 鲜花( 0)  鸡蛋( 0)
|
报道说，楼市进入了“倒春寒”：限购政策效果逐渐显现，多数重点城市成交量继续大幅下滑。与此同时，从3月开始一些大型开发商开始积极降价促销，同时刻意放缓拿地节奏，以控制较好的资金链应对市场风险，这预示着房地产市场基本面的拐点或将提前到来。) c) }4 u3 e( o' z2 V
3 S6 B8 Z. Y) W- d/ l7 \
/ J" X" x, ] W1 e4 g0 z+ v" [
事实上，这次来的倒春寒并不是真正的倒春寒，而是政策冷藏室所致。限制交易等于部分冻结了市场，相当于变相冻结人民币的用途。按说人民币是政府信用的体现，但是，限购令以及限外令却已经不承认了。这里我们称之为价格失灵吧，因为价格已经扭曲了现实的关系。
2 r0 Y+ \. Z: y5 W7 |1 B) x
/ t# d7 h( a4 C9 w' k+ D9 p* Z \1 T; z) R/ ^
从数据上来看，诸多城市是真得出现了冷藏现象。上周中国指数研究院监测的35个城市中，楼市成交量下滑的城市超六成，12个城市跌幅在30%以上，4个城市成交量跌幅过50%。其中，海口成交量跌幅最大，达76.62%。重点城市中，7个城市成交量环比下跌，其中深圳跌幅最大，达51.77%，其次是天津，跌幅为47.06%。此外，北京和杭州等城市降幅均在10%以上。成交量上涨的重点城市仅为上海和广州，涨幅分别为9.14%和3.87%。
E; S- U ^3 _6 t" P2 T0 _
0 _5 u! }$ J' C- Z2 {: d% w
5 l+ m+ J8 k6 i/ T6 j5 g不过，借此就说房价进入了下降通道，还是为时过早。这次成交量下降的主要原因，主要有四点：
: m/ u9 W1 m& k6 M$ W
1 P& s# G% }& X. b3 r! l6 v5 ^
- s+ o0 i/ M! J3 r1 P& w2 ]; }第一，限购令和限外令，这种行政手段，切实冻结了部分资金，致使一部分资金不能进入楼市，从需求上限制了市场成交量。
7 Q' r3 u/ b. P! P' T' g& D' i, v' k5 Z& R0 z2 ^; L
" `" ?2 C* C0 k; w第二，开发商主动规避了政府的打压风潮，和宏观调控硬碰硬，已经成为最不明智的选择，我们也多次警告开发商们，不要惹得已经失去理智的政策，再火上浇油。事实上，没有只涨不跌的房价，只有傻乎乎的信心。
% Z) Q9 B" ?8 s; J* l
4 \- n1 O4 I+ _9 Z" R- y3 x0 L4 H) c; C' \' ^3 b: U9 `$ C
第三，楼市短暂周期使然，前段时间，楼市火爆，透支了当前的市场成交量，但是，楼市并没有真正熄火，房地产的引擎还在燃烧。; I8 M, r4 o2 b8 J6 S
* v7 v; J& |1 z+ J7 }$ v. }
- k. G: {; }) q0 x第四，买卖双方都在选择观望，市场不可能一直火爆，随着行政干预手段和金融手段的实施，连合法性都不足的房产税都出炉了，供给双方，在这个时间关口，选择观望也是正常的。炒楼资金有可能向高利贷资金转化，为一些撑不住的开发商，提供高额的血液能量。' S# j+ u: A( e5 n
% n8 j( I+ Y6 B; Q B9 g7 h
|# i1 K0 t- g/ x
但是，房价却不一定进入下降通道，有以下事实支撑着。
$ \! h+ |- t, Z2 N( f; C
1 v8 g. I. O$ W+ H% a: K; d: X' B( o% a; B8 M f+ S+ L
第一，政策还是从抑制需求出发，没有解决需求问题。也就是说，房价上涨的基础，并没有根本消除。而且，压制需求还会积累更大的需求，这些需求终有一天压不住，还会爆发报复性大反弹。% r; b6 F+ d( D5 x
* l" \+ c$ z$ Z8 K+ R
) o& U" ?6 P* U3 z: X' a0 P% c
第二，房价下降的成本基础没有降下来，房价进入下降通道可能性基础不大。允许政府高价卖地，不允许商人高价卖房子，这种做法违背规律，不会长久。
, P/ t" c% h, ?$ o! L7 _, H
: R+ t0 a+ b& f# G8 z' k; T; z2 d# }: J# ]$ p+ n
第三，房价上涨的货币驱动因素没有改变。如果价值尺度不断变小，价格如果不变大，那才是笑话。2005年以来，由于人民币大幅度升值，货币供应量大幅度增加，房市和劳动力成本大幅度提高。与其说美国用高油价和高材料价格轮番冲击中国制造，还不如说，这些因素在驱动中国的房价和生存成本。但是，这些因素并没有消失，短期内也不可能消失。
$ y6 Z( d0 H4 M$ Q! \3 Y9 o" r
2 o# R- Y- V. }- h6 Z
* b$ ^6 b9 `' o2 V# u j第四，多如牛毛的税费没有降下来，还是会转嫁到房价上来，最终由购房者买单。中国十年房价上涨，很大程度上是税费驱动的，这是一个显著的特点。# n, o, `2 ?3 c9 m Q F: p
7 D) L7 M6 k+ \8 W0 G6 l) z
3 s. O- Z% J7 }/ H8 y! |" @6 d第五，资本实际利润不断高涨，交易成本和建造成本都在不断上升，很多开发商能够借高利贷，就是期待今后能够弥补这种差价，不会立即死去。从某种意义上来说，资本的高利率迫使中国房价必须不停地涨，才能弥补损失。
$ h9 l8 }& a5 M4 l9 `9 `- E7 ?4 d$ ^* F; S1 a( Y5 R) Q o
3 Z8 c. @' s# s9 L' d# A! g$ f
当然，说房价没有进入下降通道，是从中期角度来说的，如果从短期角度来说，波动是正常的，别妄想房价只涨不跌，但也别期望房价不现实的暴跌。上升盘整和回调，都是价格运动正常行为，没有什么大不了的，主要还是看房市运行的总体趋势，作为理性的人，应当客观地看待市场行为。 |
|
狗仔卡
发表于 2011-4-21 06:47
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
