加国楼市冷却信号：挂牌量持续上升 4月升12%

get8686

加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)周一公布的数据显示，加拿大4月份房地产市场仍旧红火。然而和第一季度相比，4月的市场出现了冷却的迹象。大多数业内专家都认为，在未来的几个月里，本国的房地产市场会出现降温，但是对降温的幅度却意见不一。
8 V& z0 p2 Y8 Q2 n6 R8 U& p% ?( r! {3 a
/ g0 ~4 q* \1 c过去8个月来最小的增幅

" ^* l' v' }- X9 U# c3 l5 G2010年4月份，加拿大平均房价较去年同期高12.2%，但逊于前8个月的记录。

与前一月相比，经季节调整后的房屋销售活动下滑2.6%，较2009年12月销售达顶峰时的水平低6.8个百分点，其中一半多原因要归咎于卑诗省。安省和魁北克省仍保持在接近记录的水平。
% W4 {+ v  |6 r4 j  `: G9 r
4月份，加拿大MLS系统(Multiple Listings Service)上登记售出的房屋共计52,042套，仅稍差于2007年4月份的销量，较2009年同期水平高20%。

, |; v* b6 z1 l$ F- S7 |8 ~报告指出，四月份销量较三月有所下滑的原因主要归咎于BC省，而安省和魁省的成交量略有下滑，但是仍保持在接近记录的水平。其他地区：萨省、纽芬兰、新布伦瑞克省的销量和房屋上市量(new listings)皆有所下滑;新斯科舍(Nova Scotia)省的销量下滑，但是上市量有所上升。
4 e8 F" k  Z, h, u) N- q. g
4 z+ D  D7 R, S/ B当月，MLS系统新挂牌销售的房屋为99,901套，较去年同期多0.6%。4月30日，MLS系统上待售房屋共计236,397套，比去年同期少1.9%。目前的房屋储量水平为4.5个月。所谓房屋储量水平是指按目前的销售速度，待售房屋全部卖出去所需的时间。
9 V; j/ _! s+ s# V
挂牌量持续上升 房地产市场冷却信号

1 Z6 {7 R3 [, G4 }, k% nCREA公布了四月份全国房地产数据后，该协会首席经济学家克伦普(Gregory Klump)指出，本地房屋销量未见继续走高，但是挂牌量持续上升，这是房地产市场即将冷却的信号。在未来的几个月里，走高的存货量(higher inventory levels)、走高的利率、更紧的按揭条例，以及即将实施的合并税(HST)将给本国两大房地产市场安省和BC省降温。

" H* W7 m4 \  i) h& T2 R/ g3 W克伦普又表示，在未来两个月内(即7月1日HST正式实施之前)，本国的房地产市场还将维持增长之势，销量和房价和去年同比皆呈上涨。多数业内专家都认为，过了7月以后市场将出现真正意义上的冷却。

/ s0 u9 a7 r# y: y+ A  [! A& B大多楼市强劲 创下新纪录 4月住宅成交量增34% 价格升13%
8 U/ R8 R8 O2 ]* T# @' r" p& C
' O$ a5 S8 R4 m9 t4 e# ~多伦多地产局5月5日的报告显示，大多伦多房地产市场需求量依然强劲。大多伦多地区民众购房热忱高涨。4月的成交量和待售量均创下新纪录

: ~2 t5 ]  e3 R) y

, E5 e+ F' z/ E7 f多伦多地产局5月5日的报告显示，4月交易比去年同期增长34%
, t2 W* L' h# ^3 x( Y- c地产局5月5日的数据指出，经过MLS系统，四月大多伦多地区二手房市场共完成10,898项交易，比去年同期增长34%。
. T5 Q9 J2 G& S9 h3 I) m6 J1 Y
- y" t0 |9 W- s( w6 J0 h5 {* _8 z但新挂牌上市待售量的房子年比也增加了59% ， 有20，683套房子新挂牌。
9 H) p  G' g: \+ X" Y/ ?5 c
5 |, T. p1 }$ ~* S: o  E8 y大温楼市续火红 4月住宅成交增18% 连续2个月独立屋达到100万



大温地产局发表统计指出，今年4月的楼市持续火热，总共有3,512个住宅单位成交，比去年4月的成交量增加18%，新放盘数量亦大幅增至7,648个单位，比去年4月暴增65%。
5 n" g- @0 y# ]* G& z; Q
8 l1 F7 ]" m3 j0 N' p8 y1 w报告显示，今年4月份的成交量是史上第5高，比去年4月增加18%，比2008年4月增加9%，比2007年同期增加3.7%，比今年3月分的成交量亦高出12%。
. V" ?5 B1 D: }; d9 b: o  i
, p! x/ E6 p9 H' r% E/ |6 v温哥华都会区在4月份总共有15,901个住宅单位(包括新挂牌及已挂牌单位)挂牌待售，比3月增加17%，比去年4月增加11%。

" Z, O4 h8 }4 {1 ~大温地产局总裁Jake Moldowan表示，数字显示今年春季的楼市交易畅旺，买、卖双方都非常积极。他认为由于新挂牌单位大增，买家有更多选择，市场正朝平衡方向发展。
2 l1 W" Z& r* X- k! R1 k* z: S9 P( A
/ j) X9 k7 }" O& J" Q0 z在成交价格方面，4月份独立屋的基準价是818,403元，比一年前同期升21%，继今年3月之后，4月份的独立屋平均价格连续第2个月达到100万元。
7 D; ^, w; g8 Y0 B" B
* P6 g6 A7 g; h; @大多地区Condo市场火爆
0 n$ i8 F  O- v5 I% y: c
据本地建筑业及土地发展协会(BILD)公布的数据，今年四月大多伦多地区共有3,196间新屋及豪华Condo单位售出，较去年同期高出64个百分点。报告指出，Condo市场的火爆是四月份销量走高的主要原因;相比之下，去年同期则是独立屋、半独立屋、镇屋的销售较佳。
+ r* n) U0 T6 Y! \
  n1 z. [& W' e+ H' w本地豪华Condo单位价格，较去年同期上升25,108元(6.3%);新建的矮层楼房(独立屋、半独立屋、镇屋)的价格则上升49,686元(11.3%)，这主要由于矮层楼房的供求不平衡，以及包括政府徵收的税项及费用等建屋的成本上涨所致。

8 C: O6 b. Q. B) X/ T4 J报告还显示，本地新屋销售较去年经济衰退的同期高出达到163%，比前年经济衰退前则高出了33个百分点。
8 T) L+ m7 Y9 ]2 z: a
' d; l' A- n6 m9 ~
* P( c9 C9 T) Y) S+ e8 a5 f# A8 S
GTA地区四月新屋销售和房价简表(来源：RealNet)
, r5 L, f/ Y3 Z
1 v2 a  V; N1 U" z7 X
6 u7 r( g* ~0 p' ?! K" WHWY 7 & Warden 近年房地產發展迅速。(資料圖片)
# Q* {& z6 H4 E% K6 \% i, CCondo销售创首季新高 成交量6倍去年
- p: M- R5 `  L$ h$ G; Y1 G# Q8 m( @
3 l+ c0 O6 U( T根据Condo市场研究公司Urbanation Inc.公布多伦多地区Condo市场的最新数据，今年首季的新Condo单位销售数字创下歷来首季的最高纪录。
4 ]/ \" u3 }; Y$ l! J% Z# f
, \9 ?0 n  V  K* Y/ R( R& ~大多伦多地区今年首季共有5,415新单位售出，销售量虽然比上一季（2009年第四季度）的6,296个单位为低，但仍然是歷来的一年里首季的最高纪录，更比起去年受经济衰煺影响的同期，高出近乎6倍之多。

售出5415新单位稍逊上季

, ~+ r8 r! J  P) ]6 n2 s至于成交的新单位每平方呎的平均售价，也由去年第四季的418元，上升至今年首季的443元。而未成交的单位，每平方呎的平均售价则为509元。
% d( F+ u" j+ C  ~( @( f
% M% U8 |% N8 I6 @* c' z, d2 ^这项数据也显示，今年首季共有近4,000个单位投入兴建，这相等于之前9个月的单位兴建的总和，是大多伦多地区楼市市道稳健的鼓舞迹象。
5 w( N/ ~9 t4 b) H1 a
另外，在二手单位买卖方面，今年首季的表现也持续强劲，共有4,290个单位易手，比去年同期的2,225个单位，高出近1倍。
# z* I" ]4 J* p( s/ v+ I, `
至于二手单位价格的升幅也强劲，由上季的平均28万元，升至今年首季的平均33.1万元。而单位的放盘数字也创下纪录，而且迅速易手，平均只需22天。
/ {5 F" h$ m# d
专家警告“非理性繁荣”
- Z7 Q8 j- V) K1 M
2 l% z: |- e/ \, s8 J- `Urbanation Inc.的副总裁、报告的撰稿人之一迈尔斯(Ben Myers)表示，本地放盘数字增加可能受多种因素的影响，包括包括利率将可能回升、新的房屋按揭措施，以及关于合并税(HST)实施等。其次的因素则是很多于去年已欲卖屋的业主，等到今年才放盘。
' h3 i: u0 H  k# Y' Q  E: e, n  ?* n
迈尔斯表示，大多数本地的房地产开发商都能够在08年至09年的经济衰退中保持定价。不过，他们现在可能对市场前景过于乐观，不仅急于提价，而且往市场内投入过量的（too much supply）新房，这可能损害市场。

从现有的数据来看，仅仅第一季度本地就有17座新Condo开工，而第二季度则至少会有30座跟进。如果建筑商兴建了多过市场能够承受的Condo楼，则之前供大于求的现象将再次出现。
. _7 p5 e/ `# R& b/ T" F7 u% d' I
# u5 a: `$ d, d# X2 T迈尔斯还提醒，地产投资者的身影已再次出现在市场中，很多人一次购买多个单元。
7 ]. a8 I- e. |8 S# j. K
. w& D1 b! U" e0 M5 i3 l. e) a6 e  vCMHC增加按揭保险赔偿储备
% r/ l5 G6 w! ~3 }% A" K
据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)上周发表的报告，该机构将按揭保险赔偿储备金增加了6亿元至12.8亿元，这意味着本国可能出现业主“断供”率上升之趋势。据悉，CMHC是联邦下属的房地产管理机构，而当业主付不起按揭款时，银行将向CMHC追讨赔偿。
1 Q( f" E1 R# W" a3 H, W
报告的撰写人、CMHC总裁金斯利(Karen Kinsley)表示，CMHC增加按揭保险赔偿储备金额主要由于之前经济衰退的影响。该机构在决定按揭保险赔偿储备金额时。会考虑包括本国失业率等因素，例如当失业率增1%时，赔偿储备金额便要增1.5亿元。从本国陷入经济衰退开始，CMHC已增加人手应付业主付不起按揭及缴付保赔偿金的工作。
3 H" Q1 F; J( Y+ v. y: }9 O( P
不过，CMHC的保险贷款利率仍然维持于历史性低点

- Z' C9 E7 v! \7 B' k! d, |% a. pTD银行: 明年料跌2.7%  今年升9％

3 [1 p; A+ l6 |7 Y
. ?! }$ l$ O; D( s8 E
道明银行本月初表示，维持加国楼价今年全年上升9%的预测，但由于住宅供应较先前预测多，所以要把明年全国楼价的预测，从上升1.6%，调整为跌2.7%。

5 H8 P1 j. t0 s4 |7 r/ R3 N- W道银维持2010年楼市预测，即全年约47.5万宗成交，平均售价35万元，较去年上升9%。
" ^2 G% G2 X: \5 |
但道银经济分析员Pascal Gauthier指，今年楼市表面荣景，掩盖了今年楼市因素的转变，「虽然我们仍然预期上半年成交量(宗数)及成交价强劲，下半年将会冷却;但我们现在预期上下半年差别将会较(先前预测)更大」。

7 b8 C. n$ C7 B1 S/ l; K3 q; M新放盘及新屋动工量太多 安省和卑诗跌3%及3.4%

Gauthier指出，虽然加人的收入及就业情况似乎迅速从衰煺中復苏过来，但新放盘住宅数量及新屋动工量之多，都令道银感到意外。因此，把明年经通胀调整后的成交价预测，从塬先较今年升1.6%，大幅向下修订为下跌2.7%。
# ^% C2 p1 ~& U4 i: ~
* x, O7 S7 x) g8 O% S% ?0 F3 O4 X2 X道银估计，加国两大华人聚居省份──安省和卑诗省，明年楼价跌幅将会是全国最大，分别会跌3%及3.4%。

道银指出，主要塬因是该两省居民赶在7月1日合併税生效前置业，以避免置业税务成本上升;而这将导致两省今年上半年楼市炽热，但下半年住宅成交加速冷却，为明年楼价跌幅冠全国埋下伏笔。

7月推HST税　安省卑诗楼市料速冷却

Gauthier认为，由于供应较先前预料更强劲，明年全国楼市的平衡将有转变，较为对买家有利，楼价也会有温和下跌。
- s$ C- X+ r4 J2 U% ^( ?: p
道银的最新楼市预测较加拿大地产商会稍为悲观。后者预测，明年全国楼价将跌1.5%，因为市场上将出现更多供应，而这两年的楼价上升，也迫使一些首次置业人士离开市场。
4 Q1 t9 w/ B! l& q
% h- i5 K8 q* l但加国主要物业服务公司Brookfield Real 行政总裁Phil Soper周二在股东年会上说，地产商会预测或已过时;楼市明年将显着放缓。该公司拥有地产代理商皇家地产。

Soper说：「地产商会可能太保守，但方向是正确的，加国置业能力正在被侵蚀，楼价和按揭利率上升将很快驱使人们离开市场。」

yuz967

thanks