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灵活多样的房屋贷款首期支付方式

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发表于 2006-7-6 13:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
灵活多样的房屋贷款首期支付方式
+ i! N4 {0 B# F" m- G
* E1 T7 G4 B: n" u: {有些朋友对房贷首期的比例有些误解, 以为一定要支付房价的25%, 才能从银行获得贷款,其实客户可以选择低至从零首期到25%,或者更高。 灵活运用不同的首期支付方式, 能够让你的置业大计早日实现。 大致分为以下几类:& h* e& b+ Z' T( }; g4 X

% [# d% P. u) q7 ]6 c1)        CONVENTIONAL MORTGAGE, 常规型房贷, 首期至少是房价的25%。 这类贷款不用额外购买拖欠贷款保险金。但客户需承担房屋估价费(如果需要的话。 但大多银行会承担这笔费用)和律师费。& O" i& f2 u3 E7 \3 e
2)        LOW DOWN PAYMENT INSURED MORTGAGE, 低首期受保险的房贷,首期是房价的5%――25%。 这类房贷一定需要有MORTGAGE DEFAULT INSURANCE , 即拖欠贷款保险, 银行才可能给你房贷。 目前在加拿大有两家保险公司, Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) 和 Genworth Financial Mortgage Insurance Company Canada (Genworth), 前者是加拿大政府拥有的保险公司, 后者属于美国的GE 公司。保险金额根据贷款占房价的比例(LOAN TO VALUE)和房贷的种类(固定、浮动利率, 贷款期限等)来确定。 客户除了需要承担估价费和律师费外, 还要承担保险费和保险申请费(160加元左右)。 但客户可选择一次性支付保险费, 或将保险费直接加入房贷里面,然后随同月供一起支付。+ J, N! u! q; `. E  Y* U
3)        NO DOWN PAYMENT MORTGAGE, 零首期房贷。客户不需支付首期, 但需要准备房价的1.5% 的资金去支付相关费用(CLOSING COST)。其实是银行返还给你5% 的现金, 当你申请5 年期限的房贷时。
' ?7 }8 \+ D, a5 f4)        USING RRSP AS A DOWN PAYMENT, 用注册退休金(RRSP)做首期。 联邦政府为了鼓励居民购房, 专门设立了一个HOME BUYER’S PLAN, 第一次购房者可以从其RRSP里面取出最多达2万元(夫妻一共可取出4万元)来作为首期, 取出的金额不需缴税, 如果购房者在15年内还回RRSP。 如果你计划使用RRSP FUNDS, 这笔钱一定要在里面存满至少90天。
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发表于 2006-7-6 14:18 | 显示全部楼层
欢迎续贴,搞个贷款系列讲座。  \. r& g; |- H0 @; Y" Z

0 X7 x8 H2 v+ o$ \" f- A提问: 现在有些银行可以付25%downpayment, 无需收入贷款。我知道以前是35%,能具体讲讲怎样操作?
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发表于 2006-7-6 22:12 | 显示全部楼层

取出金额 缴税 是什么意思

国内带的钱 买房需要缴税吗?
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 楼主| 发表于 2006-7-6 22:28 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 rounde 于 2006-7-6 22:12 发表
7 ]0 t3 \8 H  S- |* T  [5 q国内带的钱 买房需要缴税吗?
, h2 f/ `5 r* y
* z6 A: W# ?+ |) S! z
回DGG 朋友: 我会在下一个帖子里详细回答你的问题。
; O( v! u( N3 V9 F8 O' A! A; X
% _! |( u3 l' h1 ]9 w6 {, W& Y- [回ROUNDE朋友: 国内带来的钱,如果不是来自你已经向加拿大税务局申报过的海外资产的所得收益, 是不需要缴税的。( O8 H! B, j: M, \5 z

& ~% H2 S1 k' ?) i“取出金额”, 我是指客户从自己的注册退休金RRSP里面取出现金,如果是用来作为第一次购房首期HOME BUYER'S  PLAN (详情请见http://www.cra-arc.gc.ca/tax/ind ... sp/hbp/menu-e.html), 或者是 Lifelong Learning Plan (http://www.cra-arc.gc.ca/tax/ind ... sp/llp/menu-e.html) , 则不需要缴税
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发表于 2006-7-8 09:00 | 显示全部楼层
原帖由 dgg 于 2006-7-6 14:18 发表, K" k' A! G% T! {4 @
欢迎续贴,搞个贷款系列讲座。
$ L. ^3 t# D; h0 W3 i! T% e4 X: v4 F3 x7 L# ~2 s
提问: 现在有些银行可以付25%downpayment, 无需收入贷款。我知道以前是35%,能具体讲讲怎样操作?
/ @+ @! I2 B4 C- X2 b/ Q4 ^
# A* g/ ?; b2 o9 E: U4 m0 L
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 楼主| 发表于 2006-7-11 08:49 | 显示全部楼层
原帖由 铁锤镰刀 于 2006-7-8 09:00 发表
7 X- y1 @/ S  y& X8 A) Q# }
0 Y2 k/ h: |2 f  W& d/ d1 o) A1 [" W& G* k

3 s' e6 y4 g) P! b% u
, t" {% A/ W, P银行贷款的基本原则是其实很简单, 归纳起来就是按照下面五个“C”来分析你的贷款申请, 从而作出批准或拒绝的判断:
' B; _4 j8 J4 P2 D8 H
" c6 x: E3 _% x9 @CAPITAL: 你的资产负债状况 ( L. H) ^; X: g, v4 \" `& S
CAPACITY:还款能力, 主要是指工作的稳定性和收入水平7 \% \. {4 D: G% w( k1 n
CHARACTER:申请人的财经性格, 主要是分析你的存款习惯,还款习惯以及消费习惯等等  e9 s; _/ s$ \$ v4 m6 `( I
COLLATERAL:抵押物, 如果你无法还款, 有否抵押物让银行处置
7 b* @% b& `4 d  v; e9 vCREDIT BUREAU:你的个人信用记录, 过去有否拖延还款或坏帐冲销(DEBTS WROTE OFF), 有否申请破产过? 房租爽约, 罚单未交等记录都一一在案。; x9 ?# c" S! \4 |+ s8 B0 u

* I- u4 N, E3 _& Q说回到你提及的问题, 如果你的CAPACITY稍微弱点(没有工作或收入不能支持贷款金额), 如果你有很强的CAPITAL(你可以支付25% 到35%, 抑或更高的首期),贷款经办人会建立一个BUSINESS CASE, 陈述自己支持这笔贷款的理由, 贷款申请就有可能审批下来。但首期高于25%, 得到批准的可能性会更大(因为不必购买DEFAULT INSURANCE,也就不必去经过CMHC 或GENWORTH 的批准)。
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发表于 2006-7-24 02:33 | 显示全部楼层
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如果现在是低收入家庭,但由于买房,父母给了首付的几万块,这些钱需要交税吗?报税的时候要报吗?
大型搬家
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 楼主| 发表于 2006-7-25 14:50 | 显示全部楼层
原帖由 黑金 于 2006-7-24 02:33 发表( f- g5 B, f3 O9 z
如果现在是低收入家庭,但由于买房,父母给了首付的几万块,这些钱需要交税吗?报税的时候要报吗?

" A9 O# A5 X6 z2 p! i& ~' |, A; \8 j! N0 h
这笔钱应该属于GIFT FUNDS, 即家人赠送给你的首付款, 不需缴税, 报税时也没有必要申报。
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发表于 2006-7-27 03:01 | 显示全部楼层
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原帖由 MORTGAGEWISE 于 2006-7-25 14:50 发表
- n4 ^: @) |0 c) |5 C  x; O$ }! Y' t/ u, W; N& E

. b! ^: N: Z  C  m- i6 v5 U) i这笔钱应该属于GIFT FUNDS, 即家人赠送给你的首付款, 不需缴税, 报税时也没有必要申报。
4 a$ t4 R" Z9 k# p8 [' j7 R
谢谢回答,如何证明这笔钱是家人赠予的呢?如何把钱寄来更合适呢?
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 楼主| 发表于 2006-7-27 09:40 | 显示全部楼层

只要不是黑金:)

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 黑金 于 2006-7-27 03:01 发表- F. Q6 D1 {- C

  F7 `1 O8 {+ V) p5 j" p  ?谢谢回答,如何证明这笔钱是家人赠予的呢?如何把钱寄来更合适呢?

# {) j; R, o; ]6 h- k  H- N* M  L6 m2 w4 N
银行在审核贷款首付(DOWN PAYMENT)时, 必须确认这笔钱的来路是正当渠道, 不是黑金。 如果您的首付款是已经在加拿大的银行, 您必须提供帐户90天内的活动记录(3 MONTHS STATEMENTS); 如果是GIFT FUNDS, 银行有标准的GIFT LETTER, 需要赠送人(DONOR)的详细资料和签名。" @7 q2 u2 F+ f% E' O# W
  @3 Z) `0 O/ k0 E  Y& Q
现在国内已经部分放开境外汇款, 国内的汇款人可以给境外的收款人汇出最高2万美金/帐户, 即如果收款人提供三个不同的帐户号码, 汇款人就可以同时汇出6万美金。但具体的汇款限额, 您应该查询该银行。这无疑对一些想转移自己国内资产出来的朋友是一个好消息!
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发表于 2006-7-29 03:03 | 显示全部楼层
谢谢回答,心里塌实了.有机会找您当面请教!
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 楼主| 发表于 2006-7-29 08:43 | 显示全部楼层
原帖由 黑金 于 2006-7-29 03:03 发表& P% S9 h0 Z7 B" @
谢谢回答,心里塌实了.有机会找您当面请教!

$ v$ W! b3 D( L. k: _9 ^# |# `) g& w

$ p0 E7 O# G, t" @: k/ R请教谈不上, 有机会大家一起交流交流吧!
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发表于 2006-7-30 21:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
郭先生,你们计算的每月付款数目和comfree,mls上面的mortgage calculator计算出来的数目是一样的吗?假如各种条件一样的话.
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发表于 2006-7-30 21:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 MORTGAGEWISE 于 2006-7-25 14:50 发表
6 ?  _0 z$ j' \- e' F1 d# Z0 C  k2 n, u1 V9 K
% H; B7 \. j) U& B; Z
这笔钱应该属于GIFT FUNDS, 即家人赠送给你的首付款, 不需缴税, 报税时也没有必要申报。
( B; X' e8 _; F( ~4 p* p( d
GIFT 超过500加元就要报啊!!!!
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 楼主| 发表于 2006-8-1 22:27 | 显示全部楼层
原帖由 驴客 于 2006-7-30 21:27 发表
  F0 n4 h+ }2 r2 q$ G' R郭先生,你们计算的每月付款数目和comfree,mls上面的mortgage calculator计算出来的数目是一样的吗?假如各种条件一样的话.
5 v$ R8 t/ k8 |9 Z$ j' Z5 s

' p' P! ?7 d0 C: m4 @, vCOMFREE, MLS 上的计算工具都是以固定利率计算的, 即利息是以SEMI-ANNUNAL COMPOUNDED来计算的; 如果银行提供的是浮动利率(VARIABLE INTEREST RATE MORTGAGE),  利息则是COMPOUNDED MONTHLY, 这样计算出来的结果就会不同。 同时这些网站上的计算工具只是作为一般的参考, 具体的月供数额应该以银行的计算结果为准。
大型搬家
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 楼主| 发表于 2006-8-1 22:33 | 显示全部楼层
原帖由 星星 于 2006-7-30 21:43 发表
  k( ~' h1 u2 }4 ^' @" N2 L7 X+ S4 e1 ?6 B$ }. ~  u" u
GIFT 超过500加元就要报啊!!!!

7 ~. }# O1 \7 O" ?
' G+ a, q( Y5 U8 v1 x8 l不知您从哪里得知GIFT 超过500 加元要保税?可能您把GIFT 和小额报酬混淆了。 如果您因为帮人照看小孩(举例而已)而获得几百元的报酬, 那是应该缴税的。
# Y6 r$ P5 K) w! g* F! g. r+ D2 D
建议您咨询有关专家(注册会计师),或直接致电联邦税务局咨询。
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2006-8-4 16:40 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 MORTGAGEWISE 于 2006-8-1 22:27 发表, [& M9 v) Y: [( {# \9 D
& [% m! m2 [/ f3 U  F
) `. i8 V% H/ J0 x5 ~: v
COMFREE, MLS 上的计算工具都是以固定利率计算的, 即利息是以SEMI-ANNUNAL COMPOUNDED来计算的; 如果银行提供的是浮动利率(VARIABLE INTEREST RATE MORTGAGE),  利息则是COMPOUNDED MONTHLY, 这样计算出来 ...
' N# G6 m8 E& f; `

0 @( n( R, U5 |  s3 e哦,我以前也没注意到有这个问题,那老郭你们算出来的月供款一般是比comfree上的多还是少?
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发表于 2006-8-4 22:37 | 显示全部楼层

请教一个贷款问题

以您的经验看, 如果拿到5.75%的利率, 是应该做固定的, 还是浮动的呢,  如果选择浮动, 是选择CLOSED 呢还是OPEN的呢, 请给个建议,  再有, 您能给的利率是多少?  您可以给我发邮件; dcwy@263.net   谢谢
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 楼主| 发表于 2006-8-4 23:37 | 显示全部楼层
原帖由 peterpan 于 2006-8-4 16:40 发表6 m2 [# U' E! [+ t8 M8 }& v
) h: y( M8 S. W. Z- B2 V/ Q1 ^0 r

6 w# v2 y$ o" O7 ]3 i哦,我以前也没注意到有这个问题,那老郭你们算出来的月供款一般是比comfree上的多还是少?

# A( c. |; Y( Z" v0 \- |# I- M9 H: Q5 G# h9 [1 a+ F0 ]
It's exactly the same. there is no difference if we use the same term/rate/mortgage amount/amort.
1 u+ M9 M4 I0 g2 h, M! [, ?, X0 f3 g% @* H5 i, U
Thanks for asking.
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 楼主| 发表于 2006-8-4 23:38 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 eileen_ian 于 2006-8-4 22:37 发表) c" R; N# A/ c/ Z
以您的经验看, 如果拿到5.75%的利率, 是应该做固定的, 还是浮动的呢,  如果选择浮动, 是选择CLOSED 呢还是OPEN的呢, 请给个建议,  再有, 您能给的利率是多少?  您可以给我发邮件; dcwy@263.net   谢谢

$ d$ B3 D* n  a  N
+ Y( P* L+ f$ F+ ?% n' Z5 fPlease check your email. Thanks!
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2006-8-8 22:41 | 显示全部楼层

请问申请贷款需多长时间

请问郭先生一般申请贷款需要多长时间。如果在POSSESSION DATE之前2个星期申请,是否能来得及完成所有的PAPER WORK,也包括律师更改土地所有权。
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 楼主| 发表于 2006-8-9 20:58 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 chinesetea 于 2006-8-8 22:41 发表
" _; c+ z4 q) f0 b1 P/ v( c! [5 u请问郭先生一般申请贷款需要多长时间。如果在POSSESSION DATE之前2个星期申请,是否能来得及完成所有的PAPER WORK,也包括律师更改土地所有权。

6 X1 t3 h% j) H( U) O1 u+ l- O: O+ N% l' i. X+ r8 M& l6 R0 i* c' v
如果资料齐备,房屋贷款从申请到审批只需要一天时间(ONE BUSINESS DAY, BUT IF YOU CALL ME AFTER 12:00PM , THE FINAL DECISION  WILL BE COMING ON NEXT BUSINESS DAY). 贷款被批准后,贷款经办人会将信息送到银行的房贷处理中心, 中心核实所有信息后, 会打印出标准的房屋贷款文件和相关合同, 随之附上房屋贷款支票, 在24小时之内送达律师楼。 这个程序一般需要十个工作日, 但如果紧急处理, 三天之内应该搞得定。至于律师更改LAND TITLE, 现在一般需要十三个工作日, 现在很多朋友都是先入住新居, 在一个月左右内收到LAND TITLE, 实质上对您的产权没有影响, 银行利息以律师CASHED THE CHEQUE的那天开始计算。
/ p# h' d1 j' p6 u/ A$ {/ L6 t* l0 u. w
如果您还有其它问题, 请给我电话: 901-8828。 THANKS!
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