加拿大房市不会像美国那样崩盘-----兼谈埃德蒙顿房价走势

lijiayuanzhi

我们都知道美国房地产泡沫破灭，很多人不理解为什么加拿大的房产泡沫不破。也有很多人认为加拿大的房价的暴跌只是时间上比美国滞后而已， 就像它上涨也滞后于美国一样，原因是加拿大的经济严重受美国影响。

既然要与美国的房市对比，我们就需要分析一下两国房市的一些细节上问题。
5 D* q8 W& a' T1 H6 ~5 e. _6 \$ l
  a& c  `2 v' O4 y6 H9 _首先谈相同点：
3 g* f" @  p0 R& S  o0 P4 I两国几乎在相同时间段实行低利率，而这个低利率都帮助推高了房价。
1 V' V, k  U+ a
而不同点就很多了
  W2 _  R( \# n; Z. R9 L8 x2 I美国实行了较加拿大宽松得多的房贷标准
2 ?) S0 }% W1 U2 `( x) y& ]2 t# a* g美国的次级贷款比例比加拿大高的多
美国的房屋贷款证券化率比加拿大高的多。房屋贷款证券化是一个金融创新产品，它把房贷的风险几乎放大了90倍。可喜的是加拿大还没有来得及学习美国的这种创新方法。
3 z5 m1 B: R1 w6 h因此美国的还款违约率与加拿大相比也是高得多。

所以加拿大的房价不会出现美国那样的暴跌，但调整是肯定的。

再谈埃德蒙顿的房价。我们都看到了本市房价在08年和09年的回调。在过去一年的6月份，二手房市甚至出现深幅的调整，而下半年有所回升。去年新房下跌1%, 旧房年平均价反倒升3% （没有算12月的数据）。展望11年，在目前整体经济不太好的情况下，房价大涨肯定是不可能的。但我还是预计埃德蒙顿的房价变化会在0~3%
- W/ o: M& o6 Q
8 T" R1 e7 |1 b: f! `5 y$ r- O: {我没有像多少人预计房价下跌，这是因为：
% G' q' A; W; c2 N7 t目前的利率实在是太低了，即使明年加息两个基点，也还是在历史低位。
本地的失业率较低
; D( p/ A/ s- u9 w本地的产业优势。本省的人平GDP 不仅是加拿大最高的，也超过美国任何一个州。
( V1 F& M7 P* u- p$ U5 c9 N石油价格处在高位，11年的平均油价可能达到90美金一桶。

xinfaflags

这个看着好费脑啊，本人对金融一点头脑都没有

abc12345

1# lijiayuanzhi
感觉论述中肯

Scottl

我现在手里还有一家德州Houston公司给我的Offer，所以一个月来看了一下当地的房价。30万的房子大的都不敢买，才知道什么叫豪宅。Toronto的Rosedale的房子也许可以有一比，比较一下Edmonton大学区的房子，只能算Dog House了。美国的住房质量和加拿大不在一个档次，加拿大贵的也许是地皮，可居住城市少的缘故。只能说愿买愿卖，人为托起的房市。再说美国房价高峰时性价比也比加拿大现在便宜多了。

老杨

支持原创！

catty

; ?/ W+ ^% A6 [% b
4# Scottl
. h* ~1 e; ?% P/ v) d6 z1 W% d+ _
# W/ Q3 y* E, T; k  e  \) x2 h
; Q" U, X% n. J4 K7 s加拿大贵的是政府垄断，houston的房价也就相当于edmonton的一半吧。
* p6 H* |8 o7 T我一直的建议是本省家庭的主收入如果小时收入低于25，趁早搬家去气候好点city，否则很不值

新移民123

4# Scottl
/ M4 Z' }: v3 Q& `* |! t

加拿大贵的是政府垄断，houston的房价也就相当于edmonton的一半吧。
' S6 z1 y8 k) h- j! p我一直的建议是本省家庭的主收入如果小时收入低于25，趁早搬家去气候好点city，否则很不值
catty 发表于 2011-1-4 10:42

要搬美国不容易。
9 W  H3 g0 U2 e8 M1 s爱民顿这个收入高房价不高的地方都买不起房子，加拿大其他地方就更难。便宜的地方只有，蒙克顿，圣，约翰，等等，可使失业率高，一颗白菜也要几块钱。温哥华天气好，更买不起。

小黄

我现在手里还有一家德州Houston公司给我的Offer，所以一个月来看了一下当地的房价。30万的房子大的都不敢买，才知道什么叫豪宅。 Toronto的Rosedale的房子也许可以有一比，比较一下Edmonton大学区的房子，只能算Dog House了。美国的住房质量和加拿大不在一个档次，加拿大贵的也许是地皮，可居住城市少的缘故。只能说愿买愿卖，人为托起的房市。再说美国房价高峰时性价比也比加拿大现在便宜多了。
Scottl 发表于 2011-1-3 22:08

7 c2 u3 ^- D7 {, B0 f% C, [8 J
1 |4 x' F; C5 P: G8 y/ }: ^& \全世界的房市都是人为托起的。如果Edmonton大学区的房子只能算Dog House，那么曼哈顿，上海的房子算什么？Dog shit?
% J/ H. }9 U( _; {
德州的房价便宜的本质是州税以地产税的形式出现。而无论德州还是阿省的税收模式都不会轻易改变。

东北老农民

除非新能源发现,除非限制开采油砂,否则同意加拿大房市不会象美国那样崩盘.
/ @7 R9 Q) f0 p' F" Z
就看看这里的石油工人的收入水平吧!听说TRADE挣得可多了,一个小时都40多.很多都有加班的,年收入都在
7万到20多万之间.

Scottl

#7 新移民

我就是从Moncton搬过来的，那价格便宜也是相对其他大城市，比Houston还贵。现在给我Offer的美国公司08年就一直让我去，只是Edmonton的公司给搬家费，所以我对美国房价高峰时有印象。
9 l; P. S! I; Y9 i) Q/ g- a
Dog House是西人喜欢挂在嘴边的，没什么贬义，只是指居住空间狭小，我没有冒犯什么的意思。不过好多大学区30几万的房子，只有拆掉，买块地的价值。

- h) X) A% O* d6 R( P- ?# G从世界范围来看，美国之所以愿意做国际警察，因为可以 "拿大家" （收集世界财富，给自己国民享用）。中国算得上“大家拿”。至于“加拿大”，记得国内有个故事，讲的是一个从乡村来的小伙子，在城市发了点小财，给他们村里的年轻人发电报:"速来，这人傻，钱多“。可能形容Fort Mac比较形象，虽然我还没去过。开个玩笑，免得太严肃了。

wangandxu

HooHoo1

房子的跌幅一定要自己去感觉，不要被１％这种数据蒙蔽，购买力没有下降，人们去买更好更大的房子，欺骗性的均价则显示房价没咋跌，所以美国全国均价的跌幅只是１％２％的。

小黄

房子的跌幅一定要自己去感觉，不要被１％这种数据蒙蔽，购买力没有下降，人们去买更好更大的房子，欺骗性的均价则显示房价没咋跌，所以美国全国均价的跌幅只是１％２％的。
( G7 I+ L! ~5 y+ U+ cHooHoo1 发表于 2011-1-14 08:03

Citation please.

HooHoo1

9 u7 i3 x: ?; _
6 l. S; }* Y! X( T" @( G9 L 13# 小黄

那是我买房前研究的，一时找不到连接，放狗找２个

http://www.realestateabc.com/outlook/overall.htm
$ ^6 D+ _1 {  u+ \8 _http://en.wikipedia.org/wiki/Fil ... 963-2008_annual.png

小黄

13# 小黄
0 D" X; t$ T, m7 P5 G/ g) q8 p
. _, g: E9 T/ K3 J& h3 f6 A4 A那是我买房前研究的，一时找不到连接，放狗找２个

4 B9 `, j( Y. w4 W: ?' R; ohttp://www.realestateabc.com/outlook/overall.htm
2 V3 _1 e+ c% l, Chttp://en.wikipedia.org/wiki/Fil ... f_New_Homes_Sold_in ...
9 `, t3 u3 ]+ a% QHooHoo1 发表于 2011-1-14 11:12

9 f, p1 `$ G: i. y/ V3 J
您前言不搭后语啊。12楼说的是1%，而14楼给证据里，2009 median price比2007下降12.6%. 而且这是新建房数据，这种经济情况下新建房的以经济较好区域为主。如果考虑二手房市场，那么肯定大于这个跌幅。

紫光

您前言不搭后语啊。12楼说的是1%，而14楼给证据里，2009 median price比2007下降12.6%. 而且这是新建房数据，这种经济情况下新建房的以经济较好区域为主。如果考虑二手房市场，那么肯定大于这个跌幅。
, ~$ r( k1 Y! a4 l7 U  j小黄 发表于 2011-1-14 21:14

别跟他干，据说他人在多伦多，却心里牵挂爱城房市。
# }8 k; d/ m/ D估计不知道后面有什么故事。
范不着浪费时间。

wqywsm

坐等崩盘……

HooHoo1

15# 小黄

; _: N0 p6 Q/ m* W+ t" \, y
$ O, B7 Y' \; y2 b: z/ ~  k; U文章我是没仔细看，不只您哪看到"2009 median price比2007下降12.6%" ，再说我也没说比２年的啊，有点脑子都知道不说条件是与上年同期比, 莫非第２个紫光出世，考贝点网页里的内容让我看看。

amiable

web123

2012不是世界末日, 但却会是房地产全面崩盘的一年! 现在迹象已越来越明显, 纵观爱城卡城房市,你会发现foreclosure已经越来越多, 而且数字在渐渐攀升.

NorthernWolfy

2012年包括中国，加拿大在内的房事将会有很大的变化，不信走着瞧。不管国家怎么托市调控。

小黄

15# 小黄
" o4 x7 n8 F% ]$ }  A4 b2 U# ~8 D

$ L' y: h) H+ \6 H3 R1 ^2 z文章我是没仔细看，不只您哪看到"2009 median price比2007下降12.6%" ，再说我也没说比２年的啊，有点脑子都知道不说条件是与上年同期比, 莫非第２个紫光出世，考贝点网页里的内容让我看看。
HooHoo1 发表于 2011-1-15 07:46

* u; O6 l/ E- a" v1 O7 s你自己给的维基数据
& O/ N6 i# y7 `Year         Median         Average
+ s, Z5 Z4 _) J9 J/ x& u& d" F2007         $247,900         $313,600
' h! s5 @$ i* _1 Q% y/ m2008         $232,100         $292,600
) k. K5 H0 n% j; I- U2009         $216,700         $270,900

有点脑子都知道如果一年1%，两年下来也就2.01%啊。

0 ^7 I1 r- D$ @2008比2007跌了6.37%，2009比2008跌了6.64%，6倍的差距，就算是智商70的也不应该搞错啊。

小黄

别跟他干，据说他人在多伦多，却心里牵挂爱城房市。
; [0 k  h* M# R7 `估计不知道后面有什么故事。
8 s6 P9 }; v  y范不着浪费时间。
紫光 发表于 2011-1-14 21:59

和醉酒有异曲同工之妙。