浮动还是固定, 精算!

Rapala

4 @3 b$ \  v' ]! P: P& I. U% l
' w2 S; `) F' r+ k+ t! [3 p9 P5 l  W浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率

* M8 X7 L2 j7 l6 N* {0 n; ~最新利率：2010.01.04更新
( W& p  X# y9 P" K　 1 year fix　2.30%
$ T2 B( u4 l: J) t4 |8 }, F( `3 L　 3 year fix　3.20%
( q1 h4 x9 W3 |: w　 5 year fix　3.75%
; l2 k' `5 _8 t. s, f
　5 Year Close 　P-0.20%

30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％

假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。

& s/ x  m: L/ I7 V１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
- ]2 s! y- e$ o8 M. J$ b& n
２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）

7 H0 x0 p. J' T. Y+ G３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！

" W- f& p5 k2 P1 y2 E  ^* A总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。
3 m: S8 M. D& @
有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！
8 K: h# [1 i6 z; s0 c
" T5 z! q- u% O& t现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

还有就是没考虑提前还款的情况。

不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
- A" W% x3 J: ?6 a! q6 ]. k! Z
) j! i( C" s6 R/ V还有就是没考虑提前还款的情况。
$ ]2 m4 y& ^- k& m9 p9 T% M7 F
不过，还是多谢楼主！！
. H% \7 M+ \- v8 E- M6 W. m' b宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

3 B+ o9 m* H- c  M6 W+ X如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.
( E- M- h: u! l/ i8 ], |' X
( S2 n9 @( T: Q2 F* p, O" p7 c3 fAt the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
Rapala 发表于 2010-1-19 13:08

2 Q' U' E/ c% \$ W5 o+ e为何提前还款，利率越大越有优势？
) k0 X/ B7 w3 ]* g0 r% b1 r我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
7 \' f" d% E, U0 ?! q. V- h我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

这是正解。

Rapala

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

, b, t  F: m: D$ X  n

小黄

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

老怪逻辑不行啊。
, ?" Z0 w) Y' u: t! c! C2 w
  @0 B" m8 }' r6 v: h好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
4 t3 F( o& S% S1 S3 V0 }# o1 @5 n; RRapala 发表于 2010-1-19 11:55

这个假设是非常错误的。两点：
% m6 C, _- t- P& \+ N1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。

2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄
) l7 ^6 ^( H$ m4 e4 q' ]
4 U/ G. i, \" N8 Z浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
* g# v  m! s! I: l2 T* L
我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
  n) g! ]; U. Mkingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

请问拿到的利率是多少？
谢谢！

小黄

15# 小黄

浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

1 ?; n- ^/ W$ i- C我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
9 U% ~: s( |, e) C1 J0 R0 v. T  qRapala 发表于 2010-1-21 09:28

比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。

- i- l; k; s& f; [就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

" `* G6 O/ S5 d, I
我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
* n: Z9 `2 N" s+ W  G- a' _9 \" g但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

; m4 \& ~1 ^. K4 E
条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
/ M5 r" ]4 z5 K  X3 z. S浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

$ j; {9 E) V3 p7 D! H! N由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定：51,303.26
浮动：53,943.17

如花

9 I+ Q) p0 c4 d- ]1 H! n3 ]! E
附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
/ H1 Z7 t5 ]/ k6 M& c8 Z& ^固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

" S& r- K5 U7 T$ g' w由软件计算的结果，5年总共付利息：
# k! i) b# u; z1 v5 F8 [固定： ...
9 f- l! o& F- s! X如花 发表于 2010-1-22 22:40

4 s0 d3 B2 p$ C3 x: E% _
没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼

! f1 q9 T% D1 }. r: ]8 Q最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
+ [( r! f4 ^# C+ X/ b
. O9 {; P  x: f4 S" q! ]: b“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
. v3 Y9 I" t; v, J" W& s" C
  u% T3 a; i8 {9 g$ g( g, Ehttp://www.edmo ...
小黄 发表于 2010-1-23 10:37

4 Y- r  Z2 H9 @: y9 ^虱目衣带

AASTAR

! U! p! a+ d! o. ~& U. J! h转贴：

黄教授说到：

0 Z3 }  @, n3 z2 x2 B您在梦游吗？
既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。
" c5 d6 w6 ^9 u  o6 }$ i* N
# d8 g* l6 L- C  e首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。

就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。

小黄

虱目衣带
  Q% m, l, G, K& p2 aRapala 发表于 2010-1-23 15:28

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
6 [1 D) b0 t, \6 T: [( V小黄 发表于 2010-1-23 22:02

- O. L) ]& g: p/ [你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
Rapala 发表于 2010-1-23 22:31

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
: O3 @- |+ N8 F1 W5 c- K8 LRapala 发表于 2010-1-23 15:28

What's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
8 X/ P6 O  S* [1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？
6 }; Q8 g3 q% i. c) Y9 ^- q小黄 发表于 2010-1-23 22:39

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
Rapala 发表于 2010-1-24 20:23

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
) J7 G# |$ ~1 Z5 a, q& g7 c& f
0 B# `0 L# \$ P$ q如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。