中国和加拿大房地产比较小巫见大巫

get8686 · 发表于 2010-4-29 08:01

2009年，加拿大什么最热?答案一定是房地产。然而要和中国沸腾般的房产热度比起来，加拿大的房产充其量只是一杯温水。中国和加拿大的房产市场既相互联系，又可相互借鉴，笔者从衡量房产市场是否健康的各项指标出发，对中、加两国房产市场进行比较、分析，以求为正确认识两国房产市场提供客观依据。

宏观数据比较2009年中、加房产市场

2009年中国房市问题引起了国际上的广泛关注。《福布斯》杂志12月18日刊文称，“中国房地产是仅次于黄金的全球第二大可能爆破的金融泡沫”。《福布斯》列举了全球七大迫在眉睫的金融泡沫，依次为黄金、中国房地产、美国国债、新兴市场股票、大学学费、基金和期铜。美国主流媒介认为现在的中国很像当年日本和美国房地产泡沫崩溃前夕的景象。但中国房产泡沫能否如《福布斯》所言，笔者认为关键取决于中国有没有调控的决心和正确政策。

中国国家统计局1月19日公布的数据显示，2009年，全国商品房销售面积9.37亿平方米，同比增长51%;商品房销售额4.4万亿元，同比增长82.8%;商品房均价4695元/平方米，同比增长21%。

中国房产销售如此火爆，难道是中国百姓消费能力迅猛提高了吗?答案是否定的。根据专家统计，过去五年里，国内10%的最富人群买去了50%的房子，40%的富人买了85%的房子，剩下60%的普通民众只购买了15%左右的房子。中国房地产市场具有明显的富人市场特征，而且是以投资收益为主要目标的市场。据统计，中国许多一线城市的楼盘销售80%属于投资者，而且这种泡沫正向二、三线城市蔓延，非常像当年的日本泡沫经济时代。在深圳，一股“全民炒房”的势头火热兴起。2009年12月，深圳新建商品住宅销售均价为每平方米22304元，比上年同期上涨103%，环比11月份上涨14.89%。量价齐升，深圳上演了2009最后疯狂。在北京四环以内的上市新房均价已经突破2万元。按照目前北京市居民的收入水平，“一家人”不吃不喝需要27年才能买到一套期房。在上海，12月上海全市商品住宅周均价已连破每平方米2万元、2.2万元两个关口,与去年全年商品住宅13665元/平方米的均价相比,已大涨了60%。在海南, 仅在海南建设国际旅游岛获得国务院批准后的5天内，整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和。海口一楼盘1月16日的价格为每平方米1.5万元，17日已经上涨到1.7万元，而该楼盘2008年的售价为每平方米4000多元。而三亚凤凰岛刚刚创造出销售奇迹，该项目一期开盘700套，在1月11日开盘当天便销售一空，均价每平方米高达6.5万元，不但在海南创下销售纪录，在全国也极为罕见。

相比之下，加拿大的房产涨幅势头绝对是小巫见大巫。据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)报告，2009年前11个月，加国平均房产物业价格上升了大约4.4%。其中，独立平房(detached bungalow)房价上升到31万5055元，升幅6%;标准的二层住宅(standard two-storey home)价钱上升至35万3026元，涨幅5.2%;标准的共管公寓(standardcondominium)单位价格上升到20万5756元，升幅6.4%。而2009年全国平均价格将为$317,000左右. 据多伦多房产局(Toronto Real Estate Board，简称TREB)公布的数据显示：2009年，大多伦多地区成屋销量为87,308单元，而平均房价比2008年仅上涨4%，至395,460元。

系列数据显示，中国的房产销售数量、房产平均价格均脱离了正常上涨幅度，不容置疑地产生了较为严重的房产泡沫。针对于此，中国政府采取了系列措施规范房产市场。第一，加强房地产信贷风险管理，“二套房贷贷款首付款比例不得低于40%。第二，防止境外热钱冲击我国市场，第三财政部、国土资源部等五部委联手打击开发商囤地行为。

相对于中国纷纭复杂的政策调整，加拿大对房产市场的规范则显得简单、轻松得多。因为有了稳固的金融体系，加拿大仅凭借利率的调整，就可以有力控制住房价的浮动。自从央行利率降至2.25%，加拿大房市便迅速摆脱低迷状态，迅速实现V型逆转并持续上升。我们有理由相信，如果2010年中之后央行大幅度调升利率，那加拿大房产平均价格必然下降。

从“居民可支付收入与房价比”看中、加房地产

居民可支付收入与房价比是指一个家庭把全部收入投放在房产上，需要多少年才能买得起的数值。根据1993年联合国对107个国家的调查，一般居民可支付收入跟房价比大概是3到6左右，这是一般的标准。根据上海易居房地产研究院综合研究部的调查结论，中国多数内地城市和二三线城市，房价收入比基本都在15-20之间，一线城市及部分沿海城市多数在20-30之间。根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据计算得出，目前北京市的房价收入比已达27：1，超出国际平均水平5倍。按照目前北京市居民的收入水平，“一家人”不吃不喝需要27年才能买到一套期房。

相对于国际通用3-5的健康值，以及6的危机值而言，中国的房价比已经处于危险程度。

相对而言，加拿大的居民可支付收入与房价比则健康许多。根据统计，全加拿大的平均指数为3.5，多伦多的指数是4.4，处于正常范围，温哥华的指数为8.5，虽然严重超过了正常范围，但相对于中国二三线城市15-20之间仍然小许多，更不用说与北京、上海、深圳等一线城市的20-30之间了。而与世界其它地区相比, 德国人平均5年的收入可以买一套房;美国人大致4年可以购买一栋200多平米的独居;日本东京的房价收入比为5左右。纵观世界物价最高的一流城市，纳入居民“最难以承受”之列、房价收入比很高的城市有悉尼房价收入比为8.5，纽约7.9，伦敦6.9。悉尼名列前茅，但应注意，悉尼户均居住面积187平米，如果将悉尼的户均居住面积187平米减半，即减为95平米(与中国楼房的平均面积相近)，悉尼的房价收入比只有4.25。

从租金回报比看中、加房产市场

租金回报比是指买一个物业之后，租出去多少个月才能收回成本的数值。正常的标准是200个月或者18年左右收回租金。如果超过正常数值，则代表房产存在泡沫，超过越多则说明泡沫越大。

根据统计，北京、上海等一线城市的平均数值是500-600个月左右，远远超过了正常数值。对于投资者来说，购买一套房子需要50-60年才能收回成本，已经不能称为投资。

目前，多伦多的租金回报比为180左右。普通市民购买房产之后，可以在15年间凭借租金收回成本，代表多伦多房产市场仍然处于正常范围。

从房屋承受能力指数看中加房产市场

房屋承受能力指数是指家庭在房产上的开销 (包括房款,水,电,汽,和地税等费用)占据全部家庭支出的比例。正常的系数应在30%-60%之间。如果低于30%这个系数，代表房价很低，家庭所在地区的房地产市场非常健康，不存在任何泡沫现象。如果超过60%，则说明家庭所在地区的房价过高并存在泡沫。而居民每年支付的住房按揭跟他每年的工资比，一般是28%到35%的水平，如果超过了这个水平，房价就比较高(要知道这里还不包括水,电,汽和地税的费用)。中国银监会规定，按揭贷款跟一般工资比是50%，这是比较高的。但是这50%来讲是极限，超过这个水平，居民购买能力压力就比较大，居民没有能力购买价格很高的房子。

根据权威部门调查，多伦多的房屋承受能力指数为45%，处于正常范围之内。温哥华的系数已经超过60%，处于楼市泡沫的范围。据了解，多伦多房地产市场在25年来始终处于40%-45%之间。

多种数据证明，中国房地产已经存在很大泡沫，如果政府不采取有效手段加以调整，任其疯狂下去，那么到2011年之前，中国房产泡沫将被刺穿，从而再步日本后尘。简单的数据足以说明中国国内民众生活的水深火热的程度。严重扭曲的不合理的房价已经掏空了千千万万买房自住者现在的和将来的一辈子的血汗钱。目前，楼市已成为中国最危险的投资领域。虚高的房价已经强烈地剥夺了人民的幸福。相比而言，生活在加拿大的我们是幸福的, 加拿大的房产市场仍然处于健康的发展轨迹，房产价格的波动将随着利率变化而正常波动。

（新闻来源：加拿大家园网）

紫光 · 发表于 2010-4-29 08:45

题目应该反过来：中国和加拿大房地产比较大巫见小巫

irish · 发表于 2010-4-29 11:07

题目应该反过来：中国和加拿大房地产比较大巫见小巫& O" [$ M+ @( o( P2 Y. B' e3 A) t
紫光发表于 2010-4-29 09:45

大圣齐天 · 发表于 2010-4-29 21:20

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