加国央行加息：那就是一场电影和几包爆米花

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象征性和实验性多于实质性  
按揭利率的上升将对加拿大楼市带来怎样的影响?  
) D; n( B; o% i目前为止，影响并不大。对于加拿大银行在6月1日宣布的加息25个基点的消息，路易斯•维克(Lois Volk)，一个在伊维斯加拿大(INVIS Canada)工作的按揭经纪人 ，这样评论道：“那就是一场电影和几包爆米花。”  
4 y9 q! }# z3 s; a“如果要使那些买房的人改变主意，可能得再提升几个基点。”维克说。  
1 q7 ^7 G7 I6 L' J3 O8 A吉姆•王也是一名按揭经纪人，他在RBC工作。他说，他的顾客早已经做好了应对更大的利率提升的准备。“几乎没有人觉得恐慌，因为他们很久就有这样的预期了，已经有所准备。”王这样说。
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“加息25个基点等于要在100,000加元的按揭上要每月增加12.07加元。”“如果那是买房的一个决定性因素，你可能不会买房。”

1 L9 j' W; N. a6 |至2007年中旬以来，这是央行首次提升利率，将利率从历史性低点0.25%提升到0.5%。这也是自2008年经济危机以来G8国家中的首次紧缩行动。  
  z8 W0 p  e" ^% F9 q加息被广为预期 反常却是央行没有表示未来加息（继续收缩政策）

5 r5 s* R) X" l2 q2 s2 \因为这是被广为预期的，因而此举对于很多客户来说，也有点反常。央行也没有如普遍预期的那样在未来继续其收缩政策。
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“尽管央行已经迈出了收缩政策的第一步，但是，这仍然是实验性质的。”蒙特利尔央行的经济学家道格•波特(DougPorter)这样说。  
  |+ d3 T! g8 G  F- P房产分析人士维尔• 杜宁( W i l l Dunning)说，央行的这个举动对房产市场几乎没有什么直接影响，因为利率仍然处于历史低点。  
“目前为止，这仍然是象征性的，预示了某种变化。”杜宁说。
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短期浮动利率，过去是1.75%(打折后)，将会是最直接被影响的。多伦多道明银行(Toronto Dominion Bank)是首个立即(周三)宣布追随央行加息25个点的银行。而长期固定利率主要是受债券市场影响的，当前实际上在降低。

蒙特利尔银行宣布它要降低其五年期利率至4.25%，从周三起实行。  
大部分的消费者仍然选择浮动利率
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“大部分的消费者仍然选择浮动利率，因为两种利率的差价仍然很可观，”王说。分析人士已经预料到伴随着利率的增高，房产市场必定会有一个缓和期。问题在于这个利率会有多大幅度的增加。
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- p9 B: U, J  ~0 ^6 O早先的预测是到2011年，利率会上升3%。  
$ I, V  h* R3 c  M, D; q基于2%的通货膨胀率， 长期的利率可能会是5.5%，杜说。

) }( p  ^9 j# C, _: F: E7 l“如果利率升到那么高的话，很多人都会感受到其带来的影响，”维克说，她想起了当她第一次按揭买房的时候，要付18%的银行利率。  
' C+ n; H4 J, \, B, g0 }尽管以100,000美元的按揭要付出每月2%的按揭利率来计算，就是423.75美元，但是，如果基于5.5%的利率来算，就会上升到610加元，或者186.25加元。  
$ n( C; h/ z6 k, ~! z9 r" X8 s5 P8 d到那个时候，就不是一部电影和爆米花的问题了---你是在谈论牺牲掉你的年假，维克说。  
6 ~( l7 \0 e* m7 f2 R6 t4 R: T- d" F“我的猜想是，首次购房者将会是受利率变化影响最大的人，因为他们是尽所能的在购房。”他这样说。

加拿大房地产协会：房价将趋向平稳  
加拿大房地产协会(CREA)近日指出，国内房价不致出现剧跌现象，因为房价走势将趋向平稳，而家庭所得的提高会让购屋负担减轻。  
CREA 针对国内几家大银行认为受到贷款利率上升影响，房价在未来两年内会下滑达10%的预测提出响应，指称上述负面指标忽略了加拿大房地产市场的自然循环规律。

; W! F# M, O; N2 c5 s- B2 ^CREA首席经济专家克蓝普说，平均房价和家庭所得水平息息相关，银行界所提房价将下跌的警讯，未考虑到两者之间的长期互动关系，及国内楼市传统上会出现的正面循环现象。

, ?9 ^) ]$ Q% l- B/ ^: w$ E- X房价不致剧跌的主要原因

CREA同时提出协会认为房价不致剧跌的主要原因，包括：  
, W; N- Y+ B0 N9 g: V$ \7 `) P# W3 T•国内绝大多数民众名下有负担得起的房屋贷款。  
% W. k0 v* M) h8 b- d2 f/ q•房贷中有66%是五年期。

5 \* T: N7 \2 P•购屋房贷有改为固定利率的明显趋势，以回避利率波动带来的不稳定，至于继续采用浮动利率的屋主通常所得较高。  
•在过去一年内，新申请房贷中有64%摊还期限为25年，较一年前的54%增长计10%。  
•名下有房贷者中，25%于最近偿还部分本金或提高每月偿还额，77% 的贷款额度不会超过房屋价值的75%。  
9 U6 M, T+ e! v5 h) L•失业往往是还不出贷款的主要原因，而在就业情形稳定后，积欠的贷款偿还额度亦将从最高峰滑落。
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克蓝普最后指出，受到利率即将调升及房价持续飙涨的影响，加拿大楼市已被广泛认为将转为传统的买家市场，虽然利率随时可能出现明显波动，但在目前政府预算紧缩情况下，涨息显然势在必行，不过由于加拿大房贷市场稳定、放款条件保守，及消费者贷款相当审慎，应能避免出现像美国楼市一样的崩盘惨状。

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