房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？
* u& X; L$ R* j; r, C. j( t
# P9 [- B0 n' m! g1 D/ J7 Z. p
) J: v( J' m3 b6 [: O2 j. @记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
% m& p, Q0 q2 W% Z
7 }6 @) c: H1 i0 I" w, U但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。
* K! q  k4 }/ A# M4 C. ]7 E4 l
" ]; }- f! l+ R  F, r但结果怎么样呢？

% f' r, Z* u9 L) l* q' D几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。

$ ~3 a- p: v8 f$ p4 ^8 l4 l' h/ I前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。
+ k6 u5 R' l* d! I# c# n+ {
" B, w7 h' I0 |6 w) A两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。
" _5 t) v1 s/ }% T! [
最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。

2 ]3 b/ l/ y& u# S: ]( {: T其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

6 I* R; j: E. U) [4 ]首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！
) A% L4 g* d  R/ Y* t# E, v' H# q1 L
* Z# Y% g& Y1 L/ R: o3 F如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。

身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？

算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！

7 ]2 p. z5 `: v- p' D: Q" o- j- E买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

. l0 N$ i; S; u40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
; b8 {2 z3 a; i. Z7 M, I2 e0 v, pTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

* G4 n* b$ s/ x7 X1953 14424 0.00%
! H2 c. ^/ K" a7 u  Y# C7 |1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
& V+ u0 n3 \  u5 x8 ~. N% x- W+ A1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
& k# R$ Q! W8 p& L7 Q$ [1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
( [- d* ~. H& A" S+ n1967 24078 12.70%
. m4 Q0 `6 O9 B; g, N& Y9 T1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
% P" g# o% @; _% P$ o. a1970 29492 1.90%
$ e' G( H! |  I7 f1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
9 @" p; `& N0 V8 A3 n  C1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
8 z8 r2 }# T2 ~" R1977 64559 5.20%
  ?: c; E% n/ L& H5 s$ q6 F. ]1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
% }6 v  x* ]9 T- t" F1981 90203 19.02%
5 U3 G  B# G* ^3 h5 ]( N1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
7 L- R6 Z4 l* f8 \- F1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
) |" ?; W! j: }" t& L8 A& c  d1988 229635 21.40%
, C1 C9 P7 G7 R2 q& r+ n1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
( ]3 I# I6 f# N' r! r4 B$ Q1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
' e4 w5 V4 v0 ^& M1994 208921 1.20%
! ?! h$ H; F, T2 c1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
' |9 O# O/ \% d/ A" Y0 Q: X; f1997 211307 6.60%
2 e/ _" x) G: z# O  h, C# I1 Z% ]1998 216815 2.60%
6 Q" ^8 i7 {7 _* r, h8 D+ @1 P1999 228372 5.30%
: a( ~: s0 n1 j/ g1 y2000 243255 6.50%
0 E* w) ~0 [% l, ]+ f6 `6 F2001 251508 3.40%
$ N/ F5 J4 j, E, t( L; r2002 275231 9.40%
) a, C( L% J& b' e: I2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
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好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
5 O' Z. h& c' L8 j; a7 c4 T! a
1953 14424 0.00%
* g* O3 d" o) ]$ H/ i1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
1 {4 F& n. |$ @' ]& r; U) G1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
. `/ O2 \- p+ D- h; N9 ~1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
8 l8 n+ k) w) B$ q/ f# {2 Q+ i1963 16517 -1.30%
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1970 29492 1.90%
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/ ^- y: z& K7 J4 Z4 B5 t1972 32513 6.90%
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) m! B1 c! i* w9 [3 P( ?  B弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
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好奇的看看下表就可以估计出来了
' r+ S" I0 X, k4 V( K' j8 DTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

1953 14424 0.00%
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) x$ B" V8 j7 N6 V  z6 y) A
我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。

结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表

& Y: f: H" w! }3 \  x8 A
结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
  G8 O1 h8 e+ A) Y...

老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

9 [1 U) C6 s& [. b[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
1 F2 X: g0 d8 G4 n/ d
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2 X9 w. s4 s) y, {40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

这点我同意。
9 P% Y4 d& L8 D) S% b40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。

大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
8 Z8 k" C2 I, R  R1 s9 ^
/ _8 j4 x- b8 R! B$ ]: L1 ~那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表


# V4 E% U2 g9 A& ?老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
& L# n8 n" G4 W  }4 b/ @1 D: g我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
8 t) }0 p7 E+ z. s4 F1 Q, ]$ O+ f
我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
" Z# G; [+ B$ S5 J" E. C7 \
总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌