加国置业者面对拦路虎

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作者：杨梅
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% A% i8 K( A; Q7 @' c# ? 今年2月16日，加国联邦财政部长费拉逖(Jim Flaherty)宣布收紧按揭条件，以期遏制房市出现泡沫，阻止资金紧张的置业者及投机者入市，并防范房屋买主在利率上调后出现财政困难之状况。

) B. m/ o8 p  ~  }/ @一系列措施将于1周后的4月19日生效。业界人士普遍认为，新例下置业贷款门槛更高，欲购房者，尤其是首次置业者在筹措资金上将更难。

遏制楼市泡沫3招
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% A" i# a+ p" S概括而言，此次公布的新例包括以下3点：

首先，联邦政府规定，所有贷款人必须符合5年固定利率的按揭条件，即使他们选择更低利率的浮动利率，或更短的年期。费拉逖说：“这会保证一旦出现调高利率的情况，买主依然有能力供房。”
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其次，新计划降低再按揭的比例(重新申请贷款时，买主可以提取的房贷金额比例)，人们用房产再抵押贷款时，最高贷款额为房产价值的90%，而非之前的95%。

$ }5 ]) O# P3 A4 u最后，政府要求所有不是用来自住，而是购买用来投资的房屋的买主，支付最低20%的首期，而非现时的5%，才能获得加拿大按揭及房屋公司 (CMHC)的按揭保险。
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而这最后一条明显是为了控制出现房屋炒卖的现象，比如有人可能购买几套房屋用来炒卖。 费拉逖说：“我们不鼓励一些人将房屋当成自动提款机，或是买上三、四套住宅只是为了炒房。” 一些可能的地产投机者，他们购置多套共管公寓（Condo），却并未自己居住，令楼价上升。

: x; r0 N: v+ _最低首付没有改变
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( v- G) c9 j# I' B8 S/ f之前曾有猜测，指政府部门会调整一些政策，比如有可能提高房屋首付的比例，将目前的首付为房屋总值的5%，调整到10%；或者是降低贷款年限，从目前的最长贷款年限35年，缩短至30年。
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) G' S. u5 [5 b1 x目前看来，这些措施都没有在费拉狄宣布的新政策中出现。不过，费拉逖明显给政策的进一步变化留下了回旋的余地，他说，一旦情况发生变化，这些措施都可能在政府的选择范围之内。
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. b! f+ P/ F/ I& x8 T1 O. u* _租金将不可抵扣按揭供款

! ~$ O! d2 f( T2 p3 e) J+ I即将实行的新例，将对那些打算通过“以屋养屋”方式达成置业梦想的人士，尤其是首次置业者造成较大打击。因为现时可用80%租金抵扣按揭供款的规矩，4月19日起将被取消。新例实施后，业主只能将50%租金收入，加进自己的总收入。这笔款项不可再用来抵扣每月按揭供款，业主需证明有足够入息，能够偿还每月全部按揭。

6 l7 t  Y' V" o, C# N5 c! X0 x* v譬如，业主现时可用八成租金收入，抵扣每月按揭供款额。也就是说，如果每月租金收入1000元，可用800元抵扣1200元按揭供款额，等于只需贷款400元。但在新例下，若业主每年工作入息10万元，租金收入每年1.2万元，这租金收入只能以50%(即6000元)算进该人总收入中，即他的年度总收入为10.6万元。他本人的房屋按揭，将以这个总收入为计算标准。
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  C7 R! J& q* c- n* |有称实行新例动机正确

有地产界权威人士表示，联邦政府今次收紧按揭是採取防御策略，皆因有美国楼市泡沫爆破的前车可鉴。现时加国房地产市场亦正酝酿很多供不起楼的人士，假若当中所潜在的危机爆破，这对各方面的影响将会更深远，故目前加以控制是有利市场的措施。再加上市场目前出现有存货不够的情况，收紧按揭可有助遏制炒风。由于跌市都是因炒风过热而造成，所以打压炒风的做法是对的，如1989年那一次泡沫，就是因炒家太多导致的恶果。
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* o4 G' W" Z+ }7 M5 l3 H有部分人预测收紧按揭将不会对市道造成冲击，因为本国房产市场始终是稳健的，而短期来说更能起刺激作用，因为人们将会赶搭尾班车买楼。不过，对于仍未计划进入市场的买家，则未免会延后将来买楼的计划。
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年轻人买楼梦或延迟

' p) c) p. k) _) h" f有银行高级按揭经理认为，新例是未雨绸缪和正面的措施，但新例生效后，首次置业人士最受影响，当中年轻人买房受阻之情形又将最明显，这批年轻人估计佔整体置业人士的一成。专业人士指出，就算这批年轻人拥有工作，且有可观的收入，但未必那么快储蓄到首期资金买楼，在新例下未必符合资格做政府担保的按揭（政府担保按揭是指那些未能支付两成首期的按揭）。
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8 s+ p. b) i3 B9 j; H1 C/ h以30万元的按揭为例，根据现有规定，年薪6万多就合资格做这类按揭，但新例实施后，收入要多一万余元才合资格，还要视乎申请人有没有其他债项。

9 s- q+ ]; Z8 s4 g0 Q0 S也就是说，新措施押后了这些年轻人的买楼梦。不过若从正面角度去看，年轻人宁可等一等，总好过日后利率上升，无法供楼被银行拍卖楼房，影响信贷记录。

新例对投资性买房行为作用不大
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5 s8 F: Y$ f" m: c9 O费拉逖公布的其中一项新措施，要求非自住、用作投资的政府担保按揭，需要支付两成首期，他说，此举是要遏抑炒风。但业界人士指出，目前在市场中炒卖的人未必受新例影响，因他们多数有能力负担得了两成首期，故此政府未必能藉此打击炒风。
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0 `1 B, g7 D7 w, }1 {+ T新例又把政府担保的楼宇再按揭比例，由屋价的百分之九十五，降低到九成，费拉逖说，这是要遏止国民把楼宇当做是自动提款机。但熟悉市场运作者说，目前已有不少人把楼宇当做是提款机，实际情况是，会把楼宇加按到九成五的人很少，就算有这种情况，加拿大楼宇按揭机构（CMHC）都会自行把关，把上限定到九成，因此新例对这一类人的影响未必会很大。

/ l5 N% a+ m6 K. c新例或迫使部分人转买低价房

8 @8 E5 c# L' z/ ]% V温哥华房贷经纪阿瓦巴曲（Mike Averbach）强调：“将土库出租并非炒卖行为，那是现实问题(reality)，租金收入可帮助供楼。”但是新例对房租收入在申请贷款上的作用施加了极大的限制。

4 [1 O5 ?$ ~( F9 \阿瓦巴曲指出，出租收入对他的很多客户来说，是影响到能否买到房子的重要因素。尤其是楼价高企的大温地区，2月份的平均独立屋价已飙逾66.2万元，他说，将物业部分出租是不少人唯一可以获得房贷的原因，新例下，许多客户将不得不放弃购买独立屋的梦想，而转买公寓、城市屋等相对较便宜些的屋型。

: K( n7 {* P4 L8 J! I- F! q“预批按揭”贷款额或受影响

# r  U# `) M$ Y5 I除了租金收入不能再抵扣房贷供款外，加拿大按揭及房屋公司(CMHC)指出，在4月19日前取得“预批按揭”(pre-approved mortgage)的准买家，若在新例生效后才签定买卖协议的话，他们或因新例的审批门槛提高，以致实际取得的贷款额较预期少，令准买家失去预算。但“预批按揭”中所拟定的借贷率则维持不变。

有按揭专家亦提醒市民，尽管新例于本月19日才生效，但由于文件处理需时，故有意赶及新例前取得房屋按揭的准买家，应不迟于4月14日，便预备好所有文件，交予借贷机构。否则，很可能因操作程序上的延误错过时机。
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5 [+ h1 D9 ?2 b- f+ x. |“过去，加拿大按揭及房屋公司只需约24小时来审批文件，但近期该公司审批较以前更严谨，加上申请个案亦增加了，故审批时间已延至48小时，加上借贷机构亦需要时间来整理文件，故申请人须不迟于4月14日前递交齐全的文件，始能赶及尾班车。”一名按揭专家说。