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我大胆预言一把：2008年前后，我们将亲眼目睹大批地产投资人，由于无力支付到
, Q0 U Y& G% T- ~) T: b期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。+ E+ H* Z y) M: g. d* L# M
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为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE，汽球
' |- A3 E) W% o" L贷款。为啥这么叫呢？它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5)，然后就随行就
" x) ]* r5 @( b; W) U. [市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低，非常适合那些搞短平快炒地皮的同志
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! o ]5 r% M/ V* t前两年地价飞涨，很多人为了减少先期投入，他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低，# i. w# ]6 e+ e! Q) e6 u) }
而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好
) c7 e, X, R* O# J7 |; Y4 f9 C+ K出手获利。
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不幸的是当人人都这么想，出手获利就变得不那么容易。, Y) ]8 c% a" O( o
- 首先，由于大量投入，使得出租地产一时间供大于求，本地区的平均租金下降了
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- 其次，一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负
, p7 f! Q! Y0 Z% F% c* j担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得
" `2 Q; n% J" G) U+ `' _* g" {# s房产的投资获利变得困难。
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3 G- f* s7 i8 V6 s! b0 g* e( O6 q$ Y如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售，那他应该是赚到了。后来
5 T" }* A+ |% R+ J: v7 T4 O+ j跟风的人，只要稍微一犹豫，基本上被套牢了。# Q, L1 X4 {7 d
" g* W6 F8 `3 o4 N6 z! P随著联邦储蓄银行一步步调升利率，这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、
" W% G0 B! T4 r: N市场、利率，没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。
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让我们想象一下到2008年，如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人
9 p& {3 }4 t8 b; ?4 Z) ^将发现，他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点，让我们仁慈点，假设为2%。$ d5 T9 r7 o* C o" T' ~& a6 P( n! P
除非他们的房产目前盈利率在2%以上，他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。# O, D% @% g- V( m {: n
1 C: H: L. G9 q; @7 i; B如果那时这些人卖房呢？他们将发现由于利率高起，银行收缩银根，整个贷款审批) n! E' E1 q8 v9 K5 V/ C+ t. G0 C8 ]
制度更加严格，能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率. U {: n) o+ [1 M- m
上涨，人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。7 W) U+ U8 d. a$ X" j$ M
; `' ^3 _, k' U$ {4 ~8 n0 D这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择：壮士断臂式降价求售，或者破产。
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我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢？ - 是您热身的时候 |
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狗仔卡
发表于 2006-7-14 17:06
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