假如房子要被拍卖，你该怎么保护自己？

get8686 · 发表于 2010-5-6 07:16

作者：夕子

在房地产热闹的今天，夕子却总是想起去年初看到的几个银行拍卖房，那种悲怆和措手不及的感觉，在脑海里挥散不去。

这些房子都是因为房主无力支付每月的贷款，被银行强制赶出去，拍卖房屋来偿还银行贷款。去年经济危机的时候这类的房子很多，虽说地产市场回暖，政府的经济刺激方案开始见效，可是破产房依然层出不穷。

最近在靠近温莎的一个小镇出了一档子事儿，镇上唯一的一个工厂倒闭关门了。随着这支撑小镇1000人的唯一收入来源断绝之后，小镇的人纷纷出售房屋，逃离这个死亡之城，镇上一夜之间挂满了卖房子的大大小小的牌子，只是鲜有问津。没了收入，不能按时还贷款，自然银行是第一个找上门来的。我们的生活中贷款断供的现象不多，大家对这一方面的了解也比较有限，所以想借这个机会和大家分享，贷款断供之后房主应该怎么处理来最大化保护自己的利益。

首先，我们要明白一个道理，就是我们借了银行的钱，这个钱每一天都会产生利息，而银行收不到客户的还款，每一天也会产生费用。一旦银行应有的收入不能保证，它是不会轻易免除客户的欠款的，而这个欠款会每一天都在增加，并且以复利增长。每一个银行，每一个省份的处理程序略有不同，但是安省的银行一般规矩是，在客户第一次不能按时还钱的时候，会和客户通过电话交流，希望能通过沟通找到一个办法解决这个可能的暂时危机，比如把还款延后几天，把欠款放入本金，把欠款分成几次来偿还，这些都是第一步的解决方案。这个解决方案一般来讲对客户是有利的，也就是说如果可能，尽量找出办法，并且遵守自己的承诺在接下来的时间里按时还钱。

在第二个月，第三个月不还钱（90天之内），银行会采取一些措施，比如发信到客户的地址，说明双方的关系，并且把欠款总额列在账单上，希望客户能够一次性把所有欠款还清，并且给出一个时间限制，如果在期限内没有还清，银行可以诉诸法律程序。这个过程中，银行的信会口气比较重，也比较严肃，而且不大可能再给客户分几次还清的机会，基本上要求客户一次性就还清所有上两三个月该还的欠款，并且一般都会有一些跳票的手续费（一次一般是75块到150块不等）。

这个期间，银行不会派人来查封房屋，客户依然可以和银行保持沟通，寻找解决问题的办法，但是如果90天之后都没有看到客户有能力还清，或者没有卖房的准备，那么银行会将整个案例交由律师处理。律师处理就是费用会变多，而这些费用都需要由客户来支付，包括银行做房屋检查的费用，律师向法庭申请判决的费用，律师收取的服务费用等等。

律师需要一个过程，向法庭申请客户违约的判决，才有权利去强行让客户搬走，而这个过程一般需要大概2-3个月，所以客户在这个时间段内，如果能借到钱还清欠款，或者把房子出售，都可以终止法律程序的进行。但是如果这段时间不能拿出钱来还清欠款，或者不能找到买家购买房产，那么法庭就会勒令房主搬走。

在房主搬走之后，银行需要打扫，清洁，装修，之后挂牌出售。如果银行还没有与新的买家达成确定的合同（firm offer），原房主依然有机会把欠款还清，重新拿回居住权，只是这个时候的欠款要包含装修的费用，清洁的费用，律师费用，法庭的费用，各种维护房屋的费用，这些都需要客户来支付。当房屋被售出之后，银行收到余款，扣除所有费用，计算总的损失。如果有盈余，那么银行会把这些钱还给原房主；如果有损失，银行先行垫付，之后向法庭申请追诉，客户依然欠银行这些钱。这个时候的损失还包括了银行在整个法律过程中应收到的本金，利息，还有各种跳票罚款，提前还清贷款的罚款等其他手续费用。很多时候，客户只能选择破产，将这些欠款一笔勾销。

从上面夕子给各位介绍的银行卖房的过程来看，客户轻易放弃自己的房屋，失去的不只是房屋本身，还有从前在买房时提供的首付，在房屋内做的装修，银行花掉的各种维护费用，律师费用，政府费用，欠款时发生的罚款。如果破产了，那么这些钱就不用自己出了，但是如果自己有钱，只是和银行赌气，那么吃亏的一定是客户自己。在自己不能支付银行贷款的时候，第一件要做的事情，是尽早对自己做一个评估，弄清楚自己是否能够在未来有机会维持供款，如果觉得可以，那么试图安排度过这个短暂的难关；如果未来也不能按时付款，那么就第一时间将房产出售，换取最小的费用和损失。一拖再拖，最后出来的无谓的账单和费用，都是不必要的。如果出售房屋之后，依然不能还清银行的欠款，那么只有和银行商量，看看能不能减免一些费用，然后将剩下的欠款在未来分成两年，三年慢慢还清。如果拖到后来被银行赶出去，那已经是不可收拾了。

破产，那是最后，也是最不得已的坏打算，不到迫不得已，不要随便使用。

pigyear · 发表于 2010-5-6 13:26

经济社会。

stevewoo · 发表于 2010-5-6 16:48

may7 · 发表于 2010-5-7 11:56

yuz967 · 发表于 2010-5-7 16:21

kankan

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