买新区？或老区？

zcui

想买50万左右的房。新区房里边宽敞，但这个价位买不到大房，院子也小。老 区地大，学区好，但里边陈旧。按其他大城和国内经念，应该是买地大的好，增值空间大。最近南边地铁附近房很抢手，是否跟地铁开通有关？会向大学区那么保值吗？投资和自住能兼顾那是最好。

浪里黑条

地铁附近的房子会升值？？？？？

小黄

浪里黑条 发表于 2012-5-31 10:03
地铁附近的房子会升值？？？？？

4 `# m6 v0 A/ t2 N低端房啊，好比４０万整的独立屋，连地下室，租给５家印度人，总共租金３０００，在现在就不赖了。

小黄

总的来说，我认为新区好。
1 K6 m2 W4 Z2 E. z/ G7 E  g& U/ x
% `9 ~, i" }. F) \8 q" N" O１）新区增值快。无论国内国外都如此。
２）爱屯不大，不太堵。所以北京上海那种市中心交通优势这里没有。
& T& W9 {$ k6 i4 \$ y6 e7 y３）爱屯不是越中心越好的。差区紧挨CBD。

浪里黑条

小黄 发表于 2012-5-31 11:11
低端房啊，好比４０万整的独立屋，连地下室，租给５家印度人，总共租金３０００，在现在就不赖了。

租给五家印度人，你这房子将来是不打算卖了吧。

兔宝宝

小黄 发表于 2012-5-31 11:16
总的来说，我认为新区好。
  C4 P- N0 [" R  `
# |; ?4 G0 \8 w4 W9 l１）新区增值快。无论国内国外都如此。

) ^; K( n3 x& H$ z4 A真无语了！！请你不要误导别人了。

执迷不悔

浪里黑条 发表于 2012-5-31 11:22
5 E" l# s7 @) t  X: Y+ w" R- q租给五家印度人，你这房子将来是不打算卖了吧。

6 t3 j& J" H6 O1 V, G据说和他们住邻居夏天可以免蚊子骚扰

tanrx

老区 做 投资较好， 或经济能力一般时，可通过出租地下室获取 贷款的补贴。

2007

小黄 发表于 2012-5-31 11:16
总的来说，我认为新区好。
3 T( D8 z' j* P2 U3 _, O4 m
１）新区增值快。无论国内国外都如此。

鞋合不合脚，只有自己知道，

marilyn

买大学区。

小黄

兔宝宝 发表于 2012-5-31 11:37
3 n3 A$ E1 H+ ^! m真无语了！！请你不要误导别人了。

你有货呢，就拿出来。
) p0 h! `5 F+ B  b0 }要是没货呢，请不要继续意淫自己是山寨女版李嘉诚。

小黄

浪里黑条 发表于 2012-5-31 10:22
# v4 I4 J0 d( x1 R, n3 y租给五家印度人，你这房子将来是不打算卖了吧。

卖给印度人啊。

ceramistpalace

一个地区之升值快与慢，连系著很多因素和变数，非三言两语可轻易预测，我看是与新旧没有绝对关系。

小黄

ceramistpalace 发表于 2012-5-31 17:53
2 O( v# U4 o/ g4 n8 K+ T: y2 r2 ^一个地区之升值快与慢，连系著很多因素和变数，非三言两语可轻易预测，我看是与新旧没有绝对关系。

( K1 x; ]- D/ n+ K: }4 R
0 ~& h+ S' Y' L. Q以多数区，多数时段而言，新区升值快。主要是新区配套不足，在居民中形象不好。但随着逐渐成熟也逐渐被接受。在阿省上一波暴涨中，2003左右的18万的新独立屋现在大约都44万上下。升幅140%左右。而Windsor Park这种传统老区最普通的平房，从35万涨到现在的60万，升幅大约70%. 这个效应对于10年内的新屋比较明显。要拿30年旧的比60年旧的就没有这个效应。

在国内我居住过的城市，同样如此。2007年至今的5年，先暴涨，然后小幅回落。远郊新开发区的房子普遍从每方1万涨到2万，而原先市内特别好地段的旧房只能从4万涨到6万。

ceramistpalace

小黄 发表于 2012-5-31 19:02
以多数区，多数时段而言，新区升值快。主要是新区配套不足，在居民中形象不好。但随着逐渐成熟也逐渐被 ...

1 ]% D3 A4 h4 ]/ s: g那是你个人所知数据和经验，我不怀疑，不异议，不挑战权威性，也不打算争论。

Esso

人这一辈子谁不是奔个新字啊？ 有条件当然买新房了
你说开个二手车，买二手房，娶个二手媳妇儿，嫁个二手郎，死不瞑目啊

兔宝宝

ceramistpalace 发表于 2012-5-31 19:19
4 \( q6 t) h1 O$ N8 s8 ~* @那是你个人所知数据和经验，我不怀疑，不异议，不挑战权威性，也不打算争论。

* [) w4 c' G, o! k) e呵呵， 你比我高多了。

兔宝宝

小黄 发表于 2012-5-31 18:46
8 J/ n0 U- R, E你有货呢，就拿出来。
, V1 S. A6 M: Y要是没货呢，请不要继续意淫自己是山寨女版李嘉诚。

- a5 Z6 \% Y, o$ c. }% j" i呵呵， 知道自己肚里没货， 所以也不指手画脚地乱指点江山。
- i" ^9 I+ `0 I
如果看不惯有些人肆意地卖弄就是意淫自己是山寨女版李嘉诚的话， 你这就是意淫自己是现代版的希特勒。

小黄

* Q8 g; Y# L. ~  }
--------

Tee

正在考虑这个问题。
+ r/ Y5 s% o# `2 i$ d1 ]( z0 c8 o新区新房，绿化看起来没那么好。
; C% y$ h; x3 F3 }" ?1 E但是房子内部比旧房要好。而且如果自己建，可根据需要设计。
9 b  k. X9 \) v- S- w旧区旧房，居住的环境舒服方便。但是房子不是这里不满意，就是那里很勉强。
% U% A9 s( |7 i* G( Q& `继续关注大家的讨论！

老杨

小黄 发表于 2012-5-31 19:02
- k  r* y1 ?, R) g! c; e# C8 h, ^2 s& n以多数区，多数时段而言，新区升值快。主要是新区配套不足，在居民中形象不好。但随着逐渐成熟也逐渐被 ...

. g0 a; }: c0 H( X( c& U2 P小黄“新区升值快”的观点是错误的，我觉得主要原因在于小黄没有准确的数据支持。另外为什么新区升值慢，上周在鸭子湖我已经给周围的一些人讲过了，可惜当时小黄距离我有10米之远，没有听到。
) v, n# ~$ L  E
关于新区和老区到底哪个升值多一些，将来的事情我没办法预测，但过去十年、二十年在埃德蒙顿确实是老区的升值多一些。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 00:07
小黄“新区升值快”的观点是错误的，我觉得主要原因在于小黄没有准确的数据支持。另外为什么新区升值慢， ...

好的，支持以理服人。那么请老杨给出＂准确的数据支持＂。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 14:20
+ J  s  k' q- d# b好的，支持以理服人。那么请老杨给出＂准确的数据支持＂。

, ?# z9 w; s: D) ~2 T( o& A2003年西南区的新区已经建设了一半的，有代表性的是Haddow和Blackmud Creek。2003年Haddow的均价是$320,705；Blackmud Creek的均价是$260,810；Windsor Park的均价是$375,291。
0 V2 n& H. d/ \
/ t7 |+ x* w% N& Z% l今年刚过去5个月，所以我引用2011年的数据。2011年Haddow的均价是$518,367；Blackmud Creek的均价是$474,521；Windsor Park的均价是$734,681。
# q7 S- S/ o+ J" ]9 o0 ~
2003年到2011年只有8年，所以这个变化还不太明显。如果延长到20年或者30年，那么新房升值不如旧房就更明显了。

jjyy

老杨 发表于 2012-6-1 16:19
2 G1 U! j5 _% g; |" b" K: E% i9 c2003年西南区的新区已经建设了一半的，有代表性的是Haddow和Blackmud Creek。2003年Haddow的均价是$320,7 ...

老杨你不能拿windsor park代表所有旧区哈， 具体情况具体分析，不能说旧的或新的就增的快. 要我说好区增的快， 至于什么是好区，就要专家说了。

marilyn

好的老区升得块掉得慢，地球人都知道。

学同同学

执迷不悔 发表于 2012-5-31 13:27
据说和他们住邻居夏天可以免蚊子骚扰

8 t7 Q$ U) ?/ }! ^1 F/ m是“2009年的夏天”还是2012年的夏天呢？

老杨

jjyy 发表于 2012-6-1 16:34
老杨你不能拿windsor park代表所有旧区哈， 具体情况具体分析，不能说旧的或新的就增的快. 要我说好区增的 ...

我是因为14楼提到了2003年和windsor park所以才引用了相关的数据。如果选用西南区其他的旧区，得到的结论也是新区升值不如老区。

2 ]4 k8 J  D! {8 T% f

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 15:19
# [0 J3 u: x3 Q( V/ j) ~2003年西南区的新区已经建设了一半的，有代表性的是Haddow和Blackmud Creek。2003年Haddow的均价是$320,7 ...

. _! u" E) ], M, L
9 }% a( m1 {$ F; B. B$ q. G1）Blackmud Creek我不熟悉。但Haddow我很熟悉。2003年的Haddow和2011年的Haddow有本质区别。2003年的Haddow以2000~2500sf的stucco独立屋为主，并且有背靠pond的大量walkout。2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋，并且建造了大量公寓和排屋。样本构成变化造成均价偏差的例子我以前举过。每个房子都涨200%，而平均价涨100%是完全可能的。

2）你们Realtor只有二手房数据，而没有新房数据。这样你的推论就有2个漏洞：
-- 在2003的listing，按照时间是刚新房交付就上市，我可以解释说是有缺陷的房子，不代表平均水平
; s/ a- U2 Z% t8 e! ~- `-- 同样这些房子，你的数据是第一次转手数据，我可以说从新房价到这一点，买主已经获得收益，你怎么反驳？

qwlimited

同意教授，没法反驳

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 19:02
1）Blackmud Creek我不熟悉。但Haddow我很熟悉。2003年的Haddow和2011年的Haddow有本质区别。2003年的H ...

) h7 U# t2 M/ o0 x% t& C) v
你的第一段提到2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋，并且建造了大量公寓和排屋，证明了该小区平均水平下降，也侧面说明了新区增值慢。谢谢你提供证据。

第二段提到两个事情：
5 n) [3 [: o; O9 Q6 C9 k-----“新房交付就上市，我可以解释说是有缺陷的房子，不代表平均水平”。这里面有一部分是builder卖的，有一部分是建到一半就上市的，有一部分是建好了没住人就上市的，你要硬说是有缺陷我也没办法，反正谁也没办法证实。但有一点，这些“有缺陷的房子”最终都卖掉了。
---- “同样这些房子，你的数据是第一次转手数据，我可以说从新房价到这一点，买主已经获得收益，你怎么反驳？”关于这点，我不反驳。买主是否收益不是我们关注的焦点，无论房主是否收益，他们的卖房的成交价是得到市场认可的。