.9%，成为1998年来最大的增幅。
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A) [ ^5 H- S" |# H8 ^) b房屋贷款变化
. l( j2 Z! K- U7 l" T为了防止房市过热，加人借贷过高，财政部长费海提(Jim Flaherty)于去年6月公布了新的房屋贷款适用政策，这是在过去四年中的第四次调整。这次调整将30年最长的贷款期限改为25年。而在2008年，这一期限是40年。
7 \2 T" `# F* R& Y2 W费海提和卡尼都曾就过高的房贷额提出警告，2011年6月卡尼曾警告说，有些地区的房市价格已经“严重超过可负担水平”。 / _% l) | `( C- M9 l. t
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纳税人债务增加 . \; u. f Q' w- f3 S. U
加拿大政府对房贷的紧缩政策已经实施，但加拿大人仍然我行我素。 ' R5 p1 ?( s$ \
在经济危机中，卡尼将基准利率下调了4%至0.25%，使得5年期房屋抵押贷款利率低于3%。这使加拿大人像其他发达国家一样，享受史上最低的借贷成本。同时，费海提给予了房主装修的退税优惠，更使得加拿大人无法拒绝房产诱惑。根据加拿大房地产协会的统计报告，在过去的10年中，加拿大的平均房价飙升了82%;单自2009年1月起就上升了30%。 加拿大 家园网 ) N' E) E6 w0 O
房屋保险局的保险额比2006年膨胀了98%，这些都转嫁为纳税人的债务。2011年，加拿大人的债务水平超过美国。根据加拿大统计局的数据，2012年第3季度，加拿大平均家庭负债率达历史新高，家庭债务和可支配收入比达165%。 % b1 r' X# \/ s3 g; D y' {) n" {
然而，就目前国际整体经济形势仍然低迷的情况下，加拿大想通过提高贷款利率来抑止房市的做法是行不通的。在其他发达国家都采取低利率，期望早日度过经济危机的今天，加拿大如果提高利率，将导致加元升值，继而抑止出口，拖累整体经济复苏。 8 O/ ^! L& @, A% h0 s& C7 A
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未来房市预测
. K3 p( W; U3 K+ U" @0 K加拿大第三季度比上一季度，出口下降了8个百分点。其中原油下降了7.8%。国内生产总值(GDP)中与房产相关的项目，如建筑和装修上升了20%。这与2005年美国房市崩溃前18%的比例相当。 # n3 v# S8 _. ^) b
加拿大最大的独立房地产经济Right at Home Realty Inc.的销售代表汉尼斯(Hennessey)预测，多伦多的房价会在未来两年内下降20%。 ! u6 V" W, t8 P1 x& R
BMO最新报告认为，加拿大全国房屋平均价格比实际价值高出10%。 9 u, U7 Y) D! e3 |
Gluskin Sheff & Associates Inc.的首席经济学家大卫‧罗斯伯格(David Rosenberg)是首批预测美国经济危机的经济学家之一。他表示，利率不会上升，并且加拿大不存在象美国一样的次贷问题，62%的房贷都有联邦政府的保险，加拿大最大的六家银行比美国银行更稳健。但是，如果新一轮的国际性经济萧条，也许会将加拿大房市推向危险的边缘。
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% M7 p. X* j; |& i: y! p加拿大房价被高估20% 时间换空间料跌10%
% U6 W, p: ?/ e$ _) a7 `9 G; C- h全球三大国际评级机构之一， 惠誉国际(Fitch )在今天(周一)的报告中说，加拿大的房价被高估20%。
# O6 X' `9 y0 M* i. u4 w6 p在全国各省中，房价被高估的程度依次为，卑诗省(26%)，魁北克省(26%)为，安省(21%)，阿省(15%) 0 l( \4 k. F) b4 r0 c: Y
惠誉国际在报告中称，由于通胀，以及加拿大房价长期涨势的影响，在实践中加拿大房价不可能立即下跌那么多。 , Z6 W0 A% s! h7 w- s6 i) o* }
惠誉国际相信加拿大楼市将软着陆，通过时间换空间，在几年内渐渐回到正常的价格水平，绝对房价最多可能会下跌10%。
$ l8 t s/ H3 A: L0 c惠誉还特别警告卑诗省和魁省的楼市，称两地未来的房价或面临高达15%的大调整。 |
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狗仔卡
发表于 2013-3-5 23:20
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