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我大胆预言一把：2008年前后，我们将亲眼目睹大批地产投资人，由于无力支付到 N% p' C# G' y' a
期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。
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5 P Z+ e6 R6 v- x为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE，汽球
& E k# Y* @, E/ k% R; |贷款。为啥这么叫呢？它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5)，然后就随行就
6 ^' \. z1 J! O市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低，非常适合那些搞短平快炒地皮的同志6 x4 j: L0 w& F1 K( f# F2 r B
(FLIPPING)。2 q0 {! Y+ ~& b* R" `
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前两年地价飞涨，很多人为了减少先期投入，他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低，! C! n1 p6 @, v1 |# T
而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好, A1 ?8 z# R, d3 }1 Y$ h
出手获利。( X1 a1 X8 Z# g: }) c, ^
3 ?1 p" z" @7 N. R+ q不幸的是当人人都这么想，出手获利就变得不那么容易。/ m" h1 m/ V" X. S' z) [# j
- 首先，由于大量投入，使得出租地产一时间供大于求，本地区的平均租金下降了
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- 其次，一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负- O* l; r1 x g& A3 d6 v
担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得
D$ Q; n l0 j) U. M房产的投资获利变得困难。
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3 Y' p7 @' X+ U& X* `$ ~, }1 o如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售，那他应该是赚到了。后来' x! ^( R, x/ {/ Z7 T& f
跟风的人，只要稍微一犹豫，基本上被套牢了。3 F4 v& s6 K O$ y
) d/ \2 l1 E3 Y T% \8 H随著联邦储蓄银行一步步调升利率，这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、
' e! e$ H; |% f7 B2 L市场、利率，没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。4 Y( ?/ d; J+ P; e- F
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让我们想象一下到2008年，如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人
- E8 O! ~6 ?. H. b3 N将发现，他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点，让我们仁慈点，假设为2%。
+ u* T& U2 D7 \% k0 A* i; @除非他们的房产目前盈利率在2%以上，他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。8 V! s) p8 X. b9 p9 c& c
2 ~4 ^/ D# ^ t s) Y: c" [如果那时这些人卖房呢？他们将发现由于利率高起，银行收缩银根，整个贷款审批# S8 o9 E6 v Q: K- }
制度更加严格，能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率
' s" U" e* j( `5 \6 e上涨，人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。
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这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择：壮士断臂式降价求售，或者破产。2 A' P5 z. h- l5 N) U; f; y
: O* c7 D7 [/ `我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢？ - 是您热身的时候 |
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狗仔卡
发表于 2006-7-14 17:06
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