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浮动还是固定, 精算!

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鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 11:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 Rapala 于 2010-1-19 12:09 编辑
( d) L  W6 @$ X0 v# X% u5 }/ B2 m6 D# p4 f3 C* C
浮动还是固定,和你买的房子,以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率
% `# w+ d6 I- c! G; h2 X9 T+ r; P) h2 ]+ E+ u' y' Y2 g* t& e, e
最新利率:2010.01.04更新  \& u2 {$ W/ {
  1 year fix 2.30%% _# r, h2 z* o# P8 j
  3 year fix 3.20%' r, y; W, r* h% }  t0 G/ s
  5 year fix 3.75%+ {% K% j) n& e! \1 w. R  S5 R

. l+ y( h7 ~# @ 5 Year Close  P-0.20%
  J7 r* b5 N  h8 [9 n0 K: ]% Q+ e$ l- T( s3 U; Q7 X; s: `. ~
30天close的deal就不算进去了,那么浮动对1,3,5年的差别分别是,0.25%,1.15%,1.7%
8 D' h7 e# v; ]  D& ^- I' {0 a" C1 A. A' r3 W9 s6 G% f) W. E1 K! S  }
假设银行从2010年7月开始加息,银行每年议利息4次,每次涨0。25%,那么从现在算 起,6个月后和一年持平,21个月后和3年期平,27个月后和5年期持平。
2 i% A( X, I, q2 Y% e7 I* \$ X0 P8 l3 [/ V. a6 N) _* `: u; `
1。如果选1年固定,6个月后和浮动持平,一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率,可能会有prime-的更大折扣。固定胜!( C6 K- }  D  P

3 g3 j3 h# U3 X  w# w7 d0 W2。如果选3年固定,21个月利率后和浮动持平,那么还需要至少21个月才能把损失的利息赚回来,三年总月数是36个月,也就是说损失42-36=6个月利息。当三年固定到期后,再选择浮动利率,假设到时候有prime-0.75的deal出来,那么对比浮动,0.75-0.2=0.55。最后结论,另外2年把利息损失夺了回来,还有赚的。(当然,选5年浮动的,5年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说,就不进一步讨论了)7 v# z$ L: v2 u7 T  d) t( o1 a  l

1 K( p0 d! G, e4 H2 }0 R3。如果选5年固定,27个月利率后和浮动持平,还需要至少27个月才能把损失的利息赚回来,5年总月数是60个月,60-54=6个月,固定胜!# }, S- _0 }, Y

; ^9 U- L8 m; G4 ]# P% \总结,现在选利率,要么选时间短的,比如一年,要么选长的比如5年以上。
  c/ ~) V3 d% D. {. n
& }( w# ?0 u+ i+ y+ J$ U- @有个例外,如果买期房的同学,比如半年以后交房,3年或者5年都很划算,具体的自己算。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2010-1-19 11:57 | 显示全部楼层
沙发!
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 12:47 | 显示全部楼层
没人保证每次议息都只涨0.25%吧!
* s% Q! P* J4 |" m" t) r- A  {6 a" Z9 S7 M  Z/ y/ K  w' f
现在应该入仓银行股,等涨息了股票就跟着涨了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-19 12:52 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
利率有可能不涨,有可能一次涨0.5%或者更多,我取一个中间值,每年1%的涨幅算是比较温和的了。
鲜花(52) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 13:05 | 显示全部楼层
这个我也算过。; u$ t* c5 n8 f
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨,这很难说。. l) ^& C0 w3 o- G/ j
: U& ?; x9 X$ y# ~" w
还有就是没考虑提前还款的情况。
  O9 ?2 L! z# }$ }* [; R
( P$ X& J4 u8 B/ R! L: }2 L不过,还是多谢楼主!!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-19 13:08 | 显示全部楼层
这个我也算过。- W: k3 W4 V" I  G
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨,这很难说。
( J) e" A4 B: W3 V) [2 A9 C$ L" P5 q9 {0 I4 s* l  Y4 N0 c
还有就是没考虑提前还款的情况。
- h' u" D. g  n' U# q: f' H
2 j. a" S& i) C; e" p  j  f) R* q" A不过,还是多谢楼主!!* W2 X5 B# o5 Z$ H2 t: m, T( S
宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

3 A: T" e7 s2 p2 [* t  v5 ]% d如果提前还款,那么利率越大越有优势,5年固定就更划算了,谢谢提醒。
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 15:06 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
you omit the captital.
# ]; D8 j: @- O+ X1 ^) K* E' Y, \5 U# h$ u  \6 s
At the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 15:27 | 显示全部楼层
如果提前还款,那么利率越大越有优势,5年固定就更划算了,谢谢提醒。
. d& ]+ w$ R5 [9 cRapala 发表于 2010-1-19 13:08

9 Y: u2 @) ?4 C5 J6 L' ?为何提前还款,利率越大越有优势?/ Y/ j1 `. ]. E( e1 x* B6 ~
我想应该是选开始时利率越小越有优势?因为大量借款时能享受低利率,今后利率增加但是借款量越来越少,总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 15:38 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
为何提前还款,利率越大越有优势?' u. z2 D5 \9 [/ ^
我想应该是选开始时利率越小越有优势?因为大量借款时能享受低利率,今后利率增加但是借款量越来越少,总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
- W1 n* B0 `1 z- H9 mWST 发表于 2010-1-19 15:27
1 T8 y1 C+ m' R8 ~
这是正解。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-19 16:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
8# WST ! z  a8 A0 o" u' Y; a
我是顺着5楼的提问回答的,有些人就稀罕每年10%的提前还款,不管利率是1%还是10%,因为固定5年利率最高,当然就越还得多越还得早越划算了。
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 21:41 | 显示全部楼层
我是在在TD干贷款的,当然不是broker,在我的经理建议和分析下,我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-20 12:12 | 显示全部楼层
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-20 20:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
为何提前还款,利率越大越有优势?
  V0 e3 `) @0 Z: A我想应该是选开始时利率越小越有优势?因为大量借款时能享受低利率,今后利率增加但是借款量越来越少,总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。$ H3 ]* w0 _9 L- @
WST 发表于 2010-1-19 15:27
3 \% {0 C' X; I& K. F& T3 A0 R
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-20 22:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
8# WST
2 L8 s) y& Z: F* Z( J" C+ e" u我是顺着5楼的提问回答的,有些人就稀罕每年10%的提前还款,不管利率是1%还是10%,因为固定5年利率最高,当然就越还得多越还得早越划算了。
- M( y6 T3 g; T8 \3 D& z# r. gRapala 发表于 2010-1-19 16:07

. @, A% c3 U  l. B' G4 O老怪逻辑不行啊。! B2 @% k7 |" m) c. c

8 i( Y+ m. @9 Q% O) `9 F& O) z好比某人贷款20万,浮动5%,固定10%,且有能力第一年还5万。
& {" Q( a+ m& T; p那么第一年后,浮动的还欠16万,固定还欠17万。要多还的人,肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候,剩余的本金已经不多了。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-20 22:29 | 显示全部楼层
1。如果选1年固定,6个月后和浮动持平,一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率,可能会有prime-的更大折扣。固定胜!3 h: U% Y$ x! Q! ~5 T
Rapala 发表于 2010-1-19 11:55

2 F# d, M# B9 R* [! U. W, v6 M5 W9 K. M- n8 L
这个假设是非常错误的。两点:( I' b9 N6 M1 O/ f4 u: P
1)如果银行offer比prime减更多的优惠,你固定解套出来的人可以拿,一直浮动的人也可以拿,还比你更早那。+ h: q8 r3 \8 M& c1 k- a

! E, E3 t& p5 n# p8 b2)在利率上涨过程中,最先涨的还不是央行利率,而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%,就不要妄想这个差额会向下走了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-21 09:28 | 显示全部楼层
15# 小黄 / E9 l; v0 E2 g0 b+ {3 Y
2 o3 m  N5 o& ]& X+ w, u1 k/ b  F
浮动close5年,哪里还有机会让你改更好的浮动?5 x3 H- {& {2 Q# N3 ?5 p) W) ?/ n% w
$ s& K0 k' G! m; l1 _2 \$ }
我前面假设prime每年1%,但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候,看到prime-.5%不应该有什么惊讶。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-21 20:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我是在在TD干贷款的,当然不是broker,在我的经理建议和分析下,我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
" e3 |2 ^. k- D1 l' |. Ukingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

$ l) J; S/ J" c" C6 ]# ]+ ?请问拿到的利率是多少?: F% }3 N, Z# z6 W; e1 r
谢谢!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-22 21:41 | 显示全部楼层
15# 小黄
. u9 \6 k8 G$ ]! P% x; t* K$ o& n6 n8 {% k& ]
浮动close5年,哪里还有机会让你改更好的浮动?
$ M3 \; P! W% E4 u
- d4 H# r7 D9 Z$ M! i我前面假设prime每年1%,但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候,看到pri ...
' T: k: v0 E; p) s/ IRapala 发表于 2010-1-21 09:28
$ G  g8 t  F. u
比较要同比,浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定,那就应该比开放式浮动啊。5 }; z0 D$ j: J3 B+ o" J" s

' d+ B6 D' y: I% E, l+ o就算实在不行还可以还款20%,再借回20%,不就把利率降低了吗。每年倒腾20%,有deal就倒,没有就不动,效率也很高。
鲜花(437) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-22 22:01 | 显示全部楼层
本帖最后由 阳光沙滩 于 2010-1-22 22:03 编辑 6 ^, B( V4 o4 l9 L; W3 G9 l

+ U8 O. U! k+ T7 ^! w! |我的想法很简单,如果你选择固定,相当于你和银行对未来利息的走势打赌,如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少,那你赢了,否则你输了。
; T7 R1 q$ b3 N1 R但是你是在和一群顶尖的的精算师,和市场预测专家在赌,且输赢分界线由他们定,除非有奇迹,他们能输吗?  D7 W! v. j- }# v& P* Q6 C+ L5 E
除非他们另有所图, 从而可以牺牲一些利息利益给你。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2010-1-22 22:40 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 如花 于 2010-1-22 22:46 编辑 ; ^  ?' G7 p# J7 ]/ R, V

* m9 v: b/ E2 k5 {- x条件:& H5 ~3 n' Q$ d) l
2010年1月1日,贷款30万,分20年还。4 C9 R" j- M( K6 F& {
固定:首5年利率3.75%,每月还1,778.66。& N5 @. q8 D3 f) ]1 ^) u9 \& j
浮动:p-0.2% 5年,由2010年7月1日开始,每3个月升利息0.25%,至p-0.2%=5.05%
. W- v, V0 w" |0 [+ F
! I7 X* c# U5 n) b6 S  V9 M由软件计算的结果,5年总共付利息:
/ d/ g: E9 X1 c! N0 Y( V& U6 B  D; q8 @固定:51,303.26
  S8 P% \: e1 Q% F* G浮动:53,943.17
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2010-1-22 22:44 | 显示全部楼层
本帖最后由 如花 于 2010-1-22 22:48 编辑
2 V, C4 X  s/ i, j2 T- u+ u* x! @9 c) }- A# a# u, g4 G
附件是计算过程的PDF文件。

Fix.pdf

19.67 KB, 下载次数: 2

售价: 10 加币现金  [记录]

Variable.pdf

23.81 KB, 下载次数: 1

售价: 10 加币现金  [记录]  [购买]

鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-23 10:37 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
条件:: P6 F5 c) J/ ^: ^, j
2010年1月1日,贷款30万,分20年还。' W+ M( C) P; r0 y$ L
固定:首5年利率3.75%,每月还1,778.66。6 {% t9 |5 C+ ^$ I  ~9 R  r
浮动:p-0.2% 5年,由2010年7月1日开始,每3个月升利息0.25%,至p-0.2%=5.05%
; ?$ G" H. _$ M$ {. u1 G& F4 k8 E# t7 v- r) A# l! w, C( J
由软件计算的结果,5年总共付利息:2 @% K: u- q, o
固定: ...
4 V# b1 t6 ]* K如花 发表于 2010-1-22 22:40

+ ?) ?6 d' A! L# L* z( I  H  _! M" t1 D9 j# _  L
没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了:
: m% L6 W8 l  I% @6 k
/ ?; m/ [  k; f) H: a9 @/ b9 d“总结:换言之,未来5年,每年要是有三个季度升息0.25%,基本打平。如果四个季度全都升息0.25%,固定就好了。我不相信会季季都涨,就酱紫。”( _5 }/ z$ r. W6 O5 \% @- |$ H$ R) U/ R

( {! U* k$ N* ]: ]- v4 U3 |http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼
* L! I: E% S. k  ]0 Y. z: C' r- ?) G6 @* ]6 a2 ?
最关键的问题是,根本就不可能3个月涨一次。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-23 15:28 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了:
6 J4 D  l( j: H8 g& K: D" l% m5 Y; X0 r: w% C
“总结:换言之,未来5年,每年要是有三个季度升息0.25%,基本打平。如果四个季度全都升息0.25%,固定就好了。我不相信会季季都涨,就酱紫。”
$ E0 d3 }: R1 R: X% d: A
8 b, [3 m' a; i9 u5 J& ahttp://www.edmo ...+ o4 \% w* D! ?
小黄 发表于 2010-1-23 10:37
& Z% i7 W9 [" O" i! E
虱目衣带
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-23 20:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 AASTAR 于 2010-1-23 20:13 编辑 ; t) K9 \7 i3 n$ ?0 w/ Q: `: L, L
  B' |7 Z" ~" {4 R
转贴:
6 _8 X( r& g5 e7 e. n! {
8 |  R- ?( g8 S6 \/ T  T黄教授说到:
) D0 @, l8 x" }6 x, ^! [3 x5 h! L! e$ l- A
您在梦游吗?7 u6 i3 ~* @8 Y3 q! B
既然这么多人都有质疑意见了,我就多说说我的想法。
0 X5 A# g1 z) y7 a6 z) T  E. S+ A' G% s0 y
首先,世上没有无缘无故的爱,无缘无故的恨,无缘无故的升息,无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么?我认为:加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高,会造成加元暴涨,安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息?美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升,但失业率没有起色,奥巴马凭什么要升息?升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨,工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法,讲如果通胀如不扼杀于摇篮中,就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场,如果现在就升息,扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀,也肯定是2012胜选之后了。9 p) g0 \: Z) I+ W
2 w! l, B* A& L1 o6 G
就算是突然升息,锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决,也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%,浮动2.05%。为了计算简单,只还本金,不计复利,5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次,那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利,那么在这种情况仍然是浮动略好。
7 Z! V* I& ^  d8 d+ E' C0 {! w2 t4 U总结:换言之,未来5年,每年要是有三个季度升息0.25%,基本打平。如果四个季度全都升息0.25%,固定就好了。我不相信会季季都涨,就酱紫。
5 {  c# j6 a0 ~6 M- N5 O( n5 s1 }2 [- ^( Y: v/ |  u
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-23 22:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
虱目衣带+ g) @2 t# a) p+ H& s
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

4 Y- |$ }8 e! t. E& o! c我本人的按揭是全开放式prime-0.5,怎么待都没关系。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-23 22:31 | 显示全部楼层
我本人的按揭是全开放式prime-0.5,怎么待都没关系。# I0 y6 t0 O* Y6 P+ _; [
小黄 发表于 2010-1-23 22:02
, @2 V" Z4 O  u$ D
你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些,要不我们待一待。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-23 22:39 | 显示全部楼层
你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些,要不我们待一待。- k" E/ k% X; O% ~8 i
Rapala 发表于 2010-1-23 22:31
8 t- ?$ [4 w5 j/ Z5 H( ~- h
5年很长啊。先说好
  K. p) r% o% E  [+ a% Z6 j1)怎么个比法?不同的还款期限也会造成区别。$ T* a$ M7 A. [+ v' f! `# M; M2 }
2)赌注是什么?
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-24 15:57 | 显示全部楼层
虱目衣带
0 p3 \0 A( }* c5 pRapala 发表于 2010-1-23 15:28
( ]+ ~. j+ h1 Y" y
What's that means????????
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-24 20:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
5年很长啊。先说好$ y, x3 p1 d2 b) o: @! O$ G
1)怎么个比法?不同的还款期限也会造成区别。
5 E8 B9 H9 F" m6 D- w8 ~# r2)赌注是什么?9 b0 T! e8 Y  j9 n0 i! w
小黄 发表于 2010-1-23 22:39

) u9 V# y/ U9 B8 k: |. c7 [奇怪,我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-24 20:46 | 显示全部楼层
奇怪,我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢?
+ |4 t/ I! n8 K4 U$ w+ l. YRapala 发表于 2010-1-24 20:23
& h( ~3 X' t* {
你引用我22楼,说“虱目衣带”。我的解读是,你认为利率会上涨,所以未来5年固定比浮动好。' s8 j9 P) E9 q0 x' U# x) B

9 }* T- Q$ m) ?1 k4 [如果这是你的意思,那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。
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