 鲜花( 70)  鸡蛋( 0)
|
本帖最后由 get8686 于 2010-8-4 08:11 编辑 p" {! G) v# J' n( ~: N
7 L: F/ e. O4 v加拿大多伦多市的负担能力指数高达4.93，这意味着多伦多市民在负担其住所方面非常的吃力，因为买房的花费在他们的收入里占据比重过高。此图为多伦多一处挂牌房屋，因房子价格过高， 一直乏人问津。 1 N& l) ` H, H( |; i- n
$ g6 C. b3 ?) R! h3 K
& Z C: L% {8 M5 o4 q+ y) |- X g7 Q: V
奇妙的“负担能力”指数
" O4 b; Q0 q7 U& l( I( P
& W* L# {7 l2 a5 c9 e$ r$ L" h" E
9 k- R3 G0 `$ q5 M( Q$ _3 ~
) Q/ N2 C' {( P& @% S L“负担能力”是房地产界最令人熟悉的流行语之一，但负担能力指数是一个非常奇妙的度量系数。负担能力指数是用房屋购买价格除以整个家庭的总收入计算得出，这个数字可以让我们看到一个健康的房地产市场和健康的城市。我已经使用这个“工具”多年，每当我要投资社区的时候都会用到。 ; S0 e' l0 i& i) V
2 ?# J0 y; A9 h+ M) d& i
从整个城市的角度来说，负担能力指数越低就代表居民的负担能力越好，因为相对于这个城市的平均房价，居民的收入是相当不错的。这意味着房屋将有很大的升值空间，因为居民有大量的可支配收入可以投资于房屋以及社区。搬到社区的新居民如果有较高的收入，就会把更多的钱花在房子上面，使得房屋升值。我常常看到，在一些城市房屋升值的速度比全国平均速度要快，而这些城市的负担能力指数都很低。
* i* N: ~* @5 P% p2 _9 y5 @6 G9 r& F: \& k8 U+ E9 \
另一方面，高负担能力指数告诉我，当地人的生活捉襟见肘，因为他们在住房上所花的费用占收入的比例过高。业主发现储蓄和投资在自己家中是非常困难的，所以维修经常被忽略，因为没有钱去维修。结果我们看到，房子甚至整个社区都开始出现破败的景象。如果利率下降，负担能力指数高的城市在短期内房价会涨，但是一段时间后房价最终会趋于下降。
4 _/ U5 i! L6 Q
' K$ p6 q" \- `5 {3 m* ]% W: `& s! f& R1 w+ Q) N( c( r7 T, [; ]
1 y; f" h' @3 i3 X; b6 Z
, L4 |, _5 C% W8 W
负担能力指数超过了全省甚至全国的平均水平 不应投资 # n k- Z* L8 _0 L
& z. a8 W/ T! R1 p- Q
为什么负担能力指数会是一个这么好的“信号灯”呢? 因为它关系到当地的人均收入。而房屋价格又和收入水平产生了联系，这是一个“苹果到苹果”的比较。 : {5 T2 p1 u. Y7 f, A
* Z' K8 j' e$ m2 p8 |7 u. G
那么，可以接受的负担能力指数是多少呢?每个人都有自己的标准，以下是我的标准：如果一个地区的负担能力指数超过了全省甚至全国的平均水平，我就不会在这个地区投资房产。
0 p/ V. N, o! s! L
& A6 l2 j& p) [ q# ?如果计算下来你的负担能力指数超过4，我绝不会建议你购置房产。这就表示，当你打算买一处400，000加元的房子的时候，你的家庭总收入应该不少于100，000加元。 - f2 m5 b- ` L- e
9 m6 \; X' `/ E' ]1 }4 g
4 K2 E: s* ?0 l- B. W, w) [# f! P: {, {6 p% b$ y) K: |. F) f% N
负担能力指数已被证实是一个很好的“泡沫指标”
# V/ {/ x8 ]' |- }8 u: ]3 m+ t
0 k% v* x& U+ P" s2 t( S- R( N另外，负担能力指数已被证实是一个很好的“泡沫指标”，以美国为例，当它的负担能力指数达到6 的时候，房地产市场泡沫开始增加。由于负担能力指数增加，房地产市场泡沫破裂的机会也大大增加。当然，每个城市都有其独有的各种各样的因素，但负担能力指数绝对为市场观察家们提供了一个早期预警系统。
$ k6 W' l: ]5 U' C3 q: V \" o7 b9 \. d. P- {" {. H( w
' z9 I0 {. f% S( l( S
6 ~/ B2 Z- i Q) U& n X0 W1 y1 V& t$ U% w# a6 j( |, o% T2 b
很显然，加拿大的一些城市都处于这样一个泡沫中，负担能力指数节节攀高超出控制：在温哥华，该指数是9.46; 在伯纳比，该指数是7.6;多伦多则是4.93。目前，该项指数的全国平均值约为5.35。 4 n, `* v, M. g- ^
1 @, Y4 N* T2 C, o+ K
! W7 w/ h! k) e+ x! n
9 q( w7 y! l- z我想要调查一下是不是加拿大人都生活在巨大的压力中，我统计了五个城市的负担能力指数，有2个城市的房屋是人们“负担得起”的，如果判断标准是我所能接受的4 的话。
+ L+ J0 s; {' I
3 E& v c0 T, Y( U. d, l+ L" r9 E# w! U6 X4 j
# H) S0 R; @) f% z2 g: R% }
4 Y" X1 |8 B( {% e9 k% W1 X% I6 U6 k
我还从这五个城市每个城市挑选了两个家庭来进行比较，看看什么是我们要买的，什么是我们真正承担得起的。
( g& h& I" Y+ }0 s
7 I+ E- i3 H" {) r) x1 K, y, [我们似乎要把事情一起做，当我们国家的负担能力指数快接近引发房产市场泡沫的数值时，我们应该从美国的可悲例子中学到教训。 8 I: V, ?# c- ]; }& S. m
2 D( i8 N% X% A+ Y/ S7 |3 D( J
有几个市场似乎快要到调整期了，一些专家说，如多伦多和温哥华超过20%的市场。这些城市和其他通胀城市的高房价只是在短期内持续，因为现在的利率如此之低，如果利率在未来24个月内上升，我们就会面临重大的改变。
* k1 D( P+ w0 ?7 |" g& e! p+ l0 G" N" H* W8 K$ `
加国5大城市负担能力指数一览表 - ]' ~4 V- e3 f2 ]( ]& {
" X. L9 K% P; H9 c
2 @% W$ {8 m! S( l1 A8 S. X
7 u: I& s% V; q1 m9 j
地区 平均家庭总收入 平均房价 负担能力指数 , w0 e0 O/ K: ~! F/ T
0 |/ A* O$ \3 L% ]
2 Z0 k1 k4 L% ]4 ~/ S多伦多 $89,519 $441,607 4.93 l* k. i7 {" V, \1 ^
) d. Z" ~" m4 o: R
( e5 G4 n& a D2 N8 P) z6 u" C6 i- F& A0 m( W+ @2 n! O' Z
+ Y. E5 S( _5 N7 g& q$ j Y
温哥华 $80,544 $762,100 9.46 2 i! }: ?5 [4 p+ E2 D
) `* {7 O; m( d" d2 I
& c6 c% }* ?- u7 A0 f$ k* J9 l- Q: `) \$ U |
新斯科舍省 海角 $54,881 $110,981 2.02 & f% w# Q( [. C
圭尔夫 $87,154 $274,726 3.15
0 A/ n( O1 G* w6 q5 J+ S% j/ E2 t# v L5 s( T8 C% Y% k
坎莫尔 $124,064 $733,154 5.91 |
|
狗仔卡
发表于 2010-8-4 07:09
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2010-8-4 08:31
