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灵活多样的房屋贷款首期支付方式

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发表于 2006-7-6 13:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
灵活多样的房屋贷款首期支付方式. m, y, W" m0 u/ A1 Q6 h! G! S
  E8 L! C0 S+ o8 y+ T
有些朋友对房贷首期的比例有些误解, 以为一定要支付房价的25%, 才能从银行获得贷款,其实客户可以选择低至从零首期到25%,或者更高。 灵活运用不同的首期支付方式, 能够让你的置业大计早日实现。 大致分为以下几类:
& r+ z, C% ~- y
& N0 m& X4 ?8 K: S0 Y1)        CONVENTIONAL MORTGAGE, 常规型房贷, 首期至少是房价的25%。 这类贷款不用额外购买拖欠贷款保险金。但客户需承担房屋估价费(如果需要的话。 但大多银行会承担这笔费用)和律师费。
3 O3 c; r( l' ]. E/ Y8 w$ M5 U2)        LOW DOWN PAYMENT INSURED MORTGAGE, 低首期受保险的房贷,首期是房价的5%――25%。 这类房贷一定需要有MORTGAGE DEFAULT INSURANCE , 即拖欠贷款保险, 银行才可能给你房贷。 目前在加拿大有两家保险公司, Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) 和 Genworth Financial Mortgage Insurance Company Canada (Genworth), 前者是加拿大政府拥有的保险公司, 后者属于美国的GE 公司。保险金额根据贷款占房价的比例(LOAN TO VALUE)和房贷的种类(固定、浮动利率, 贷款期限等)来确定。 客户除了需要承担估价费和律师费外, 还要承担保险费和保险申请费(160加元左右)。 但客户可选择一次性支付保险费, 或将保险费直接加入房贷里面,然后随同月供一起支付。& @+ b3 P" q: e. ^+ V& l+ R
3)        NO DOWN PAYMENT MORTGAGE, 零首期房贷。客户不需支付首期, 但需要准备房价的1.5% 的资金去支付相关费用(CLOSING COST)。其实是银行返还给你5% 的现金, 当你申请5 年期限的房贷时。, e; b2 n' R. O
4)        USING RRSP AS A DOWN PAYMENT, 用注册退休金(RRSP)做首期。 联邦政府为了鼓励居民购房, 专门设立了一个HOME BUYER’S PLAN, 第一次购房者可以从其RRSP里面取出最多达2万元(夫妻一共可取出4万元)来作为首期, 取出的金额不需缴税, 如果购房者在15年内还回RRSP。 如果你计划使用RRSP FUNDS, 这笔钱一定要在里面存满至少90天。
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发表于 2006-7-6 14:18 | 显示全部楼层
欢迎续贴,搞个贷款系列讲座。
  X, K; n; S- ^7 c
; \! m% b- Y( w) d' n( n; g. l提问: 现在有些银行可以付25%downpayment, 无需收入贷款。我知道以前是35%,能具体讲讲怎样操作?
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发表于 2006-7-6 22:12 | 显示全部楼层

取出金额 缴税 是什么意思

国内带的钱 买房需要缴税吗?
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 楼主| 发表于 2006-7-6 22:28 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 rounde 于 2006-7-6 22:12 发表& H7 v% {) O( D: p# x
国内带的钱 买房需要缴税吗?
7 Y# x' c3 N& z/ P3 z
$ n8 w( q* J3 _
回DGG 朋友: 我会在下一个帖子里详细回答你的问题。
+ E  E  t2 Z1 ^# }9 A) I; [% I
( H$ a1 ]' I  A) T. w& ^8 ^- D回ROUNDE朋友: 国内带来的钱,如果不是来自你已经向加拿大税务局申报过的海外资产的所得收益, 是不需要缴税的。
' n' z8 V2 C' _  `- k( ?0 C
; U* t7 Q" f/ k' p9 x“取出金额”, 我是指客户从自己的注册退休金RRSP里面取出现金,如果是用来作为第一次购房首期HOME BUYER'S  PLAN (详情请见http://www.cra-arc.gc.ca/tax/ind ... sp/hbp/menu-e.html), 或者是 Lifelong Learning Plan (http://www.cra-arc.gc.ca/tax/ind ... sp/llp/menu-e.html) , 则不需要缴税
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发表于 2006-7-8 09:00 | 显示全部楼层
原帖由 dgg 于 2006-7-6 14:18 发表
: }- u9 f" y/ l欢迎续贴,搞个贷款系列讲座。* q. j9 l* b% ]! u7 w4 M6 r
5 o" C+ v3 r: V5 B8 m
提问: 现在有些银行可以付25%downpayment, 无需收入贷款。我知道以前是35%,能具体讲讲怎样操作?

2 i3 w. [3 ?! x( v6 a* P* F. [
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 楼主| 发表于 2006-7-11 08:49 | 显示全部楼层
原帖由 铁锤镰刀 于 2006-7-8 09:00 发表
' ~$ O; j/ D  Y
* s) ?/ d: m  I% b( L( {+ H' X; H) ]

, ^* C& p) ?+ r+ e% h8 ?6 e. E. Q% D4 Z, @/ E  ~1 w" }
银行贷款的基本原则是其实很简单, 归纳起来就是按照下面五个“C”来分析你的贷款申请, 从而作出批准或拒绝的判断:+ Y$ Q( k' X4 h) ^2 {! y

' t5 e' O; z/ f/ W8 M& iCAPITAL: 你的资产负债状况 + S4 r$ A* M  |0 l6 i; |. v
CAPACITY:还款能力, 主要是指工作的稳定性和收入水平% f- O2 J1 S9 @. @( x
CHARACTER:申请人的财经性格, 主要是分析你的存款习惯,还款习惯以及消费习惯等等: }* Q' o% d9 n/ S
COLLATERAL:抵押物, 如果你无法还款, 有否抵押物让银行处置
- T: V9 ^& A) O/ e! a( RCREDIT BUREAU:你的个人信用记录, 过去有否拖延还款或坏帐冲销(DEBTS WROTE OFF), 有否申请破产过? 房租爽约, 罚单未交等记录都一一在案。
2 ^+ U6 L9 b( g6 g* k% E. h
3 i, p! c' b! ]; _& v$ y' Y1 s$ U6 [说回到你提及的问题, 如果你的CAPACITY稍微弱点(没有工作或收入不能支持贷款金额), 如果你有很强的CAPITAL(你可以支付25% 到35%, 抑或更高的首期),贷款经办人会建立一个BUSINESS CASE, 陈述自己支持这笔贷款的理由, 贷款申请就有可能审批下来。但首期高于25%, 得到批准的可能性会更大(因为不必购买DEFAULT INSURANCE,也就不必去经过CMHC 或GENWORTH 的批准)。
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发表于 2006-7-24 02:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果现在是低收入家庭,但由于买房,父母给了首付的几万块,这些钱需要交税吗?报税的时候要报吗?
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 楼主| 发表于 2006-7-25 14:50 | 显示全部楼层
原帖由 黑金 于 2006-7-24 02:33 发表* r# \) e; Q' C. O" G
如果现在是低收入家庭,但由于买房,父母给了首付的几万块,这些钱需要交税吗?报税的时候要报吗?

+ w2 ]* C8 Z/ C. q  c1 k% S/ a+ ]0 b) L; w4 P9 w6 \
这笔钱应该属于GIFT FUNDS, 即家人赠送给你的首付款, 不需缴税, 报税时也没有必要申报。
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发表于 2006-7-27 03:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 MORTGAGEWISE 于 2006-7-25 14:50 发表9 j" v) B7 U! q2 R0 B9 s

! m, |. t: @) O/ `7 |$ c; s" O% R+ `# d! e
这笔钱应该属于GIFT FUNDS, 即家人赠送给你的首付款, 不需缴税, 报税时也没有必要申报。
( R" c6 @6 |- y% t/ ~: @" T% h
谢谢回答,如何证明这笔钱是家人赠予的呢?如何把钱寄来更合适呢?
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 楼主| 发表于 2006-7-27 09:40 | 显示全部楼层

只要不是黑金:)

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 黑金 于 2006-7-27 03:01 发表
6 X" b2 s! q% C+ _9 }  j: _* _! H0 X8 c0 `! d% w/ c3 `  a
谢谢回答,如何证明这笔钱是家人赠予的呢?如何把钱寄来更合适呢?
1 F$ t7 P# q6 Q* r
9 g7 p2 `; n( M. p8 U
银行在审核贷款首付(DOWN PAYMENT)时, 必须确认这笔钱的来路是正当渠道, 不是黑金。 如果您的首付款是已经在加拿大的银行, 您必须提供帐户90天内的活动记录(3 MONTHS STATEMENTS); 如果是GIFT FUNDS, 银行有标准的GIFT LETTER, 需要赠送人(DONOR)的详细资料和签名。
+ ]' K8 K) r# v" O0 t# L8 }
2 Q2 K8 q; Z; g: W( X9 Q现在国内已经部分放开境外汇款, 国内的汇款人可以给境外的收款人汇出最高2万美金/帐户, 即如果收款人提供三个不同的帐户号码, 汇款人就可以同时汇出6万美金。但具体的汇款限额, 您应该查询该银行。这无疑对一些想转移自己国内资产出来的朋友是一个好消息!
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发表于 2006-7-29 03:03 | 显示全部楼层
谢谢回答,心里塌实了.有机会找您当面请教!
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 楼主| 发表于 2006-7-29 08:43 | 显示全部楼层
原帖由 黑金 于 2006-7-29 03:03 发表
+ H! e) a: ?* J8 R谢谢回答,心里塌实了.有机会找您当面请教!
0 X' g; B+ k2 n/ U$ @, F

' j/ |1 M& ^. c$ ?: E. U5 _
; v' ?) K& q7 u; W  A0 f' X! B请教谈不上, 有机会大家一起交流交流吧!
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发表于 2006-7-30 21:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
郭先生,你们计算的每月付款数目和comfree,mls上面的mortgage calculator计算出来的数目是一样的吗?假如各种条件一样的话.
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发表于 2006-7-30 21:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 MORTGAGEWISE 于 2006-7-25 14:50 发表
0 v/ C3 `: U- n
& _/ e* M& N$ K7 H; I1 K% g& p4 D) D. Q
这笔钱应该属于GIFT FUNDS, 即家人赠送给你的首付款, 不需缴税, 报税时也没有必要申报。

* _( L: Q: D' h2 r  V. T0 oGIFT 超过500加元就要报啊!!!!
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 楼主| 发表于 2006-8-1 22:27 | 显示全部楼层
原帖由 驴客 于 2006-7-30 21:27 发表. F8 B% q+ ?! {
郭先生,你们计算的每月付款数目和comfree,mls上面的mortgage calculator计算出来的数目是一样的吗?假如各种条件一样的话.
( o- i( d6 W  R! e

& w, r/ [  x* F, |COMFREE, MLS 上的计算工具都是以固定利率计算的, 即利息是以SEMI-ANNUNAL COMPOUNDED来计算的; 如果银行提供的是浮动利率(VARIABLE INTEREST RATE MORTGAGE),  利息则是COMPOUNDED MONTHLY, 这样计算出来的结果就会不同。 同时这些网站上的计算工具只是作为一般的参考, 具体的月供数额应该以银行的计算结果为准。
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 楼主| 发表于 2006-8-1 22:33 | 显示全部楼层
原帖由 星星 于 2006-7-30 21:43 发表
1 R! f  V4 l9 O9 t* J/ a
: l" k) c$ i& J/ j5 H; |& ^GIFT 超过500加元就要报啊!!!!

2 E! S% B; K& ^. S+ f! X1 ]6 E% T- c$ E2 x
不知您从哪里得知GIFT 超过500 加元要保税?可能您把GIFT 和小额报酬混淆了。 如果您因为帮人照看小孩(举例而已)而获得几百元的报酬, 那是应该缴税的。
: Z% K/ Z4 N& {" }2 i/ @7 t! s5 h" x0 K# e+ |8 f7 U
建议您咨询有关专家(注册会计师),或直接致电联邦税务局咨询。
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2006-8-4 16:40 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 MORTGAGEWISE 于 2006-8-1 22:27 发表
$ Q! u: ]* o0 r% B! T2 i7 U# S5 l! @5 k. P+ ?
5 i& W: f2 D$ A
COMFREE, MLS 上的计算工具都是以固定利率计算的, 即利息是以SEMI-ANNUNAL COMPOUNDED来计算的; 如果银行提供的是浮动利率(VARIABLE INTEREST RATE MORTGAGE),  利息则是COMPOUNDED MONTHLY, 这样计算出来 ...

, G' N# g. w2 m7 z& f. H; f2 _; e7 W7 T( U5 g
哦,我以前也没注意到有这个问题,那老郭你们算出来的月供款一般是比comfree上的多还是少?
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发表于 2006-8-4 22:37 | 显示全部楼层

请教一个贷款问题

以您的经验看, 如果拿到5.75%的利率, 是应该做固定的, 还是浮动的呢,  如果选择浮动, 是选择CLOSED 呢还是OPEN的呢, 请给个建议,  再有, 您能给的利率是多少?  您可以给我发邮件; dcwy@263.net   谢谢
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 楼主| 发表于 2006-8-4 23:37 | 显示全部楼层
原帖由 peterpan 于 2006-8-4 16:40 发表
" ^; w4 W- J& ]7 V2 V2 G/ |2 o( L/ _) U3 P( W6 M0 M, m
. [! x& h  c( e7 F( ~# x; s
哦,我以前也没注意到有这个问题,那老郭你们算出来的月供款一般是比comfree上的多还是少?

3 `7 N& k$ E6 q" M/ }# n7 ]3 b* L  J- R- A
It's exactly the same. there is no difference if we use the same term/rate/mortgage amount/amort.
9 k* {0 U8 i9 i: E* \( R5 T/ q$ V+ R# v
Thanks for asking.
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 楼主| 发表于 2006-8-4 23:38 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 eileen_ian 于 2006-8-4 22:37 发表3 h7 L1 {7 L5 s
以您的经验看, 如果拿到5.75%的利率, 是应该做固定的, 还是浮动的呢,  如果选择浮动, 是选择CLOSED 呢还是OPEN的呢, 请给个建议,  再有, 您能给的利率是多少?  您可以给我发邮件; dcwy@263.net   谢谢
) e2 z+ |* ]: j' Y

4 c' K# ?) M3 Z1 [+ h! QPlease check your email. Thanks!
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发表于 2006-8-8 22:41 | 显示全部楼层

请问申请贷款需多长时间

请问郭先生一般申请贷款需要多长时间。如果在POSSESSION DATE之前2个星期申请,是否能来得及完成所有的PAPER WORK,也包括律师更改土地所有权。
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 楼主| 发表于 2006-8-9 20:58 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 chinesetea 于 2006-8-8 22:41 发表3 L- v6 o  N& A; G6 T
请问郭先生一般申请贷款需要多长时间。如果在POSSESSION DATE之前2个星期申请,是否能来得及完成所有的PAPER WORK,也包括律师更改土地所有权。

, ~: n' |  `( d' t6 k+ }
0 v& n$ F1 p9 \+ I8 b) i( i3 h0 ]- I. f如果资料齐备,房屋贷款从申请到审批只需要一天时间(ONE BUSINESS DAY, BUT IF YOU CALL ME AFTER 12:00PM , THE FINAL DECISION  WILL BE COMING ON NEXT BUSINESS DAY). 贷款被批准后,贷款经办人会将信息送到银行的房贷处理中心, 中心核实所有信息后, 会打印出标准的房屋贷款文件和相关合同, 随之附上房屋贷款支票, 在24小时之内送达律师楼。 这个程序一般需要十个工作日, 但如果紧急处理, 三天之内应该搞得定。至于律师更改LAND TITLE, 现在一般需要十三个工作日, 现在很多朋友都是先入住新居, 在一个月左右内收到LAND TITLE, 实质上对您的产权没有影响, 银行利息以律师CASHED THE CHEQUE的那天开始计算。
  I& ~& b9 v4 N( H; ~
+ K! v2 G" L/ u/ p' m如果您还有其它问题, 请给我电话: 901-8828。 THANKS!
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