二月全国房价年升8.8% 市场即将降温

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作者：牧涛

据加拿大地站商会（CREA）昨日（周二）公布的报告，今年二月份全国房价比去年同期上升了8.8％，创下了新的记录；而房屋成交量则继续下滑。业内专家指出，随着本月中旬更严格的按揭规定正式开始实施，房价的升幅有望放缓。
5 p. d( k' {% K0 b- b( q) j- iCREA指出，二月份楼市维持平衡局面，成交量和市场供应保持稳定。当月，全国的平均房价延续了过去半年以来“凶猛”的涨势，并已经上升至破记录的36.5万元，比去年同期增长8.8％；比一月份的34.3万元则上涨了5.8个百分点。报告还显示，此次全国平均房价大幅上升主要被温哥华地区数据所推动。如果除掉该地区的影响，该月全国房价的年增长率为3.4个百分点。
: L! j7 O( [* `然而，二月份的成交量却继续下滑，比一月份下滑了1.6％，较去年同期则下降了5.9个百分点。值得注意的是，全国约有约三分二地方市场录得成交量下跌，但温哥华与卡尔加里地区却“逆势上升”，甚至抵消了全国数据的部分跌势。
当月，房地产市场的新放盘量（Listings）增加了1.5％，原因是房价的稳步上升吸引业主放盘，且市场内仍然具备很可观的需求量。同时，二月份的市场存货水平为5.7个月（即市场按照现有的销售速度售完所有存货所需的时间），比前个月的5.5个月所有上升，但是仍居一年以来的较低位。

房价的上涨令买家更难以负担，但是也让本国家庭的资产价值上升。据联邦统计局近日公布的数据，在去年最后一个季度，本国家庭的资产总额上升2.2％至6.2万亿元。
统计局还指出，自经济衰退过后，本国家庭在去年上半年开始复元。到第三季，家庭净值上升3%；在第四季再升至每人181,700元。不过，去年接6%近年增长率仍比衰退前的接近10%增长为低。
$ {3 L% X5 F5 j0 ]1 A除了房地产的增值之外，资产增长的原因还包括本地股市的上升等。
1 ?7 f2 t0 v, T( ^+ h; a* ?按揭新规将约束房价的上涨
* y- [2 e7 T0 k; B9 J  v; u  YCREA首席经济学家克伦普（Gregory Klump）指出，本月18日全国将开始实施更严格的按揭规定，届时房价的升幅有望放缓。
据悉，这次按揭政策最大的调整就是将贷款的最长还款期35年将改为30年。联邦财政部此行之主要目的，是降低潜在买家的负债比率，避免利率回升时令一些业主无法供款。
值得注意的是，这一改变对已经有自住房按揭贷款，但希望再买另一套或多套非自住投资类贷款有重要影响。投资者只有把自住房和投资房的还款期设置为最长，才能最大限度地从银行借出按揭贷款。35年减为30年后，购买投资房的能力大大下降。
据分析，实行新规定后潜在买家最可能负担的房价将削减6％至7％；换言之，过去可获得30万元按揭的买家，现在可获得的按揭额会降低1.8万至2.1万元，这便可能令该买家放弃购买中意的房屋。此外，这一改变也对希望将按揭贷款月供款降为最低的消费者会产生少许影响。改变之前和之后，月供款相差11%左右。
以一项30万元、利率4%的按揭按最长还款期计算，政策调整后将令每月的供款额上升105元；但是由于还款期缩短了5年，所以总利息将减少4.2万元。
9 Q# n9 I5 S+ g  ^# o几乎所有的业内经济学家都相信，按揭新规将给房价带来负面影响。至于影响的幅度，众人却没有统一的观点。乐观的经济机构如CREA相信，这次调整仅仅会“拖慢”房价的上涨，但是今年本国房价仍有可能录得1.3％的增长率。
  V$ I" O! o' U9 z4 }大多数专家认为，经过这次调整，今年本国房价可能会出现零增长。一些悲观的机构如Capital Economics则相信，收紧按揭规定、日后利率上涨将带来“连锁反应”、导致很多人无力供房，并令本国房价出现高达25％的调整。
不过，据满银（BMO）近日的一项调查，大多数加拿大民众表示，即便按揭利率上调1%，他们有信心能付得起每月的按揭。只有大约20%的民众表示，他们“不确定”是否还能承担得起房屋费用。

老朱

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